סוגיות בתמ"א 38 בראי פסיקת בתי-המשפט וועדות ערר

תמ"א 38 הינה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אשר אושרה על ידי הממשלה ב- 14.4.05, ובבסיסה העיקרון לפיו בניינים שהוקמו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקן המחמיר של רעידות אדמה יוכלו לקבל היתרים לתוספת בנייה בכפוף לחיזוק המבנה הקיים, והתאמתו לתקן.

הרעיון המונח בבסיס התוכנית, הינו מתן זכויות בניה מעבר לאחוזי הבניה הקיימים בחלקה, ומתן הקלות שיאפשרו הוספת דירות על הדירות הקיימות, על מנת לממן בדרך זו את חיזוק הבניין.

לתמ"א 38 מספר מטרות:

הראשונה, לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

השנייה, לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק. השלישית, לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בניה באמצעות: יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינוים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תמ"א 38 וקביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.

אין כיום ספר המרכז את הלכות בתי-המשפט וועדות ערר תחת קורת גג אחת בנושא זה. עו"ד שלומי נרקיס לקח עליו משימה זו. ספר זה חובה לכל העוסקים בתחום המקרקעין.

מבין הנושאים שבספר (חלקי):

מהן מטרותיה של תמ"א 38?; "חוק החיזוק" ובתים משותפים; סעיפים 11 ו- 12 לתמ"א 38; תכליתה של הוראת סעיף 11 לתמ"א 38; עיצובו של הגג על-פי סעיף 18.2 לתמ"א 38;

אישור תוספת בניה על גג מבנה שהוקם בשנות ה- 70, מותנה בחיזוק המבנה כולו מפני רעידות אדמה; אופן חלוקת הזכויות בגג הבניין ובזכויות הבניה מעליו; סמכותו של מפקח על רישום המקרקעין;

היטל השבחה על-פי תמ"א 38?; שיקול דעתה של הוועדה המקומית רחבה או מצומצמת?; הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית;

על הוועדה לתת לכל בעלי עניין "הזדמנות להעיר את הערותיהם" טרם מתן החלטה אם להתיר תוספת זכויות בנייה בבנין;

החלת סעיף 149 לחוק התכנון והבניה וסעיף 27 לתמ"א 38; הפרשנות למונח "תוכנית מפורטת להרחבת דיור" שבסעיף 13.3 לתמ"א 38; האם יש בבניית ממ"ד כדי לסכל בעתיד בניה על-פי תמ"א 38?;

החובה לבנות מרחב מוגן; האם לדייר מוגן קיימת זכות התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א 38?; סעיף 12 לתמ"א 38 קובע מבחן מהותי של גובה ולא מבחן טכני של ספירת מספר הקומות; נספחים  - הוראות תוכנית תמ"א 38.