1. כללי
בחוק השכירות והשאילה אנו מוצאים שלוש קבוצות של מקרים המקשים על השוכר או מונעים ממנו את השימוש במושכר. ואלה והם: פגמים במושכר עצמו, יהא הגורם להם אשר יהא (סעיף 7 לחוק); הפרעה לשימוש על-ידי המשכיר או מי מטעמו (סעיף 11 לחוק); מקרים בהם אין באפשרות המשכיר למנוע או להקטין את הפגיעה בשימוש במושכר (סעיף 15 לחוק).
שתי הקטיגוריות הראשונות נדונות בסימן ב' לפרק א' של חוק השכירות שכותרתו "חיובי המשכיר". לגבי פגמים בקטיגוריה הראשונה, שיש בהם כדי לשלול או להגביל "הגבלה של ממש את השימוש במושכר" כאמור בסעיף 7 לחוק, עומדות לשוכר התרופות לפי חוק התרופות.
בנוסף, רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש את הוצאות התיקון, או להשתמש בתרופת הניכוי מדמי השכירות, והכל על-פי הוראות סעיף 9 לחוק השכירות (על תרופת הניכוי וחוסר האפקטיביות שלה ברוב המקרים ראה דוד אלקינס ומשה גלברד "אי-ההתאמה של תרופת הניכוי: על הכדאיות המוגבלת של ניכוי מהמחיר בדין הישראלי" משפטים מ (2010), 183}.
האם רשאי השוכר גם להשעות את החיוב בתשלום דמי שכירות כאשר יש בפגם במושכר כדי להפחית מההנאה או מהשימוש של השוכר במושכר? לטעמינו, יש לבחון כל מקרה לגופו, ולעשות שימוש זהיר בתרופה זו, מחשש שהחיוב לשלם דמי שכירות יתפרש לעיתים כחיוב עצמאי {ראה הדוגמה שהביא הנשיא שמגר ב- ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2), 701, 709 (1984)}.
זאת ועוד. סעיף 10 לחוק השכירות, קובע דין סיכול מיוחד, הפוטר את המשכיר, בהתקיים תנאי הסעיף, מחובתו לתקן את הפגם {ראה גם ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)}. כפי שיובהר להלן, התיקון לחוק הביא שינויים במרחב חיובי המשכיר.
2. המסירה, מועדה ומקומה (סעיף 5 לחוק)
2.1 נוסח הסעיף לפני תיקון 2017
סעיף 5 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:
"5. המסירה, מועדה ומקומה
(א) המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהעמדת המושכר לרשותו.
(ב) הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, רשאי המשכיר לקבוע את מועד המסירה בתוך אותה תקופה; לא הוסכם על מועד המסירה, תהא המסירה זמן סביר לאחר כריתת החוזה; במקרים אלה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על מועד המסירה.
(ג) המסירה תהא במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה."
בדברי ההסבר לסעיף 5 לחוק בהצעת החוק נאמר:
"סעיף-קטן (א) קובע את החובה העיקרית של המשכיר, הינו למסור לשוכר את המושכר. חובה משלימה, הינו השארת המושכר בידי השוכר למשך תקופת השכירו ולמטרתה - נקבעה בסעיף 11(א) להלן.
המסירה היא בהעמדת המושכר לרשות השוכר, דבר המתאים גם למטלטלין וגם למקרקעין. במושכר שהוא זכות - העמדת המושכר לרשות השוכר משמעה, למעשה, ההרשאה להשתמש בזכות הניתנת מאת המשכיר לשוכר. סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) מקבילים להוראות סעיפים 9 ו- 10 לחוק המכר, התשכ"ח-1968."
2.2 נוסח הסעיף לאחר תיקון 2017
סעיף 5 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אחרי התיקון, קובע כדלקמן:
"(א) המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר בהעמדת המושכר לרשותו.
(ב) הוסכם על מסירה תוך תקופה פלונית, רשאי המשכיר לקבוע את מועד המסירה בתוך אותה תקופה; לא הוסכם על מועד המסירה, תהא המסירה זמן סביר לאחר כריתת החוזה; במקרים אלה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על מועד המסירה.
(ג) המסירה תהא במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה.
(ד) הוסכם כי המשכיר יהיה אחראי להובלת המושכר, יקויים חיוב המסירה במסירת המושכר מהמוביל לשוכר, במקום שהוסכם עליו עם המשכיר."
בדברי ההסבר לתיקון לחוק מוסברת מהותו של התיקון כלהלן:
"סעיף 5 לחוק קובע את הסדרי מסירת המושכר מהמשכיר לשוכר. בין השאר נקבע כי המסירה חייבת להיות בהעמדת המושכר לרשות השוכר, כי על המסירה להתבצע בתוך זמן סביר אם לא הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה, וכי המסירה תהיה במקום שבו נמצא המושכר בזמן כריתת החוזה. מוצע להוסיף על הוראות אלה את סעיף-קטן (ד) ולקבוע כי אם הוסכם בין הצדדים כי המשכיר יטפל בהובלת הנכס, מסירתו תהיה במקום שהוסכם עליו עם המשכיר. הוראות דומות הוצעו בסעיפים 233 ו- 234 להצעת חוק דיני ממונות."
למעשה תוספת זו בסעיף המתייחסת להובלת הנכס יפה לעניין מקרה של השכרת מיטלטלין ולא לעניין מסירת נכס מקרקעין. משום מה לא באה הבהרה זו בדברי ההסבר.
ב- ת"א (יר') 6344-04 {חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ ואח', תק-מח 2011(1), 28577 (2011)} נאמר לעניין סעיף 5 כדלקמן:
"ד"ר מיכאל ויגודה משווה את מסירת המושכר לפיקדון, עת התייחס הוא לסעיף 5 לחוק השכירות והשאילה, בבודקו את השאלה האם ניתן ליישבו עם עמדת המשפט העברי, באומרו את הדברים הבאים (ויגודה, שכירות, בעמ' 85-84):
על-פי זה נוכל להסיק, שמקום מסירת המושכר צריך להית גם הוא מקום עריכת הסכם השכירות, ולא המקום שבו נמצא המושכר בעת כריתת החוזה כפי שנאמר בחוק. חיובו של המשכיר (בדומה לנפקד) הוא להעמיד שם את המושכר לרשות השוכר, אך אין הוא חייב (כמו הלווה) למסור את המושכר לידיו, שכן 'אם אין חייב לו רק חפץ, דינו כפיקדון' (ובהערה 37, בעמ' 87, שם, מביא ד"ר ויגודה כמראה מקום וכאסמכתא את דברי נתיבות המשפט, חידושים, סימן עד, סעיף-קטן א, ומציין כי כך עולה גם מדברי הש"ך, שם, סעיף-קטן ג).
בחינת אומד דעתם של הצדדים עשוי להביא לאותה תוצאה. שוכר המתקשר עם משכיר, אינו מצפה שיצטרך להרחיק לעיר אחרת כדי לממש את זכותו. יחד-עם-זאת, נראה שאם ידעו הצדדים בשעת עריכת ההסכם שהמושכר יימצא במקום אחר בשעת המסירה, כי אז אין זה בלתי-סביר לומר שמכללא הם הסכימו ששם יהיה מקום הביצוע. במקרה זה נראה שהמשפט העברי יסכים להוראת החוק (כפי שפורש גם על-ידי פרופ' לרנר, שכירות, בעמ' 89; תוספת שלי - מ' ד') אולם לא מצאנו לכך ראיה מפורשת.
