פרק ו': חיובי השוכר

1. חובת קבלת המושכר (סעיף 12 לחוק)

סעיף 12 לחוק השכירות השאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"12. חובת קבלת המושכר

השוכר חייב לקבל את המושכר להחזקתו במועד ובמקום כאמור בסעיף 5."

 

בדברי ההסבר לסעיף 12 לחוק בהצעת החוק נאמר:

 

"במקביל לחיובו של המשכיר למסור את המושכר לשוכר, קיים חיובו של השוכר לקבל את המושכר להחזקתו. קבלת המושכר להחזקת השוכר תביא להפעלת חוק השומרים, התשכ"ז-1967, המסדיר, בין השאר,את אחריותו של השוכר לאבדן הנכס או לנזקו."

 

2. דמי השכירות (סעיף 13 לחוק)

2.1 כללי

סעיף 13 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"13. דמי השכירות

(א) השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות.

(ב) לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה."

 

בדברי ההסבר לסעיף 13 לחוק בהצעת החוק נאמר:

 

"הוראה דומה, לעניין עסקת מכר, מצויה בסעיפים 19 ו- 20 לחוק המכר, התשכ"ח-1968."

 

השלמת החוזה קשורה לסוגיה רחבה יותר במשפט הישראלי בדבר המקום הראוי לרצון ולהסכמה האינדיבידואלים במשפט הפרטי. אציין, במאמר מוסגר, כי חוסר במחיר הוא מקרה מיוחד בו קיימת התנגשות בין מרכיב גמירות הדעת להתקשר בחוזה. הפסיקה, המגמישה את מרכיב המסויימות כל עוד יש גמירות דעת, נותנת חשיבות לרצון הפרטי בכניסה לחבות החוזית, אך יחד-עם-זאת, היא מצמצמת את חופש העיצוב בהיות החוזה עתיד להיות מושלם על-ידי בית-המשפט {ראה בהרחבה איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים (1996), 129-79}.

 

סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), נוקט בסטנדרט: "ראוי" ועל התובע לתשלום נטל ההוכחה שהסכום שהוא תובע אכן הוא הסכום הראוי. את הסמכות לקבוע מחיר ראוי כאשר הצדדים לא עשו כן ניתן למצוא בחוקים נוספים {ראה למשל סעיף 20(א) לחוק המכר, התשכ"ח-1968; סעיף 13(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971}.

 

מלומדי המשפט נחלקו בשאלה האם חוסר במחיר, בהיותו חוסר משמעותי, עונה להגדרה "פרטים". יש הסוברים כי הסעיף מדבר על פרטים שוליים ולא מהותיים ולכן אם מחיר הוא פרט מהותי בעסקה הרי שבלעדיו אין מסויימות לחוזה {ראה למשל ז' צלטנר דיני חוזים של מדינת ישראל (תשל"ד), עמ'  107-106}.

 

מאידך, יש הסוברים כי פרטים חסרים עשויים להיות אף מהותיים. הראיה היא דוגמת סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי) האמור, וכן סעיפי ההשלמה הספציפיים: בנוסף לסעיף 46 גם סעיפים 40, 41 ו- 45 לחוק החוזים (חלק כללי) {ראה מיגל דויטש "על מסויימות החוזה העסקי" עיוני משפט טז 337, 357 (תשנ"א-תשנ"ב)}.

 

העמדה האחרונה היא זו שאומצה לבסוף בפסיקת בית-המשפט העליון {ראה  למשל: ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר ואח', פ"ד ל(2), 260 (1976); ע"א 79/76 מרצינו נ' בן שושן, פ"ד ל(3), 729 (1976); ע"א 325/79 דנינו נ' פקסטפיל, פ"ד לה(1), 51 (1980); ע"א 431/82 חסיד נ' פרזות, פ"ד לט(4), 451 (1985); ראה גם תא"מ (יר') 54052-11-13 רוני שלומי שלום נ' ארנונה ויילר, תק-של 2016(2), 68900 (2016)}.

 

דמי השכירות משולמים בגין הזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו. החובה לשלם את דמי השכירות מוטלת על השוכר כאמור בסעיף 13 לחוק השכירות והשאילה.

 

הכלל הפרשני החותר להרמוניה חקיקתית מוליך למסקנה כי המונח "דמי שכירות" המופיע בחוקים השונים טעון פירוש אחיד. אין להניח שהמחוקק התכוון לתת לאותו מונח משמעות שונה מזו שנתן לו בהוראה אחרת. פרשנות שונה של אותו מונח תהיה, כאשר מתחייב שוני בין התכליות {בג"צ 693/91 אפרת נ' הממונה על מרשם האוכלוסין במשרד הפנים, פ"ד מז(1), 749}.

 

כך, למשל, זכות במקרקעין מתפרשת באופן שונה כאשר לפנינו חוק פיסקלי {ע"א 265/79, 329/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אהרון ומרגלית בן עמי ואח', פ"ד לד(4), 701; רע"א 8287/01 שמואל עזרתי נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פורסם באתר נבו}.

 

פרופ' שלום לרנר בספרו "שכירות נכסים", חושן למשפט (תש"ן 1990) קובע, כי יש להגדיר באופן רחב את המונח "דמי שכירות", ולכלול תחתיו הוצאות שונות כגון הוצאות חשמל ודומיהם, לדבריו:

 

"התמורה בעסקת שכירות היא כל מה שהשוכר משלם עבור הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס ולא רק מה שמכונה בפי הצדדים "דמי-שכירות". החוזה עשוי להטיל על השוכר חובה לשלם סכומים נוספים, כמו: מסים שונים, הוצאות חשמל, מים, טלפון, ודומיהם, פרמיות עבור ביטוח המושכר ועוד. כאמור, התשלומים השונים הם חלק מן התמורה והשוכר זכאי להפחית את שיעורם אם המשכיר לא תיקן פגם במושכר, או לא לשלמם כלל, כאשר נמנע ממנו השימוש למטרת המושכר". העיקרון לפיו יש לפרש באופן מצמצם הוראת חוק הקובעת עדיפות לחובות מסויימים בעת פירוק, מקובל עלי. אולם, עיקרון זה כפוף לתכלית החוק. בענייננו, נראה לי כי החוק מבקש להשיב למשכיר כספים בגין חובות הנובעים מהחזקה ושימוש במושכר במובנה הרחב, ובכך למנוע ממנו גם לשאת בתשלומים כלשהם בגין חובות אלה בשנה שקדמה לתאריך הקובע. כל זאת בכפוף, כמובן, לסדר הקדימויות הקבוע בסעיף. דהיינו, דמי השכירות כוללים בתוכם גם תשלומים עבור דמי-ניהול, חשמל, מים וכיוצא באלה; בלעדיהם לא תתאפשר הפעלה תקינה של המושכר. כך, למשל, במציאות המודרנית בה מרוכזות חנויות רבות בתוך קניון אחד, לא ניתן, למעשה, להשכיר חנויות ולתפעל אותן ללא חיוב נלווה בדמי ניהול. ודוק, העובדה כי הנוהג העסקי המקובל הוא לפרט, לעיתים בנפרד, את התשלומים השונים שהשוכר יחוב בהם, אין בה כדי להוליך למסקנה כי המדובר בתשלומים נפרדים שאינם עונים להגדרת דמי השכירות."

{ראה גם בש"א (ת"א) 7304/03 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ ואח' נ' המשביר לצרכן ישראל בע"מ (בהקפאת הליכים) ואח', תק-מח 2004(2), 2020 (2004)}

 

2.2 בהחזיקה בשטח האמור ובעשותה שימוש בו, בידיעת מינהל מקרקעי ישראל והרשות ובהסכמתם, הפכה המערערת קרוב לוודאי לשוכרת של השטח והחובה לשלם דמי שימוש חלה עליה בכל מקרה - הערעור נדחה

ב- ע"א 511/89 {שחף שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מה(5), 643 (1991)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בו קיבל בית-המשפט את תביעת המשיבה לדמי שימוש בקרקע, ודחה את תביעתה של המערערת לתשלום בגין השקעותיה במבנים שהקימה על אותה הקרקע, תוך מתן פסק-דין הצהרתי, על-פיו זכאית המערערת להחזר שווי השקעתה במעמד בו תפנה את השטח.

 

המערערת החלה את פעילותה בתחילת שנות ה- 70 כמפעילת מטוסים קלים למטרות ריסוס, לימוד טיסה והובלות. לשם כך נדרשה למקום הולם, כדי לאחסן ולהחנות את מטוסיה ולנהל ממנו את שירותיה. המערערת העמידה את מטוסיה על נכס באיזור שדה התעופה הרצליה, שהיה שייך באותה עת למינהל מקרקעי ישראל, מבלי ששילמה דמי שימוש כלשהם למינהל. אף שהמערערת טענה, שהעמידה את מטוסיה שם בתיאום עם מינהל התעופה האזרחית במשרד התחבורה, אין חולק שמעולם לא נעשה הסכם שכירות או חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ובין המערערת.

 

ביום 06.09.82 הציעה המשיבה למערערת, שהרשות תרכוש ממנה את המבנים שהקימה, ואילו המערערת תשלם לרשות את חובותיה, קרי דמי שימוש ראויים. הסדר זה לא יצא אל הפועל, מכיוון שהתברר, שהקרקע נשוא המחלוקת היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, וחורגת מהשטח שהוכרז על-פי חוק, כשדה תעופה. רק ביום 05.10.83, עלה בידי המשיבה לקבל מהמינהל אישור על-פיו ייכלל השטח הנוסף בשטח שדה התעופה, רטרואקטיבית מ- 15.06.78, וכתוצאה מכך ייכללו גם מבני חברת שחף {היא המערערת}, במסגרת שדה התעופה הרצליה.

 

בפני בית-המשפט המחוזי, טענה המערערת, שאף אם היא צריכה היא לשלם דמי שימוש על הקרקע, הרי עליה לעשות זאת רק מה- 05.10.83, מועד סיפוח השטח הנוסף עליו מונחים מטוסיה לשדה התעופה של הרצליה, ולא החל מ- 15.06.78. כמו-כן טענה המערערת, שרק בחלק מהשטחים יש לה חזקה ייחודית, ואילו בשטחים אחרים, משתמשת היא במשותף עם גורמים אחרים. המערערת אף טענה, שלא הוכחו על-ידי המשיבה דמי השימוש הראויים, למקרה וייקבע, כי אכן עקרונית מוטל עליה לשלם דמי שימוש כאלה.

 

באשר למבנים, אותם הקימה המערערת, טענה היא, שהיא זכאית להחזר השקעותיה על-פי סעיף 21 לחוק המקרקעין, וכן לפי החוזה שנכרת בין הצדדים, כאמור לעיל, בדבר תשלומים הדדיים, וכן על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. המשיבה טענה לעומת-זאת, כי בין הצדדים לא נכרת חוזה, וכי סעיף 21 לחוק המקרקעין אינו חל על המקרה, שכן המדובר באותו סעיף, הוא בעבודות בהן מוסיף המחזיק "מחוברים" לקרקע, ולא בעבודות עפר, שאלה היו עיקר העבודות שבוצעו על-ידי המערערת.

 

בית-המשפט המחוזי, החליט לקבל את תביעתה של המשיבה לדמי שימוש החל משנת 1978, בקובעו, כי השטחים נשוא המחלוקת הועברו לידי המשיבה רטרואקטיבית כדין. בית-המשפט קבע, כי המערערת נהגה בחוסר תום-לב, שעה שניפנפה בדרישות מצידה, כתירוץ לאי-תשלום חובותיה על השימוש בקרקע, שכן דרישותיה הנגדיות הופנו כלפי המבנים שהקימה ולא כלפי הקרקע עצמה.

 

באשר לחזקה הייחודית, פסק בית-המשפט, לאחר סיור שערך במקום, כי השטח נשוא המחלוקת הינו שטח מגודר, בו משתמשת המערערת כמנהג בעלים, למרות היותו שטח פתוח, ולא ניתן לטעון ברצינות, כי השטח משמש גם לגופים אחרים. לאור האמור לעיל קבע בית-משפט קמא, כי על המערערת לשלם דמי שימוש, על-פי תעריף אותו הגישה רשות שדות התעופה, תוך קיזוז מסויים של סכומים עבור שירותי שדות תעופה, שהתשלום עבורם נכלל בדמי השימוש, ושאותם אין המשיבה מעניקה למערערת.

 

באשר להחזר ההשקעות בעבור העבודות שבוצעו על-ידי המערערת, קבע בית-משפט קמא, כי אמנם בכל עבודות הבניה האמורות, הן בהקמת המבנים והן בביצוע עבודות עפר, המדובר הוא בהוספת "מחוברים", במובן סעיף 21 לחוק המקרקעין, אלא שזכותה של המערערת להחזר, תשתכלל רק שעה שתפנה את הנכס, או תגיע להסדר חוזי כלשהו עם המשיבה, על-פיו תרכוש המשיבה את המחוברים.

 

בערעור, קבע בית-המשפט, כי בתקופה שבין ה- 15.06.78 וה- 05.10.83, כאשר רק בתאריך האחרון נכלל השטח הנדון פורמלית בתוך השטח של שדה התעופה המצוי בידי הרשות, היו מקרקעין אלה שייכים למינהל מקרקעי ישראל, אשר זכאי היה לגבות דמי שימוש מהמערערת, ובית-המשפט, לא מצא פסול בהעברת הזכות לגביית דמי השימוש אל הרשות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין ספק, שחלה חובה, על-פי דין, על המערערת לשלם דמי שימוש ראויים לבעל הקרקע {על-פי חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979, או על-פי חוק השכירות והשאילה, סעיפים 1, 2 ו- 13}. למעשה עולה מהנסיבות, כי בהחזיקה בשטח האמור ובעשותה שימוש בו, בידיעת מינהל מקרקעי ישראל והרשות ובהסכמתם, הרי הפכה המערערת קרוב לוודאי לשוכרת של השטח הנדון. אך החובה לתשלום דמי שימוש חלה עליה בכל מקרה.

 

באשר למועד בו זכאית המערערת להחזר השקעותיה במבנים שבנתה על המקרקעין שנמצאים עתה בחזקתה הייחודית, קבע בית-המשפט, כי ככל שמדובר בהחזר השקעות כאמור בסעיף 21 לחוק המקרקעין, הרי זכות זו מתגבשת רק בעת פינוי הנכס והחזרתו לבעליו. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

 

2.3 באין תשלום דמי שכירות ראויים יש בכך עילה לפינוי מדירה

ב- תא"ח (ת"א) 4843-05-15 {תמיר האוסטר נ' פוקינה נחל נובע, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.16)} התובע טען כי הנתבעות לא שילמו דמי שכירות, לא ראויים ולא בכלל, ואף לא שילמו את הוצאות הדירה.

 

התובע הפנה לסעיף 13 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, וביקש לחייב את הנתבעות בדמי שכירות ראויים.

 

הנתבעות מצידן, אמנם צירפו אישורים/קבלות אשר לשיטתן מהוות אישור תשלומים, אלא שהתובע הכחיש את חתימתו עליהן.

 

בית-המשפט קבע כי קבלות אלה הועברו לבדיקת מומחה לכתב יד, אך בעוד שהתובע שיתף פעולה עם המומחה, הנתבעות מצידן נמנעו מתשלום שכר טרחת המומחה, כך שבסופו-של-יום, לא התקבלה חוות-דעת מומחה.

 

בית-המשפט מצא כי למעט אותן "קבלות" אשר אמיתותן הוכחשה על-ידי התובע ולא הוכחה על-ידי הנתבעות, לא הוצגה כל ראיה המלמדת כי הנתבעות שילמו לתובע דמי שכירות או נשאו בהוצאות החזקת הדירה.

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי הנתבעות לא הוכיחו כי שילמו לתובע דמי שכירות ובכך יש כדי להוות נימוק לפנותן מהדירה.

 

עם-זאת, במסגרת התביעה הנוכחית, בית-המשפט סבר כי לא היה מקום לקבל את עתירת התובע המבקש להשית על הנתבעות חיוב כספי שכן תביעה זו הוגשה כתביעת פינוי בלבד ולא כתביעה כספית.

 

סופו-של-יום, בית-המשפט קיבל את התביעה.

 

בית-המשפט פסק כי הנתבעות 2-1 יפנו את הדירה נשוא התביעה, וימסרו את החזקה בה לתובע נקיה מכל אדם וחפץ השייך להן.

 

הנתבעות יישאו בהוצאות, לרבות שכר-טרחת עורכי-דין, בסך כולל של 7,500ש"ח.

 

ב- תא"ח (נצ') 65222-03-15 {צומת מחניים בע"מ נ' זוהר שריפיה, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.10.15)} נדונה תביעה לפינוי מושכר, הלא הוא עסק המהווה פיצרייה ועסק נוסף לשטיפת רכבים המצויים במתחם מסחרי, המצוי בכניסה לקיבוץ מחניים.

 

בית-המשפט קבע כי חובת הנתבע לשלם דמי שכירות, קבועה בסעיף 13(א) לחוק:

 

"השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות."

 

בית-המשפט מצא כי הודאת הנתבע בדבר אי-תשלום דמי שכירות בעבור הפיצרייה,  הינה בגדר הפרה יסודית של חובה זו, הפרה שבאה לידי ביטוי אף בהסכם עצמו.

 

במקרה הנדון בית-המשפט הורה על-פינוי וסילוק יד הנתבע מעסק המהווה פיצרייה והמצוי במתחם המסחרי, בכניסה לקיבוץ מחניים.

 

ב- תא"ח (ת"א) 38614-11-13 {מ.י. נכסי שער העיר בע"מ נ' עמותת שלום ודרך ארץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.01.15)} בית-המשפט הבהיר כי חובת השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות עולה גם מן האמור בסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה. מכאן, כי הפרתה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות.

 

במקרה הנדון בית-המשפט מצא כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות כסדרם וכי הפרה בכך את הסכם השכירות באופן המקנה לתובעת זכות לבטלו ולדרוש את פינויה מהמושכר.

 

בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע כי הנתבעת תפנה את המושכר ותשיבו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ בתוך 45 ימים ממועד ההחלטה.

 

עוד קבע בית-המשפט כי הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 5,000 ש"ח.

 

ב- תא"ח (יר') 19245-05-14 {לגונה הייטס בע"מ נ' בנימין ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.08.14)} בית-המשפט קבע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות באי-תשלום דמי שכירות ודמי ניהול במועד ומבלי שפרעו את החוב.

 

תשלומיהם לתובעת הסתכמו במקדמה ששולמה במועד החתימה על ההסכם וסך של 37,000 ש"ח בלבד ששולם באיחור, כאשר גם תשלום זה התבצע לאחר דין ודברים בין הצדדים ומשלוח התראות לסילוק החוב.

 

ההפרה של ההסכם התבצעה למשך תקופה רצופה ועקבית במשך 4 חודשים באי-תשלום דמי שכירות וניהול שגררה אחריה דרישה לפירעון החוב לתקופת האיחור בפתיחת החנות משהופרה ההתחייבות לתשלום דמי השכירות כסדרם.

 

בית-המשפט מצא כי במחדלם של הנתבעים באי-תשלום דמי שכירות והניהול יש גם משום הפרה של סעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות באי-תשלום דמי שכירות ודמי ניהול ודחה את טענתם לזכותם לקיזוז בגובה החוב.

 

עם-זאת, בית-המשפט קבע כי אין בכך הכרעה בנוגע לשאלת נזקי הנתבעים בגין השקעותיהם במושכר שיכול שיתבררו בהליך עצמאי.

 

2.4 בין אם הנתבע היה שוכר/דייר מוגן בנכס ו/או בין אם שוכר רגיל, די באי-תשלום דמי השכירות למשך תקופה ארוכה, בכדי להורות על-פינויו מהנכס

ב- תא"ח (נצ') 50847-01-14 {אחים כאלדי חברה לעבודות עפר ופיתוח בע"מ נ' תאופיק סלימאן עודה, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.10.15)} נדונה בפני בית-המשפט תביעה לפינוי מושכר {חנות בשטח של כ- 84 מ"ר}.

 

התובעת טענה, כי מאז שרכשה את החלקה והבניין בשנת 2006, הנתבע לא שילם דמי שכירות מחד, ומאידך לא השתמש בחנות והוא מחזיק בה שלא כדין וללא כל זכות שבדין ו/או הינו משיג גבול ו/או פולש, תוך פגיעה בקניינה, על כל הנובע מכך.

 

הנתבע טען כי שכר את המושכר בשכירות מוגנת ביום 01.01.70, על-פי הסכם שכירות שבינו לבעל הנכס הקודם.

 

הנתבע טען כי הוא שילם דמי מפתח בגין המושכר בסך 9,000 לירות ישראליות, וכן שילם דמי שכירות שנתיים, במשך שנים רבות החל מתחילת השכירות ועד לשנת 2007. לאחרונה שולם 3,750 ש"ח לשנה. בכל המועדים הללו שולמו דמי השכירות לבעלי הנכס, מידי שנה בשנה.

 

הנתבע טען כי הוא תמיד עמד בתנאי ההסכם, ושילם את דמי השכירות כאמור עד שנת 2007. לאחר מכן, רוכשי הנכס סירבו לקבל את דמי השכירות ממנו.

 

במשך שנים נמשך הדבר, שהנתבע הציע לשלם את דמי השכירות מידי שנה בשנה, אך נדחה, בטענה כי אינו דייר מוגן וכי עליו לשלם דמי שכירות ראויים, ובכלל נטען כלפיו, כי אין לו שום הסכם וכי הוא פולש בנכס.

 

הנתבע טען כי הוא דייר מוגן בנכס, כי אין שום עילת פינוי ואין טענה אמיתית כנגדו, למעט ניסיון התובעת ו/או יורשי המנוחים שהיו בעלי הנכס לפני מכירתו לתובעת, להתעשר שלא כדין על חשבונו ולפנותו מהנכס בניגוד לחוק, תוך נישולו מזכויותיו.

 

בית-המשפט הבהיר כי בהסכם נקבעה תקופת שכירות לשנה החל מ- 01.09.70 ועד 31.08.71. תקופת השכירות נמשכה אחרי ההסכם, אך לפי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, התובעת-המשכירה, רשאית לסיים את תקופת השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני, וכך עשתה במכתב שנשלח על-ידי בא-כוחה ביום 02.06.11, אשר עניינו התראת פינוי ודרישת תשלום, ובמכתב שנשלח ביום 29.05.12, אשר עניינו דרישה לפינוי המושכר ותשלום דמי שכירות ראויים.

 

לא-זו-אף-זו,  התובע פנה ביום 29.03.06 לנתבע בדרישה לפינוי החנות, אלא שהנתבע לא שעה לכל הפניות הללו.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבע לא פינה את המושכר ולא שילם דמי שכירות לתובעת, לפחות אלו שלא חלוקים על-ידו, והעלה בעניין טענות מטענות שונות, שאין להן כל אסמכתא במסמכים המצויים בתיק.        

 

בנוסף, חובת הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות קבועה גם בסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה: "השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות".

 

בית-המשפט הוסיף כי הודאת הנתבע בתצהירו ובכתב ההגנה שלא משלם דמי שכירות החל מ- 2008, הינה בגדר הפרה יסודית של חובה זו.

 

בית-המשפט קבע כי, בין אם הנתבע היה שוכר/דייר מוגן בנכס ו/או בין אם שוכר רגיל, די באי-תשלום דמי השכירות למשך תקופה ארוכה, בכדי להורות על-פינויו מהנכס.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט הורה על הנתבע ו/או כל הבא מטעמו, לפנות ולסלק ידו מהמושכר. בית-המשפט קבע כי הפינוי יבוצע בתוך 30 ימים מהמצאת פסק-הדין.

 

2.5 פינוי מושכר בשל חוב דמי שכירות - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (יר') 23528-12-15 {הודא אבראהים נ' עבדאללה אבו קטיש, תק-של 2016(1), 78536 (2016)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעים טענו, כי נכרת בין הצדדים הסכם שכירות בעל-פה. בהתאם להסכמה זו, החלו הנתבעים להתגורר בדירה מחודש ינואר 2013. דמי השכירות הועמדו על-סך של 2,500 ש"ח, והצדדים הסכימו, כי הנתבעים יישאו בתשלומי החשמל והמים, בהתאם לחשבונות שיוצגו להם על-ידי התובעים.

