פרק י"ד: חוק המקרקעין וחוקים אחרים - סעיף 84 לחוק המקרקעין

סעיף 84 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"84. דיני השכירות וחוקי הגנת הדייר

(א) בכפוף להוראות פרק זה יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים.

(ב) הוראות חוק זה אינן באות לגרוע מהוראות החוקים שעניינם הגנת הדייר, לרבות חוק דמי-מפתח, התשי"ח-1958."

סעיף 84(א) לחוק המקרקעין קובע, כי בכפוף להוראות סימן א' לפרק ז' לחוק המקרקעין שכותרתו "שכירות" יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים {ת"א (נצ') 50946-09-12 עבד אלעזיז אחמד עזאיזה נ' חסין עלי אבארהים ואח', תק-של 2013(3), 17318 (2013)}.

ב- תא"מ (עכו) 2465-02-13 {איהאב טויל נ' אודט פרטוש ואח', תק-של 2013(2), 71083 (2013)} קבע בית-המשפט:

"סעיף 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי... בעניינו, התובע רכש מהמוכר את מלוא הזכויות בדירה ובהגיע מועד מסירת החזקה החוזי השלים התובע את תשלום מלוא התמורה החוזית למוכר על-פי הסכם המכר כך שלכאורה היה זכאי התובע לקבל באותו מועד את הדירה כשהיא פנויה ולנהוג בה כמנהג בעלים. עם-זאת, בעת חתימת הסכם המכר היה תלוי ועומד הסכם שכירות תקף בין המוכר לבין השוכרת מיום 28.11.11 לפיו כבר הושכרה הדירה, נשוא התביעה לשוכרת כנגד דמי שכירות חודשיים בסך 1,450 ש"ח עד לתאריך 31.12.12.

ונשאלת השאלה האם רשאי היה המוכר להתחייב תחילה כלפי השוכרת בהסכם שכירות, ובטרם באה תקופת השכירות לסיומה להתחייב בעסקה נוגדת כלפי התובע בהסכם למכירת זכויותיו בדירה?

סעיף 84(א) לחוק המקרקעין קובע כי בכפוף להוראות סימן א' לפרק ז' לחוק המקרקעין שכותרתו "שכירות" יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע כי... שילוב הוראות הדין שאוזכרו לעיל מלמד כי מכירת הזכויות בדירה לתובע, כשקודם לכן הושכרה הדירה לשוכרת על-ידי המוכר אפשרית מבחינת הדין ולא אמורה לפגוע בתוקפו של הסכם השכירות, אלא התובע (הקונה) בא בנעליו של המוכר בכל הנוגע להתחייבויותיו כלפי השוכרת בהתאם להסכם השכירות."

ב- ע"א 139/88 {הלר נ' לייבנד, פ"ד מג(2), 108} קבע כב' השופט מלץ כי זכות החזקה ושימוש במקרקעין מהווה שאילה. לדבריו: 

"הואיל ונקבע, כי המערערות הן הבעלים היחידים של הדירה לאחר פטירתו של המנוח, זכותן לקבוע, מהו השימוש שייעשה בה, וזכותן להוציא מן הדירה את המשיבה 1. אין המדובר במצב שבו זכות הבעלות שהן קיבלו כפופה לרישיון החזקה שקיבלה הדיירת, כפי שעשוי היה להיות אילו המשיבה 1 היתה בעלת זכות מכוח שכירות. זכותה של המשיבה 1 הינה זכות שאילה, כאמור בסעיף 26 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, החל בעניין שאילת מקרקעין מכוח סעיף 2(א) לאותו חוק ומכוח סעיפים 84-83 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. זוהי שאילה, אשר תקופתה נקבעה על-ידי המשאיל, המנוח, להיות כל תקופת חייה של המשיבה 1."

בדומה לשכירות, אין למעשה חובה לרשום עסקת שאילה בפנקס המקרקעין והתחייבות לעסקת שאילה אינה מחייבת מסמך בכתב, אלא אם היא עולה על חמש שנים. ואולם, צדדים אשר רוצים לרשום שאילה שאינה טעונה רישום, יכולים לעשות כן {ת"א (חי') 7747/03 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' פרמוט חב' ישראלית לחיסון עצים בע"מ, תק-של 2011(2), 179565 (2011)}.

לגישתה של פרופ' זלצמן {כפי שצוטטה ב- ת"א (חי') 7747/03 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' פרמוט חב' ישראלית לחיסון עצים בע"מ, תק-של 2011(2), 179565 (2011)}:

"שילובו של חוק השכירות והשאילה בחוק המקרקעין יביאנו לומר, כי הסכם שכירות, שאילה או שימוש במקרקעין הוא התחייבות לעסקה במקרקעין, אשר לגבי עריכתה או השלמתה לכלל קניין תחולנה דרישות הכתב והרישום שבחוק המקרקעין. להבחנה בין רשות במקרקעין לבין שכירות, שאילה או שימוש במקרקעין, או בין רשות במקרקעין לבין התחייבות לאחת מן העסקאות הללו, תהא איפוא רלבנטיות רק במצבים שבהם מחזיק פלוני ומשתמש במקרקעין, אך בספרי המקרקעין לא נרשמה הזכות כשכירות, שאילה או שימוש. רישום בזכות מעיד על כוונת הצדדים להעניק זכות במקרקעין. אולם, כאשר הזכות ניתנת לתקופה קצרה, יהיה מקום לבחון אם ההחזקה והשימוש של פלוני בנכס היא מכוחה של זכות במקרקעין (שכירות או שאילה) או מכוחה של רשות בלבד."

הנה-כי-כן, הנחת המוצא היא כי בר רשות אינו זכות במקרקעין, אולם מעמדו מקבל יחס מיוחד בפסיקה. כך למשל, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בעל זכות במקרקעין, אשר תכנית בניין עיר פגעה בערך המקרקעין, זכאי לפיצוי מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

ב- תא"ח (ת"א) 54189-02-11 {דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' אופיר כהן ואח', תק-של 2011(2), 127888 (2011)} קבע בית-המשפט:

"חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיף 53, קובע, כי חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת, אפילו אינם קצובים, ניתנים לקיזוז.

גם חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, בסעיף 25 קובע כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז". הוראה זו חלה גם על שכירות מקרקעין בהתאם לסעיף 84(א) לחוק המקרקעין.

אם-כן, בהתקיים התנאים לביצוע הקיזוז, הרי יש לראות שוכר שקיזז כדין את דמי השכירות, כמי ששילם את חובו באופן שלא הפר את חובת התשלום למשכיר.

מכאן עולה, כי במסגרת בירור תביעה לפינוי מושכר, יש לכאורה לדון ולהכריע בטענות הקיזוז, שכן הוכחתן משמעותה היעדר הפרה וממילא, דחיית התביעה".