במקרה של שכירות נכס בלתי-מסויים (שכירות סתם), מאחר שאין לדבר על מקום המושכר, שכן המושכר לא יוחד, אין ספק שמקום המסירה יהיה במקום שבו נכרת ההסכם, אם אין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם שבין הצדדים"."
3. אי-התאמה (סעיף 6 לחוק)
3.1 סעיף 6 לחוק לפני תיקון 2017
סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:
"6. אי-התאמה
המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים (להלן: "אי-התאמה"); אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1) הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה;
(2) הוא לא הודיע עליה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או, אם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר; פסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה."
בדברי ההסבר לסעיף 6 לחוק נאמר בהצעת החוק:
"סעיף זה דן בליקויים שיש בהם משום הפרת חובת המסירה. פרטי הסעיף מקבילים להוראות המפורטות יותר בסעיפים 11 עד 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. קיים הבדל יסודי בין מכר ושכירות. קשר השכירות הוא קשר נמשך ולכן יש לתת לשוכר תרופה גם אם לא פעל להבטחת זכויותיו מייד. בהתאם לכ,אם היתה במושכר משום אי-התאמה, פתוחות בפני השוכר שתי אפשרויות; האחת: כמו במכר -להשתמש באחת התרופות הניתנות בשל הפרת חוזה, והשניה - לדרוש תיקון המושכר לפי סעיף 7 לחוק."
הוראות אי-התאמה אנו מוצאים גם בחוקים אחרים, כמו חוק המכר, וחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. אי-ההתאמה בה מדבר הסעיף, נבחנת במועד המסירה {ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)}.
3.2 סעיף 6 לחוק לאחר תיקון 2017
סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר התיקון, קובע כדלקמן:
"6. התאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה
(א) המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר.
(ב) על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, בשינויים המחוייבים (להלן: "אי-התאמה"), בין שאי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו ובין שמקורה בסביבתו.
(ג) השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:
(1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת חוזה השכירות;
(2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לכלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה; פסקה זו לא תחול אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה;
(3) השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר ולא נתן לו, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין, הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה.
(ד) על-אף האמור בסעיף-קטן (ג), לא קיים השוכר נטל כאמור בפסקאות (1) עד (3) באותו סעיף-קטן, זכאי הוא להסתמך על אי-ההתאמה באותה מידה שבה אי-קיום הנטל כאמור לא פגע במשכיר."
סעיף 6א לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר הוספתו, קובע כדלקמן:
"6א. התאמת הזכויות במושכר
(ב) המשכיר ימנע את קיומן של זכויות נוגדות כאמור בסעיף-קטן (א) במהלך כל תקופת השכירות."(א) המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר, ובכלל זה זכות של צד שלישי; מסר המשכיר לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן אינן חופשיות מכל זכות כאמור, יראו זאת כאי-התאמה, ויחולו ההוראות החלות על אי-התאמה, בשינויים המחוייבים; ואולם הוראות סעיף 6(ג)(2) לעניין אי-התאמה בזכויות שהשוכר לא הודיע עליה זמן סביר לאחר שהיה עליו לגלותה, יחולו רק לגבי שכירות הטעונה רישום לפי סעיף 152 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972.
כפי שנראה אף כותרות הסעיפים שונו לעומת הסעיף הקודם. אשר למהות התיקון מוסבר בדברי ההסבר כי:
"לסעיף 6 המוצע מוצע להחליף את הוראותיו של סעיף 6 לחוק הקובע הסדר בדבר אי-התאמה במושכר כדי ליצור הסדר הוגן ביחס לנטלים שיחולו על הצדדים לחוזה, שהוא הסדר מקיף יותר מההסדר הקיים. סעיף-קטן (א) המוצע קובע כי המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למה שהוסכם בינו לבין השוכר. סעיף-קטן (ב) המוצע מפנה להוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), המפרט מהי אי-התאמה. באופן זה ההסדר המוצע מרחיב את ההסדר הקיים כיום שכן אי-ההתאמה בחוק המכר היא בעלת משמעות רחבה יותר מאי-ההתאמה כיום לפי חוק השכירות והשאילה. ההסדר המוצע אינו מסתפק באי-התאמה למוסכם בין הצדדים, אלא דורש התאמה גם לייעודו של הנכס. כמו-כן מוצע לקבוע כי גם אם מקור אי-ההתאמה הוא בסביבת המושכר, ולא במושכר עצמו, יחול עליו הסדר אי-ההתאמה הקבוע בסעיף. בסעיף-קטן (ג) מוצע לקבוע כי השוכר לא יוכל להסתמך על אי-ההתאמה במושכר בהתקיים אחד מאלה:
(1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה עם המשכיר - בדומה לקבוע בחוק הקיים.
(2) השוכר לא הודיע על אי-ההתאמה למשכיר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה או שהיה עליו לגלותה, תוך פירוט סביר של אי-ההתאמה. הפסקה לא תחול אם ידע המשכיר או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה. הוראה זו מבהירה כי על השוכר מוטל הנטל להודיע למשכיר על אי-ההתאמה, תוך פירוט סביר על אודותיה, אם גילה אותה או היה עליו לגלותה באופן סביר. עם-זאת, מוצע לקבוע, בדומה לקבוע כיום בחוק, כי לא תישלל זכותו של השוכר להסתמך על אי-ההתאמה, גם אם לא עמד בדרישת ההודעה, אם המשכיר ידע, או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה.
(3) השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק את המושכר לאחר שהודיע לו על אי-ההתאמה, וכן לא נתן לו הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. הוראה זו מטילה על השוכר את הנטל לאפשר למשכיר לבדוק את המושכר ולתקן את אי-ההתאמה, אם ברצונו להסתמך עליה. לסעיף 6א המוצע מוצע להוסיף לחוק את סעיף 6א, שהוראתו דנה באי-התאמה משפטית ולקבוע כי על המשכיר למסור את הזכות בנכס כשהיא חופשית מכל זכות נוגדת של אדם שלישי, ככל שהיא נוגדת את זכויות השוכר. מכיוון שמדובר בחוזה מתמשך על המשכיר לשמור על הזכות בנכס חופשית במהלך כל תקופת השכירות. על אי-התאמה משפטית יחולו הוראות סעיף 6 המוצע לעניין אי-התאמה. הוראות דומות הוצעה בסעיפים 242, 244 ו- 246 להצעת חוק דיני ממונות."
3.4 כללי
ב- ע"א 240/77 {שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי, פ"ד לד(1), 701 (1979)} קבע בית-המשפט:
"גם טענת "אי-ההתאמה". בה דן סעיף 6 לחוק השכירות צריכה לדעתי להידחות. המשיבה היא שבחרה במושכר למטרה שלא היתה בידיעתה המקצועית של המערערת. להיפך, המשיבה הסתמכה על יועציה היא ואף קבעה אלו שינויים ושיפוצים יש לבצע במושכר כדי להכשירו לצרכיה, ואין חולק שהמערערת פעלה בהתאם. נטילת הבדיקה על עצמה ועל יועציה מתישבת יפה עם היעדר הסבר למערערת אלו תכונות מיוחדות צריכות להיות למושכר כדי להגשים את המטרה של המשיבה ועם אי-העלאת נושא הרגישות לאבק במהלך המשא-ומתן. גם זמן בדיקת המושכר וסביבתו. לכל דבר ועניין שעשוי להיות לו השלכה על התאמת המושכר, עמד לרשות המשיבה די והותר. אין לדעת לפי חומר הראיות אימתי החלו האנשים מטעמה בודקים לפני חתימת החוזה, אך ברור שאפילו מאז החתימה ועד לחתימת התוספת - שכמוה כאישרור החוזה תוך החלתו על שטח נוסף - עברו למעלה מחודש ושבוע. עד למסירת החזקה (ביום 01.03.73). שהוא המועד בו חייב המשכיר לפי סעיף 6 למסור לשוכר מושכר מתאים, עברו כחודשיים בהם יכלה המשיבה. בנוסף על הבדיקה בטרם נכרת החוזה, לחזור ולהיווכח מה התקלות הצפויות וכיצד אם בכלל ניתן למונען. המשיבה מודה שעל המשכיר באה לראשונה בטענה שאין היא יכולה להשתמש במושכר למטרותיה רק אחרי שקיבלה את החזקה.