 

מחלוקת התעוררה בין בעלי הדין באשר לתשלומי ארנונה. הלכה למעשה, בעלי הדין הסכימו, שלא חל היטל ארנונה בגין הדירה. התובעים טענו, כי בשל כך לא התבקשו הנתבעים לשלם ארנונה.

 

הנתבעים טענו, כי תשלום הארנונה חושב במסגרת דמי השכירות. עוד טענו הנתבעים, כי נגרם להם נזק בעקבות העובדה, שהם לא יכלו לקבל שירותים מקומיים שונים, עקב אי-רישומו של הנכס ברשויות הכפר אבו גוש. לבסוף טענו הנתבעים, כי יש לקזז מדמי השכירות את תשלום דמי הארנונה שלשיטתם חוייבו בהם, וכי יש לקזז סכום נוסף בגין שטח גינה שלא הועברה לחזקתם.

 

בכתב התביעה נטען, כי מספר חודשים לאחר שהנתבעים עברו להתגורר בדירה, הם החלו לפגר בתשלום דמי השכירות. לטענת התובעים, הדבר חזר על עצמו במשך כל תקופת השכירות. לפי הטענה, הנתבעים, ובפרט הנתבע, טענו בפני התובע 3, שמצבם הכלכלי קשה ובשל כך הם מתקשים לעמוד בתשלום דמי השכירות.

 

עוד טענו התובעים, כי בשנת השכירות 2015 נותרו הנתבעים חייבים דמי שכירות בסך של 27,500 ש"ח {עבור 11 חודשי שכירות}. פניות חוזרות ונשנות לנתבעים לשלם את חובם עלו בתוהו, תוך שהנתבעים מבטיחים לשלם את חוב השכירות אך לא עושים כן, ובמקביל, מסרבים לתאם מועד לפינוי הדירה וטוענים שיעשו כן רק לאחר שימצאו דירה חלופית.

 

בית-המשפט קבע, כי הנתבעים לא עמדו בתשלום דמי השכירות תקופה ממושכת ולמצער מחודש ספטמבר 2015. בכך, הם הפרו את הסכם השכירות ואת חובתם כשוכרים בהתאם לסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה. ניכר, כי אי-התשלום נבע מקושי כלכלי, ולא בשל טענות כאלה ואחרות להפרת ההסכם על-ידי התובעים. הטענה המרכזית שהעלו התובעים לעניין תשלום דמי השכירות, לא נסתרה על-ידי הנתבעים {ולמעשה, לא הוכחשה} ולא עלה בידם להוכיח שעמדה להם טענת קיזוז {או לכל הפחות, כזו שעולה כדי סכום החוב בכללותו}. משכך, בית-המשפט קיבל את התביעה והורה על-פינויים של הנתבעים מן הדירה.

 

במקרה אחר, ב- תא"ח (ב"ש) 16580-08-15 {קובי משעלי נ' אורי טובול, תק-של 2015(4), 16823 (2015)} קבע בית-המשפט, כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את חובתם ולא מילאו אחר חובתם כשוכרים לשלם את שכר הדירה כמתחייב, בהתאם לסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

הנתבעים לא הוכיחו, כי קיים להם פטור מתשלום שכר הדירה או, כי קמה להם הזכות שלא לשלם את דמי השכירות עקב קשיים כספיים, או עקב ליקויים בדירה.

 

הנתבעים טענו, כי הדירה עמוסה בליקויים ובגין כך, אין הם משלמים את שכר הדירה. בעניין זה ציין בית-המשפט, כי המדובר בטענה בעלמה, שלא גובתה במסמכים או בקבלות או צילומים. לכן, קבע בית-המשפט, כי הנתבעים לא השכילו להוכיח, כי ישנם ליקויים בדירה, המצדיקים את אי-תשלום שכר הדירה מצידם.

 

עוד הדגיש בית-המשפט, כי ככל שאכן היו ליקויים בדירה, כנטען על-ידי הנתבעים, מצופה היה מהנתבעים לפעול לתיקון הליקויים ולקזז מדמי השכירות את עלות הליקויים {בהצגת קבלה בלבד}, ולשלם לתובע את יתרת דמי השכירות.

 

בית-המשפט לא התרשם שאכן ישנם ליקויים רבים, כנטען על-ידי הנתבעים וכי למעשה המדובר בטענה בעלמה, שנועדה להצדיק את הפרתו היסודית של חוזה השכירות.

 

לאור כל האמור לעיל, התביעה התקבלה, ובית-המשפט הורה על-פינויים של הנתבעים מן הדירה.

 

2.6 הפרה יסודית של חוזה שכירות - הנתבע הודה, כי הוא אינו משלם לתובע דמי שכירות, בשעה שהוא מחזיק בחנות, לטענתו, מכוח חוזה שכירות תקף - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (ב"ש) 39194-12-14 {סלומון בלום נ' גדי מאיר ברנס, תק-של 2015(1), 87927 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר {חנות}.

 

התובע, מר סלומון בלום, הנו הבעלים של החנות. הנתבע, בעל חנויות לממכר ירקות ופירות, עוסק למחייתו במכירת ירקות וביקש להפעיל במושכר חנות לממכר ירקות בהתאם.

 

הצדדים התקשרו ביניהם בחוזה שכירות, באשר להשכרת החנות תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים.

 

התובע טען, כי הוא השכיר לנתבע את הנכס ביום 05.06.11, וחרף העובדה, כי הנתבע הפר את ההסכם חזור ושנה ולא שילם את שכר הדירה כנדרש, הוא אפשר לו להמשיך לעשות שימוש בנכס, ולא ביקש ממנו לפנותו, ואפשר לו לפנים משורת הדין לדור בנכס, ולמעשה, עד ליום 07.12.14 התובע לא ביקש מהנתבע לפנות את המושכר.

 

הנתבע טען, כי הסכם השכירות שבינו לבין התובע לא בוטל אלא שריר וקיים, ולתובע אין כל זכות באופן חד-צדדי לחתום על הסכם שכירות עם גורם שלישי מבלי ליידע את הנתבע ולקבל את הסכמתו. הוא כשלעצמו לא הודיע לתובע על הסכמתו לסיום הסכם השכירות, וכן חווה הוא נזקים כבדים אשר מתבטאים בעוגמת נפש, הידרדרות במצב הבריאותי ונזקים כספיים לא מבוטלים בעקבות התנהלות התובע כנגדו.

 

כמו-כן, הנתבע הכחיש מכל וכל, כי הוא השכיר את המושכר ומקבל דמי שכירות בגינו.

 

בית-המשפט קבע, כי משהודה הנתבע, כי הוא אינו משלם לתובע דמי שכירות, בשעה שהוא מחזיק בחנות, לטענתו, מכוח חוזה שכירות תקף, הרי שיש בכך כדי לקבוע, כי הנתבע הפר הפרה יסודית, את חוזה השכירות הנטען על-ידו, דבר המזכה את התובע בביטול החוזה ופינוי הנתבע מהחנות, לאלתר.

 

לאור האמור לעיל, ולנוכח טענת הנתבע, כי חוזה השכירות בינו לבין התובע שריר וקיים ולנוכח הודאתו, כי מאז חודש ספטמבר 2014, הוא אינו משלם לתובע את דמי השכירות החודשיים למרות שהוא מחזיק בפועל במושכר, בית-המשפט קיבל את תביעת הפינוי, וזאת אך מנימוק זה בלבד ובשל הודאתו של הנתבע, בהפרה יסודית של חוזה השכירות, אשר לטענתו עדיין תקף.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבע אינו מחזיק בחוזה שכירות תקף בינו לבין התובע, הוא אינו זכאי להחזיק במושכר ועליו לפנותו לאלתר, קל וחומר אין באפשרותו החל מהמועד בו נחתם החוזה עם "אלי זול" להמשיך ולעשות שימוש בנכס משל היה שלו, או לנסות ולהכניס שוכרים אחרים תחתיו, ולמעשה אין לו כל זכות לכל דריסת רגל בנכס.

 

אין כל ספק, כי התובע נפל קורבן למעשה נוכלות: לאחר שסיכם הנתבע עם אמנון "אלי זול", כי תמורת 80,000 ש"ח או 56,000 ש"ח, ייכנס בנעליו במושכר, ואף קיבל על כך תשלום כבר ביום 13.08.14, תשלום אשר לטענת התובע, ניתן עוד בטרם נכרת החוזה עם התובע, ביום 17.08.14, קיבל הוא מ-"מוטי עוגות", הצעה גבוהה יותר. בשל הצעה גבוהה זו, בחר הנתבע להפר את ההסכם עם "אלי זול", ולטרפד בכוחניות ובאלימות את החוזה החדש שנכרת, וזאת בזמן שהנתבע נותר חייב דמי שכירות בגובה של 16,600 ש"ח בגין דמי השכירות עד ליום 14.08.14, וכן אינו משלם את דמי השכירות מספטמבר 2014 ועד יום פסק-הדין, למרות שהוא מחזיק בפועל במושכר ולא מאפשר לאיש לעשות בו שימוש.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי על הנתבע לפנות את הנכס לאלתר ולהשיבו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

 

2.7 הפרה יסודית של הסכם השכירות, בשל אי-תשלום ארנונה ודמי שכירות - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (יר') 32188-07-12 {הרכבת במושבה בע"מ נ' שני אריזות ד.א. 2009 בע"מ, תק-של 2013(1), 28659 (2013)} נדונה תביעה לפינוי מושכר שהתובעת השכירה לנתבעת.

 

ההפרות, כנגדן טענה התובעת, הן באי-תשלום הארנונה בתקופת השכירות ממועד בו החלה ועד היום. הגיעו הדברים לפי טענתה בדיון, עד להטלת עיקולים על חשבונות של התובעת בגין חובות ארנונה של הנתבעת למושכר. בנוסף, טענה התובעת, כנגד שימוש של הנתבעת במקרקעין הסמוכים למושכר ללא רשות שלה לכך ומבלי ששילמה לה דמי שימוש ראויים בגין אותו שימוש.

 

בנוסף טענה התובעת, כי הנתבעת לא שלחה לה הודעה על-פי ההסכם, על רצונה לממש את האופציה להאריך את תקופת השכירות, בהודעה 180 יום לפני תום תקופת השכירות הראשונה {כמתחייב בהסכם השכירות}.

 

עוד הוסיפה התובעת, כי חלק מתשלומי דמי השכירות שהועברו אליה בהמחאות לא כובדו, ונגרמו עיכובים חוזרים ונשנים בתשלום דמי השכירות. לדידה, הגדילה הנתבעת לעשות בפריסת החוב בגין דמי שכירות לחודשים ינואר ומאי 2012, ל- 24 תשלומים, מבלי שקיבלה את הסכמת התובעת לכך.

 

הנתבעת טענה, כי כל רצונה של התובעת, הוא להביא לפינוייה מחמת כדאיות השכירות ובהתאם לכך, הגיעו למושכר שוכרים פוטנציאלים ועובדים של התובעת והאחרונים, הלינו כנגדה ללא כל ביסוס על הפרת ההסכם. יתירה-מכך, משמסרה הנתבעת הודעה על מימוש האופציה, היא ביצעה שיפוצים במושכר בשיווי של 150,000 ש"ח בהתבסס על-ידיעתה, כי תקופת השכירות הוארכה.

 

בית-המשפט קבע, כי לא נסתרו טענותיה של התובעת, בדבר אי-עמידה של הנתבעת, בתשלום דמי השכירות לחודשים ינואר ומאי 2012.

 

כמו-כן, בית-המשפט קבע, כי הוכחה הפרה של ההסכם באי-תשלום ארנונה לאורך כל תקופת השכירות, למרות קיומה של דרישה מהעירייה ומהתובעת אל הנתבעת, לשלם את החוב. הפרה זו נוצרה מחודש יוני 2012 ולא תוקנה כאמור, עד היום.

 

לאור כל האמור לעיל, משהוכח, כי הנתבעת הפרה, הפרות יסודיות של ההסכם בנוגע לתשלומים שהיה עליה לשלמם, הן לדמי שכירות והן לארנונה ובנוסף, משלא שלחה הודעה במועד שנקבע בהסכם להארכת תקופת השכירות, בית-המשפט קיבל את התביעה לסילוק יד, והורה לנתבעת לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ ולהחזיר את החזקה בו לידי התובעת.

 

2.8 הפרה יסודית של הסכם השכירות לאחר המחאת זכויות אל המשכיר - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (חי') 38969-11-11 {י.ל פלג בע"מ נ' אור הטבע בע''מ, תק-של 2012(1), 33403 (2012)} נדונה תובענה לפינוי מושכר.

 

התובעת היא הבעלים של מקרקעין שנרכשו על-פי הסכם רכישה, אשר במסגרתו, התחייבו המוכרים להמחות לתובעת את מלוא זכויותיהם בנכס, לרבות המחאת זכויותיה של עשת בנכס, בנוגע לכל הסכמי השכירות שנחתמו עם 7 שוכרים, לרבות הנתבעת.

 

באפריל 2010 התקשרה עשת עם הנתבעת, בהסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו שכרה הנתבעת חלק מהנכס, ששטחו כ- 68 מ"ר בקומת הקרקע של הנכס. תקופת השכירות היתה ל- 9 שנים.

 

בהתאם להסכם השכירות, היה על הנתבעת לשלם לעשת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,250 ש"ח בצירוף מע"מ. תשלום דמי השכירות אמור היה להתבצע באמצעות מסירה בתחילת כל שנה קלנדרית של המחאות דחויות לתחילת כל רבעון, כך שהשכירות תשולם למעשה בכל פעם עבור 3 חודשים מראש.

 

עשת מסרה את החזקה בנכס לידי התובעת ביום 28.02.11. מכיוון שהנתבעת שילמה לעשת דמי שכירות עד לסוף מרץ 2011, ערכו התובעת ועשת התחשבנות בגין דמי השכירות בנוגע למושכר מיום 01.03.11 עד ליום 31.03.11.

 

מנהל התובעת {פלג}, נפגש עם מנהל הנתבעת {שמש} וביקש, כי הנתבעת תשלם לתובעת דמי שכירות החל מחודש אפריל 2011. במעמד זה מסר פלג לשמש, אישור על המחאת זכויות מידי עשת לתובעת ושמש מסר לפלג המחאה בגין דמי השכירות עבור החודשים אפריל-יוני 2011.

 

באותה פגישה ביקש פלג משמש להעביר לו שיק ביטחון כמתחייב מהסכם השכירות והעתק של פוליסת ביטוח למושכר מטעם הנתבעת כמתחייב מהסכם השכירות. כמו-כן, נתבקש שמש להוסיף לדמי השכירות הפרשי הצמדה לפי הסכם השכירות ולהימנע מהצבת שילוט וציוד מחוץ לגבולות המושכר.

 

דרישות התובעת לא נענו והנתבעת אף לא שילמה לה דמי שכירות מיולי 2011 ועד היום. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה הפרות יסודיות את הסכם השכירות, ולא פעלה לתיקון ההפרות חרף ההתראות שניתנו לה.

 

הואיל והנתבעת המשיכה בהפרה יסודית של הסכם השכירות ונמנעה מתשלום דמי השכירות, נאלצה התובעת להודיע לנתבעת על ביטול הסכם השכירות והנתבעת נדרשה להשיב את החזקה במושכר.

 

עוד הוסיפה התובעת, כי עד למועד הגשת התביעה, לא שילמה הנתבעת מאומה בתור דמי שימוש ראויים {שכן הסכם השכירות בוטל ואין מדובר עוד בדמי שכירות}, אף שהיא ממשיכה להחזיק במושכר.

 

הנתבעת לא כפרה בטענה, כי לא שילמה דמי שכירות החל מיולי 2011, וטענה, כי התובעת לא קיימה כל מפגש עם הנתבעת, לא הציגה לה ראיה להוכחת טענה להמחאת זכויות ואף לא המציאה לנתבעת מסמך חתום על גבי נייר מכתבים עם הלוגו שלה, לגבי ויתור על דרישותיה השונות של התובעת.

 

עוד הוסיפה הנתבעת, כי בניגוד לאמור במכתבה של התובעת על ביטול הסכם השכירות, הרי שלטעמה לא היתה כל הפרה מצידה ועל-כן ההסכם תקף עד לשנת 2019 ובכוונתה לנצל את מלוא תקופת השכירות. לטענת הנתבעת, התנהלותה הלא ראויה של התובעת נועדה לסלק את הנתבעת מהמושכר בכל דרך אפשרית, וכי דרישותיה הבלתי-מוצדקות של התובעת הן שגרמו לה לנתבעת להפסיק את תשלום דמי השכירות.

 

בית-המשפט קבע, כי לשון סעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה, הינה החלטית, מחייבת ובלתי-מסוייגת. תשלום דמי השכירות, הינו מעין "חיוב על" במסגרת יחסי שכירות. על-פי רוב, זהו החיוב המשמעותי היחידי המוטל על שוכר. חובת תשלום דמי שכירות, היא ההתחייבות היסודית ביותר של שוכר כלפי משכיר במסגרת יחסי השכירות והפרה של התחייבות זו, היא הפרה יסודית של הסכם השכירות.

 

מכלל העדויות והמסמכים שהונחו בפני בית-המשפט, עלה, כי הסכם השכירות הופר על-ידי הנתבעת הפרה יסודית, המזכה את התובעת בזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר.

 

טענות הנתבעת, כי לא קיבלה כל אישור מעשת על המחאת הזכויות, כי לא התקיימו פגישות בינה לבין התובעת, או כי לא הכירה את התובעת ולא ידעה מהן זכויותיה בנכס, הינן טענות חסרות בסיס, אשר נטענו בחוסר תום-לב ודינן להידחות.

 

הנתבעת ידעה גם ידעה שהתובעת הינה הבעלים החדשים של הנכס; הנתבעת ידעה גם ידעה שעשת המחתה את זכויותיה מכוח הסכם השכירות לתובעת; הנתבעת ידעה היטב, כי עליה לשלם דמי שכירות לתובעת ולא לאף אחד אחר, היא אף שילמה דמי שכירות לתובעת בפועל עבור שלושה חודשים ורק מאוחר יותר חדלה מעשות כן, ומשכך, אין אמת בטענת הנתבעת, כי לא שילמה לתובעת דמי שכירות מאחר ולא ידעה אם היא אכן הבעלים של המושכר.

חלף זאת, הנתבעת בחרה לעשות דין לעצמה ולא שילמה דמי שכירות כלל החל מיום 01.07.11 ואילך, עד למועד ביטול ההסכם על-ידי התובעת, ולמעשה עד היום, במשך חודשים רבים.

 

התנהלותה של הנתבעת מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, הנותנת בידי התובעת את הזכות לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי המושכר.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הסכם השכירות הופר על-ידי הנתבעת הפרה יסודית ובוטל על-ידי התובעת כדין.

לפיכך, התובענה לפינוי מושכר, התקבלה.

 

2.9 משאין הסכם חתום לתקופת ההארכה של החוזה, בית-המשפט קבע את דמי השכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה - התביעה התקבלה בחלקה

ב- ת"ק (צפת) 45055-10-10 {רחל רומאני ואח' נ' זאכי יצחק מלכה ואח', תק-של 2011(1), 175906 (2011)} התובעים טענו, כי הנתבעים פינו את הדירה, תוך שנותרו חייבים שכר דירה יומי בסכום של 200 ש"ח למשך שבועיים, וכן הותירו חובות בגין חשבון מים, חשבון חשמל, בגין בלון גז ובגין ארנונה.

 

עוד נטען, כי התובעים הותירו נזקים בדירה, אשר לצורך תיקונם הוציאו התובעים הוצאות לניקיון, לצביעה, ותיקון.

 

הנתבעים טענו, כי הסכם השכירות הוארך בהסכמה, וכי הנתבעים קיבלו את הדירה מלוכלכת, לא צבועה עם נזילות בשירותים, שבר בקיר בחדר שינה וכי הם אלו שניקו את הדירה.

 

בית-המשפט קבע, כי הסכם השכירות אינו חתום על-ידי הנתבעים. יחד-עם-זאת, אין חולק, כי חוזה השכירות הוארך בהסכמה ואף הנתבעים הודו, כי דמי השכירות הועמדו על-סך של 2,550 ש"ח.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי טענת התובעים, כאילו בגין השבועיים האחרונים חבים הנתבעים דמי שכירות של 200 ש"ח ליום, אינה נתמכת בהסכם שכירות חתום על-ידי הנתבעים. זאת ועוד, גם בהסכם עליו נסמכו התובעים, למרות שאינו חתום, לא נקבע מה גובה דמי השכירות היומית והתובעים לא צירפו כל אסמכתא ממנה יוכל להסיק בית-המשפט, כי דמי שכירות של יומיים עומדים על-סך של 200 ש"ח, דווקא.

 

לפיכך ובהיעדר כל הסכמה בכתב, או עדות נוספת אשר תתמוך בטענת התובעים כאילו הוסכם, כי ישולמו דמי שכירות יומיים, משההסכם בו נרשמה הסכמה נטענת זו {ללא ציון גובה דמי השכירות היומיים}, כלל אינה חתומה ומשהתובעים עצמם ציינו במכתבם, כי הצימרים יושכרו על בסיס יומי רק מיום 15.07.10, קבע בית-המשפט, כי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם, להוכיח, כי הוסכם, שהחל מיום 01.07.10 ישולמו דמי שכירות יומיים, בשיעור הנתבע.

 

בית-המשפט קבע, כי אין בפניו הסכם חתום לתקופת ההארכה של החוזה, ואולם משדמי השכירות לשנה שקדמה עמדו על 2,300 ש"ח ומששני הצדדים הסכימו, כי דמי השכירות לתקופת ההארכה {למעט השבועיים האחרונים בגינם הוגשה התביעה}, הועמדו על-סך של 2,550 ש"ח, יש להקיש, כי גם דמי השכירות לחודש האחרון עמדו על סכום זה.

 

בעניין זה פנה בית-המשפט גם לסעיף 13(ב) לחוק השכירות והשאילה, על-פיו, אם לא הוסכם על דמי השכירות, או על דרך קביעתם, ישולמו דמי השכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה. לפיכך, גם אם לא הוסכם על גובה דמי השכירות לחודש האחרון, דמי השכירות הראויים גם ביחס לחודש זה, הינם בשיעור זהה לחודשים שקדמו.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי מאחר שהתובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בנוגע לזנקים שנגרמו לדירה ולא צירפו קבלות בדבר הוצאות שנגרמו להם לניקיון, או לעניין שווי החפצים שנשברו לטענתם ואף לא ניתן ללמוד מהתמונות על היקף הנזקים הנטענים {ולעניין הצביעה, אף לא נמצאה כל התחייבות בהסכם שצורף, על-פיו היו חייבים הנתבעים לצבוע את הדירה בעת החזרתה}, התביעה בגין נזקים אלו, נדחתה, ובית-המשפט חייב את הנתבעים בתשלום יתרת דמי השכירות, תשלום בגין בלון גז, חוב חשמל וחוב מים.

 

2.10 אין אפשרות להישאר במושכר לכל תקופת השכירות, מבלי לשלם את דמי השכירות או את דמי הניהול המתחייבים מהסכם השכירות

ב- תא"ח (ת"א) 5642-06-12 {מתחם השלושה בע"מ נ' יניב נבון, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.11.13) (להלן: "עניין מתחם השלושה"} נדונה סוגיה בה טענה התובעת כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות במועדם לאחר שביטל המחאות שניתנו לה על חשבון דמי השכירות.

 

עוד טענה התובעת, כי פטרה את הנתבע מתשלום בגין דמי השכירות עבור חודשים דצמבר 2011 ועד מרץ 2012.

 

בנוסף טענה התובעת כי הנתבע שילם דמי ניהול באופן סדיר עד חודש מרץ 2012 ועל האמור הוסיפה כי ביום 22.03.12 שלחה לנתבע מכתב באמצעות באת כוחה בו ציינה כי החל מיום 01.04.12 היא צפויה להתחיל לגבות ממנו דמי שכירות בנוסף לדמי הניהול.

 

כן טענה התובעת כי הנתבע עושה במושכר שימוש שאינו תואם את מטרת השכירות שכן ערך אירועים פרטיים תוך הגשת מזון ומשקאות, ללא הסכמתה או הסכמת חברת הניהול, ועל-אף שנדרש שלא לעשות כן.

 

לבסוף טענה התובעת כי הנתבע לא העביר לידיה את הביטחונות אותם התחייב להעביר בהתאם לסעיף 18 להסכם השכירות.