כפי שכבר אמרתי לעיל, ביקוריהם של מומחים לדבר מטעמה של המשיבה אינם מתישבים עם אי-ידיעה על תפעולה של המגרסה. אם נותר עדיין ספק הרי הוא נעלם לאור העובדה שהם לא הובאו כעדים מטעמה. וגם עדות המנהל לא היתה (כזכור) נקיה מסתירות.
בנסיבות אלה המסקנה הבלעדית המתבקשת היא שהמשיבה קיבלה בדיוק מה שרצתה וכי הכל היה גלוי וידוע לה. אם בכל זאת שגתה, או שגו יועציה, בהערכת ההפרעה הצפויה, אין לה להלין אלא על עצמה או עליהם. יש להבדיל הבדל היטב בין אי-ידיעת עובדות (כגון, תפעולה של המגרסה) לבין השפעת העובדות על המפעל המתנהל. או עתיד להתנהל, במושכר. כזכור, קבע השופט המלומד כי המערערת לא ידעה ולא היה עליה לדעת שהאבק מהמגרסה יפריע למשיבה, והראיה שגם יועצי המשיבה כנראה טעו בעניין זה. אולם בדרך-כלל, נרחיק לדעתי לכת אם נראה גם בהשלכה מקצועית כזאת עובדה שגילויה מקים לשוכר טענת "אי-התאמה"."
3.5 המבקשת הציגה מצג שווא בפני המשיב בנוגע למגרש החניה - הבקשה התקבלה בחלקה
ב- בש"א 1045/12 {דלק נדלן בע"מ נ' צבי וינמן, תק-על 2012(1), 3681 (2012)} נדונה בקשה לעיכוב ביצוע פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, במסגרתו קיבל בית-המשפט המחוזי באופן חלקי את תביעת המשיב וחייב את המבקשת לשלם למשיב פיצויים בסך 1,840,000 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
המבקשת, דלק נדל"ן בע"מ, יזמה והקימה מרכז קניות בשם "Time Out - בית לחם הגלילית", בסמוך לישוב בית לחם הגלילית. המשיב, מר צבי וינמן, התעניין בפתיחת מסעדה במרכז הקניות ולצורך כך ביקר במרכז הקניות ובסביבתו ועיין בחוברת השיווק של מרכז הקניות.
בין המשיב לבין נציגי המבקשת התקיימו במהלך החודשים יוני-יולי 2004 מספר פגישות, אשר הובילו לכריתת חוזה שכירות בחודש אוגוסט 2004. בהתאם לחוזה, שכר המשיב מן המבקשת, חנות במרכז הקניות ששטחה 90 מ"ר ומחסן ששטחו 30 מ"ר, כדי להקים ולהפעיל בהם מסעדת פנקייק. תקופת השכירות נקבעה בחוזה לחמש שנים, בתוספת שלוש תקופות אופציה בנות חמש שנים כל אחת. המסעדה נפתחה בחודש דצמבר 2004.
בחלוף שלושה חודשים ממועד פתיחת המסעדה, בחודש מרץ 2005, גילה המשיב, שהכניסה למגרש הסמוך למרכז הקניות, ששימש כמגרש חניה עבור לקוחות מרכז הקניות, נחסמה באבנים על-ידי חברת התחזוקה מטעם המבקשת וכי ניטעו בשטח המגרש עצי זית שמנעו באופן מוחלט חניית אוטובוסים במגרש.
המשיב פינה את האבנים בעצמו מפתח המגרש, אך חברת התחזוקה שבה וחסמה את הכניסה למגרש באבנים ובהמשך באמצעות מחסומי פלסטיק. מחסומים אלו הוזזו מספר פעמים נוספות על-ידי המשיב ועל-ידי בעלי עסקים נוספים במרכז הקניות.
בחודש אוקטובר 2005 התקינה חברת התחזוקה גדר קבועה בפתח המגרש. גדר זו נעקרה בשלב מסויים והותקנה שוב בחודש דצמבר 2005. המשיב פנה מספר פעמים למערערת בדרישה להסדיר את סוגיית החניה במרכז הקניות, כאשר לטענתו עסקי המסעדה פחתו במידה ניכרת עקב היעדר חניה מסודרת למרכז הקניות. הצדדים לא הגיעו להסכמות, ובסופו-של-דבר המשיב סגר את המסעדה בסוף חודש דצמבר 2005 והשיב את המושכר למערערת בתחילת חודש ינואר 2006.
המשיב הגיש תביעה כספית לבית-המשפט המחוזי בסך 7,235,985 ש"ח. במסגרת התביעה, טען המשיב, שהמבקשת הפרה באופן יסודי את החוזה, בכך שהשכירה לו נכס שלא התאים למה שהוסכם ביניהם בחוזה, כאמור בסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה.
בנוסף, תבע המשיב פיצויים מהמבקשת בגין הטעייה והצגת מצגי שווא עובר לחתימת החוזה כאמור בסעיף 15 לחוק החוזים, ובגין חוסר תום-לב בשלבי המשא-ומתן ובקיום החוזה. לטענת המשיב, אילו היה יודע מראש שלא יהיו במרכז הקניות מקומות חניה, ואלמלא הוטעה להאמין שלא תהיה בעיית חניה במרכז הקניות, לא היה מתקשר בחוזה שכירות עם המערערת.
בית-המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי את תביעת המשיב, וקבע, לאחר שהתנהל הליך הוכחות ונחקרו המצהירים מטעם הצדדים, כי בחוברת השיווק הוצג מצג מפורש לפיו קיים מגרש צמוד למרכז הקניות שישמש כחניה למבקרים במרכז הקניות; תכנית החניה הוצגה בפני המשיב על-ידי נציגי המערערת, כמענה להתעניינותו הספציפית בנושא זה; המגרש הצמוד למרכז הקניות לא היה חסום ושימש לחניית כלי רכב בתקופה בה נוהל המשא-ומתן בין הצדדים; המבקשת לא גילתה למשיב, כי המגרש הצמוד למרכז הקניות הינו בעל ייעוד חקלאי, ושהניסיון לשנות את ייעודו נמצא בטיפול שתוצאתו אינה ידועה ושכל שימוש שנעשה בו באותה עת לצורכי חניה הינו בלתי חוקי; כמו-כן, המבקשת לא גילתה למשיב, כי עבודות שבוצעו במגרש הסמוך למרכז הקניות לצורך הכשרתו כמגרש חניה הובילו להגשת כתב אישום פלילי כנגד מושב בית לחם הגלילית {שהינו אחד הבעלים במקרקעין עליהם הוקם מרכז הקניות}.