 

הנתבע טען מנגד בכתב הגנתו כי התובעת היא שהפרה את הסכם השכירות בכך שלא שינעה את המבקרים מן הגן הלאומי למתחם הסראייה, ויותר מכך גם לא הציבה את קופת מכירת כרטיסי הכניסה לגן הלאומי, במתחם הסראייה, אלא לתקופה קצרה בלבד בת מספר חודשים, ולפיכך כי תקופת השכירות, למעשה, לא החלה מעולם.

 

הנתבע טען כי הפסקת השינוע בין הגן הלאומי למתחם הסראייה והעברת מיקום קופת מכירת הכרטיסים, פגעו בפוטנציאל להפוך את מתחם הסראייה למרכז תיירות הומה מבקרים ופעילות מסחרית, והפכו אותו לשממה.

 

עוד טען הנתבע, ונוכח כישלון התובעת לקיים את הבטחותיה, פעל לצמצום הנזקים שנגרמו לו ומשכך, בהסכמת התובעת החל להפעיל ברחבה הפנימית של מתחם הסראייה ערבי קריוקי, תוך הגשת מזון ומשקאות. לטענתו ולאחר שהתובעת חזרה בה מהסכמה זו, חדל מכך.

 

הנתבע הוסיף על האמור כי בעת כריתת הסכם השכירות הציגה בפניו התובעת מצג שווא באשר למתחם הסראייה ולמטרתה כביכול להפעיל בו מסעדות, חנויות נוספות וכן אטרקציות תיירותיות רבות. בדומה הטעתה אותו באשר לקשר שייווצר בין הגן הלאומי לבין המתחם.

 

הנתבע טען כי על רקע מצג זה של התובעת השקיע סכומים גבוהים בשיפוץ המושכר, סך שעלה על 900,000 ש"ח.

 

לבסוף טען הנתבע כי לאחר שנסגרה קופת מכירת הכרטיסים לגן הלאומי במתחם הסראייה, ונוכח הצהרת התובעת לפיה מדובר בעניין זמני בלבד, הוסכם בין הצדדים כי ישלם דמי ניהול בלבד, ולא דמי שכירות, וזאת עד לפתיחת קופת מכירת הכרטיסים מחדש.

 

הנתבע טען כי כאשר הבין כי סגירת הקופה איננה זמנית ובכל זאת סירב להצעת התובעת לעזוב את המושכר לטובת שוכר חלופי, החליטה היא, על דעת עצמה, להגיש את ההמחאות שניתנו לה על עבור דמי השכירות לפירעון, ולבסס עילות לפינויו מהמושכר.

 

בית-המשפט קבע כי לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בתקופה בה לא יכול היה להשתמש במושכר, וכל זמן שלא ניתן להשתמש בו למטרה לשמה הושכר.

 

עם-זאת נקבע גם כי המשכיר רשאי לבטל את החוזה בחלוף זמן סביר, מעת שחדל השוכר לשלם את דמי השכירות.

 

יפים לעניין זה דבריו של י' ויסמן בספרו דיני קניין, חזקה ושימוש (תשס"ו),  332-331:

 

"המשכיר אינו זכאי לדמי שכירות עבור תקופה שבה היה השוכר מנוע מלהשתמש במושכר למטרה שעליה הוסכם "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו", גם אם המצב הזה לא נגרם עקב רשלנות של המשכיר... הנסיבות שהיו לנגד עיני המחוקק בקבעו הוראה זו היו נעוצות במקרה שנדון בבית-המשפט, שבו היה השוכר מנוע מלהגיע למושכר עקב מאורעות דמים שהתחוללו בסביבת המושכר... דוגמאות נוספות לנסיבות הנכנסות לגדר הוראה זו, אשר הוזכרו בפסיקה, היו מטרד על-ידי צד שלישי, שמנע מן השוכר הפקת הנאה מן המושכר; רטיבות שחדרה למושכר, שמנעה שימוש במושכר  למטרה שעבורה הושכר הנכס...  בנסיבות  אלה החוק מאפשר למשכיר לבטל את חוזה השכירות "כעבור זמן סביר"... הפטור של השוכר מתשלום דמי השכירות בנסיבות הנזכרות מותנה בכך שהשוכר לא היה מודע לנסיבות אלה בעת כריתת חוזה השכירות  (ואף לא היה אמור לדעת עליהן), ולא היה בידו למנען..."

 

בעניין מתחם השלושה הנתבע חדל מתשלום דמי השכירות החל מחודש אפריל 2012 ולמשך כ- 18 חודשים.

בעצם הגשת התביעה ואף לפני כן הודיעה התובעת לנתבע על ביטולו של הסכם השכירות עקב אי-תשלום דמי השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי בנסיבות אלה ומשלא הודיע הנתבע כי הוא נכון לשלם לתובעת את דמי השכירות על-פי הסכם השכירות, אין לו זכות להמשיך ולהחזיק במושכר. לא כל שכן מעת שהחוזה בוטל.

 

בית-המשפט ציין כי התובעת המתינה אמנם זמן קצר מהמועד בו דרשה מהנתבע תשלום עבור דמי השכירות ועד שהגישה את התביעה. עם-זאת יש לזכור כי הנתבע לא שילם לה דמי שכירות במשך 4 חודשים עוד קודם לכן.

 

הוראת סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה קובעת מפורשות, כי השוכר אינו רשאי להמשיך ולהחזיק במושכר לעד בלא לשלם את דמי השכירות על-פי החוזה, וכי בחלוף זמן סביר מעת הפסקת התשלום רשאי המשכיר לבטל את ההסכם  הגם שאי היכולת להשתמש במושכר למטרה לשמה הושכר נבעה ממחדלה או מאי-התאמת המושכר לייעודו.

 

מכאן שהנתבע ביקש למעשה לאכוף את החוזה באופן סלקטיבי, כלומר ביקש, להישאר במושכר לכל תקופת השכירות, מבלי לשלם את דמי השכירות או את דמי הניהול המתחייבים מהסכם השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי עמדה זו של הנתבע עומדת בסתירה להוראתו המפורשת של סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

תוצאת האמור הינה כי גם אם אקבל את כל טענות הנתבע ביחס לכך שנמנע ממנו להשתמש במושכר בשל נסיבות הקשורות במושכר ואשר לא היו תלויות בו, הרי שלאחר שקיבל הודעה מטעם התובעת בה נדרש לשלם את שכר דירה, ולאחריה הודעה בדבר ביטול הסכם השכירות {באמצעות התביעה לפינוי הנדונה}, אין הוא יכול להמשיך ולהחזיק במושכר, ללא תשלום דמי שכירות או דמי ניהול, למשך כל תקופת השכירות המפורטת בהסכם.

 

די בדברים אלה כדי להקים לתובעת עילה לפינוי הנתבע מהמושכר.

 

למעלה מן הדרוש הוסיף בית-המשפט ואמר כי בהסכם השכירות לא התחייבה התובעת באופן מפורש להותיר את קופת מכירת הכרטיסים במתחם הסראייה לאורך כל תקופת השכירות.

 

לו היה עניין זה משמעותי כל כך כפי שטען הנתבע, היה עליו לעגן הסכמה זו בהסכם השכירות באופן ברור ומפורש.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע כי ככל שהנתבע עדיין במושכר יש עליו לפנותו ולהשיבו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו בתוך 30 ימים החל מפסק-דין זה.  

 

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. סכום זה ישולם לתובעת בתוך 30 ימים שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פסק-הדין ועד ליום התשלום המלא בפועל.

 

2.11 השוכר רשאי להפחית מדמי השכירות כסעד זמני במטרה ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגמים אך לא להמנע מתשלום דמי שכירות גרידא

ב- ת"ט (יר') 19189-04-12 {תמר שטרן נ' סימה מלכה כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.11.13)} התובעת הגישה לביצוע שלושה שיקים על-סך של 10,000 ש"ח כל אחד שמועד פרעונם היה ב- 15.10.11, 15.11.11 ו- 15.12.11 בהתאמה.

 

הנתבעת טענה כי התובעת ובעלה הפרו את הסכם השכירות מספר הפרות. הראשונה, כי בני הזוג אחסנו באחד החדרים שבנכס ציוד מטעמם, אשר מנע מהם שימוש במלוא שטח המושכר.

 

עוד טענה הנתבעת כי למרות הבטחות כי הציוד יפונה בתוך פרק זמן קצר של שבועיים, הם פינו את הציוד רק כעבור שלושה חודשים וזאת רק בחלקו. לשיטת הנתבעת, נמנע מהם ליהנות לפחות מ- 60% מהמושכר.

 

כמו-כן טענה הנתבעת כי נמנע מהם ליהנות מ- 30% משטח השימוש בקומה השלישית.

 

כמו-כן, נמנע מהם השימוש ב- 50% משטח החצר במשך חודשים בגין ציוד ישן של בני הזוג שהיו מונחים בו.

 

כן טענה הנתבעת כי עם כניסתם לנכס, התגלה להם כי בלוני הגז אזלו תוך פרק זמן של כחודש וחצי בלבד, בעוד שהיו אמורים לשמש אותם לתקופה ארוכה יותר. בנוסף, התברר לנתבעת כי התובעת נהגה לרכוש בלוני גז מכפר ערבי הסמוך ליישוב ולא היתה קשורה בהסכם חב' גז מוכרת.

 

חיבור הגז נעשה באופן פיראטי אשר היווה סכנת חיים.

 

לבסוף טענה הנתבעת כי עם כניסתה למושכר נתגלו ליקויים. בין היתר, היתה נזילת מים לתוך המושכר. היה צורך בתיקון דלתות ומשקופים, ידיות ומנעולים לא תקינים, ברזים שבורים או מקולקלים, מפסקי חשמל שבורים וסתימה בצנרת. הליקויים הנ"ל תוקנו על-ידי הנתבעת ולפיכך קיזזה את עלותם מדמי השכירות.

 

הנתבעת בחקירתה הנגדית הודתה כי 9 שיקים המהווים דמי שכירות בגין 9 חודשים לא נפרעו. דהיינו, היא לא שילמה את דמי השכירות במשך 9 חודשים.

 

בית-המשפט קבע כי על-פי דיני החוזים, ככל שהנתבעת סברה כי התובעת היא זו אשר הפרה את חוזה השכירות, עמדו בפניה מספר אפשרויות.

 

האחת, לדרוש מהתובעת לתקן את הפגמים בנכס, ככל שהתיקונים חלים על  התובעת כמשכיר.

 

השניה, לבטל את הסכם השכירות וכן לדרוש פיצויים {סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות)}.

 

ככל שהנתבעת תיקנה בעצמה את הפגמים, רשאית היתה לדרוש מהתובעת את החזר הוצאותיה. על-מנת שהנתבעת תוכל לעשות כן, היה עליה להודיע, בכתב, לתובעת זמן סביר מראש.

 

בפני הנתבעת עמדה, על-פי הוראות חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971, אפשרות נוספת והיא הפחתת דמי השכירות. סעד שכזה הינו סעד זמני שמטרתו ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגמים.

 

הנתבעת לא נקטה בדרך של הפחתה בדמי השכירות אלא נמנעה מלשלם דמי שכירות במרבית תקופת השכירות, תוך שלא ציינה על-סמך איזו הוראה שבדין או בהסכם שבין הצדדים ניתנה לה זכות לא לשלם את דמי השכירות כלל.

 

בית-המשפט הבהיר כי חיוב הנתבעת לשלם את דמי השכירות כמוסכם הינו חיוב עצמאי ובלתי תלוי בפעולות הצד שכנגד או מילוי חיוביו, ככל שהם קיימים מכוח ההסכם ביניהם.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי בנסיבות אלה וכל עוד לא נטען והוכח כי הסכם השכירות בוטל, חובת הנתבעת לשאת בתשלום דמי השכירות וחובה זו עומדת בפני עצמה.

 

למעלה מן הצורך העיר בית-המשפט כי דמי השכירות המוסכמים יופחתו עלפי היחס לבין דמי השכירות של מושכר תקין לבין דמי שכירות למושכר פגום.

 

לאור הדברים הנ"ל, חובת הנתבעת לשלם את דמי השכירות עומדת בפני עצמה גם בהנחה כי הצד השני להסכם, דהיינו התובעת, לא תיקנה את הפגמים במושכר.

 

סופו-של-יום, בית-המשפט דחה את ההתנגדות לביצוע השטר וקבע כי הנתבעת תישא בהוצאות ההליך בסך של 1,500 ש"ח.

 

2.12 אי-תשלום דמי שכירות, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות

ב- תא"ח (יר') 4415-05-12 {שמואל דוידסון נ' צרלס שלום פיטוסי, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.07.12) התובע העיד כי הנתבעים לא שלמו את דמי השכירות במשך 8 חודשים.

 

הנתבע אישר בעדותו כי לא שולמו דמי שכירות למשך 7 חודשים והוסיף כי עד מועד פסק-הדין גם לא שולמו דמי השכירות.

 

סעיף 12 להסכם השכירות בין הצדדים קבע : "הפרה של תנאי מתנאי חוזה זה על-ידי השוכר תזכה את המשכיר לדרוש את הפינוי המיידי של השוכר...".

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי אי-תשלום דמי שכירות על-פי ההסכם, מהווה הפרה יסודית של ההסכם והנתבעים לא טענו אחרת.

 

חיזוק לכך ניתן למצוא בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 ובסעיף 13 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}. 

 

לפיכך קבע בית-המשפט כי אי-תשלום דמי שכירות, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

 

על האמור הוסיף בית-המשפט כי גם אם יוכיחו הנתבעים דבר קיומם של ליקויים במושכר, לפי ההלכה הפסוקה כאשר עסקינן בחיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר הצד השני לא עמד במילוי חובתו {רע"א 765 משה אלתר יחזקאל אלעני, פד"י לח (2) 701, 708}.

 

החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הדין לשמור על תקינות המושכר {והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת}, אפילו אם הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף.

 

2.13 תשלום דמי שכירות ושימוש במושכר

ב- ת"א (ת"א) 29588-08-11 {פרי ירוחם - חברה לרכב בע"מ נ' סלבה בזרסקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.05.14)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה, כי בהתאם לקבוע בסעיף 13 (א) בחוק השכירות והשאילה, התשל"א -1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} על השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות ובהתאם לסעיף 16 לחוק השכירות והשאילה על השוכר להשתמש במושכר לפי המוסכם.

 

התובעת טענה, כי הנתבעים הפרו חוק זה בצורה בוטה.

 

הוסיפה התובעת וטענה כי בהתאם לאמור בחוק השומרים, התשכ"ז - 1967 {להלן: "חוק השומרים"} מהווים הנתבעים שומרים בשכר ובהתאם לסעיף 2 לחוק אחראים הם לאבדן הנכס או לנזקו.

 

התובעת טענה, כי הנתבעים חייבים לפצותה על כל נזקיה כמפורט לעיל על-פי פקודת הנזיקין (נוסח חדש) ומכוח חוק החוזים פיצוייים בשל הפרת חוזה ועל-פי חוק השכירות והשאילה וחוק השומרים ועל-פי כל דין אחר החל.

 

התובעת ביקשה לפסוק לזכותה את סכום התביעה, הוצאות המשפט בצירוף הצמדה וריבית חוקית, לרבות שכר-טרחת עורך-דין כחוק.

 

הנתבעים טענו כי מהסכם השכירות שצורף לכתב התביעה ושעליו סמכה התובעת את טענותיה עלה כי השימוש ברכב מותר לכל נהג,  ובלבד שהדבר יעשה בהסכמת שוכר הרכב.

 

על האמור הוסיפו הנתבעים, כי לפי הסכם השכירות, ככל שהרכב המושכר ניזוק בארוע תאונתי, מחוייבים שוכר הרכב, הנהג ומי שהשתמש ברכב בהסכמת השוכר או הנהג, לשלם השתתפות עצמית בסכום הנקוב.

 

עוד הוסיפו הנתבעים, כי מבלי לגרוע מהאמור וגם אם תישמע טענת התובעת כאילו בהסכם השכירות ישנו תנאי הקובע כי רק לנהג ששמו נקוב בחסכם מותר לנהוג ברכב, הרי שהתנאי הנטען אינו משקף את ההסכמות הנוהגות בין הצדדים שכן לאורך כל שנות פעילות הנתבעים ומי מטעמם מול התובעת, מוסכם היה כי בכלי הרכב המושכרים לנתבעים וללקוחותיהם, רשאי לנהוג כל נהג.

 

בית-המשפט מצא כי לאורך השנים שכר הנתבע 1 באמצעות שליח רכבים רבים מאת התובעת, כאשר היה ברור וידוע לכל שהנתבע 1  מעביר את הרכבים אותם הוא שוכר לצדדי ג'.

 

נתון זה היה בידיעת התובעת ולפיכך לא יכולה לטעון, כי העברת רכב מסוג אינפיניטי נשוא התביעה, לשימושו של צד ג' ולא לשימושו הישיר של הנתבע 1, מהווה הפרת חוזה מצד הנתבע 1.

 

התובעת ידעה או היה עליה לדעת, כי הנתבע 1 מעביר את הרכבים שהוא שוכר ממנה על-ידי שליח לשימושם של אחרים.

 

אשר-על-כן, דחה בית-המשפט את טענת התובעת כי העברת הרכב לצד ג' על-ידי הנתבע מהווה הפרת חוזה השכירות מצידו.

 

ב- ת"א (חי') 11515-05-11 {בניני תעשיה מודרניים בע"מ נ' אדוארד בחוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.11.13)} הנתבעים טענו כי חל סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 המאפשר שימוש אחר שאין בו פגיעה במושכר.

 

בית-המשפט דחה את הטענה, שכן סיפת הסעיף חלה רק אם לא הותנה שהשימוש המוסכם במושכר יהיה שימוש ייחודי, ואילו במקרה זה נקבע שמדובר בשימוש ייחודי.

 

כאשר החוזה קובע שימוש ייחודי הדייר אינו רשאי לשנות את מטרת השכירות, ואין כל הבדל אם ההנאה המופקת מן השימוש השונה הינה יתירה או פחותה מזו הכרוכה בשימוש המוסכם {ע"א 270/62 יעקב זילברשץ נ' רחל שפיר, פ"ד טז 2350, 2353-2354 (1962)}.

 

 

2.14 במקרה בו לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה

ב- ע"א (מר') 13133-12-09 { ציונה גמליאל נ' אבישי גמליאל ואח', תק-מח 2010(2), 14598 (2010)} עסקינן בערעור על פסק-דין של בית-משפט השלום.

 

מדובר בסכסוך משפחתי בין המערערת לבין המשיבים שהינם זוג נשוי ושניהם בעלי הזכויות במשק הנדון, כאשר המערערת וילדיה התגוררו בדירת מגורים במשק מכוח הסכם בינם לבין המשיבים. בהמשך, התבקשה המערערת לפנות את הנכס, ומשסירבה לעשות כן הגישו נגדה המשיבים תובענה לפינויה מן הנכס.

 

בבית-משפט קמא התבררו זכויות הצדדים בנכס ונקבע שלמערערת אין זכויות בנכס או במשק ועליה לפנותם. מאידך - מאחר והמערערת ומשפחתה שיפצו את הנכס, על המשיבים לפצותה בעד השיפוצים בסכום כספי. במסגרת תביעה זו קיבלו המשיבים רשות לפיצול סעדים בה הצהירו על כוונתם להגיש תביעה עתידית נגד המערערת, לסעד כספי שעניינו דמי שימוש ראויים בנכס.

 

שני הצדדים ערערו על פסק-הדין הראשון. בפסק-הדין בערעור, נדחו שני הערעורים ונקבע שלמערערת אכן אין זכויות בנכס, זכות השימוש שניתנה לה ולבעלה המנוח בנכס הינה זכות הדירה ולמשיבים הזכות להפסיק את השימוש שעושה היא ומשפחתה בנכס. לעניין הפיצוי שנקבע בפסק-הדין הראשון, נקבע בערכאת הערעור כי הרשות כללה גם רשות לשפץ את דירת המגורים ובשל כך מוצדק היה לפסוק פיצוי בגין ההשקעה שהשקיעו המערערת והמנוח בנכס.

 

לאחר פסק-הדין בערעור, המערערת עמדה בסירובה לפנות את הנכס ואילו המשיבים לא העבירו לידה את סכום הפיצוי שנקבע בפסק-הדין הראשון. נוכח זאת, ובחלוף 7 שנים ממתן פסק-הדין הראשון, הגישו המשיבים תביעה שניה נגד המערערת, בבית-משפט השלום שעניינה תביעה לדמי שימוש היא התביעה נשוא הערעור כאן, מנגד, המערערת  סירבה לפנות את הנכס מבלי שתקבל לידיה את הפיצוי שנפסק לה, וכן סירבה לכל קיזוז, בטענה כי צו סילוק היד נגדה והפיצוי שנקבע לה שלובים זה בזה, ומשלא העבירו המשיבים לידה את סכום הפיצוי לא קמה לה החובה לפנות את הנכס, וכי התביעה לדמי שימוש בעד שימוש שנעשה בנכס בתקופה הקודמת ל- 7 שנים לפני מועד הגשת התביעה- התיישנה.

 

בפסק- הדין של בית -משפט קמא {פסק-הדין השני} נקבע, כי משביטלו המשיבים את הרשות שנתנו למערערת להשתמש בנכס חלה עליה החובה לשאת בתשלום דמי שימוש בגין השימוש בנכס. חובה זו, הדגיש בית-המשפט, אינה קשורה בצו הפינוי שנקבע בפסק-הדין הראשון, אלא נובעת מביטול המשיבים את ההרשאה שנתנו למערערת להשתמש בנכס, ולכן חייבת המערערת בדמי שימוש.

 

המערערת טענה בערעורה זה, כי בערעור על פסק-הדין הראשון נקבע שהחיוב לפינוי הנכס הותנה בחיוב המשיבים לשלם למערערת את הפיצוי שנקבע בפסק-הדין הראשון, ומשלא שילמו המשיבים כאמור, לא קמה למערערת החובה לפנות את הנכס או לשאת בדמי שימוש בעדו.

  

המשיבים טענו, כי  צדק בית-משפט קמא בקביעתו שלמשיבים קיימת זכות קיזוז ובהיותה כזו היא אינה מתיישנת, וכי צדק בית-המשפט כשחייב את המערערת בתשלום דמי שימוש מיום הודעת הפינוי ועד ליום הגשת התביעה וכי חובת המערערת לפנות את הנכס היא חובה עצמאית ובלתי תלויה בחובתם של המשיבים לפצותה בגין השקעותיה.

 

בית-המשפט קבע כי דין הערעור להידחות, וכי אין מקום להתערב במסקנת בית-משפט קמא שלא כרך או התנה את תשלום הפיצוי בסילוק יד מהנכס ולא כרך או התנה את הפינוי בתשלום הפיצוי, וכי אדם המשתמש בנכס של אחר, שלא ברשות, חייב בתשלום דמי השימוש וזאת לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, וכי במקרים בהם לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה, וכי מן העובדה שהמערערת עושה שימוש בזכותו של אחר, אשר יוצא נפסד מכך שאינו יכול לעשות שימוש בנכס בעצמו או להשכירו לאחר,לפיכך, לכן עליה לשלם דמי שימוש ראויים בעד השימוש שעשתה בנכס.

 

מאידך - מאחר ונקבע כי  יינתן צו - פינוי נגד המערערת, הרי נכון יהיה להתנות את מתן הצו בכך שהמשיבים ישלמו למערער פיצוי בגובה הערך הנוכחי של השקעותיה  בנכס, אשר ההנאה ממנה תעבור כעת מן המערערת  למשיבים.

 

3. מועד התשלום ומקומו (סעיף 14 לחוק)

3.1 סעיף 14 לחוק לפני תיקון 2017

סעיף 14 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:

 

"14. מועד התשלום ומקומו

(א) נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות ישולמו, בשכירות מקרקעין - בראשית כל תקופה, ובשכירות אחרת - בסוף כל תקופה.

(ב) דמי השכירות ישולמו, באחת הדרכים המקובלות, במקום עסקו של המשכיר, ובאין לו מקום עסק - במקום מגוריו."

 

בדברי ההסבר לסעיף 14 לחוק בהצעת החוק נאמר:

 

"סעיף-קטן (א) משקף את הנוהג המקובל בארץ לעניין מועד תשלום דמי שכירות, כשדמי השכירות מחושבים לפי תקופה קצובה. הוראה דומה לסעיף-קטן (ב) מצויה בסעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968."