בית-המשפט המחוזי קבע, כי המבקשת הציגה מצג שווא בפני המשיב וכי התנהלותה עולה כדי הטעייה על-פי סעיף 15 לחוק החוזים והיא מהווה גם התנהלות חסרת תום-לב הן בשלב המשא-ומתן והן בשלב קיום החוזה על-פי סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים. מנגד, בית-המשפט קבע, כי לא מדובר בהפרת החוזה בגין אי-התאמה במובן סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, מאחר שלא מדובר במקרה בו נמנעה גישה כלשהי למסעדת התובע, אלא אך ורק בפער בין מספר מקומות החניה שהוצג למשיב לבין מספר מקומות החניה בפועל.
בבואו לפסוק פיצויים למשיב, קבע בית-המשפט, כי יש לקחת כמדד את תקופת השכירות המקורית {חמש שנים} ולא את תקופות האופציה. בית-המשפט ציין, כי הוגשה חוות-דעת מומחה מטעם כל אחד מהצדדים בנוגע להפסד הרווח שנגרם למשיב וכי יש לחשב את הפיצוי המגיע למשיב בגין הפסד רווח על דרך האומדנא כשקלול בין חוות-דעת המומחים. לפיכך, נקבע פיצוי בסך 1,540,000 ש"ח בגין ראש נזק זה, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה. בנוסף, פסק בית-המשפט פיצוי בסך 300,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. בנוסף חייב בית-המשפט את המבקשת בתשלום שכר טרחת עורך-דין בסך 125,000 ש"ח ובהחזר הוצאות על-פי שומת רשם בית-המשפט.
המבקשת הגישה ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. בד-בבד, הגישה המבקשת בקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט קבע, כי יש להורות על עיכוב ביצוע חלקי באופן הבא: המבקשת תפקיד 50% מהכספים שנפסקו לטובת המשיב בפסק-הדין מושא הערעור בקופת בית-המשפט המחוזי, עד להכרעה בערעור. יתרת הכספים {50%} תשולם למשיב ללא עיכוב.
3.6 אם ידע שוכר נכס, בעת כריתת החוזה, על דבר קיומה של אי-התאמה בין הנכס, שנמסר לו מהמשכיר, לבין הדברים שסוכמו בין הצדדים, אין הוא יכול להסתמך על אי-ההתאמה - הערעור נדחה
ב- ע"א 3700/98 {א.מ. חניות (יר') נ' עיריית ירושלים, פ"ד נז(2), 590 (2003)} המערערת, חברה העוסקת בהפעלת חניונים ובניהולם, זכתה במכרז שפרסמה המשיבה, עיריית ירושלים, וחתמה עמה על הסכם שכירות והפעלה של חניון הממוקם בכיכר ספרא, שבמרכז העיר ירושלים. החוזה בין הצדדים נחתם ביום 01.09.93. תקופת החוזה משתרעת על פני 119 חודשים. דמי השכירות שולמו מראש בגין כל התקופה.
המערערת לא שבעה נחת משיעור התפוסה בחניון. לטענתה, נגרמו לה הפסדים בשל התפוסה הנמוכה של החניון, בעיקר בשעות אחר-הצהריים, בשעות הערב ובמשך הלילה. את נזקיה היא תבעה מידי המשיבה.
בית-המשפט המחוזי סבר, כי אין להסיק מן המצגים, שבהזמנה להשתתף במכרז, שהפיצה המשיבה, ומן הסיורים שערכו נציגיה לנציג המערערת, כי ניתנה מצד המשיבה התחייבות באשר לעתידה של כיכר ספרא. מדובר בחיזוי עתידי גרידא, כך פסק, שאין דין ההטעיה חל עליו. עוד קבע בית-המשפט המחוזי, כי הואיל והמערערת ממילא לא סמכה על המצגים האלה, וערכה בירורים משל עצמה, נותק הקשר הסיבתי שבין המצג לבין ההטעיה, אפילו נתקיימה.
עוד קבע בית-המשפט המחוזי, כי לא מדובר בהסדר כובל, המוצא ביטוי בהגבלות שהוטלו עליה בעניין מחיר החניה ולעניין מספר המינויים המונפקים בחניון.
נקבע, כי מדובר בחוזה שכירות, שבו קיבלה המשיבה, כחלק מתמורת ההשכרה, היתר להשכיר מקומות חניה למספר קבוע של בעלי מינוי חודשי. העובדה שמחיר כל מינוי בחניון נופל ממחיר השוק אינה פוגעת ואינה משפיעה על התחרות הכללית בשוק, כך פסק בית-המשפט, ואין לומר, כי קיים חשש אמיתי לפגיעה בתחרות. בית-המשפט המחוזי ציין עוד, שאף לו היה מדובר ב"הסדר כובל" כהגדרתו בסעיף 2 לחוק ההגבלים העסקיים, התשמ"ח-1988 {ייקרא להלן: "חוק ההגבלים העסקיים"}, הרי שענייננו בא בגדר הוראת הפטור שבסעיף 3(1) לחוק ההגבלים העסקיים, שכן המדובר בהסדר ש"כל כבילותיו נקבעו על-פי דין".
בערעור קבע בית-המשפט, כי החוזה שנכרת בין המערערת למשיבה הוא חוזה אחיד. הצדדים נחלקו בשאלה האם יש לראות בשתי הוראות הפטור שבחוזה השכירות תניות מקפחות. הוראת הפטור הראשונה מצויה בפתח מסמכי המכרז, וזו לשונה:
"התנאים המובאים להלן מוגשים כחומר עזר בלבד. על המציע לבודקם ולאמתם בעצמו והעירייה לא תישא באחריות לטעות ו/או לאי-התאמה כלשהי."
הוראת הפטור השניה מצויה בסעיף 2.03 להסכם, וזו לשונה:
"המפעיל מצהיר, כי ביקר בחניון ובסביבתו, בחן אותו ובדק את תנאי המקום, לרבות דרכי הגישה, והיציאות וכל פרט אחר הקשור בתפעולו והפעלתו ומצא את כל הנ"ל מתאימים למטרותיו, והוא מוותר בקשר לכך על כל טענה של ברירה מחמת אי-התאמה או אחרת."
המערערת טענה, כי הוראת הפטור הראשונה פוטרת את המשיבה, שלא כדין, מאיסור הצגת מצגי השווא רשלניים, ואילו הוראת הפטור השניה פוטרת את המשיבה מחובתה לקיים מעבר לכלי-רכב ממתחם מגרש הרוסים אל החניון בכיכר.
בית-המשפט התייחס להוראת הפטור השניה לבדה וקבע, כי אין בה כדי לקפח את המערערת, כיוון שאינה מוסיפה על הוראת סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, הקובעת, כי אם ידע שוכר נכס, בעת כריתת החוזה, על דבר קיומה של אי-התאמה בין הנכס, שנמסר לו מהמשכיר, לבין הדברים שסוכמו בין הצדדים, אין הוא יכול להסתמך על אי-ההתאמה.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי צדק בית-המשפט קמא משקבע, כי משידע מנהל המערערת, עובר לחתימת החוזה, הן בעקבות הסיור שנערך למשתתפי המכרז והן מבדיקה אישית שעשה, שאין מעבר לכלי-רכב ממגרש הרוסים לחניון, אין בהוראת הפטור השניה כדי לשנות בפועל מן האחריות שהיתה מוטלת על המשיבה מכוח החוזה.