 

3.2 סעיף 14 לחוק לאחר תיקון 2017

סעיף 14 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר התיקון, קובע כדלקמן:

 

(א) נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות ישלם אותם השוכר בראשית כל תקופה."14. מועד התשלום ומקומו

(ב) דמי השכירות ישולמו, באחת הדרכים המקובלות, במקום עסקו של המשכיר, ובאין לו מקום עסק - במקום מגוריו."

 

על מהות השינוי נאמר בדבר ההסבר כלהלן:

 

"מאחר שההסדר לעניין המועד לתשלום דמי השכירות בנוגע למיטלטלין אינו מן המפורסמות, בדומה להסדר הנוגע למקרקעין, מוצע לתקן את סעיף 14 לחוק, ולאחד את ההסדר של מועדי התשלום של דמי שכירות של מיטלטלין, של זכויות ושל מקרקעין, כך שאם לא הוסכם אחרת, מקום שבו דמי השכירות נקבעו בסכום מסוים לתקופות קצובות, ישולמו דמי השכירות בראשית כל תקופה. הוראה דומה הוצעה בסעיף 238 להצעת חוק דיני ממונות."

 

3.3 סעיף 14 והסמכות המקומית

ב- רע"א 6920/94 {יאיר לוי נ' צבי פולג ואח', פ"ד מט(2), 731 (1995)} קבע בית-המשפט:

 

"אנו סבורים שהדין הוא כגירסת בית-המשפט המחוזי; הדיבור "התחייבות" בתקנה 3(א)(3) הוא דיבור עמום המחייב פרשנות ואם אך הדבר ניתן יש להתאימו מבחינת סדרי הדין להוראות הדין המהותי; וכבר היו דברים מעולם שנפסק שהסמכות המקומית נקבעת לפי הוראות הדין המהותי:... (יש להגיש תביעה לתשלום אגרת רישום על-פי פקודת החברות ואגרות הון לבית-המשפט בירושלים שם יושב רשם החברות)... מקום תשלומם של דמי שכירות לפי סעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע גם את הסמכות המקומית) ועוד."

 

ב- רע"א 28/90 {שרותי אשראי מסחרי (ישראל) נ' מירון - מושב, פ"ד מד(1), 519 (1990)} נקבע:

 

"בבית-המשפט המחוזי בססה המבקשת את הסמכות המקומית על תקנה 3(א)(2) ועל תקנה 3(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; על תקנה 3(א)(2) משום שבעלי הדין אימצו את הנספח "א" לרבות מקום חתימת ההסכם נספח "א" שהוא בעיר תל אביב; על תקנה 3(א)(3) - על יסוד סעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 הקובע ש"דמי השכירות ישולמו במקום עסקו של המשכיר...". השופט המלומד דחה את הטענה הראשונה משום שסבר שהמשיבה לא היתה צד למוצג "א". הוא לא דן בטענה השניה.

4. נראה לי שהשופט המלומד נתפס לטעות. קיימת טענה בכתב התביעה שהמוצג "א" נחתם "עבור" המשיבה והמוצגים "ג" - "ו" חתומים על-ידי המשיבה; אמנם אין התאמה בין המספרים הנזכרים במוצגים "ב"-"ט" לבין מספר ההסכם הנקוב במוצג "א", אך המבקשת קושרת בין המסמכים ותהיה חייבת להוכיח את טענתה; יצויין שבמוצגים "ב" ו-"ט" מדובר בהסכם מיום 26.3.80 הזהה למוצג "א". בשלב הנוכחי אין ענייננו בשאלה אם המבקשת תוכיח את תביעתה או אם למשיבה יש טענות הגנה אלא אך בשאלת הסמכות המקומית. לפי הנטען בכתב התביעה ובטיעונים המתבססים על חומר הראיות שהוגש לבית-המשפט המחוזי, קיימת נוסחת הקשר בין המוצג "א" והנספחים "ב"-"ט" ובהם קיימת הפנייה על דרך האיזכור למקום עריכת המוצג "א" שהמוצגים "ב" ו- "ט" הם חלק בלתי נפרד הימנו. אמת נכון הדבר שחלק מהמוצגים אינם חתומים על-ידי המשיבה והמוצג "ט" חתום על-ידי גוף אחר; אך בשלב הנוכחי איני דן בשאלה אם כתב התביעה לגבי מוצגים אלה מגלה עילה אם לאו, שאלה שלגביה איני מחווה דעה, אלא אך בשאלת הסמכות המקומית.

בהנחה שנערכו הסכמי שכירות בין בעלי הדין, אותה חייב אני להניח על יסוד טענות המבקשת, צודקת המבקשת גם בטענתה השניה לגבי תחולתו של סעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971."

 

 ב- תא"מ (עכו) 38625-02-13 {קצ'אן יורי ואח' נ' מיכאל ממן, תק-של 2013(2), 82050 (2013)} נקבע:

 

"7. מעבר לכך, חוזה השכירות " שותק" בעניין המקום לתשלום דמי השכירות. סעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע... וכן לפי הוראת סעיף 44 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... משכך, ומשכתובתו של המשכיר-המשיב בעיר נהריה, בית-משפט זה מוסמך לדון בתובענה מכוח תקנה 3(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

8. לאור האמור לעיל, ובהתחשב במגמת הפסיקה שלפיה אין ליחס משמעות מופרזת לשאלת הסמכות המקומית (רע"א 1882/02 מפעל הפיס נ' כהן, פ"ד נה(4), 473), אני מורה בזאת על דחיית הבקשה."

 

3.4 תשלום דמי השכירות במשרד המשכיר על-פי דרישת המשכיר בנסיבות המקרה אינה להפרה

ב- ת"א (יר') 6344-04 {חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ ואח', תק-מח 2011(1), 28577 (2011)} נקבע:

 

"ו(8) מקום התשלום של דמי השכירות

ו(8)(1) כללי

292. אקדים מסקנה לניתוח, ואומר זאת: אינני מקבל את טענתו של כהן, לפיה, בהתאם לסעיף 14(ב) לחוק השכירות, היה על התובעת לשלם את דמי השכירות, במקום בו נמצא המשכיר.

293. ממילא, לא מקובלת עלי טענת כהן, לפיה, יש לראות בדרישתו של שושן, כי כהן יסור למשרדו של שושן, כדי להסדיר את תשלום דמי השכירות, לאחר ניכוי המס במקור, כחוסר תום-לב וכהפרת חוזה השכירות מצידו של שושן...

296. עיון בהסכם שבין התובעת לכהן, מגלה כי הצדדים לא סיכמו ביניהם, את מקום התשלום של דמי השכירות.

297. מאחר שעוסקים אנו בחוזה שכירות, בהתאם לסעיף 14(ב) לחוק השכירות, כפי שצוטט לעיל, היה על התובעת, לכאורה, לבצע את תשלום דמי השכירות, במקום עסקו או מגוריו של כהן.

298. בהתאם לכך, לכאורה, לא היה שושן רשאי לדרוש מכהן, להגיע למשרדי התובעת, כדי לבצע את תשלום דמי השכירות, לאחר ניכוי המס במקור.

299. לכן, לכאורה, המסקנה מכך היא כי כהן צדק בכך שהודיע על ביטול החוזה עקב אי-תשלום דמי השכירות, שעל שושן היה לשלם לכהן, במשרדו של כהן."

 

בסיכומו-של-דבר קבע בית-המשפט כי "המסקנה העולה מדברים אלה, היא כי שושן לא הפר את ההסכם, כאשר עמד על בקשתו או דרישתו כי הוא, שושן, ישלם את דמי השכירות במשרדו שלו, של שושן".

 

3.5 דמי השכירות ישולמו, באחת הדרכים המקובלות, במקום עסקו של המשכיר, ובאין לו מקום עסק - במקום מגוריו

ב- ת"א (ראשל"צ) 32644-07-15 {זיוה ישראל נ' זאב אשר הולצר, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.02.16)} נדונה בקשה לסילוק התביעה על-הסף מחמת היעדר סמכות מקומית ולחילופין, העברתה לבית-המשפט השלום בנצרת או בטבריה, שבמחוז צפון.

 

התובע - המשיב הגיש תביעה כספית כנגד הנתבעים - המשיבים, בעתירה לחייבם בתשלום סכום של 101,970 ש"ח בגין הפרת חוזה השכירות שנחתם ביניהם להשכרת נכס המצוי בבעלותו.

 

המבקשים פונו מהנכס לאחר שניתן פסק-דין בתביעת פינוי שהגיש המשיב כנגדם {תא"ח (כ"ס) 4604-10-13 זאב אשר הולצר נ' זיוה ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.12.13)}.

 

בכתב ההגנה, טענו המבקשים כי בית-משפט זה נעדר סמכות מקומית והוסיפו טענות מקדמיות נוספות בדבר עיכוב הליכים בעניינו של המבקש 1 והיעדר יריבות עם המבקשת 2.

 

לגופו של עניין, הכחישו המבקשים את מלוא הפרות ההסכם כנטען כנגדם.

 

התובע הפנה להוראת תקנה 3(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 {להלן:"התקנות"}, וכן להוראות סעיף 14 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "החוק"} וסעיף 44 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 {להלן: "חוק החוזים"}, לפיהן דמי השכירות ישולמו במקום עסקו או מגוריו כמי שמשכיר את הנכס.

 

התובע טען כי נוכח העובדה שהוא מתגורר בעיר רעננה, בית-משפט זה קנה סמכות מקומית לדון בתובענה.

 

המבקשים, בתשובתם, טענו להסכם השכירות הרלוונטי וטענו כי יש בהוראותיו התייחסות מפורשת לסוגיית מקום ביצוע ההתחייבות, המעידה על מחוז צפון.

 

בית-המשפט קבע כי המבקשים מתגוררים בפורייה עלית, המצויה במחוז צפון; כי הנכס מצוי בעיר טבריה שבמחוז צפון וכי הסכם השכירות מושא התובענה נערך שם גם כן.

 

בית-המשפט מצא כי סלע המחלוקת נעוץ בהוראת סעיף 3(א)(3) לתקנות.

 

המשיב סבר כי  "המקום שנועד, או שהיה מכוון, לקיום ההתחייבות" הוא מחוז מרכז, לאור הוראת סעיף 14(ב) לחוק לפיה: "דמי השכירות ישולמו, באחת הדרכים המקובלות, במקום עסקו של המשכיר, ובאין לו מקום עסק - במקום מגוריו" וכן על הוראת סעיף 44 לחוק החוזים לפיה: "חיוב שלא הוסכם על מקום קיומו, יש לקיים במקום עסקו של הנושה, ואם אין לו מקום עסק - במקום מגוריו הקבוע".

 

בית-המשפט התקשה לבסס את הסמכות המקומית על בסיס הוראות כלליות אלו, כשלפניו הסכם השכירות ובו היו הוראות ספציפיות אשר לדרך ביצוע התשלום וכאשר דמי השכירות שולמו בדרך של המחאה לתשלום.

 

בית-המשפט עיין בטענות כתב התביעה והוראות הסכם השכירות ונוכח לדעת כי מקום החיוב הוא בעיר טבריה, כפי שעלה בבירור מנסיבות העניין.

 

עוד עתר התובע כנגד אי-תשלום דמי שכירות, וגם בעניין זה, הסמכות המקומית הצביעה על מחוז צפון.

 

הוראת סעיף 5(ב) להסכם השכירות קבעה כי תשלום דמי השכירות יעשה בשיקים שימסרו לשוכר, ללא הוראה מפורשת על מקום פירעונם.

 

אשר-על-כן, חלה הוראת סעיף 3(ד) לפקודת השטרות (נוסח חדש), לפיה:  "באין מקום פרעונו של השטר נקוב במפורש, יראו כמקום פירעונו את המקום שניקב כמקום עסקו של הנמשך, או כמקום מגוריו" {י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהד' שביעית 1995, עמ' 76}.

 

בית-המשפט קבע כי גם אם נפרעו השיקים במקום מגוריו של המשיב בעיר רעננה, לא ראה כיצד יש בכך כדי להקים סמכות מקומית כגישתו, לנוכח היעדר הוראה מפורשת בעניין.

 

סיכומו-של-דבר, חלופת הבקשה התקבלה.

 

בית-המשפט פסק כי התיק יועבר לבית-משפט שלום במחוז צפון, לפי שיקול-דעתו של כב' נשיא בתי-משפט השלום במחוז צפון. בית-המשפט לא קבע צו להוצאות וכי טענות הצדדים ישמרו בהקשר זה לסוף ההליך. 

 

ב- ת"א (ב"ש) 8708-03-10 {סלאמה סאלח אבו ראשד נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.14)} בית-המשפט ציין כי זכות שכירות היא זכות לשימוש והחזקה במקרקעין שלא לצמיתות. אין שכירות לזמן בלתי-מוגבל. על-כן, פרשנות התובעים אינה אפשרית שכן היא הופכת זכות זו לזכות לצמיתות.

 

ב- ת"א (חי') 17861-01-09 {עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' רחל גולן, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.06.14)} בית-המשפט העיר כי כל אימת שהדייר בדיור ציבורי ממלא אחר הוראות החוזה, זכאי להתגורר בדירה הציבורית שהוקצתה לו {כפוף לזכות עמידר לדרוש פינוי אם חל שינוי במספר הנפשות המתגוררות בדירה ולהעניק לדייר דירה אחרת המתאימה לצרכיו החדשים} ללא הפרעה ובלא שעמידר תהא רשאית לדרוש את פינויו.

 

ב- ת"א (יר') 9640-09 {המוסד לביטוח לאומי נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.08.13)} בית-המשפט קבע כי בעניין הנדון אין ספק שהרכב נמסר לנפגעת על-ידי הנתבעת לא לחינם, אלא כהטבה וכחלק מהתמורה ששולמה לנפגעת עבור עבודתה, ולכן מדובר בזכות שהוקנתה לנפגעת בתמורה, אשר נכנסת לגדר הגדרת השכירות.

 

3.6 גורם יעיל להתקשרות בהסכם שכירות ושאילה-דמי תיווך

ב- תא"ק (ת"א) 35631-02-12 {דניאל כהן נ' נתן יגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.13)} נדונה סוגיה בה התובע הגישה תביעה כנגד הנתבעים, במסגרתה ביקש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 23,200 ש"ח, בגין הסכם הזמנת שירותי תיווך שנכרת ביניהם, ביחס לשכירת דירה בתל-אביב.

 

התובע טען כי משרדו לא הטעה את הנתבעים בדבר, לרבות לא בעניין הטענה לבלעדיות, שכן מי שפנה למשרדו של התובע הנה השוכרת של הנכס באותה העת, אשר ביקשה להשתחרר מחוזה השכירות ולמצוא שוכר חלופי {בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, והיא זו אשר העניקה למשרדו בלעדיות.

 

לדבריו, השוכרת פעלה בתיאום עם בעל הנכס.

 

הנתבעים טענו כי התובע ומשרדו לא זכאים לדמי תיווך מאחר שלא עמדו בתנאי סעיף 14 לחוק השכירות והשאילה, ובכלל זה לא היוו את הגורם היעיל להתקשרות.

הנתבעים טענו כי מתווך אחר {להלן: "קדמי"} הוא המתווך אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ועל-כן הוא שהיה זכאי לדמי התיווך.

 

עוד טענו הנתבעים, כי זיכרון הדברים הינו מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין, ועל-כן עריכתו על-ידי משרד התובע שוללת את זכות התובע לקבלת דמי תיווך, בהתאם להוראת סעיף 12 לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט קבע כי התובע ומשרדו לא הפרו במקרה דנן את הוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה וכי אין המדובר גם בהטעיה על-פי דיני החוזים.

 

כמו-כן, בית-המשפט לא סבר כי יש קשר בין סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה לבין שאלת ההטעיה ביחס לבלעדיות, שכן לא הוצג מצג כוזב לפיו יש לתובע בלעדיות מהבעלים והיה ברור לצדדים כי לשם כריתת חוזה השכירות תידרש, בסופו-של-דבר, פעולה מול הבעלים.

 

יתרה-מכך, בית-המשפט לא התרשם כי עניין הבלעדיות היה כה עקרוני לנתבעים.

 

הנתבעים היו מעוניינים בדירה ובית-המשפט לא שוכנע שהיו נמנעים מלחתום על טופס ההזמנה באם היה נאמר להם שאין למשרד התובע בלעדיות.

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי התובע ומשרדו לא הטעו את הנתבעים ולא פעלו בניגוד להוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, ועל-כן אין בסוגיה זו כדי להביא לבטלותו של טופס ההזמנה.

 

בית-המשפט קבע כי התובע אינו זכאי לקבל את דמי התיווך על-פי חוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט הסביר כי במצב הדברים הייחודי שנתהווה במקרה דנן התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

 

אין חולק, כי התובע ומשרדו לא הגיעו לשלב של קישור בין הנתבעים לבין בעל הדירה, שהוא הגורם היחיד שיכול היה להתקשר מול הנתבעים בהסכם השכירות.

 

בנוסף, מיד לאחר שראו את הדירה הנתבעים הודיעו למשרד התובע על רצונם לשכור את הדירה ואף חתמו על זיכרון הדברים ומסרו את השיק.

 

משרדו של התובע לא הצליח במשך מספר ימים להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב, וזאת חרף בקשותיהם והפצרותיהם של הנתבעים לעשות כן.

 

עוד ציין בית-המשפט כי התובע נמנע מלזמן את הדיירת השוכרת לעדות, ואף עדותו של בעל הדירה לא נשמעה, ועל-כן התובע לא הוכיח גם שבפועל יכול היה להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב בסופו-של-דבר.

 

בית-המשפט סבר כי במקרה הייחודי דנן פעולתם של משרד התובע ושל קדמי, בהצטרפן יחד, היוו את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, שכן, כפי שהעיד קדמי עצמו, אלמלא היו רואים הנתבעים את הדירה באמצעות משרד התובע ואלמלא היו מציינים עובדה זו בפניו, לא היה הוא יודע כלל על זמינותה של הדירה להשכרה ולא היה מציע אותה כלל לנתבעים.

 

סיכומו-של-דבר, ראוי היה שקדמי ומשרדו התובע יחלקו את שכר הטרחה במקרה דנן.

 

3.7 האם רשאי משכיר נכס לדרוש מאת השוכר את ביצוע תשלום השכירות באופן דווקני כלשון דרישת החוק

ב- ת"א (יר') 6344-04 {חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ ואח', תק-מח 2011(1), 28577 (2011)} עסקינן, בחוקיות הודעת ביטול  והאם רשאית היתה שוכרת המשנה  להסתמך עליה.

 

מדובר במקרה בו תחילה  חתמו התובע וצד ג'-בעל הבית על הסכם שכירות אשר במסגרתו שכר התובע חנות מספר, יחד עם תוספת בניה, ובהמשך חתמו על נספח להסכם שבמסגרתו הסכימו הצדדים כי ההסכם המקורי, ישונה, וכי התובעת -  תבוא בנעליו של בעלי התובעת  שהוא, אישית, חתם על הסכם השכירות המקורי, וכי צד ג'-הבעלים יצרף לשטח המושכר חנויות נוספות. בהמשך חתמו התובעת והנתבעת על חוזה שכירות בלתי מוגנת, במסגרתו, השכירה התובעת לנתבעת  בשכירות משנה, את המושכר כולו, למעט הסטודיו.

 

במרוצת השנים, נפלו בין הצדדים מחלוקות לא מעטות, והצדדים נגררו לדיונים בערכאות שונות, והמחלוקת בתביעה דנן, מקורה בהודעת הביטול השניה, של חוזה השכירות הראשי שביניהם, הודעה אותה מסר צד ג'- הבעלים לתובעת. תביעתה של התובעת, מופנית, כעת, בתביעה דנן, כנגד הנתבעת - שוכרת המשנה, אשר הסתמכה על הודעת הביטול. בשלב מסויים, הפסיקה הנתבעת, את תשלום דמי השכירות לתובעת השוכרת הראשית, והנתבעת-שוכרת המשנה, חתמה על חוזה שכירות ישירות עם צד ג' - הבעלים. בכך, הוצאה התובעת-השוכרת, מן התמונה. בשל כך, פנתה התובעת לבית-משפט זה, כאשר התביעה מופנית כנגד שוכרת המשנה, - הנתבעת, שמצידה, הגישה הליכי צד ג' כנגד, המשכיר ובעל המושכר.

 

מוסכם על הצדדים כי הסוגיה המרכזית עליה יקום וייפול התיק, הינה שאלת תוקפה וחוקיותה של הודעת הביטול, אשר אותה העביר המשכיר  לידי התובעת.

 

התובעת - השוכרת טענה, כי מטרת השכירות היתה הקמתה של חנות גדולה אולם, עסק זה נסגר לאחר תקופה, והותיר לתובעת הפסדים רבים, ומשכך, נוצר הקשר עם נתבע מס' 2 מבעליה של הנתבעת 1, ונחתם הסכם שכירות המשנה בין הצדדים אשר כולל את המושכר בכללותו, למעט הסטודיו.לשיטתה של התובעת, המניע המרכזי של המשכיר לביטול החוזה, הינו מניע כלכלי. על רקע מצבו הכלכלי הקשה וכן לאור העובדה כי התובעת קיבלה הנתבעת סכום גבוה מהסכום אתו קיבל המשכיר מן התובעת, ולפיכך, פעל ליצור קשר חוזי ישיר עם הנתבעת  כדי לקבל את מלוא דמי השכירות שמשלמת הנתבעת ישירות לכיסו.

 

עוד טענה התובעת, כי ביטול החוזה על-ידי צד ג' - המשכיר, הינו ביטול שלא כדין, ולפיכך, כשלעצמו מהווה הפרת חוזה. על-כן, לא היה בכוחה של הודעת ביטול זו, לאיין את החוזה השכירות, ולכן, אין כל תוקף לביטול האמור. זאת ועוד, משהפסיקה הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות, ומשלא פינתה את המושכר, לאחר ביטול חוזה השכירות בין התובעת הנתבעת, עיוולה הנתבעת כלפי התובעת, ברשלנות ובגרם הפרת חוזה ועשתה עושר ולא במשפט,  וכי, הזכות לביטולו של הסכם, מחמת הפרתו, כביכול, על-ידי הצד השני, כפופה אף היא לעיקרון תום-הלב. לעיתים, הפרתה של חובה זו, תביא לכך שביטול החוזה לא יוכר, והחוזה יישאר שריר וקיים.

 

הנתבע טען, כי הודעת הביטול נמסרה לתובעת כדין, ולטענת התובעת, כי התנגדה להודעת הביטול, ואפילו ניסתה לקיים את ההסכם, אך אין חולק, כי בשלב כלשהו, חדלה התובעת מניסיונותיה, לא עשתה דבר כדי להמשיך ולקיים את ההסכם, לא החזיקה במושכר ולא קיבלה דמי שכירות מהנתבעת, וכי משראתה התובעת, כי הוא נחוש בדעתו לראות את החוזה כבטל, השלימה התובעת עם המצב, וכי אי-תשלום דמי השכירות, בכל אותן שנים, מהווה, כשלעצמו, הפרה יסודית, חוזרת ונשנית, המאפשרת את ביטולו של ההסכם.

 

בית-המשפט קבע כי דין התביעה להתקבל, וכי ביטול החוזה בין התובעת לבין הבעלים-המשכיר  על-ידי האחרון, נעשה שלא כדין.  ממילא, גם צעדה של הנתבעת  להפר את החוזה בינה לבין התובעת, הוא צעד שנעשה שלא כדין. פועל יוצא מכך הוא כי חתימת חוזה השכירות הראשי, ישירות בין הנתבעת-שוכרת המשנה לבין הבעלים-המשכיר, הינו חוזה שנערך שלא כדין, לפחות ככל שהדבר נוגע לפגיעה בזכויותיה של התובעת, שמבחינתה חוזה השכירות בינה לבין הבעלים - המשכיר הוא תקף, שכן חוזה השכירות הראשי בין התובעת לבין הבעלים-המשכיר, היה במלוא תוקפו.

 

4. פטור מחובת התשלום (סעיף 15 לחוק)

4.1 כללי

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"15. פטור מחובת התשלום

(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף-קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

 

בדברי ההסבר לסעיף 15 בהצעת החוק נאמר:

 

"בנסיבות האמורות בסעיף זה, כשנמנע מהשוכר להשתמש במושכר, יש לראות את חוזה השכירות כמסוכל והשוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות, במידה והשימוש נמנע ממנו.

במקרה זה אין לראות באי-תשלום דמי השכירות הפרת חוזה השכירות."

{ראה גם תא"ח (ת"א) 16745-03-16 יצחק צרפתי נ' קארן רוטנברג, תק-של 2016(2), 27884 (2016)}

 

הוראתו של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מעגנת הסדר, המאפשר לשוכר לחדול לחלוטין מתשלומם של דמי-שכירות, בנסיבות שבהן לא ניתן להשתמש במושכר למטרת השכירות. אך הוראה מוסיפה זו שני סייגים: ראשית, היא מדברת במניעה להשתמש, להבדיל מפגיעה קלה יותר בהנאה מן השימוש. הסייג השני הוא כי אותה חדילה מתשלום - מוגבלת בזמן. בחלוף עת סבירה בנסיבות העניין, היא מזכה את המשכיר בזכות לבטל את ההסכם. ביטול מוליך, כמו מאליו, לפקיעת זכותו של השוכר להחזיק במושכר {תא"ח (ת"א) 19032-10-15 גלקסי נכסים ונדל"ן (1996) בע"מ נ' עלית שירותי רפואה בע"מ, פורסם בנבו (29.12.15)}.

 

4.2 פטור מתשלום וסיכול חוזה השכירות 

ב- ע"א 4893/14 {וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)} נותחה משמעותו של סעיף 15 בדברים הללו:

 

"מלומדי המשפט גורסים, כדבר מובן מאליו, כי הסעיף מניח שלשוכר עומדת גם תרופת הביטול. כך, אומר לרנר בספרו כי "מהסעיף עולה שלשוכר עומדות שתי תרופות: ביטול החוזה או פטור זמני מתשלום דמי השכירות. ההנחה המשותפת לשתי התרופות היא, בלשונה של המג'לה: 'פסקה הנאת המושכר לחלוטין, אין חייבים בשכר'" (לרנר, 134-133). בדומה, טדסקי מסביר כי מטרת סעיף 15 היא לאפשר לשוכר לא לשלם את דמי השכירות, אך בו בזמן להמשיך לקיים את יחס השכירות. אשר לזכות הביטול, אומר טדסקי כי נוסח הסעיף "והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך" מרמז על כך שהמחוקק מניח כי זכות הביטול ממילא עומדת לשוכר מכוח עקרונות אחרים "והיא עומדת לו בכל שכירות, כאשר אין המושכר שמיש" (טדסקי, עמ' 151). כך סבור גם סוכובולסקי, כי חוק השכירות מעניק בסעיף 15 לשוכר את הברירה לבטל את השכירות או להשאירה בתוקפה תוך פטור מתשלום דמי שכירות (אברהם סוכובולסקי "על שכירות מקרקעין לאחר צאת חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971" משפטים ד 440, 442 (תשל"ב-תשל"ג) (להלן: "סוכובולסקי")).

הנה-כי-כן, מלומדי המשפט סבורים כי זכות הביטול מובלעת בסעיף 15, ומותירה בידי השוכר את הברירה אם לבטל את ההסכם או להסתפק בהשעיית תשלום דמי השכירות (לדעה אחרת, לפיה הוראת סעיף 15 לחוק השכירות אינה מקנה לשוכר זכות לבטל את הסכם השכירות ראו ברק מדינה "סיכול חוזה" חוזים כרך ג 411, 455 (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003) (להלן: "מדינה")).

24. אציע נקודת מבט נוספת התומכת במסקנה דלעיל. סעיף 15 מאפשר לשוכר להשעות את חיובו לשלם דמי שכירות כל עוד נבצר ממנו להשתמש במושכר למטרת השכירות. זאת, בדומה להוראה הכללית בסעיף 43 לחוק החוזים הקובעת כלהלן...

סעיף 43 לחוק החוזים מאפשר לחייב להשעות את חיובו. מקומו הטבעי של הסעיף הוא דווקא בחוק התרופות, וכך אכן נעשה בתזכיר הצעת חוק דיני ממונות (הידוע גם כקודקס האזרחי), כאשר סעיף 497 לקודקס מרחיב תחולתה של תרופת השעיית החיוב וקובע כי "הופר חוזה הפרה יסודית, זכאי הנפגע להשעות את קיום חיוביו עד שהמפר יקיים את חיוביו" (ראו גם גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 121 (2009) (להלן: "שלו ואדר")).

סעיף 15 לחוק השכירות הוא הוראה ספציפית המאפשרת לשוכר להשעות את חיובו לשלם דמי שכירות. במצב דברים זה, ועל-מנת שהמשכיר לא יעמוד בפני מצב בו השוכר משעה את חיובו לשלם דמי שכירות אך לא מסיים את השכירות ולא מפנה את המושכר, ניתנת למשכיר האפשרות "כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה". יכול הטוען לטעון כי מהאפשרות שניתנת למשכיר לבטל את החוזה, ניתן להסיק כי לשוכר לא עומדת אפשרות לבטל את החוזה כעבור תקופה סבירה בה נמנע ממנו השימוש במושכר. אלא שבנקודה זו אנו חוזרים להוראה הכללית של השעיית חיוב בסעיף 43 לחוק החוזים.

נניח כי פלוני הזמין עבודת בניה מקבלן. דא עקא, שהגישה למקום ביצוע העבודות נחסמה, או שניתן צו מניעה האוסר על פלוני-המזמין לבצע את העבודות. במצב דברים זה, מתיר סעיף 43 לחוק החוזים לקבלן להשעות את חיובו עד אשר תוסר המניעה. אך הקבלן אינו חייב להמתין עד אין קץ עד שתוסר המניעה, ובנקודת זמן מסויימת הוא רשאי לראות את המזמין כמפר ולבטל את החוזה. בדומה, כך גם בענייננו. משנמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות, הוא רשאי על-פי סעיף 15 לחוק השכירות להשעות את החיוב בתשלום דמי שכירות, אך בנקודת זמן מסויימת הוא יהיה רשאי לבטל את הסכם השכירות:

"סעיף 43 לחוק החוזים חלק כללי שותק לגבי תקופת ההשעייה. האם ניתן להשעות קיום חיוב לנצח נצחים או למשך שנים רבות כמו במקרה דנן? איני סבור כך. לטעמי, כאשר המועד לקיומו של חיוב נדחה מחמת אי קיום חיובו של הנושה, יש להחיל על דרך ההיקש ומכוח עקרון תום-הלב את הוראת סעיף 41 לחוק החוזים חלק כללי, ולפיה חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה. תקופת ההשעייה צריכה להיות סבירה, על-מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר ודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסויים, על החייב שחיובו הושעה 'לרדת מהגדר' ולפעול באופן אקטיבי - לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמי שהפר את החוזה ולהגיש תביעה (השוו: מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 98, ובה"ש 81 (1993)). אם נחזור לדוגמת הקבלן והמזמין, הרי שבחלוף זמן סביר מהמועד שהיה על המזמין להעמיד את הקרקע לרשות הקבלן, יהא על הקבלן להחליט אם ברצונו להשתחרר מהחוזה או לראות את המזמין-הנושה כמפר חוזה ולעתור לאחד הסעדים הנובעים מהפרת חוזה" (ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן פסקה 23 (11.08.11)).

בדומה, סעיף 15 לחוק השכירות מאפשר לשוכר להשעות את החיוב של תשלום דמי השכירות כאשר נמנע ממנו מלהשתמש במושכר למטרות השכירות. סעיף זה מאפשר למשכיר לבטל את החוזה, כעבור זמן סביר, ובכך להתיר את הקשר החוזי בין הצדדים, על-מנת למנוע מצב בו השוכר לא מבטל את החוזה אך ממשיך להחזיק בנכס בלי לשלם דמי שכירות. אולם אין להסיק מהסעיף שלילה של זכות השוכר לבטל את הסכם השכירות, בחלוף זמן סביר, בהתאם לדיני החוזים הכלליים.

25. לסיכום נקודה זו, ביטול הסכם השכירות על-ידי המדינה אינו מוציא אותנו מתחולתו של סעיף 15 לחוק השכירות, סעיף אשר חל במצב של סיכול מטרת חוזה השכירות עקב מניעת השימוש במושכר לצרכי השכירות.

26. סעיף 23 לחוק השכירות קובע כי התרופות הקבועות בחוק השכירות באות להוסיף על הוראות חוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, עמ' 228). בהתאם, על סיכול מטרת חוזה שכירות עשוי לחול הן הדין הכללי שבסעיף 18 לחוק התרופות והן ההוראות הייחודיות שבסעיף 15 לחוק השכירות.

27. אפתח בדיני הסיכול הכלליים. סעיף 1 לחוק התרופות מגדיר "הפרה" כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". לאור הגדרה רחבה זו, הפרה יכולה להיות גם ללא אשם מצד המפר. הדוקטרינה החוזית לפיה "חוזים יש לקיים", מכתיבה אחריות חוזית מוחלטת, ומי שהתחייב בחוזה נדרש לקיים את התחייבותו, או לפצות את המתקשר עימו אם לא עמד בהתחייבותו.

להגנתו של מפר חוזה יכולה לעמוד טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק התרופות. דיני הסיכול מאפשרים למחול למפר התחייבות חוזית, כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו (גבריאלה שלו דיני חוזים 495 (מהדורה שניה, 1996) (להלן: "שלו")).  מסיבות היסטוריות, דין הסיכול נכלל בחוק התרופות, שנחקק לפני חוק החוזים. כתוצאה מכך, הסיכול נדון כמקרה של הפרת חוזה, אם כי הפרה אשר מוגנת מתביעת אכיפה ופיצויים. יש הטוענים כי סיווג הסיכול כהפרה מקורו בטעות היסטורית, באשר הסיכול משחרר מהחיוב החוזי ובכך שולל קיומה של הפרה (וראו מדינה, עמ' 412). ניתן למצוא תמיכה לעמדה זו בדברי ההסבר לסעיף 15 לחוק השכירות: 

"בנסיבות האמורות בסעיף זה, כשנמנע מהשוכר להשתמש במושכר, יש לראות את חוזה השכירות כמסוכל והשוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות, במידה שהשימוש נמנע ממנו. במקרה זה אין לראות באי-תשלום דמי השכירות הפרת חוזה השכירות."

(דברי הסבר להצעת חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ה"ח 901, 289)

28. וכעת, אציב זה לצד זה את דין הסיכול הכללי ואת דין הסיכול המיוחד בחוק השכירות, ואעמוד על ההבדל המהותי בין השניים. לנוחות הקורא אעמיד את הוראת סעיף 18(א) לחוק התרופות לצד "הוראות הסיכול" המיוחדות הקבועות בחוק השכירות...

הדמיון בין הסעיפים מדבר בעד עצמו. פטור הסיכול יחול רק כאשר הנסיבות היוצרות מניעה לא היו ידועות או צפויות בכוח או בפועל לשוכר או למשכיר, ולא היה ביכולתו למנוע אותן. המדובר בתנאים מצטברים עליהם ניתן ללמוד מדין הסיכול הכללי.

29. סעיף 10 לחוק השכירות, רלוונטי לקבוצה הראשונה של פגמים המונעים או מגבילים או שוללים את ההנאה או השימוש במושכר, ואינו רלוונטי לענייננו, ועל-כן אתמקד ביחס בין סעיף 15 לחוק השכירות לסעיף 18 לחוק התרופות. שני הסעיפים דנים בסיכול, אך ראוי לחדד ולהדגיש כי סעיף 15 לחוק השכירות דן בסיכול השימוש למטרת השכירות, להבדיל מטענה לסיכול הסכם השכירות. אבהיר.

סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שנפצע בתאונת דרכים ועליו לעבור טיפולים בשנה הקרובה. במקרה כאמור נראה את השוכר כמי שהפר את הסכם השכירות, אך נבחן את טענתו על-פי דין הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות ואיני קובע עמדה בנושא. אך כאשר אותו סטודנט מבקש לבטל את הסכם השכירות מאחר שדרך הגישה למושכר נחסמה, לפנינו טענת סיכול של השימוש למטרת השכירות, שמקומה בסעיף 15 לחוק השכירות.

ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות אינו מכסה סיטואציות של סיכול מטרת הסכם השכירות, כאשר הנסיבות המסכלות אינן קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. לדוגמה, סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה במעונות הסטודנטים בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה בפקולטה לרפואה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שהפקולטה נסגרה. מטרת הסכם השכירות סוכלה מבחינתו של הסטודנט אך איננו נכנסים בגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות. דוגמה מוכרת להבחנה בין סיכול מטרת הסכם השכירות - שאינה נכללת בסעיף 15 - לבין סיכול הסכם השכירות מצויה בפסיקה האנגלית, ב"משפטי ההכתרה". אחד ממקרים אלה עסק בהסכם שכירות של דירת התובע ברחוב שבו היתה צריכה לעבור באותם הימים תהלוכת הכתרת המלך האנגלי. עקב מחלתו של המלך, בוטלה התהלוכה והנתבע סירב לשלם לתובע את דמי השכירות. בית-המשפט קבע כי אמנם ביטול התהלוכה לא הפך את קיום ההסכם לבלתי-אפשרי (קרי, ההסכם עצמו לא סוכל), אך הוא שלל את התועלת המופקת מן ההסכם, את קיום מטרת ההסכם - הצפייה בתהלוכה - ופטר את הנתבע מתשלום דמי השכירות...

יש איפוא להבחין בין שלושה מצבים: סיכול הסכם שכירות בגדר סעיף 18 לחוק התרופות; סיכול מטרת הסכם שכירות שאינו נכנס לגדר סעיף 15 לחוק השכירות; וסיכול שימוש למטרת הסכם השכירות שנכנס לגדר סעיף 15 מאחר שהוא קשור למושכר עצמו. טדסקי מציין את חסרונו של מושג סיכול מטרת החוזה בסעיף 18 לחוק התרופות: "לכשיבטל המחוקק את סימן 46 לדבה'מ, יהא עליו להרחיב את הוראות סעיף 18 לחוק התרופות ולכלול בה גם את 'סיכול המטרה', או להקדיש לו הוראה מיוחדת, אם ברצונו שלעניין זה, בכללו, תמשיך להיות נפקות במשפט הישראלי" (שם, עמ' 116).

לא אכחד כי ההבחנות דלעיל אינן קלות. כך לדוגמה, אם נחזור לאותו סטודנט שנפצע בתאונת דרכים, ונניח כי יש באפשרותו ללמוד בשנת הלימודים הקרובה אך הוא מרותק לכסא גלגלים והמושכר נמצא בקומה שלישית ללא מעלית. המניעה במקרה זה אינה נובעת מהמושכר עצמו אלא מנסיבות חיצוניות הקשורות בשוכר. אף יש להבחין בין תכלית החוזה, לבין מטרה או מניע של אחד הצדדים לחוזה, שאינם נוגעים למתקשר השני. כך, במשפטי ההכתרה, ההנחה היא כי עצם ההתקשרות נעשתה על-סמך ההנחה המשותפת לשני הצדדים כי התהלוכה תתקיים, כך שאין לראות מקרה זה כמטרה או מניע של השוכר בלבד (על השווה והשונה בין המונחים "סיכול מטרת החוזה", "אי-מעשיות", "היעלמות מניע התקשרות", היעלמות "בסיס העסקה" ו"כשלון עילה" - ראו רונן (פרדי) דוד התאמת חוזים לנסיבות משתנות 82-76 (התשס"א)).

על רקע ההבחנה בין סיכול הסכם שכירות לבין סיכול השימוש למטרת השכירות עקב הנסיבות הקשורות במושכר, אסקור תחילה את דין הסיכול הכללי בסעיף 18 לחוק התרופות, ואת ההבדל בינו לבין דין הסיכול המיוחד בסעיף 15 לחוק השכירות.

30. שני הסעיפים דורשים התקיימות תנאי הצפיות, קרי, אי-ידיעה או אי-צפיה מראש של הנסיבות המסכלות, בפועל או בכוח (וראו שלו, בעמ' 501-500). בחינה זו היא אובייקטיבית-נורמטיבית, במסגרתה נדרש בית-המשפט לקבוע האם ה"מפר הסביר" צריך היה לצפות את קרות הנסיבות המסכלות ערב החתימה על ההסכם.

מרכיב צפיות הסיכול "בכוח" זכה לפרשנות מרחיבה ביותר בפסיקה, כך שהגנת הסיכול כמעט נתרוקנה מתוכנה. כך, למשל, העלה השופט לנדוי את השאלה האם "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה", סכנה של פרוץ מלחמה הינה תמיד בגדר הצפוי... עוד נקבע בפסיקה, כי ניתן לצפות עיכוב בקבלת אישורי מסים, לצורך העברת זכויות בלשכת רישום מקרקעין, בעקבות המעבר של משרדי מס שבח למיחשוב... על ההרחבה היתרה של מרכיב ה"צפייה בכוח" שבסעיף הסיכול הכללי, נמתחה ביקורת בספרות: "הגישה שהשתרשה במשפטנו... אינה תואמת מגמות מודרניות ליברליות, המשתקפות בגזרות אחרות של דיני החוזים, והתעורר מזמן הצורך בהמרתה בגישה פתוחה וגמישה יותר" (שלו, בעמ' 503; ראו גם שלו - חלק כללי, בעמ' 630-628; שלו ואדר בעמ' 116, המציגים את דיני הסיכול כביטוי לאחריות החוזית המוחלטת הקיימת בדין הישראלי; מדינה, בעמ' 445-442. ואכן, מנסחי הקודקס האזרחי ביקשו להכניס שינוי בדיני הסיכול בניגוד לפרשנות המצמצמת בפסיקה. לתיאור השינויים בקודקס ולביקורת על הנוסח המוצע ראו ברק מדינה "הפרק בדבר סיכול חוזה בהצעה לחוק דיני ממונות: פוליטיקה ומשפט בניסוח קוד אזרחי" משפטים לו 453 (התשס"ז)).

ניצנים לשינוי גישה, אנו מוצאים ב- ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506 (2000) (להלן: "עניין רגב")). השופט י' אנגלרד הציע באותו מקרה לא לבחון את יכולת צפיית האירוע החריג כשלעצמו, אלא את יכולת צפיית השפעתו של האירוע החריג על היחסים החוזיים:

"... לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה - כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות - נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים. לכן מן הראוי היה, בנסיבות המקרה של פרשת כץ, לבחון אם עליית המחירים שבאה בעקבות מלחמת יום כיפור הביאה לכך שקיום החוזה '... שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים...', כלשון סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות")" (עניין רגב, בעמ' 517)...

כשלעצמי, אף אני נוטה לדעה כי יש מקום "לרכך" את הפרשנות הנוקשה שניתנה לרכיב "הצפיות בכוח" בסעיף 18 בחוק התרופות, אך איני רואה לקבוע מסמרות בעניין, מפני שאיני נדרש לכך לצורך המקרה דנן.

31. התנאי השני המשותף לשני הסעיפים הוא של היעדר יכולת הטוען לסיכול למנוע את הנסיבות המסכלות. תנאי זה מצריך בחינה סובייקטיבית. קרי, יש לבחון אם המפר הספציפי (ולא המפר ה"סביר") הטוען לסיכול יכול היה למנוע את הנסיבות המסכלות (שלו, בעמ' 506; שלו - חלק כללי, בעמ' 634-633).

32. סעיף 15(א) לחוק השכירות הינו בגדר "סעיף סיכול מיוחד",    Lex specialis, המקנה הגנה ייחודית למתקשר בחוזה שכירות. הסעיף פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות או מאפשר לו לבטל את הסכם השכירות במקרה של שינוי נסיבות קיצוני המונע שימוש במושכר למטרת השכירות.

כאשר ראובן אינו משלם לשמעון את שהתחייב לשלם על-פי החוזה, ועומדת לו טענת סיכול על-פי סעיף 18 לחוק התרופות, אנו רואים את ראובן כמפר, אך ככזה הפטור מאכיפה ומפיצויים. הייחודיות של סיכול מטרת השכירות, באה לידי ביטוי מפתיע בכך, שבהיעדר אפשרות לשימוש במושכר מסיבות אובייקטיביות, יש משום אי-קיום על-ידי המשכיר, המהווה הפרה מצד המשכיר (טדסקי, עמ' 151). מיקומו הרעיוני של הפטור המוענק לשוכר מתשלום אינו בגדר "פטור מפני תרופות" בעקבות הפרה, אלא בגדר "פטור מתשלום, שאינו מהווה הפרה" במסגרת הזכויות הראשוניות-מהותיות בין המשכיר לשוכר (מיגל דויטש קניין ב 379 (1999) (להלן: "דויטש - קניין")). לעומת-זאת, לחובת המשכיר, שלא קיים את חובתו לאפשר לשוכר לקיים את מטרת חוזה השכירות, נזקפת הפרה.

מסקנה זו - לפיה המשכיר הוא שנחשב כמפר - מפתיעה במיוחד, בהינתן שעל-פי הסכם השכירות, השוכר הוא החייב בתשלום והמשכיר הוא הנושה:

"סיכול מטרת השכירות הוא גם נושאו של סעיף 15 לחוק השכירות. מטרת הסעיף היא להעניק לשוכר סעד מיוחד, פטור זמני מתשלום דמי השכירות, אולם אגב דרכו הוא משמיע עקרון חשוב ביותר. לפי האמור בסעיף, הסעד המיוחד מותנה בכך ש'השוכר לא ביטל את החוזה בשל כך', קרי - בשל נסיבות הסיכול. נמצינו למדים, שהשוכר רשאי לבטל את החוזה כאשר נמנע ממנו להשתמש במושכר בנסיבות של סיכול. היות שהסיכול אינו עילה עצמאית לביטול חוזים, המקור האפשרי לזכות הביטול הוא הדין הכללי המאפשר לנפגע לבטל חוזה בשל הפרה. מכאן שלפי תפיסת חוק השכירות, השוכר הוא הנפגע והמשכיר הוא מפר החוזה. מסקנה מפתיעה זו מבליטה את ייחודו של הסכם השכירות. (...) כאשר סיבות אובייקטיביות גרמו לסיכול מטרת החוזה, המשכיר נחשב למפר בשל כך שלא אפשר לשוכר שימוש לפי המוסכם. אולם היות וההפרה נעשתה בנסיבות של סיכול, השוכר רשאי לבטל את החוזה אך לא לתבוע מן המשכיר אכיפה או פיצויים.

(...) חיוב כללי ומרכזי חבוי איפוא בין שיטיו של סעיף 15, ודומה שהמחוקק היה מיטיב לעשות אילו היה מייחד לו הוראה בחוק.

לסיכום, סיכול מטרת השכירות שונה מסיכול מטרתו של חוזה אחר. בחוזה רגיל הצד המשלם נחשב למפר והוא מעלה את טענת הסיכול כמגן מפני תביעה לאכיפה או פיצויים. לעומת-זאת כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, המשכיר נחשב כמפר חיוב והשוכר הוא נפגע הרשאי לבטל את החוזה. מהיבט אחר זהו הסיכול הקלסי, היות והצד המבצע, ולא הצד המשלם, הפר את החוזה. לשון אחר, ביחסי שכירות לא נשמרת ההבחנה בין אי-אפשרות ביצוע לבין סיכול מטרת החוזה, ובכל מקרה ההפרה נזקפת לחובתו של המשכיר. על קיומה של ההפרה אנו למדים מסעיף 15 לחוק השכירות, אולם חלים עליה דיני התרופות הרגילים."

(לרנר, פסקה 226, עמ' 231-230)

33. לא בכדי סיכול מטרת השכירות זוכה למעמד ייחודי בדיני הסיכול הכלליים. במשפט האנגלי, נהגו בעבר להתייחס לחוזה השכירות כאל חוזה להעברת קניין, "estate", כך שעם מסירת החזקה לשוכר, עובר אליו גם הסיכון לנזק שנגרם למושכר או להיעדר יכולת להשתמש בו... כיום, במשפט האנגלי, כמו גם בישראל, התפיסה היא כי העברת החזקה במושכר בתמורה לתשלום דמי השכירות, היא של זכות השימוש בנכס, ולכן על המשכיר החובה לאפשר את השימוש במושכר. כך גם בשיטות הקונטיננטליות, הרואות בשכירות התחייבות של המשכיר להעניק הנאה לשוכר המקרקעין (סוכובולסקי, עמ' 443-442).