בית-המשפט קמא לא התייחס, כאמור, לשאלה האם הוראת הפטור הראשונה היא בגדר תניה מקפחת, ובית-המשפט לא ראה צורך להתייחס לכך, שכן הוא סבר שבענייננו לא יצרה המשיבה מצגי שווא רשלניים, כפי שנטען על-ידי המערערת.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי ככלל, אמירה שהיא בגדר חיזוי עתידי, הבעת דעה בעניין זה או אף הבטחה לעתיד איננה באה בגדר של מצג שווא. אכן, לכלל זה מספר סייגים. אחד מהם נוגע למקרה בו ניתנת הערכה על-ידי בעל מקצוע או בר-סמכא וזו נעשתה ברשלנות, וצד אחר הסתמך על ההערכה.
אלא שבענייננו, אין לומר בשום פנים, כי המשיבה התרשלה בהעלאת המצגים נשוא המחלוקת טרם החתימה על ההסכם. המשיבה נעזרה במומחים חיצוניים, שמאים וכלכלנים להכנת המכרזים להשכרת החניון. בדיקה מקיפה ויסודית זו עמדה ביסוד ההתייחסות במכרז לאירועים אשר אמורים היו להתקיים בכיכר.
בית-המשפט קבע, כי המשיבה, שבבעלותה חניון כיכר ספרא, היתה בת-חורין שלא להעניק לאחרים זכות שימוש בנכס שהושכר כבחניון. היא היתה רשאית להפעילו בעצמה.
משהחליטה להעניק לאחרים את הזכות להפעיל את החניון, ועשתה כך, בנתון להגבלות מסויימות שתכליתן עולה בקנה אחד עם הצורך להבטיח את רווחת הציבור, אין לבוא עמה חשבון.
מאליו יובן, כי לו הותירה המשיבה בידיה את "המושכות" והחליטה ליטול על עצמה את ההגבלות האמורות לא היתה שאלת קיומו של "הסדר כובל" מתעוררת כלל, שכן אז לא היה מדובר ב"... הסדר הנעשה בין בני-אדם המנהלים עסקים". ואף עתה, משבחרה להטיל את המגבלות האמורות על השימוש באותו נכס עצמו, בדרך עקיפין, אין בבחירתה משום התנהגות המנוגדת לתכלית עליה בא החוק להגן. אין זה מקרה הבא בגדר הוראת סעיף 2 לחוק ההגבלים העסקיים.
המסקנה היא, לפיכך, שאין לראות בהוראות ההסכם משום הסכם כובל אסור, וכי פסילת ההסכם תביא במקרה זה לפגיעה לא ראויה בחופש ההתקשרות של הצדדים {ע"א 3700/98 א.מ. חניות (יר') נ' עיריית ירושלים, פ"ד נז(2), 590 (2003)}.
לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.
3.7 התובע ידע על הבניה הלא חוקית, והוא בחר שלא לבטל את החוזה - אחריות תיקונים בתקופת השכירות - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (יר') 2656/04 {מוריס אמסל נ' נובה גלעד ואח', תק-של 2007(3), 20241 (2007)} בא-כוח התובע טען, כי הנתבעים לא ביצעו תיקונים שנתבקשו במהלך תקופת השכירות וכי מהנספח לחוזה השכירות עלה, כי לתובע היתה סמכות לבצע תיקונים עליהם יפוצה על-ידי הנתבעים; לא פעלו על-אף התחייבותם לעשות כן, למנוע משכנים שהחלו בעבודות בניה ללא היתר וחסמו לחלוטין שני חלונות בסלון לזרימת אויר ולאור.
בא-כוח הנתבעים טען, כי סכום נזק מסויים אותו תבע התובע בגין אי-ביצוע תיקונים לא הוברר לאלו תיקונים הוא מתייחס, גם לא בחקירתו של התובע. טענת התובע, כי על-פי החוזה היו רשאים הוא ואישתו לבצע תיקונים אינה נתמכת באמור בחוזה, המתייחס לתיקונים דחופים בלבד.
באשר לבניה בלא חוקית בבית השכנים, קבע בית-המשפט, כי התובע רשאי היה בעקבות זאת לסיים את השכירות בהודעה של 30 יום מראש. הוא בחר שלא לעשות כן. לא ברור מה יכלו הנתבעים לעשות, ולא ברור גם מה היתה התוצאה אילו היו פועלים אחרת.
על-פי הוראת סעיף 6(1) לחוק השכירות והשאילה, אין השוכר זכאי להסתמך על אי-התאמה אם "הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה". התובע בענייננו כאמור ידע. הוא בחר שלא לבטל את החוזה. אין הוא זכאי איפוא לכל פיצוי בגינה.
ואם טענת התובע היא, כי לא צפה את המשך הבניה לאחר החתימה על הנספח, לכל היותר חלה בענייננו הוראת סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה העוסקת בפגם שאין לדרוש את תיקונו מחמת היותו בלתי צפוי ובלתי ניתן למניעה שגם מכוחה אין התובע זכאי לפצוי.
באשר לתיקוני נזקים כתוצאה מבלאי טבעי, קבע בית-המשפט, כי אין לפרש את הוראת סעיף 9 לנספח כמחייבת את המשכיר להחליף גם נורות במושכר שיש צורך בהחלפתן כתוצאה מבלאי סביר עקב שימוש. בית-המשפט, דחה את תביעת התובע בעניין זה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט חייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 638.57 ש"ח.
3.8 ביטול הסכם שכירות מרפאה, באופן חד-צדדי, בגלל דליפת נפט מדירה שכנה, שאינה בבעלות המשכיר - התביעה נדחתה, התביעה שכנגד התקבלה בחלקה
ב- ת"א (חי') 1537-02 {ד"ר מנחם לם נ' ג'ון דר וולדמן ואח', תק-של 2010(4), 151003 (2010)} נדונה תביעה לביטול הסכם שכירות מרפאה, בגלל דליפת נפט מדירה שכנה, שאינה בבעלות המשכיר.
בדירת האחים קגן ארעה תקלה, היתה דליפת נפט אשר חדרה למרפאה. דליפה זו החלה בשנת 2000, תוקנה מספר פעמים, אחר כך נחתם חוזה השכירות. לאחר תחילת העבודה במרפאה, קרתה דליפה נוספת.
ד"ר וולדמן וד"ר קמינסקי הודיעו לד"ר לם, כי הם מבטלים את חוזה השכירות ועוזבים את המרפאה, שכן בתנאים אלו אינם מסוגלים יותר. כן, הפסיקו את תשלום שכר הדירה.
בית-המשפט קבע, כי לא ניתן היה לקיים במושכר את מטרת השכירות, וד"ר וולדמן היה רשאי לבטל את החוזה, הן מחמת פגם בכריתתו והן בעקבות הפרתו על-ידי ד"ר לם.
לו היו יודעים הדוקטורים, כי בעיית הנפט לא נפתרה, לא היו כורתים את חוזה השכירות. לאחר שכבר נחתם, ודליפת הנפט חזרה עד כדי שאי-אפשר היה להיות בדירה-מרפאה, על אחת כמה וכמה לנהל אותה כמרפאה, הרי החוזה עמם הופר ומטרת השכירות לא התקיימה, וכפי שהודיעו לד"ר לם על-פי החוק, על הכוונה לבטלו, כך עשו, וכדין. אין לד"ר לם עילת תביעה כנגדם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי חובת ד"ר לם, היתה לטפל בבעיית הנפט לאלתר, או לפחות "תוך זמן סביר" לאחר שקיבל דרישות מד"ר וולדמן, כמתחייב בסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה. ד"ר וולדמן נתן לד"ר לם, די והותר זמן, מחודש ספטמבר 2001 עד חודש דצמבר 2001, המועד בו עזבו את המושכר, לטפל בבעיה, אלא שהטיפול לא היה כיאות, הא ראיה, הבעיה חזרה ונשנתה גם לאחר שאלו עזבו את המושכר.