כפי שמציג זאת לרנר בספרו: "עיקרה של השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש, ולא ההחזקה או הקניין שהשוכר מקבל. משום כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש, הוא צריך להיפטר מתשלום דמי השכירות" (לרנר, עמ' 133, 232). זאת, בשונה מעסקת מכר, במסגרתה הסיכון ביחס למצבו של הנכס עובר לרוכש משעת המסירה של הנכס ואילך, וברגיל, מועד מסירת הנכס תואם גם את מועד העברת הבעלות בממכר...

34. עיון בלשון סעיף 15 לחוק מעלה כי חובתו המתמשכת של המשכיר להבטיח שהשוכר יוכל להשתמש במושכר אינה קבועה במפורש בחוק, אלא "חבויה בין שיטיו" של הסעיף (כלשונו של לרנר כמצוטט לעיל). חובה זו של המשכיר נלמדת מקריאת מכלול הוראות חוק השכירות, המטילות את האחריות לתקינות הנכס וליכולת השימוש בו לכל אורך השכירות על המשכיר. כך עולה מסעיף 7 לחוק השכירות המטיל על המשכיר את חובת תיקון המושכר, ומסעיף 11 לחוק השכירות המטיל על המשכיר את החובה לאפשר לשוכר שימוש ללא הפרעה במושכר. השימוש במושכר הוא התכלית שבבסיס חוזה השכירות, וכאשר תכלית זו מסוכלת "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו" רואים זאת כהפרה של המשכיר. משמעות הדבר, שרואים את השוכר כנפגע הזכאי לבטל את הסכם השכירות, על-פי סעיף 7 לחוק התרופות, המאפשר לנפגע לבטל את החוזה אם ההפרה היתה יסודית.

35. המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות וליידע את השוכר אודותיהם. במצב הדברים הרגיל, ערב החתימה על חוזה השכירות, לשוכר יש פחות מידע בהשוואה למידע שברשות המשכיר, ולכן יכולתו לצפות את האירוע המסכל פחותה. במובן זה, המשכיר הינו "נושא הסיכון העדיף"... כך שגם בבחינת ניתוח כלכלי של חלוקת האחריות במסגרת חוזה השכירות, ראוי להטיל על המשכיר את הסיכון למקרה של סיכול מטרת החוזה... התפיסה לפיה יש לראות את המשכיר כמפר, במקרה של סיכול מטרת השכירות, אינה מתיישבת לכאורה עם הוראת סעיף 15(ב) לחוק השכירות, שצוטט לעיל, ולפיו הפטור מתשלום דמי השכירות יחול רק אם השוכר לא ידע ולא יכול היה לדעת על הנסיבות המונעות את השימוש במושכר. לטעמי, אין סתירה בין הדברים. מול חיובו של המשכיר להעמיד את המושכר לשימוש השוכר עומד חיובו של השוכר לשלם דמי השכירות, ועל-מנת לפטור את השוכר מחובה זו, עליו לעמוד בתנאי סעיף 15(ב) לחוק השכירות.

36. הנה-כי-כן, יכולים היינו לסבור כי יש לראות את השוכר כמפר המוגן מפני תביעת אכיפה או פיצויים כאמור בסעיף 18 לחוק התרופות. אלא שבסעיף 15 לחוק השכירות טמונה ההנחה שהמשכיר הוא המפר, ובהתקיים נסיבות הסעיף, השוכר יהיה רשאי לבטל את ההסכם או להשעות את תשלום דמי השכירות, ויכול שהמשכיר יהא מוגן מפני תביעת פיצויים על-פי דיני התרופות הרגילים, לרבות הסיכול על-פי סעיף 18 לחוק התרופות. לטעמי, על-מנת שלא להכביד יתר על המידה על משכיר במקרה כאמור, מקום בו מניעת השימוש במושכר אינו נובעת מאשמו, ראוי להחיל אמות-מידה מקלות ביישומו של סעיף 18 לחוק התרופות בסיטואציה מעין זו.

הבדל נוסף בין שני הסעיפים הוא, שסעיף 18(א) לחוק התרופות דורש שינוי נסיבות שהופך את קיום החוזה לשונה באופן יסודי מהמוסכם, ואילו סעיף 15(א) לחוק השכירות כולל דרישה מחמירה יותר, במובן זה שדרושות נסיבות שלא יאפשרו את קיום מטרת ההסכם, קרי, כי לא מתאפשר השימוש במושכר לצרכי השכירות (דויטש - קניין, בעמ' 378).

בנקודה זו עולה השאלה, אילו נסיבות עשויות להיחשב בגדר "מונעות שימוש" למטרת השכירות לצורך סעיף 15(א) לחוק השכירות?

37. הפסיקה באנגליה הכירה בכך שבמציאות המודרנית עיקר השכירות הוא עצם השימוש במושכר, ולא זכות ההחזקה בו... עם-זאת, המקרים בהם נקבע בפועל כי מטרת השכירות סוכלה - מעטים. זאת, כיוון שחוזה השכירות נכרת לרוב לתקופה ממושכת, כך שהפרעה זמנית לא תיחשב כסיכול העסקה כולה, ותובא בחשבון האפשרות לשנות את השימוש במושכר או להשכירו לאחר (לרנר, בעמ' 232). זאת ניתן ללמוד גם מהוראת סעיף 7, שנזכרה לעיל, שעניינה חובת תיקון המושכר, ואשר חלה על פגם "השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר". למרות שהפגם עשוי לשלול את השימוש במושכר, המחוקק מטיל את חובת תיקונו על המשכיר ומעניק לשוכר תרופות בדמות סעד של תיקון עצמי או ניכוי מדמי השכירות, מתוך הנחה כי שלילה זמנית אינה נחשבת כסיכול מטרת השכירות (אך יש לזכור כי שלילה מתמשכת של השימוש במושכר עקב פגם שתיקונו חל על המשכיר עשויה לזכות את השוכר בתרופת הביטול על-פי דיני התרופות הרגילים).

38. ניתן לעמוד על קנקנו והיקף תחולתו של סעיף 15(א) לחוק השכירות, מהרקע לחקיקתו.

ב- ע"א 16/49 אלברנס נ' שמטרלינג, פ"ד ד 573 (1950) (להלן: "עניין אלברנס"), נקבע כי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות עבור תקופה בהסכם, במהלכה אירעו אירועים אלימים בסביבת המושכר שכוונו כלפי יהודים, כך שדרכי הגישה למושכר היו מסוכנות עבור השוכר, בהיותו יהודי. פרשה זו עמדה נגד עיני המחוקק, כפי שעולה מפסק-הדין ב- ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פ"ד לד(1), 701 (1979) (להלן: "עניין שלמה כרמל"). באותו מקרה, מטרת השכירות היתה הקמת מפעל לצביעת בדים. לאחר חתימת החוזה ותשלום דמי השכירות עבור שנתיים מראש, גילתה השוכרת-המשיבה כי בסביבת המפעל קיימת מגרסה, שהאבק שנוצר עקב פעילותה פוגע בבדים שבתהליכי הצביעה. השוכרת ביקשה להתנער מהסכם השכירות כעבור חודשיים. המשכירה-המערערת הסכימה לפטור את השוכרת מתשלום דמי השכירות עבור השנה השניה, אך עמדה על תשלום מלוא דמי השכירות עבור השנה הראשונה. בית-המשפט המחוזי פסק לזכות השוכרת והורה על החזר יתרת דמי השכירות, ואף סבר כי אילו היתה השוכרת עותרת גם להשבת דמי השכירות עבור החודשיים בהן שהתה במפעל, היה ראוי להורות גם על השבתם. על כך ערערה המשכירה לבית-המשפט העליון, שקיבל את הערעור בדעת רוב.

בפסק-הדין עומדת השופטת מ' בן-פורת (כתוארה אז) על הוראת סעיף 15 לחוק השכירות, ונותנת לו פירוש מצמצם, על-פיו חל הסעיף במקרים של כוח עליון, אך קובעת גם כי מדובר בדין סיכול מיוחד:

"דעתי לכאורה כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק פטור בעיקר עקב מניעת שימוש הנובעת מכוח עליון: דברי הכנסת כרך 59 בע' 529; (...) מכל מקום מותנה הפטור במניעה מוחלטת, כגון: כאשר דרכי הגישה למושכר נחסמו, המושכר הוחרם או נהרס (כפי שהיה, למשל, בעבר במקרה נשוא ע"א 16/49 יוסף אלבראנס נגד יונתן שמטרלינג, פ"ד ד 573; פ"ע 283, 293, אך ראה הפירוש היותר רחב כמתואר בטדסקי 'מסות במשפט', מכון למחקרי חקיקה, עמודים 152-150). סעיף 15 הוא, לדעתי, בגדר דין מיוחד במובן סעיף 22(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") ועל-כן הוא דוחה מפניו את סעיף 18 לחוק התרופות הדן בפטור בשל אונס או סיכול החוזה. אולם בהיות הרעיון ביסוד שני הסעיפים דומה, ובהיעדר צורך בהכרעה, מוכנה אני לצאת מתוך הנחה, כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר פטור גם כאשר קיום החוזה בנסיבות הקיימות 'שונה באופן יסודי ממה שהוסכם', כלשון סעיף 18 לחוק התרופות וכן כי הפרעה מפרק לפרק, כל אימת שהמגרסה הופעלה, אכן היוותה נסיבות כאלה, חרף האפשרות להפעיל את המצבעה בימים בהם המגרסה לא פעלה וכן בשעות הערב והלילה..."

(שם, פסקה 4 לפסק-דינה של השופטת מ' בן-פורת)

השופטת בן-פורת מצאה לחייב את השוכרת, מאחר שעל-פי לשון סעיף 15 לחוק השכירות הנטל על השוכר להראות כי לא ידע ו"לא היה עליו לדעת", אך השוכרת לא עמדה בנטל זה. זאת, מאחר שהמגרסה ניצבה בחוץ, בקרבת מקום למושכר, וניתן היה לראותה עוד קודם לחתימת הסכם השכירות, ומאחר שעוד קודם לחתימת ההסכם ביקרו במבנה שהושכר מומחים מטעם השוכרת, לשם בדיקת התאמת המבנה והכשרתו למפעל הצביעה. השופטת בן פורת גם הטילה ספק אם לא ניתן היה למנוע את הנסיבות, מאחר שלא נעשה כל ניסיון מצד השוכרת לתבוע את מפעילי המגרסה בעילה של מטרד.

הנשיא י' זוסמן, בדעת מיעוט, סבר כי יש לדחות את הערעור, ומדבריו עולה כי הוא סבור שיש ליתן פרשנות מרחיבה יותר להוראת סעיף 15(א) לחוק השכירות...

השופט בכור הצטרף לדעתה של השופטת בן פורת, מנימוקים שאינם נדרשים לענייננו, שאין בהם התייחסות לפרשנות סעיף 15 לחוק השכירות.

39. פרשנותו הרחבה של הנשיא זוסמן נראית לי יותר, ואני סבור כי יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק "במושכר או בדרכי הגישה אליו". מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית (ראו מיגל דויטש "דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי" הפרקליט מה 265, 277-276 (התשס"ה-התשס"ו)). פרשנות זו תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך, בגדרו אפשר שתועלת שהתקיימה בשלב ראשון תיפסק בהמשך (טדסקי, בעמ' 119). הפרשנות המוצעת אף מתיישבת עם המגמה הקוראת להרחבת תחולתה של טענת הסיכול, כאמור לעיל.

40. פרשנות מרחיבה לסעיף 15 אף עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב בביצוע חוזים. עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום-לב (השוו עניין רגב, עמ' 518-517). מצד שני, כאמור, דרישת תום-הלב מחייבת כי לא יתאפשר לשוכר לאחוז בחבל בשני קצותיו ולהשעות את תשלומי דמי השכירות עד קץ הדורות, ולכן קובע סעיף 15(א) לחוק כי בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין, רשאי המשכיר לבטל את החוזה בעצמו (וראו לרנר, בעמ' 246-245)."

 

לגופו של המקרה קבע בית-המשפט כי:

 

"41. ומהתם להכא. האם יש לראות את הסיטואציה הייחודית שבפנינו כמניעת שימוש במושכר "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו"? והאם יכולה היתה המדינה לצפות או למנוע את התקיימותן של נסיבות אלה?...

43. בענייננו, בדומה לנסיבות שאפיינו את הפרשה שהובילה לחקיקת סעיף 15 לחוק השכירות - פרשת אלברנס - הגישה והשהייה במושכר, הפכו מסוכנים לעובדיה של המשיבה ולמבקרים שנזקקו לשירותיהם, לאור אירועים אלימים שכוונו כלפי המושכר.

ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות "במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה..." (סוכובולסקי, עמ' 442). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסויימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים. לא כך בענייננו, שהאירועים הפליליים כוונו במיוחד אל המושכר עצמו, להבדיל מאירועים כלליים שיכולים לגרום לסיכון השוכר או המבקר במושכר. במצב דברים זה, של חשש אמיתי לחיי אדם, לא ייפלא כי העובדים סירבו להמשיך לעבוד במבנה, וקב"ט המשרד הורה על עזיבתו.

לא נעלם מעיני כי שוכרים אחרים במושכר המשיכו בשכירות, ולכאורה יכולה להישמע הטענה כי הדבר מוכיח כי לא נמנע השימוש במושכר. אלא שהחלטה של שוכר פלוני ליטול על עצמו סיכון, אינה מחייבת שוכר אחר, והמדינה, כמי שאחראית לשלומם ולביטחונם של עובדיה ושל הנזקקים לשירותיהם, רשאית היתה לקבל החלטה להפסיק את השימוש במושכר נוכח הנסיבות שנוצרו. בהקשר זה אציין כי המכרז כלל דרישות בטחון שונות, ובין היתר, אמצעים לבדיקה וגילוי כמו מגנומטר ותאים להפקדת נשק, ודרישה להתקין בחלק מהמבנה "חלונות ממוגנים נגד ונדליזים או מיגון נגד ירי ו/או פיצוץ ירי, לפי דרישת הקב"ט" (סעיף 90.08.5 לחוברת המכרז). במכתב פנימי שנשלח בעקבות סיור קבלנים, ולאחר שנתקבלו ההצעות במכרז ונבחרה הצעתו של המערער, נכתב כי "במהלך הסיור הודגש בפני היזם ההיבט הבטחוני בפרוייקט והוגדר כי משרד הרווחה מעוניין בקומה השניה מבין השלוש, על-מנת לפשט את נושא הבטחון". בהמשך המכתב נאמר כי נתברר שהמערער מייעד למושכר את קומה 3 במבנה, ולכך יש משמעות רבה עבור משרד הרווחה באשר הדבר מכניס אילוצי בטחון נוספים רבים.

מכאן ניתן ללמוד, כי נושא הבטיחות היה נושא שהמדינה עמדה עליו מלכתחילה ועמד בראש מעייניה. עוד נזכיר כי הפסקת תשלום דמי השכירות וביטול הסכם השכירות לא נעשו בחופזה מהיום למחר, אלא בתיאום עם משטרת ישראל, ותוך המתנה לאישורה כי ניתן לחזור למושכר. המושכר עמד ריק משך כשנה וחצי, שבמהלכם המדינה המשיכה בתשלום דמי השכירות, ורק בעקבות הנחת מכונית התופת, בוטל לבסוף הסכם השכירות.

44. לאור האמור לעיל, אני נוטה לדעה כי עסקינן בנסיבות ייחודיות שיש לראותן כמונעות את השימוש במושכר. מאחר שהמדינה לא יכולה היתה לצפות או למנוע נסיבות אלה, היא פטורה מתשלום דמי שכירות, וקמה לה הזכות לבטל את ההסכם, מכוח סעיף 15 לחוק השכירות וסעיף 7 לחוק התרופות. מנגד, רואים את המערער-המשכיר כמי שהפר את הסכם השכירות, הגם שלא באשמו. מאחר שהמדינה היא שחוייבה בתשלום פיצויים למערער והיא אינה מערערת על כך, הרי שאיני נדרש לשאלה מה היתה התוצאה אילו המדינה היתה דורשת פיצויים מהמערער, ואם היתה עומדת למערער הגנת הסיכול על-פי סעיף 18 לחוק התרופות...

49. אחזור ואעמוד על התחנות בדרכנו:

(-) בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את הסכם השכירות, לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי נוסף. זאת, מהטעמים הבאים: נטל הקטנת הנזק החל על המערער (השכרת הנכס לשוכר חלופי); בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות עד לסיומו אינה צודקת; בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות מהווה עמידה על זכות שלא בתום-לב. באספקלריה זו, הפיצוי ששולם למערער הוא סביר ואף למעלה מכך.

(-) יש להבחין בין שלושה מצבים: סיכול של חוזה שכירות לגביו יחול דין הסיכול הכללי הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות; סיכול של מטרת השכירות; וסיכול של שימוש במושכר למטרת השכירות עקב נסיבות הקשורות במושכר לגביו יחול סעיף 15 לחוק השכירות.

(-) את סעיף 15 לחוק השכירות יש לפרש כחל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית.

(-) סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר את הברירה להשעות את תשלום דמי השכירות או לבטל את ההסכם. בחר השוכר להשעות את תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות כעבור זמן סביר.

(-) האירועים הפליליים איימו על שלומם וביטחונם של עובדי משרד הרווחה והנזקקים לשירותיהם. בהינתן עובדה זו; בהינתן שנושא הבטיחות היה נושא מרכזי כבר בתנאי המכרז; בהינתן שהמדינה פעלה על-פי הנחיות המשטרה והגורמים המוסמכים; ובהינתן שהסכם השכירות בוטל רק לאחר האירוע הפלילי הרביעי, של הנחת מכונית התופת, ולאחר שהמדינה המשיכה לשלם דמי שכירות משך כשנה וחצי בהן המושכר עמד ללא שימוש - בהינתן כל אלה, יש לראות את המדינה כמי שנמנע ממנה השימוש במושכר.

(-) במקרה דנן, אין לייחס למערער ידיעה או צפיות בפועל ולמדינה ידיעה או צפיות בפועל או בכוח לסכסוך הדמים שהתפתח לאחר חתימת הסכם השכירות, או אפשרות למנוע נסיבות אלה. לכן, אין לייחס למערער אשם תורם, ומנגד, יש לראות את המדינה כמי שעמדה בתנאי סעיף 15(ב) לחוק השכירות.

(-) יש לראות את המערער כמי שהפר את ההסכם, לאור תחולת סעיף 15 לחוק השכירות. ברם, מאחר שהמדינה לא תבעה את המערער ואינה מערערת על גובה הפיצוי שנפסק לחובתה, איננו נדרשים לשאלה אם עומדת למערער הגנת סעיף 18 לחוק התרופות או הגנה אחרת.

(-) הלכת ההשתחררות היא בבחינת מוצא אחרון בו יש להשתמש. גם אם נחיל את הלכת ההשתחררות, הפיצוי שנפסק לזכות המערער הוא סביר."

 

4.3 אובדן חלקי מחמת שריפת המושכר

ב- ת"א (ת"א) 3027/00 {בורסי חברה לספרי משפט בעמ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח', תק-מח 2007(1), 12627 (2007)} קבע בית-המשפט כי כיליון המושכר כתוצאה משריפה, מביא את הדיירות המוגנת לסיומה {לעניין זה ראה גם ע"א 3505/96 שרעבי נ' קפרא, פ"ד נב(2), 419 (ייקרא להלן: "פרשת שרעבי")}.

 

עוד נקבע בפרשת שרעבי כי "יש הגיון ענייני רב שאובדן המושכר יביא גם לסיום הדיירות הסטטוטורית, בדרך של פקיעה אוטומטית... וכדעתו של לרנר לגבי שכירות רגילה - או בדרך של ביטול הדיירות על-ידי בעל הבית ברוח הוראת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה" {ראה גם ע"א 107/55 שותפות "יורדניה" נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד י 1194}.

 

4.4 המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות וליידע את השוכר אודותיהם

ב- ע"א 4893/14 {וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)} נדונה השאלה, לאיזה סעד, אם בכלל, זכאי המשכיר בעקבות ביטול הסכם השכירות על-ידי פלוני, כאשר מחמת שינוי נסיבות הקשורות בסביבת המושכר, נמנע מפלוני להשתמש בנכס למטרת השכירות.

 

המערער הינו הבעלים והמחזיק של מבנה בן שלוש קומות בנצרת. המשיבה פרסמה מכרז לאיתור שטח להשכרה המיועד למשרד הרווחה בנצרת. במכרז צויין, כי חובה על הזוכה להתאים את המושכר על-פי מפרט טכני שצורף לחוברת המכרז, כאשר דמי השכירות שישולמו בגין המושכר יכללו את עלות תכנונו והתאמתו של המושכר. המערער, שזכה במכרז, נתבקש איפוא לבצע שינויים והתאמות במבנה בהתאם לאפיון הטכני שצורף למכרז, תוך השקעת סכומים נכבדים.

 

נחתם בין הצדדים הסכם שכירות בלתי מוגנת. על-פי ההסכם, המשיבה שכרה שטח של 738 מ"ר ברוטו בקומה השניה של המבנה ו- 7 מקומות חניה. נקבע, כי המושכר ישמש כמשרדים ממשלתיים או יחידות סמך או כל גוף אחר על-פי החלטת מינהל נכסי הדיור הממשלתי.

 

בפועל, שימש המושכר כמשרדים של שירות המבחן לנוער ולמבוגרים של משרד הרווחה. תקופת השכירות נקבעה ל- 15 שנים מיום מסירת החזקה במושכר, עם אפשרות יציאה בתום שנת השכירות העשירית, בהודעה מראש של חצי שנה. לצד הסכם השכירות נחתם בין הצדדים חוזה ניהול תחזוקה, לפיו המשיבה תשלם למערער או לחברת ניהול מטעמו דמי תחזוקה חודשיים. מסירת המושכר למשיבה התבצעה ביום 24.02.09.

 

במהלך שנת 2010 התרחשו מספר אירועי אלימות חמורים בסביבת המבנה, עקב סכסוך בין משפחתו של המערער למשפחה אחרת.

 

ביום 21.05.12 הודיעה המשיבה למערער, כי "כיון שלא ניתן להשתמש במושכר בשל מעשי החבלה שאירעו במבנה", לא נותרה למשיבה ברירה אלא להחליט על-פינוי המושכר וביטול ההסכם והפסקת תשלומי השכירות.

 

המערער דחה את הודעת הביטול וציין, כי היא מהווה הפרה של הסכם השכירות. המושכר הוחזר למערער ביום 29.05.12 והחל מיום 31.05.12 הפסיקה המשיבה לשלם דמי שכירות. עד לביטול ההסכם, שילמה המשיבה דמי שכירות כסדרם, למרות שבפועל-פינתה את המושכר כבר מיום 17.11.10. דהיינו, המדינה שילמה דמי שכירות במשך כשנה וחצי, מבלי לעשות שימוש במושכר. עד למועד ביטול ההסכם, שילמה המשיבה למערער דמי שכירות בסך כולל של 1,331,900 ש"ח.

 

המערער הגיש תביעה לאכיפת ההסכם אך זו נמחקה בהמלצת בית-המשפט, ובמקומה הגיש המערער תביעה כספית בגין הפרת חוזה {התביעה דנן}.

 

בית-המשפט קבע, כי אומנם שוכרים אחרים במושכר המשיכו בשכירות, ולכאורה יכולה להישמע הטענה, כי הדבר מוכיח, שלא נמנע השימוש במושכר. אלא שהחלטה של שוכר פלוני ליטול על עצמו סיכון, אינה מחייבת שוכר אחר, והמדינה, כמי שאחראית לשלומם ולביטחונם של עובדיה ושל הנזקקים לשירותיהם, רשאית היתה לקבל החלטה להפסיק את השימוש במושכר נוכח הנסיבות שנוצרו.

 

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי עסקינן בנסיבות ייחודיות שיש לראותן כמונעות את השימוש במושכר, ומאחר שהמדינה לא יכולה היתה לצפות או למנוע נסיבות אלה, היא פטורה מתשלום דמי שכירות, וקמה לה הזכות לבטל את ההסכם, מכוח סעיף 15 לחוק השכירות וסעיף 7 לחוק התרופות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי המקרה שלפניינו הוא ייחודי בנסיבותיו, ואין להסיק מהדברים, כי כל אירוע פלילי המתרחש בקרבת מושכר או כל מטרד שנגרם לשוכר על-ידי צד שלישי שהמשכיר אינו אחראי למעשיו, נכנס לגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות.

 

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את הסכם השכירות, לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי נוסף. זאת, מהטעמים הבאים: נטל הקטנת הנזק החל על המערער {השכרת הנכס לשוכר חלופי}; בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות עד לסיומו אינה צודקת; בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות מהווה עמידה על זכות שלא בתום-לב. באספקלריה זו, הפיצוי ששולם למערער הוא סביר ואף למעלה מכך.

 

בית-המשפט קבע, כי יש להבחין בין שלושה מצבים של סיכול חוזה: סיכול של חוזה שכירות לגביו יחול דין הסיכול הכללי הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות; סיכול של מטרת השכירות; וסיכול של שימוש במושכר למטרת השכירות עקב נסיבות הקשורות במושכר לגביו יחול סעיף 15 לחוק השכירות.

 

את סעיף 15 לחוק השכירות יש לפרש כחל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית.

 

סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר את הברירה להשעות את תשלום דמי השכירות או לבטל את ההסכם. בחר השוכר להשעות את תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות כעבור זמן סביר.

 

האירועים הפליליים איימו על שלומם וביטחונם של עובדי משרד הרווחה והנזקקים לשירותיהם. בהינתן עובדה זו, בהינתן שנושא הבטיחות היה נושא מרכזי כבר בתנאי המכרז; בהינתן שהמדינה פעלה על-פי הנחיות המשטרה והגורמים המוסמכים; ובהינתן שהסכם השכירות בוטל רק לאחר האירוע הפלילי הרביעי, של הנחת מכונית התופת, ולאחר שהמדינה המשיכה לשלם דמי שכירות משך כשנה וחצי בהן המושכר עמד ללא שימוש, בהינתן כל אלה, יש לראות את המדינה כמי שנמנע ממנה השימוש במושכר.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי במקרה דנן, אין לייחס למערער ידיעה או צפיות בפועל, ולמדינה ידיעה או צפיות בפועל או בכוח, לסכסוך הדמים שהתפתח לאחר חתימת הסכם השכירות, או אפשרות למנוע נסיבות אלה. לכן, אין לייחס למערער אשם תורם, ומנגד, יש לראות את המדינה כמי שעמדה בתנאי סעיף 15(ב) לחוק השכירות.

 

כמו-כן, יש לראות את המערער כמי שהפר את ההסכם, לאור תחולת סעיף 15 לחוק השכירות. ברם, מאחר שהמדינה לא תבעה את המערער ולא עירערה על גובה הפיצוי שנפסק לחובתה, בית-המשפט לא נדרש לשאלה, האם עומדת למערער הגנת סעיף 18 לחוק התרופות או הגנה אחרת. לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור.

 

4.5 המבקש סירב לשלם את דמי העגינה, בטענה שנמנע ממנו לצאת מן הנמל - הערעור נדחה

ב- רע"א 1793/07 {דניאל יופה נ' מדינת ישראל - מנהלת נמל יפו, תק-על 2007(4), 2762 (2007)} המבקש, שסירתו היא בעלת שוקע של 2.05 מטר, טען, כי מצא עצמו מרותק לנמל, בלא אפשרות לבחור לעבור לנמל אחר עוד בטרם מועד סגירתו של הנמל. לפיכך הודיע, כנטען, למשיבה, כי אין בדעתו לשלם את דמי העגינה עד שיוכל לצאת מן הנמל.

 

בית-משפט השלום דחה את תביעת המשיבה, וקבע, כי נסיבות סגירת הנמל מנעו מהמבקש לצאת מן הנמל ולעבור לנמל אחר, הצעת המשיבה לפיתרון שעניינו הוצאת הסירה דרך היבשה אינה סבירה. בית-המשפט למד על דרך היקש מסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, כי המבקש זכאי לפטור מתשלום, שכן נמנע ממנו לעשות שימוש במושכר "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו".

 

ערעור המשיבה על פסק-הדין נתקבל. בית-המשפט המחוזי קבע, כי לא ניתן משקל מתאים לעובדה, כי ניתנה למבקש אפשרות להוציא את הסירה מהנמל לפני המועד בו נסגר לתנועה. הוטעם, כי נוצר הרושם שהמבקש העדיף לשהות בנמל, שכן סירתו היא ביתו והוצאתה מן הנמל היתה בעבורו בבחינת עקירת ביתו לעיר אחרת.

 

בתקופת סגירתו של הנמל המשיך המבקש להתגורר בסירתו וליהנות משירותי המשיבה כגון שמירה, תחזוקה ופינוי אשפה. כן נקבע, כי לא היה מקום להקיש מהוראות חוק השכירות והשאילה בין היתר,  נוכח סעיף-קטן 15(ב) לחוק השכירות והשאילה, לפיו אין להחיל את הפטור במקום שהשוכר ידע על  הנסיבות הקשורות במושכר ויכול היה למנען.

 

עם-זאת, נוכח העובדה, כי העבודות בנמל התמשכו מעבר למצופה, ואילולא כן ייתכן, כי המבקש היה יוצא מן הנמל סמוך לאחר ההודעה על הכוונה לסגרו, חוייב המבקש אך במחצית סכום התביעה.

 

בית-המשפט היה שותף לדעת בית-המשפט המחוזי, כי את ההיקש לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה שביקש בית-משפט השלום לערוך, קשה להלום, בשל הוראת סעיף 15(ב) לאותו חוק שעניינה, כי פטור לשוכר שנמנע ממנו שימוש במושכר מותנה בכך שלא יכול היה למנוע את נסיבות אי-השימוש, מה שאין כן בענייננו.

 

4.6 טובת ההנאה שצמחה לבעל החלקה מאובדן המושכר, היא על-פי זכות שבדין והיא אינה באה לו מן הדייר המוגן - הערעור נדחה

ב- ע"א 3505/96 {יוסף שרעבי נ' חיים קפרא, פד נב(2), 419 (1998)} נגריה עלתה באש שעה שהיתה בחזקתו של דייר מוגן. בעל החלקה זכאי כעת, לאחר שהאש כילתה את המבנה שהוחזק על-ידי הדייר, להקים עליה מבנה מגורים. השאלה שנדונה, היא מהן זכויותיו של הדייר המוגן, שאיבד בשריפה את המבנה ששימש לעסקו, כלפי בעל החלקה.

 

בית-משפט השלום הגיע למסקנה, כי הדייר המוגן {המערער}, זכאי לתשלום שוויה של זכותו לדיירות מוגנת מאת בעל החלקה, הוא המשיב בערעור זה. שווי הזכות הוערך ב- 50,000$.

 

בית-המשפט ביסס את זכותו של המערער על עילה של עשיית עושר ולא במשפט. וזאת היתה דרך הנמקתו: דיירות מוגנת היא זכות מעין-קניינית הנוצרת על-ידי חוזה. זכות הדיירות המוגנת באה לסיומה רק על-פי הוראות חוק הגנת הדייר, דהיינו, בין היתר, לפי אחת מעילות הפינוי הקבועות בחוק. שריפת הנגריה לא ביטלה את האינטרס המוגן הנובע מן הדיירות המוגנת. פגיעה באינטרס זה מזכה את הדייר המוגן בהשבה על-פי חוק עשיית עושר ולא במשפט.

 

בעל החלקה ערער על פסק-דין זה בפני בית-המשפט המחוזי בתל-אביב אשר קיבל את הערעור ברוב דעות. השופט ד' בר-אופיר השתית בחוות-דעתו את ביטול פסק-דינו של בית-משפט השלום על שני נימוקים עיקריים: הנימוק הראשון, הדייר המוגן קיבל תגמולי ביטוח על שריפת הנגריה מכוח פוליסת ביטוח שנרכשה על-ידו. לאחר שקיבל תגמולי ביטוח מן המבטח שלו, שוב איננו זכאי לשיפוי נוסף מבעל דין שאינו קשור כלל לשריפה וידו לא היתה בהבערתה.

 

הנימוק השני, בעל החלקה זכאי היה, מכוח בעלותו בה, לקבל בחזרה את ההחזקה בה לאחר שהשריפה כילתה את המושכר. הזכות להחזרת ההחזקה נגזרת מזכות הבעלות.

 

על פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי הגיש המערער בקשת רשות ערעור, לה נעתר הנשיא א' ברק, שקבע, כי חוק הגנת הדייר אינו מסדיר את הסוגיה של אובדן המושכר, ולכן, עקרונית, יש להחיל את דיני השכירות הכלליים, כפי שנקבעו בחוק השכירות והשאילה. דא עקא, גם חוק השכירות אינו עוסק במפורש באובדן או בהרס המושכר, להבדיל מפגם במושכר {סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה} וממניעת שימוש בו, כשהכוונה, ככל הנראה, למניעה בעלת אופי חולף {סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה}.

 

ראה על סוגיה זו בספרו של ש' לרנר, {שכירות נכסים (תל-אביב, תש"ן) (1989), 191-190}. לדעת המחבר הנ"ל, הפתרון לגבי שכירות מקרקעין העולה מן ההוראות השונות בחוק הוא, כי עם הרס המושכר, השכירות תפקע מאליה. זהו הפתרון הקיים במשפט הצרפתי {סעיפים 1741,1722 לקובץ החוקים האזרחי} וכן במשפט העברי {בבלי בבא מציעא, קג, א; שולחן ערוך, חושן משפט, סימן שיב, סעיף יז: "המשכיר בית לחברו לזמן... ואם מעצמו נפל - אם אמר לו בית זה אני משכיר לך - אינו חייב לבנותו. ואפילו בנאו המשכיר יכול לומר שלא ידור בו... נשרף הבית דינו כנפל".

 

גם אם נניח, כי חוזה השכירות אינו פוקע מעצמו, הרי על-פי סעיף 15 לחוק השכירות רשאי המשכיר לבטלו, כעבור זמן סביר, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

 

על רקע הוראות אלה בדיני השכירות הכלליים, קבע בית-המשפט, כי יש הגיון ענייני רב, שאובדן המושכר יביא גם לסיום הדיירות הסטטוטורית, בדרך של פקיעה אוטומטית.

 

נשארה שאלת זכותו של הדייר המוגן {לשעבר} לתבוע השבה מן המשכיר, על יסוד עקרון עשיית עושר ולא במשפט. בית-המשפט קבע, כי רכישת מבנה עסק במסגרת דיירות מוגנת היא מבחינה כלכלית השקעה במקרקעין. הדיירות המוגנת היא ביסודה זכות קניינית "הנוגסת" בזכות הבעלות בקרקע. דמי המפתח נופלים בערכם מערך הבעלות המלאה, כי הם מבטאים את השווי המהוון של זכות השימוש בקרקע.

 

השקעת השוכר נתונה לסיכונים אחדים. קודם כל, חלקו בדמי המפתח משתנה לפי תקופת החזקתו בנכס. ערך השקעתו כולה תלוי במשך ההחזקה במושכר וכמובן גם בתנאי השוק. יתרה מזו, לדיירות המוגנת מתלווה מימד אישי שאינו אפייני לזכות קניינית: פטירתו של הדייר המוגן משפיעה על המשך הדיירות המוגנת. אין היא עוברת להיות חלק בעיזבון ככל יתר הזכויות הרכושיות, אלא יש לה הסדר מיוחד בהוראת סעיף 23 לחוק הגנת הדייר. אם היה בעל העסק רווק, שעבד בעסקו ללא יורשים על-פי דין, הדיירות המוגנת באה לקיצה. נמצא, כי לגבי דייר כזה קיים סיכון של אובדן ההשקעה במקרה של פטירה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי טובת ההנאה הצומחת לבעל החלקה מאובדן המושכר היא על-פי זכות שבדין והיא אינה באה לו מן הדייר המוגן. לכן, לא נתקיימו התנאים של חובת ההשבה על-פי חוק עשיית עושר ולא במשפט. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

 

4.7 זכותו של שוכר לביטול חוזה מחמת נסיבות הקשורות במושכר

ב- ע"א (נצ") 46339-02-16 {נטלי לב נ' מאיר סימוני יזמות בע"מ, תק-מח 2016(2), 4203 (2016)} עסקינן בערעור בפני המחוזי בבקשה לפטור את המבקשת מהפקדת עירבון.

 

מדובר במשיבה שהיא הבעלים של נכס מקרקעין הנמצא בשכונה חרדית שהשכירה למבקשת את הנכס לצורך ניהול סטודיו לקעקועים לתקופה  של שנתיים. לדאבונה של המבקשת התחוור לה העובדה כי בשל אורחות חייהם של התושבים במקום, אין היא יכולה לנהל את עסקה במקום. כתוצאה מכך, נאלצה המבקשת לסגור את העסק והודיעה למשכירה על ביטול ההסכם שבועיים לאחר שהחלה תקופת השכירות.

 

המשיבה הגישה  נגד המבקשת תביעה כספית, לשלם לה דמי שכירות מלאים בגין כל תקופת השכירות .מנגד, הגישה המבקשת נגד המבקשת תביעה כספית בגין הפסדים כלכליים, אובדן השתכרות ופיצוי מוסכם בגין עוגמת נפש.

 

בית-המשפט קמא קבע, כי עובר לחתימה על הסכם השכירות לא גילתה המשיבה למבקשת את העובדה כי הנכס ממוקם בתוך שכונה חרדית, וכי עובדה זו היא עובדה מהותית נוכח מהות העסק שביקשה המבקשת לנהל במקום. עוד קבע בית-המשפט קמא, כי המבקשת יכולה היתה לגלות עובדה זו אילו היתה טורחת לבדוק את סביבת הנכס לפני שחתמה על הסכם השכירות. על בסיס קביעות אלה קבע בית-המשפט קמא, כי המבקשת נושאת באחריות לנזקים שנגרמו עקב ביטול ההסכם בשיעור של 70% ואילו המשיבה נושאת באשם בשיעור של 30%.

 

המבקשת הגישה ערעור על פסק-הדין ובד-בבד הגישה בקשה לפטור אותה מהפקדת עירבון, וזאת לאור מצבה הכלכלי שנגרם כתוצאה מכישלון העסק כאמור, וכי אין לה כל אפשרות לגייס את העירבון שנקבע . מנגד, המשיבה התנגדה לבקשה. לטענתה, אין למבקשת סיכויים לזכות בערעור וכי מדובר בערעור עובדתי המופנה נגד קביעותיו העובדתיות של בית-המשפט קמא.

 

בית-המשפט קבע נחה כי דין הבקשה להתקבל, וכי לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, בתגובה ובתשובה לתגובה וכן בהודעת הערעור ובפסק-דינו של בית-משפט קמא,נראה לכאורה כי בית-המשפט קמא נתפס לכלל טעות עת דן בזכויות הצדדים במישור של האשם והאשם התורם תוך התעלמות מהוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ובעיקר הוראת סעיף 15(א) לחוק המסדירה את מערך היחסים והזכויות של הצדדים לחוזה שכירות במקרה שבו לא ניתן לקיים את מטרת השכירות כבמקרה דנן

 

לפיכך, קבע בית-המשפט  כי סיכויי הערעור אף טובים מאוד,וכי לעניין מצבה הכלכלי של המבקשת  השתכנע בית-המשפט כי טענות אלה פורטו בצורה משכנעת בתצהיר וכלל לא נסתרו על-ידי המשיבה, ולפיכך יש לפטור את המבקשת מהפקדת עירבון בתיק זה.

 

4.8 המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר, לבטל את החוזה זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן כי הוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות

ב- תא"ק (כ"ס) 53671-10-15 {יעקב רז נ' גרציה בן אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.2016)} נדונה בקשת רשות להתגונן בתביעה בסדר דין מקוצר בה הסעד הנדרש היה פינוי מושכר.

 

בית-המשפט הסביר כי ביחס לשכירות, קובע חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "החוק"} שתי הוראות המתייחסות לאי-תשלום דמי שכירות.

 

ההוראה האחת היא זו הקבועה בסעיף 9 לחוק, ולפיה, שוכר רשאי להפחית מדמי השכירות פגם שלא תוקן על-ידי המשכיר.

 

בית-המשפט מצא כי סעיף זה עשוי לחול בעניין הנדון, בכל הקשור לעלות החשמלאי ומכונת הכביסה, ואולם אין לו תוקף ביחס לרכיבים האחרים, שאינם קשורים למושכר או לפגם במושכר, אלא למערכת יחסים שונה ונפרדת שהיתה בין הצדדים.            

 

ההוראה השניה היא זו הקבועה בסעיף 15 לחוק, לפיה השוכר פטור מתשלום דמי שכירות למשך הזמן שבו נמנע ממנו להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

 

במקרה הנדון לא היתה טענה לפיה נמנעה מהמבקשת האפשרות להשתמש במושכר, ולא היה בטענותיה כדי להקנות לה פטור מתשלום דמי השכירות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט כי לפי הוראותיו של סעיף 15 לחוק, מאחר שבמקרה זה המשכיר הודיע מפורשות על ביטול ההסכם, סעיף זה אינו חל.

 

ב- תא"ח (ת"א) 19032-10-15 {גלקסי נכסים ונדל"ן (1996) בע"מ נ' עלית שירותי רפואה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.15)} בית-המשפט הסביר כי סעיף 15 לחוק מכיל הוראה ייחודית אשר מעגנת הסדר, המאפשר לשוכר לחדול לחלוטין מתשלומם של דמי-שכירות, בנסיבות שבהן לא ניתן להשתמש במושכר למטרת-השכירות.

 

אך בה-גופה מוסיפה הוראה זו שני סייגים: ראשית, היא מדברת ב"מניעה" להשתמש, להבדיל מפגיעה קלה יותר בהנאה מן השימוש.

 

באחת הפרשות התייחסה לכך, בבית-המשפט העליון, כב' השופטת מרים בן-פורת:

 

"דעתי לכאורה (היא) כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק פטור בעיקר עקב מניעת שימוש הנובעת מכוח עליון וכי מכל מקום מותנה הפטור במניעה מוחלטת, כגון: כאשר דרכי הגישה למושכר נחסמו, המושכר הוחרם או נהרס."

{ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.11.79)}

 

מעבר לדרוש הוער כי בהיעדר צורך בהכרעה, מוכנה אני לצאת מתוך הנחה, כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר פטור גם כאשר קיום החוזה בנסיבות הקיימות 'שונה באופן יסודי ממה שהוסכם {שם, שם}

 

באותה פרשה הוסיף כבוד הנשיא יואל זוסמן והטעים כי אותה מניעה איננה קשורה אך במצבו הפיזי של המושכר או ב"דרכי הגישה אליו".

 

כב' הנשיא סבר כי הטענה שאי-ההתאמה לעניין סעיף 15 לחוק חייבת לנבוע ממצב המושכר גופו, להבדילו מנסיבות אחרות השוללות מן השוכר את הנאתו מן המושכר, אינה אלא טעות.

 

סעיף 15 לחוק הוא הרבה יותר רחב, ומכיל בקרבו גם "מניעות שימוש כלליות", אשר אינן נובעות דווקא ממהות הנכס.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הרעיון המונח ביסודו של סעיף 15 לחוק הוא פשוט בתכלית: חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, פוטר את השוכר מחובת תשלום דמי השכירות.

בית-המשפט לא מצא לא צידוק, לא בדין ולא בהיגיון, להבדיל בהקשר זה בין מניעת ההנאה עקב גורם במושכר עצמו לבין מניעת ההנאה עקב חוסר אפשרות של גישה למושכר, או עקב עילה חיצונית אחרת.

 

הסייג השני שבהוראת-חוק זו הוא כי אותה חדילה מתשלום - מוגבלת בזמן.

 

בחלוף עת סבירה בנסיבות העניין, היא מזכה את המשכיר בזכות לבטל את ההסכם. ביטול מוליך, כמו מאליו, לפקיעת זכותו של השוכר להחזיק במושכר.

 

בחלוף אותו זמן-סביר שוב לא יוכל, איפוא, השוכר להוסיף ולאחוז בנכס בלא לשלם דמי-שכירות בשיעור כלשהו. זוהי מגבלה ברורה ומפורשת על כוח-הקיזוז אשר לשוכר.

 

4.9 יש לפנות לדיני השכירות הכלליים כדי לענות על שאלת הימנעות תשלום דמי שכירות כל זמן שלא ניתן להשתמש במושכר

ב- ת"א (ת"א) 2096-05-13 {עיריית תל-אביב-יפו נ' מלי בן סוסן, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.08.15)} נדונה השאלה - מהו הדין כאשר נבצר מדייר מוגן להשתמש במושכר מחמת היעדר גישה אליו? האם רשאי הדייר להימנע מתשלום דמי שכירות כל זמן שלא ניתן להשתמש במושכר?

 

בית-המשפט קבע כי חוק הגנת הדייר אינו נותן מענה לשאלה זו. על-כן, ועל-פי ההלכה הפסוקה {ע"א 106/52 "נקה" בע"מ נ' אלואשווילי, פ"ד ט 490 (1955)}, יש לפנות לדיני השכירות הכלליים כפי שנקבעו בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} וזאת לפי סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט קבע כי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות כל זמן שהמושכר איננו ראוי לשימוש למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

 

ב- ת"א (ת"א) 38274/04 {רשות הפיתוח נ' אליאס, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.08.08)} העיר כב' השופט טובי כי חיוב בתשלום דמי שכירות מכוח חוזה מותנה ביכולת השימוש במושכר למטרת השכירות. היעדר אפשרות שימוש במושכר למטרתו, מחמת נסיבות הקשורות בו, משמיט את הבסיס החוזי לתשלום דמי השכירות על-פיו.

 

אין חולק כי המושכר, למן מועד השריפה, אינו ראוי לשימוש ובשל כך פטורים הנתבעים מתשלום דמי השכירות, מכוח הוראות חוזה השכירות, כל עוד המושכר נמצא במצבו זה .

 

נמצא, איפוא, כי כל זמן שהתובעת לא ביטלה את החוזה, עומדת לנתבעים הזכות להימנע מלשלם את דמי השכירות מכוח הוראת סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, בשל היעדר אפשרות שימוש במושכר.

 

הפועל היוצא הוא, כי אין לראות באי-תשלום דמי השכירות הפרתו של החוזה, שכן חוק השכירות והשאילה מקנה לנתבעים פטור מתשלומם.

 

משלא הוכחה הפרה של ההסכם לא קמה לה לתובעת עילת פינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר שכן, הפרת הוראה מהוראות החוזה מהווה תנאי בל יעבור להשתכללות עילת פינוי מכוח סעיף זה.

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי ככל שיוכח כי מתקיימים תנאי סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, יהא בכך כדי להדוף את טענת התובעת הנסמכת על עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, אך בכל מקרה לא יהא בכך כדי להקים הגנה כנגד עילת הפינוי שבסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

 

4.10 מששוכר ממשיך להחזיק במקום מבלי לשלם את דמי השכירות, מפר הוא את חוזה השכירות ואת חובתו לפי חוק השכירות והשאילה

ב- ת"א (ת"א) 48533-09-12 {יונתן גונימן נ' קלובר אחזקות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.01.14)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה כי החל מחודש 09/12 הפסיקה הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות, ולא מסרה לתובעים המחאות לחודשים ספטמבר ואוקטובר 2012, כמתחייב מחוזה השכירות.

 

דרישות התובעים בכתב לא הועילו ועל-כן הודיעו התובעים לנתבעים, בכתב, על הפסקת השכירות, ודרשו את פינוי החנות. הנתבעים סירבו לפנות את החנות והודיעו שימשיכו להחזיק בה ללא תשלום.

 

הנתבעים טענו כי התובע הודה באזני הנתבע כי ידע על כך שעומדות להתבצע במבנה הצמוד עבודות בניה לפי תמ"א 38.

 

יתרה-מכן, התובעים הם שותפים לבניה המתבצעת בבניין הסמוך וזאת לאור העובדה שהסכימו לעבודות המתבצעות במקום על-פי היתר בניה מיום 26.03.12.

 

הנתבעים טענו כי התובע סירב לבקשת הנתבע לבטל את חוזה השכירות ולהשיב לנתבעים את דמי השכירות ששילמו.

 

עוד הוסיפו הנתבעים כי בנסיבות המתוארות לעיל אין לנתבעים אפשרות לנהל את העסק במושכר, והם פטורים מתשלום דמי השכירות, לפי ס' 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן:"חוק השכירות והשאילה"} הפוטר את השוכר מתשלום כשנמנע ממנו להשתמש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

 

הנתבעים טענו כי הם זכאים להפחתת תשלום דמי השכירות לאפס גם לפי סעיפים 9-7 לחוק השכירות והשאילה הואיל והתובעים לא העמידו לרשותם מושכר שראוי לשמש את מטרת השכירות.