ד"ר וולדמן פעל כמתחייב בחוק {ראה: סעיף 7 לחוק השכירות וסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה)} ופנו בדרישה למשכיר, ד"ר לם, בבקשה לתקן את הבעיה. לאחר שהבעיה לא טופלה הודיעה ד"ר וולדמן כדין, לד"ר לם, על ביטול החוזה.
בית-המשפט קבע, כי התביעה שכנגד, היא נגד ד"ר לם והאחים קגן להשבת ההשקעות אשר הושקעו בדירה לצורך הפיכתה למרפאה. בנוסף הפיצוי המוסכם בחוזה כנגד ד"ר לם, והשבת הערבות אשר חולטה על-ידי ד"ר לם.
עילת התביעה כנגד ד"ר לם, היא הפרת החוזה על-ידי השכרת הדירה שאינה מתאימה למטרה המיוחדת עליה ידע, אי-קיום חיוביו לטיפול בבעיה ופתרונה, ואחריות למצג לא נכון לפיו כביכול בעיית הנפט נפתרה, ואי-גילוי העובדה, כי התיקון שנעשה ביוני-יולי היה רק בדירה של ד"ר לם ולא גם בדירה של קגן, וממילא לא יכול להיות תיקון יסודי ופתרון.
בית-המשפט קבע, כי על ד"ר לם היה לדאוג, כי הנכס המושכר יהא בטוח לשימוש בו, ושעה, שבעיית הנפט חזרה ונשנתה, והוא לא רק צפה, אלא סבר בוודאות, שקגן רשלנים ואחראים לנזקי הנפט, והוא התמהמה ואף היה אדיש לתוצאות התיקון, יש לומר, כי לא נקט ב"אמצעים הראויים כפי שהנכס יהא בטוח לשימוש לו נועד". מטעם זה יש לקבל את התביעה כנגד ד"ר לם.
לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחתה והתביעה שכנגד התקבלה בחלקה.
3.9 לנתבעות לא היתה עילה לבטל את חוזה השכירות - התביעה התקבלה בחלקה, התביעה שכנגד נדחתה
ב- ת"א (ת"א) 27010/03 {כוח מאגרי אנוש בע"מ נ' ר. שבולת בע"מ ואח', תק-של 2005(1), 22982 (2005)} נדונה תביעה ותביעה שכנגד בין משכיר נכס לשוכר. בגדרה של התביעה העיקרית תבע המשכיר חוב דמי שכירות וכן הפרשי ריבית פיגורים. בגדרה של התביעה שכנגד, תבע השוכר החזר של תשלומי דמי שכירות עודפים.
נחתם הסכם שכירות בין גפגל נכסים בע"מ לבין הנתבעת 2, עורכת-דין במקצועה. בגדרו של הסכם השכירות, השכירה גפגל לנתבעת 2, משרדים ושלושה מקומות חנייה בבניין משרדים בתל-אביב.
התובעת טענה, כי הנתבעת החלה לחפש נכס חלופי עוד במחצית חודש אוקטובר 2002, קרי, לפני שהחלו עבודות הבניה במגרש הסמוך, ועל-כן, עבודות אלה, לא היו אלא אמתלה להשתחרר מחוזה שכירות יקר, לטובת חוזה שכירות זול יותר, בנכס חלופי.
מנהל התובעת, נפגש עם הנתבעת. בפגישה זו נתבקשה הסכמתו לקיצור תקופת השכירות אך הוא סירב לכך.
הנתבעת טענה, כי בחודש דצמבר 2002, החלו להתבצע העבודות במגרש החנייה. הבניין הפך להיות חלק מאתר בניה רועש. מגרש החניה נסגר. על השטח עלו כלי עבודה כבדים, מכונות קידוח, טרקטורים ודחפורים, והעבודה בוצעה ממש בצמוד לחלון משרדה של הנתבעת. העבודות גרמו לרעש בלתי נסבל שלא איפשר עבודה במשרד.
עוד טענה הנתבעת, כי היא פינתה את הנכס ביום 01.05.03. לדבריה, במועד זה נכנס לנכס שוכר חלופי, ששילם דמי שכירות בשיעור של 8 דולר למ"ר, מחיר המשקף את השכר הראוי בגין הנכס במצבו, ועל-כן לא נגרם לתובעת הפסד שכירות מחודש מאי 2003 ואילך.
בית-המשפט קבע, כי אין עסקינן במצב של אי-התאמה כהגדרתה בסעיף 6 לחוק השכירות. בעת שנמסר המושכר לנתבעות, בשנת 1994, הוא בהחלט התאים למה שהוסכם בין הצדדים. גם במועד מימוש האופציה האחרונה על-ידי הנתבעות, בשנת 2001, הנכס בהחלט התאים למוסכם בין הצדדים. ההפרעה לשימוש באה לעולם רק עם תחילת הבניה בדצמבר 2002. לא היתה ראיה בפני בית-המשפט, כי התובעת ידעה במועד חתימת הסכם השכירות או במועד מימוש האופציה, מתי תתחיל הבניה על המגרש הסמוך.
על-כן, לא היתה לנתבעות כל עילה לבטל את חוזה השכירות.
למעלה מהצורך ציין בית-המשפט, כי גם אם הוא היה מגיע למסקנה, כי קיימת עילת ביטול, הרי שלא ניתן להכיר בביטול בעל תוקף רטרואקטיבי כפי שהתיימרה הנתבעת לבצע. ביטול החוזה תופס מיום מתן ההודעה, ולא ניתן לבטל חוזה שכירות באופן שהביטול יחול ממועד הקודם להודעת הביטול. על-כן, הודעת הביטול מיום 09.02.03 יכלה לכל היותר להיות בעלת תוקף ממועד זה ואילך, ואין היא יכולה להשתרע בדיעבד על התקופה שמיום 13.12.02.
לסיכומו-של-דבר, קבע בית-המשפט, כי ביטול חוזה השכירות על-ידי הנתבעות נעשה שלא כדין, והתובעת זכאית למלוא חוב דמי השכירות בגין החודשים דצמבר 2002 עד יוני 2003.
בבסיס התביעה שכנגד עומדת טענתן של הנתבעות, כאילו נפלה טעות סופר בהסכם השכירות, אשר כתוצאה ממנה חוייבו הנתבעות בתשלומי הצמדה עודפים לכל אורך תקופת השכירות, במשך 99 חודשי שכירות. התביעה שכנגד הוגשה נגד גפגל ונגד התובעת, שבאה בנעליה של גפגל.
בית-המשפט קבע, כי שיטת ההצמדה שנקבעה בהסכם מעוררת תמיהות וסימני שאלה, בשים-לב לשוני הבלתי מוסבר בין המועד הקובע לצורך תרגום הסכום הדולרי לש"ח לבין המועד הקובע לצורך הצמדה למדד. אלא שתמיהות אלה אינן בדרגה כזו המאפשרת לקבוע, כי מדובר בטעות סופר שמקורה בשגגה, וזאת בשים-לב לכך שהתנהגותה של הנתבעת אף היא מעוררת תמיהות, והעיקרית שבהן, כיצד זה לא הבחינה במועד התשלום הראשון, כי היא משלמת יותר ממה שהיתה אמורה לשלם לשיטתה. בנסיבות אלה, הספק פועל לחובתו של מי שטוען, כי נפלה בהסכם טעות סופר.
אשר-על-כן, התביעה שכנגד נדחתה.
3.10 זכאותו של שוכר לביטול חוזה במקרה שבעל נכס מתרשל בחובתו לנקוט אמצעים סבירים כדי למנוע פגיעה בהתאמת המושכר
ב- ת"א (מר') 2999-01-10 {אורשב ניהול והשקעות בע"מ נ' אס.אל.אס. מפרשים בע"מ, תק-מח 2013(1), 16986 (2013)} עסקינן בתביעה ובתביעה שכנגד בעניין חובתו של בעל נכס לדאוג לתקינותו המלאה.
מדובר במקרה בו התובעת הינה הבעלים והמפעילה של מספר סניפים לממכר מזון ובמועדים הרלבנטיים - הפעילה את אחד מסניפיה במתחם המזון בקניון בהתאם להסכם שכירות שנכרת בינה הנתבעת, כאשר התובעת נכנסה בנעלי שוכרים קודמים ונטלה על עצמה את הוראות חוזה השכירות. בתחילת תקופת השכירות הופעל הקניון על-ידי הנתבעת אך נרכשה בהמשך על-ידי חברה אחרת.
חוזה השכירות כלל, כנספח, גם חוזה ניהול שבו הוקנתה לנתבעת הרשות למנות תאגיד שיעסוק בניהול הקניון ובאחזקתו, וכל עוד לא מונה תאגיד כזה - לפעול בעצמה כחברת ניהול.
התובעת טענה כי מאז שינוי הבעלות ומהיום בו החלה החברה השניה להפעיל את הקניון הפרה הנתבעת אופן עקבי את התחייבויותיה על-פי חוזה השכירות באופן שגרם לתובעת לנזקים כבדים ובסופו-של-דבר ובלית ברירה גרם לה לסגור את הסניף בקניון, וזאת לאור העובדה כי בסמוך לאחר שינוי הבעלות החלה ירידה הדרגתית בשירותים שניתנו לתובעת על-ידי הנתבעת שעלו כדי הפרת חוזה, ובנוסף בהמשך החלו להתבצע בקניון, עבודות שיפוץ שפגעו קשות בתובעת שנאלצה כאמור בלית ברירה לסגור את הסניף בקניון, לאחר שהודיעה לנתבעת על ביטול חוזה השכירות.
לטענת התובעת, כתוצאה מההפרות האמורות, נגרמו לה הנזקים רבים בגינם היא זכאית לפיצוי - החזר דמי שכירות, החזר דמי ניהול, אובדן רווחים, וכו'. למרות העובדה שהתובעת ביטלה את חוזה השכירות כדין, פנתה הנתבעת לבנק וחילטה את הערבות הבנקאית שניתנה לטובתה בהתאם לחוזה בטענה כי התובעת היא זו שהפרה את חוזה השכירות. בין הצדדים התנהל תהליך בוררות שנכשל ולפיכך הוגשה התביעה לבית-משפט נכבד זה.
הנתבעת טענה בכתב ההגנה ובתביעה שכנגד, כי יש לדחות את התביעה מהטעם כי השיפוצים בוצעו באופן שלא פגע כלל בתובעת, וכי בחוזה השכירות, הסכימה התובעת מראש ובכתב כי הנתבעת תהא רשאית לבצע עבודות שיפוץ בקניון והיא ויתרה על כל טענה בקשר לכך. התובעת היא שהפרה את חוזה השכירות באופן סדרתי - הפרת ההתחייבויות לתשלום דמי השכירות, דמי ניהול ויתר התשלומים במועדם ובמלואם, ואף נטשה את המושכר באופן חד-צדדי והותירה אותו שבור, הרוס ופגום. לחילופין, גם אם ייקבע על-פי דין שהנתבעת חבה בתשלומים כלשהם לזכות התובעת, יש לקזזם מסך החובות בגין דמי שכירות וניהול שלא שולמו על-ידי התובעת.
בית-המשפט קבע כי דין התביעה להתקבל, וכי ברי כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית והתרשלה בביצועו ובקיומו, תוך שהיא נוהגת בשוויון נפש לתוצאות הרות הגורל מבחינה כלכלית של בעלי העסקים במתחם המזון, שהשקיעו הונם ומרצם בבניית עסק ויום בהיר אחד מוצאים עצמם בטבורו של אתר בניה בו מבוצעות עבודות בניה בהיקף נרחב על כל המשתמע מכך .
מאידך, אין לקבל את תביעת הפיצויים שתבעה התובעת במלואה, שהרי מאז נטישתה את המושכר, חלפו שנים והתובעת לא פתחה סניף במקום אחר ולפיכך, לא עשתה דיה לקיום חובה להקטנת הנזק.
3.11 אי-התאמת הנכס למה שהוסכם בין הצדדים
ב- ת"א (ראשל"צ) 16538-04-14 {אליצור ראובני נ' דוד אולומוצקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.12.15)} נדונה סוגיה בה היתה מחלוקת לעניין אי-התאמת הנכס למה שהוסכם בין הצדדים.
התובע טען כי בעת חתימת הסכם השכירות טרם ניתן לבניין טופס 4. בשל היעדר טופס 4 לא חובר הבניין לחשמל על-ידי חברת החשמל.
התובע טען כי הנתבע סיפק לדירות בבניין "חשמל זמני" ממבנה סמוך שבחזקתו. כפי שהסתבר בהמשך הדרך, החשמל הזמני לא עמד בעומס הצריכה של כלל הדיירים, ולעיתים נגרמו הפסקות חשמל.
טופס 4 התקבל ביום 31.12.13 והבניין חובר לחשמל קבוע על-ידי חברת החשמל ביום 22.01.14, כארבעה חודשים לאחר שהחלה תקופת השכירות.
לאחר שחובר הבניין לחשמל קבוע, פסקו הפסקות החשמל.
התובע פנה רבות לנתבע על-מנת שיפתור את בעיית החשמל, אך הנתבע לא פתר את הבעיה. הנתבע דחה אותו בלך ושוב ואף השיב לו, כלאחר יד, שהוא יכול לעזוב את הדירה והוא מוכן שיעזוב את הדירה.
בהקשר זה ציין התובע, כי בשל מצבו האישי, לא פשוט למצוא דירה מתאימה בבני ברק, כאשר הוא צריך דירה ראויה עם מעלית ובסמיכות להוריו המסייעים בידו בגידול הילדים.
התובע טען כי חיפש דירה אחרת וכשמצא, בנובמבר 2013, עזב את הדירה, חודש לפני תום תקופה השכירות.
עוד הוסיף התובע, כי חשש שהנתבע יתבע אותו בגין הפרת ההסכם, אם יעזוב את הדירה קודם לסיום תקופת השכירות. רק לאחר שהוגשה התביעה הודיע לו הנתבע בכתב כי הוא יכול לעזוב את הדירה ואכן, כאמור, עזב התובע את הדירה כחודש לפני תום תקופת השכירות.
התובע אף טען כי בנוסף לבעיית החשמל התגלתה בדירה רטיבות. כמו-כן, חניה צמודה כביכול לדירה, נתפסה כל הזמן בידי אחרים. מכאן התביעה.