 

כמו-כן, הנתבעים טענו כי הואיל והתובעים ידעו על העבודות העומדות להתבצע בבניין הצמוד ולא גילו על כך לנתבעים על התובעים להשיב לנתבעת את דמי השכירות ששילמה ואת ההשקעות שהשקיעה בעסק וירדו לטמיון בסכום כולל של 245,000 ש"ח, סכום התביעה שכנגד.

 

בית-המשפט קבע כי לא מצא הסבר מניח את הדעת לכך שהנתבעים הוסיפו להחזיק בחנות {הסגורה} מיום 10.12.12, כשמיום ועד ליום 01.07.13, כשמיום 01.09.12 ואילך אין הם משלמים דמי שכירות כלל.

 

בית-המשפט קבע כי לו סברו הנתבעים כי אין אפשרות להפעיל את החנות במקום היה עליהם להחזיר את החזקה בחנות לידי התובעים מוקדם ככל האפשר, ולאחר מכן להתדיין איתם בנוגע למחלוקות הכספיות שבין הצדדים.

 

החזקה בחנות ללא תשלום דמי שכירות - אינה אפשרית, והיא מנוגדת לחובות הנתבעים על-פי הסכם השכירות ועל-פי חוק השכירות והשאילה.

 

הנתבעים טענו כי היו פטורים מחובת תשלום דמי השכירות לפי סעיף 15 לחוק השכירות הואיל ונמנע מהם להשתמש במושכר למטרת השכירות "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו".

 

בית-המשפט לא קיבל טענה זו.

 

בית-המשפט הבהיר כי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, עוסק במקרה בו לא ניתן כלל לעשות שימוש במושכר.

 

כפי שקבע בית-המשפט לעיל, השימוש במושכר היה אפשרי - גם אם היה כרוך בחוסר נוחות מסויים - והנתבעים הם שבחרו להפסיק את השימוש בו.

 

דרכי הגישה אל המושכר לא נחסמו ולא מנעו את השימוש בו למטרת השכירות.

 

כמו-כן, לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה רשאי המשכיר בתוך זמן סביר, בנסיבות העניין, לבטל את החוזה.

 

בעניין זה, משהתברר שאין בדעת הנתבעים לשלם דמי שכירות עבור המושכר כל עוד יימשכו העבודות בבניין הצמוד, בית-המשפט סבר כי די בהתראה ששיגרו התובעים ביום 29.08.12 ובהודעת הביטול מיום 05.09.12 כדי לעמוד בדרישת חוק השכירות והשאילה.

 

משבוטל החוזה על-ידי התובעים והנתבעים הוסיפו להחזיק במקום מבלי לשלם את דמי השכירות, הפרו הנתבעים את חוזה השכירות ואת חובתם לפי חוק השכירות והשאילה.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט החליט לקבל את התביעה העיקרית בחלקה, ולדחות את התביעה שכנגד.

 

יחד-עם-זאת, בכל הנוגע לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיפים 16 ו- 17 לחוזה, בית-המשפט סבר שבנסיבות העניין יש להתחשב בנזק שנגרם לנתבעים.

 

בית-המשפט סבר כי גם אם אין התובעים אחראים לנזקי הנתבעים, יש להתחשב בכך שהנתבעים ביקשו לפתוח חנות במושכר ובסופו-של-יום, מחמת העבודות שבוצעו במבנה הצמוד, סגרו את החנות וספגו נזקים בגין ההשקעות הנכבדות שהשקיעו בהכשרת החנות וברכישת הסחורה.

 

4.11 היעדר אפשרות לעשות שימוש בנכס אותו חכרו התובעים - התביעה נדחתה

ב- ת"א (יר') 470/92 {יוסף חורי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2001(2), 14695 (2001)} התובעים ביקשו לחייב את הנתבע {ממ"י)} בתשלום 944,000 ש"ח, בנימוק של היעדר אפשרות לעשות שימוש בנכס אותו חכרו מממ"י.

 

את התביעה ביססו התובעים על עילות של הפרת חוזה, מצג שווא, עשיית עושר ולא במשפט, בעטיים גבה ממ"י דמי חכירה, שאת השבתם הם ביקשו. את דמי הנזק הם ביקשו בגין מעשים ומחדלים של ממ"י בכל הקשור לשינוי יעוד הנכס מתעשיה למגורים, ועל כך שממ"י לא יידע את התובעים על קיומה על-מנת לאפשר להם להתנגד לה.

 

בית-המשפט קבע, כי התובעים היו מודעים היטב לפעילות תושבי המקום לשינוי תכנית 1718, וגם לאחר אישורה לא הרפו והמשיכו ללחוץ להחזרת המצב לקדמותו, קרי, ייעוד למגורים. בן אשר העיד, כי תכנית 3045 היתה תוצאה של אותם לחצים. בעלי המגרשים, שהיו מעונינים ביעוד לתעשיה, לא כל כך התערבו "מתוך איזה חוסר רצון ליצור מתיחות במקום".

 

לפיכך, בית-המשפט דחה את טענת התובעים, כי לא ידעו על קיומם של הליכים בעניין תכנית 3045. מענם היה ידוע לרשות המקומית כמי שמשלמים ארנונה, וכמי שנגדם הגישה כתב אישום. לממ"י היה דווקא עניין בפיתוח אזור תעשיה, ואין מקום להניח, כי הוא יזם את התב"ע, או נתן יד לקידומה. אם לא התנגד באופן נחרץ, הרי זה מן הטעם שממ"י, כגוף ציבורי, אמור לשמור על אינטרס הכלל, ולא לקדם אינטרסים של חוכר זה או אחר.

 

אילו ממ"י היה היוזם של תכנית 3024, היה אולי מקום לדרישת התובעים לקרקע חלופית.

 

אף-על-פי-כן נעשו ניסיונות מצד ממ"י להציע לתובעים קרקע בעטרות, או ליטול חלק במכרזים להחכרת מגרשים לתעשיה באזור תלפיות, אך הם סירבו, ואין להם אלא להלין על עצמם.

 

באשר לטענת התובעים, כי יש לחייבם בדמי חכירה שנתיים רק מיום חתימת הסכם החכירה, דהיינו מיום 11.03.80, קבע בית-המשפט, כי בטענה זו אין ממש, משנקבע בחוזה החכירה, כי היא תחל מיום 10.10.72, ומשנמסרה החלקה לחזקתם של התובעים, שנהגו בה מאז, מנהג בעלים. את העובדה שלא יכלו לנצל אותה למטרות לשמן רכשו אותה, אין לזקוף לחובת ממ"י, אלא לבעיות תכנון, שלהן היו התובעים מודעים עוד בטרם חתמו על ההסכם עם המוכרים.

 

ממ"י היה מודע לקשיים בהם נתקלו התובעים במימוש המטרה לשמה חכרו את הנכס אך אין לזקוף קשיים אלה לחובתו. מתברר, כי מאז 1990 פטרו התובעים את עצמם כליל מתשלום דמי חכירה, ממ"י לא נקט בצעדים לבטל את חוזה החכירה, ומכאן שגם לא ניתנה לתובעים ההזדמנות לשקול אם לוותר על הפטור.

 

בית-המשפט קבע, כי נוכח המצב הקיים מאז 1990 לפיו ייעוד השטח הוא למגורים ולא נעשה בו שימוש לצרכי תעשיה, מן הדין הוא לערוך שומת קרקע לשנת 1990 ולחייב את התובעים בדמי חכירה שנתיים החלים על קרקע למגורים.

 

לפיכך, בית-המשפט הורה, לממ"י לערוך שומה לקרקע לשנת 1990 על-ידי  השמאי הממשלתי, ומכאן ואילך לחייב את התובעים בדמי חכירה שנתיים שחלו, וכפי שחלו, על קרקע למגורים בתקופה הנ"ל.

 

5. שימוש במושכר (סעיף 16 לחוק)

5.1 סעיף 16 לחוק הישן נשאר על כנו אולם הוסף סעיף 16א לחוק הדן בשינויים במושכר

סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"16. שימוש במושכר

השוכר לא ישתמש במושכר אלא לפי המוסכם; אולם אם שימוש זה לא הותנה כשימוש ייחודי, רשאי הוא להשתמש במושכר שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם."

 

בדברי ההסבר לסעיף 16 לחוק בהצעת החוק נאמר:

 

"הסעיף קובע כלל המשקף את המציאות, הינו שציון מטרת השכירות בחוזה אינו מיועד לקבוע מטרה ייחודית אלא לתת קנה מידה לשימוש מירבי במושכר לפי החוזה. התוצאה היא שהשוכר יהיה רשאי לעשות במושכר גם שימוש אחר שפגיעתו במושכר או במשכיר אינה קשה מן הפגיעה לפי השימוש המוסכם. אין הסעיף מגביל את חופש ההתקשרות בין הצדדים לקבוע את מטרת השכירות כמטרה ייחודית."

 

5.2 סעיף 16א לחוק שהוסף בשנת 2017

סעיף 16א לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"16א. שינויים במושכר

(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), ובכפוף לחוזה השכירות, חוכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין זכאי לבצע שינויים במוחכר שאין בהם כדי להפחית את ערכו של הנכס, ובלבד שישיב את המוחכר בתום תקופת החכירה בהתאם להוראות סעיף 20א."(א) השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא-אם-כן קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים.

  

על מהות הוספת הסעיף מוסבר בדברי ההסבר כלהלן:

 

"מוצע להוסיף לחוק את סעיף 16א, המסדיר את נושא השינויים במושכר. בסעיף-קטן (א) מוצע לקבוע כי השוכר רשאי לבצע שינויים במושכר רק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. ההוראה מבהירה כי ביצוע של שינויים בנכס המושכר הוא זכות בלעדית של הבעלים בנכס ומטרתה להגן על המשכיר כבעלים של הנכס מפני שינויים בנכס שאין הוא מעוניין בהם.

בסעיף-קטן (ב) מוצע לקבוע כי למרות הגבלת זכות השוכר בסעיף-קטן (א), יותר לחוכר לדורות כמשמעותו בסעיף 3 לחוק המקרקעין, לבצע שינויים אף בלא הסכמת המשכיר. ההנחה היא כי חוכר לדורות, שלא כשוכרים אחרים השוכרים את הנכס לתקופות קצרות יותר, יכול לנהוג בנכס כ"מעין בעלים" ועל-כן הוא יכול לערוך שינויים בנכס. זכות זו של החוכר לדורות מוגבלת בכך שאין בשינויים שיערוך כדי להפחית את ערך הנכס ובכך שעליו להשיב את הנכס המוחכר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס לפי הוראות סעיף 20א לחוק, כנוסחו המוצע בסעיף 10 להצעת החוק. הוראה דומה הוצעה בסעיף 241 להצעת חוק דיני ממונות."

 

5.3 כללי

סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט‑1969 מגדיר את זכות השכירות באופן רחב וגמיש: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". חוק המקרקעין אינו מפרט את תוכנן של זכויות ההחזקה והשימוש שהן כאמור יסודות השכירות והמגבלה היחידה הנובעת מלשון ההגדרה היא שלילת צמיתות זכות השכירות.

 

סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א‑1971, הדן ב"מהות השכירות", הינו זהה בלשונו לסעיף 3 לחוק המקרקעין. סעיף 20(ב) לחוק השכירות והשאילה אמנם קובע כי "בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי", אך אין כל איסור גורף על הקמת מבנים בידי השוכר במהלך תקופת השכירות, בתנאי שלא יהיה בשימוש שנעשה "משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר" {סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה}.

 

יוער כי פרק ד' לחוק המקרקעין בעניין "בניה ונטיעה במקרקעי הזולת" מתייחס למצב בו "הקים אדם מבנה... במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין..." {סעיף 21(א)} ואין הוא חל כאשר הבניה נעשית ברשות {ו"ע (ת"א) 18806-07-11 האחים סבירסקי נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב, תק-מח 2015(2), 41247 (2015)}.

 

המבחנים לקביעת המטרה ולאופן השימוש בה נקבעו לגבי עסקאות עד 01.01.72 על-פי המג'לה ולאחר מועד זה, בסעיף 16 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {ראה ספרו של כב' השופט בר-אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" (1995), מאי, 42-41}.

 

על-פי הלכות אלה, בהיעדר הגדרה מדוייקת של מטרת המושכר, יש להניח כי השימוש שנעשה במושכר בפועל, הוא השימוש המוסכם. כל שינוי ו/או הרחבה ממנו צריכים להיבדק לאור השאלה, באיזו מידה יש באלה להביא ל"הנאה מרובה" יותר לדייר, מצד אחד, ול"נזק יתיר" לבעל הבית, מן הצד האחר. ונזק זה אינו חייב להיות רק נזק שנגרם בפועל אלא גם חשש לגרימת נזק {ת"א (חי') 9128/92 אנואר בוטרוס אשקר נ' מרים חביב נמוז, תק-מח 96(1), 1181 (1996)}.

 

5.4 "חכירה לדורות", ובמיוחד לתקופה כה ממושכת {999 + 999 שנים}, קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות ותכונות אלה מוענקות לה בדרך-כלל בהתחייבויות חוזיות - הערעור התקבל

ב- רע"א 2821/95 {שמחה לוסטיג ואח' נ' נעמי מייזלס, פד נ(1), 517 (1996)} המערערים ביקשו להשתית את בקשתם לערער על שאלה משפטית עקרונית, והיא משמעותה של זכות "החכירה לדורות" לתקופה ממושכת, בענייננו ממושכת עד כדי קרובה מבחינה מעשית לצמיתות {999 + 999 שנים}, כאשר בתנאי החוזה אין התיחסות מפורשת לזכויות הבניה הצמודות לקרקע שנרכשה בה החכירה. האם עוברות הן לחוכר וכמוהו כבעלים, או שמא נשארות הן בידי הבעלים הרשום.

 

בית-המשפט קבע, כי כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית, שבהיעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מירב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי כאשר מוסכם על הצדדים, כי לא נדונה שאלת זכויות הבניה, עלינו להסיק את כוונת הצדדים מנוסח החוזה, מטיבו של החוזה, תכליתו והנסיבות הקשורות לחוזה כזה {ראה למשל ע"א 191/85 מדינת ישראל נ' חברת נווה שוסטר, פ"ד מב(1), (1988); ובעיקר דברי השופט ברק (כתוארו אז) ב- ע"א 154/80 בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח(2), (1984)}.

 

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי יש להניח שכאשר מתבצעת העברת זכויות במקרקעין בשטח של 2 דונם באזור בו מותרת בניה, וכאשר לא הובאה כל ראיה המצביעה על כך שרוכש זכות החכירה נזקק לשטח למטרות אחרות השונות מהמטרות המקובלות והסבירות לשימוש בקרקע, הרי מתבקשת המסקנה שהוא מעונין בקרקע לשימושים המקובלים ולניצולה כמקובל, וסעיף 2 בהסכם מאפשר לו זאת {ע"א 151,219/87 אורי רחמני ואח' נ' שמש הדר ואח', פ"ד מג(3), 489 (1989); ע"א 1736/91 אורי סגל ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, חדרה, תק-על 95(3), 1276 (1995)}.

 

לכן, קבע בית-המשפט, כי נוסח החוזה, על רקע טיבו ותנאיו, מותיר בידי החוכר את כל שהיה צמוד לקרקע החכורה על שימושה, ניצולה ופירותיה לרבות ניצול "זכויות הבניה" שהן בגדר שימוש סביר ומקובל במקרקעין.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי עיסקת "החכירה לדורות" כשלעצמה אין בה כדי להכריע בשאלה שבפנינו, אולם יש לראותה כנסיבה בעלת משקל רב לפרשנות שיש לתת לחוזה שבין הצדדים.

 

כמו-כן, בשורה של פסקי-דין קבע בית-המשפט, שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סרב בית-המשפט להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן הפסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות.

 

ניתן איפוא לסכם, כי הדעה המקובלת היא, כי "חכירה לדורות", ובמיוחד לתקופה כה ממושכת, קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות ותכונות אלה מוענקות לה בדרך-כלל בהתחייבויות חוזיות {ראה האסמכתאות המפורטות בספרו של א' זמיר, חוק המכר, התשכ"ח-1968, (ה"ש 283-4). עמודים 77-8}.

 

בית-המשפט קבע, כי המקרה שבפניינו הוא דוגמה אופיינית לשימוש בדרך של חוזה חכירה, כדי לעקוף את המגבלה הקבועה בחוק להעברת בעלות על חלק מחלקה. תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינה מעשית כצמיתות, מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש ולניצול של המקרקעין.

 

התוצאה המתבקשת היא, כי אביה המנוח של המשיבה, העביר למערערים בחוזה החכירה את זכויותיו בקרקע לעשות בה כל שימוש "כדרך בעלים וכאדם העושה בתוך שלו ללא כל הגבלה", וכי העברה זו כוללת את האפשרות לנצל את האחוזים שהוקצו לבניה באותו חלק באופן יחסי לגדלו, על-פי התכנית.

 

בשל טיבן של "זכויות הבניה" כאמור לעיל, ובשל היותן כרוכות בבעלות, אין הן יכולות לשמש נושא לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור ונתן פסק-דין הצהרתי, הקובע שלמערערים מוקנות "זכויות הבניה" שהיו לבעלים בשטח שהוחכר להם, באופן יחסי לגודלו של השטח.

 

5.5 עילת עשיית עושר ולא במשפט מקנה לבעלת הקרקע זכות לדמי שימוש ראויים עבור הקרקע שבבעלותה

ב- ת"א (חי') 13599-11-10 {קרן קיימת לישראל נ' קיבוץ בית אורן, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.15)} נדונה תביעת הקרן הקיימת לישראל ומדינת ישראל כנגד קיבוץ בית אורן וחברת טרטר שירותי מזון בע"מ, בגין שימוש שונה ממטרת החכירה.

 

הנתבעים טענו כי הדרישה לתשלום 5% מערך הקרקע הינה דרישה בלתי-סבירה, כך שהקיבוץ רשאי היה, בהתאם להוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, להשכיר את המושכר ללא הסכמת המינהל.

בית-המשפט קבע כי טענות הקיבוץ אשר נסמכו על הוראת סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה דינן להידחות.

 

הטענה הועלתה לראשונה בסיכומי הקיבוץ ולא התקיים כל בירור עובדתי בטענתו להיעדר ייחודיות השימוש. טענתו המרכזית של הקיבוץ לאורך הדרך היתה כי השימוש המותר על-פי הסכמי החכירה והמשבצת הינו לצורכי חקלאות ותעשיה.

 

משמע, הקיבוץ הסכים לקיומה של מטרה ייחודית, ברם חלק על היקפה.

 

ועוד, הקיבוץ העלה את טענתו בהקשר זה בהינתן גישתו המורחבת לפרשנות מטרת חוזי החכירה והשכירות.

 

משנדחתה גישתו ומשנמצא כי מטרת חוזי החכירה והשכירות היתה שימוש חקלאי ומבני ציבור שישרתו את המתיישבים החקלאיים, הרי שהטענה לתחולתו של סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה נופלת מאליה.

 

עוד יצויין כי הקיבוץ חתם על חוזים מסחריים נפרדים בקשר לבית ההארחה ולחוות הסוסים.

 

לאורך כל הדרך הקיבוץ ידע כי השימוש המוגדר בחוזה החכירה ובחוזי המשבצת הינו שימוש ייחודי.

 

בית-המשפט מצא כי טענת הקיבוץ באשר לתחולתו של סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה חותרת תחת כל מנגנון חוזי החכירה מול המינהל, כשעיקרון ייחודיות השימוש הינו אינהרנטי להם ומהווה בסיס לקביעת גובה דמי השימוש שייגבו מהחוכר.

 

היעדרם של מונחי ייחוד כאלה ואחרים, כדוגמת "אך ורק" ו"בלבד" מחוזי החכירה, אינה מבטלת מניה וביה את הייחוד שבשימוש.

 

הקיבוץ לא הוכיח כיצד השימוש בשטח המושכר כאולם אירועים, ללא תשלום התמורה המגיעה למדינה בגין השימוש, אינו מכביד על המדינה.     

 

בית-המשפט קבע כי טענת הקיבוץ כי המינהל הציב "תנאי בלתי-סביר" למתן הסכמתו להשכרת המשנה, ובכך קמה זכותו לבצע את עסקת השכרת המשנה ללא הסכמת המינהל {סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה} דינה להידחות אף היא.

 

הקיבוץ משלם דמי חכירה המותאמים למטרת יישוב חקלאי.

 

התניית המינהל, המתבססת על ביצוע התאמה בין דמי החכירה המשולמים לבין מטרת החכירה העומדת על הפרק, סבירה לחלוטין ומתיישבת עם הוראות חוזה החכירה, חוזה המשבצת ועם המטרות שלשמן נחתמו אותם חוזים.

 

מכאן כי הקיבוץ ניצל חלק מהשטח שעמד לרשותו, לצורכי שימוש חקלאי, והעבירו בשכירות משנה לחברת טרטר למטרת הקמת אולם אירועים, שימוש מסחרי לכל דבר ועניין.

בית-המשפט החליט כי יש לקבל את טענת התובעות כי עילת עשיית עושר ולא במשפט מקנה לבעלת הקרקע זכות לדמי שימוש ראויים עבור הקרקע שבבעלותה.

 

ברם, טענת התובעות לזכאותן להשבת הרווחים שהופקו שלא כדין מהשימוש במקרקעין הציבור, דינה להידחות בנסיבות העניין. שכן, מדובר בפעילות עסקית שלאורך השנים היתה ידוע לתובעות כשמוקד המחלוקת היה נושא ההסדרה הכספית.

 

נסיבות אלו שונות לחלוטין מניהולה של פעילות מסחרית מאחורי גבה של בעלת הקרקע.

 

6. בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר (סעיף 17 לחוק)

סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"17. בדיקת המושכר ותיקונו בידי המשכיר

השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר."

 

הוראות סעיפים 7 ו - 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובעות כי כל תחזוקה שוטפת הינה באחריות השוכר, ותחזוקה שמעבר לשוטפת הינה באחריות בעל הבית {ת"א (ת"א) 23249/99 דולב חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' קול אהרון הדני ואח', תק-של 2003(1), 6544 (2003)}.

 

ב- ת"א (חי') 23011-06-15 {פולינה לשניאק ז"ל נ' שולמית פרידמן, תק-של 2015(4), 115940 (2015)} נדונה בקשה שהגישו התובעים, "לכפות בצו על הנתבעת לאפשר לתובעים ולמומחה מטעמם להיכנס לדירה..., וזאת לשם בדיקת הדירה והכנתן של חוות-דעת מומחה מטעם התובעים".

 

התובעים, שהם הבעלים של מקרקעין במרכז הכרמל בחיפה עליהם בנוי בניין ישן ובו 3 יחידות דיור, הגישו תביעה בהתאם להוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 {ייקרא להלן: "חוק הגנת הדייר"}, לפינוי הנתבעת מדירה המצויה בקומה הראשונה בבניין, בה מתגוררת הנתבעת.

 

בתביעה נטען, כי ניתן לתובעים היתר בניה להריסת הבניין הקיים ולבניית בניין חדש בן 16 דירות על המקרקעין, וכי הנתבעת הנה הדיירת היחידה המצויה כיום בבניין הקיים, עובדה המונעת הריסתו והקמת הבניין החדש תחתיו.

 

בית-המשפט קבע, כי שעה שהתובעים הם הבעלים של הדירה. התובעים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין, דהיינו בעלי זכות קניין מלא ומוחלט בבניין כולו, ובכלל זה גם בדירה בה מתגוררת הנתבעת במעמד של דיירת מוגנת.

 

למעשה, די בעובדה זו, אף אלמלא ההליך המשפטי התלוי ועומד, כדי לחייב את הנתבעת לאפשר לתובעים בדיקת הדירה. זאת, הן בהיות התובעים "בעל הבית" לעניין דיני הגנת הדייר וההלכות החלות בתחום זה; הן לאור הוראתו המפורשת של סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה. הדעת נותנת, כי גם הסכם השכירות מ- 1968 עם אמה של הנתבעת מכיל כמקובל הוראה המתירה למשכיר כניסה לדירה לשם בדיקתה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הבקשה ונתן צו, המחייב את הנתבעת לאפשר לתובעים ולמומחה מטעמם להיכנס לדירה לשם בדיקתה.