התובע תבע סך של 18,000 ש"ח - פיצוי בגין הפרת הסכם השכירות - החזר דמי השכירות בעבור כארבעה חודשים שבהם לא היה החשמל מחובר באופן קבוע ועל-ידי חברת החשמל, שאז סבל התובע הפסקות חשמל רבות {בסיכומים הפחית התובע את דרישתו לסך של 16,000 ש"ח, שהוא שכר-דירה לארבעה חודשים}; סך של 5,000 ש"ח פיצוי בגין הפסד ימי עבודה שנאלץ התובע להפסיד לצורך טיפול ושמירה על ילדיו שחלו בשל הקור ששרר בדירה נוכח היעדר חימום בשל הפסקות החשמל {צורפו אישורי מחלה שונים של הילדים} וסך של 57,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש הרבה ממנה סבל התובע
התובע הגיש במסגרת ראיותיו, בנוסף לתצהירו, תקליטור עם מספר תמונות בקשר עם נזילה במושכר וכן, שיחות טלפון מוקלטות שהתקיימו בינו לבין התובע {צורף גם תמלול}.
הנתבע טען כי לא עלה בידי התובע להוכיח, כי הוא הפר סעיף כלשהו בהסכם השכירות.
יתרה-מכן, על-מנת להביא לסיום העניין ולהפסיק את פניותיו של התובע לנתבע ואת תלונותיו בעניין החשמל, שהטרידו את הנתבע, כמו גם את סבלו הנטען של התובע - הציע הנתבע לתובע, ברצינות גמורה, לעזוב את הדירה ולסיים את השכירות טרם סיום תקופת השכירות.
הנתבע הוסיף כי התובע התחרט וביקש להפחית את תשלום דמי השכירות באמצעות דרישות חוזרות ונשנות לקבל פיצוי בגין "הסבל" שסבל לטענתו.
הנתבע טען כי כפי שעלה מהשיחות המתומללות, התובע ניסה בכל הזדמנות להציג לנתבע את סבלו כדי לשכנעו שמגיע לו פיצוי, ודרש לקבל פיצוי.
מצד שני, כשהנתבע הציע לו לסיים את החוזה ולפנות את הדירה על-מנת להפסיק לסבול כטענתו, התובע לא רצה בכך ובחר להגיש תביעה מנופחת זו.
עוד ציין הנתבע, כי התביעה הוגשה באפריל 2014 בתוך תקופת השכירות ולאחר שהחשמל חובר על-ידי חברת החשמל כבר ביום 22.01.14.
בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה בלבד.
בית-המשפט קבע כי לצורך קיום חלקו בהסכם השכירות, על הנתבע להעמיד לרשות התובע את המושכר כשהוא תקין ומתאים לשימוש המיועד למגורים.
אספקת חשמל סדירה ותקינה היא, ללא ספק, תכונה מהותיות וחיונית של המושכר.
הפסקות החשמל החוזרות, נמצאו בבחינת אי-התאמה של המושכר במובן זה שאיכותו או תכונותיו של המושכר חרגו מן המוסכם {לפי ס' 6 לחוק השכירות והשאילה}.
בית-המשפט קבע כי הנכס לא התאים לצרכיו של התובע ובני משפחתו שהתגוררו בדירה, נוכח הפסקות החשמל החוזרות ששיבשו את אורח החיים הרגיל והתקין. במיוחד בשים-לב לעובדה שהתובע מטופל בילדים קטנים {התובע העיד על בעיה בחימום הדירה ובזמינות מים חמים בתקופת החורף}.
3.12 בידי השוכר, להפחית מדמי השכירות סכום בגובה היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הליקוי
ב- ת"א (יר') 38437-04-13 {שני כפיר נ' מימון ממן, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.04.16)} התובעת טענה כי הנתבע גבה ממנה דמי שכירות ביתר בגין חודש וחצי לאחר פינוי המושכר בסך 8,850 ש"ח המגיעים לה.
בנוסף עתרה התובעת לפיצוי בגין הליקויים בדירה בסך של 50,499 ש"ח נוכח פגיעה בהנאתה ממנה ופיצוי לדיור בבית מלון למשך יומיים עקב הצפה בדירה בסך של 1,126 ש"ח. שכר הדירה לדירה חילופית אותה שכרה לאחר הודעת הביטול ופינוי המושכר היה גבוה מדמי השכירות למושכר.
הנתבע הציע לתובעת לסיים את השכירות בשל הצורך בביצוע העבודות אך היא הסכימה שהעבודות יבוצעו בתקופת השכירות.
בית-המשפט קבע כי הנתבע הפר את ההסכם בביצוע שינויים מהותיים במושכר שכללו הקטנה של שטח חדר השינה כמו גם ביצירת חלל פתוח מחדר האוכל לקומה השניה בה מצויים חדרי שינה.
כך גם, הפר הנתבע את חובת תום-הלב בניהול המשא-ומתן לכריתת ההסכם ובביצועו כאמור בסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, משלא יידע את התובעת עובר לכריתת ההסכם על היעדר טופס 4.
מאוחר יותר, לאחר שנחתם ההסכם ובטרם החל בביצוע העבודות, לא יידע הנתבע את התובעת על המהות של עבודות ההתאמה, דברים שהיו בידיעתו או היה עליהם לדעת עליהם בהתאם לתכניות ולהיתר הבניה ולא היו בידיעת התובעת {ד"נ 44/75 אדמונד וסעדי ביטון נ' מאיר וחנה פרץ, פ''ד ל(3), 581 וראו סעיפים 6 ו- 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.
לעניין מניעת שימוש בחלק מהמושכר בגין עבודות ההתאמה ותוצאותיהן נקבע בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה כי בידי השוכר, להפחית מדמי השכירות סכום בגובה היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הליקוי.
התובעת שילמה את מלוא דמי השכירות החודשיים בתקופת השכירות עד מועד הפינוי ואילו הנתבע מצדו, ביצע את עבודות ההתאמה ובד-בבד נמנע מתיקון ליקויים במושכר {ע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2), 701, 708}.
בית-המשפט קבע לעניין שינוי המושכר מחמת עבודות ההתאמה בקטנת חדר השינה ושינוי מצבו של חדר האוכל למשך 4 חודשי שכירות, אין לפצות את התובעת במחצית דמי השכירות כי אם בשיעור של 30% מהם.
שכן, חדר השינה וחדר האוכל היו ראויים למגורים אך שטחו של חדר השינה הוקטן וכן נוצר חלל בחדר האוכל בהיותו פתוח לקומת המגורים. בהתאם לאמור אני מחייבת את הנתבע בפיצוי לתובעת בסך של 7,080 ש"ח.
בית-המשפט לא השתכנע כי הרטיבות שהתגלתה בדירה מנעה שימוש בה כפי שהוכח מהתנהלותה של התובעת שביטלה את ההסכם רק לאחר חלוף תקופה בה סבל המושכר מרטיבות.
אשר-על-כן, ובהתחשב בכך שהרטיבות לא הגיעה לכל חדרי המגורים מה שאפשר שימוש בחלקים אחרים מהמושכר ומנגד שיעור הרטיבות שנמדדה בחלקים בהם היא התגלתה, בית-המשפט קבע כי שווי הפחת מההנאה מהמושכר הוא בשיעור של 30% מדמי השכירות.
בהתאם לאמור, חייב בית-המשפט את הנתבע בתשלום פיצוי לתובעת בגין רכיב נזק זה בסך של 3,068 ש"ח.
3.13 על המשכיר לגלות לשוכר על פגמים במושכר
ב- ת"א (ת"א) 18350-12-12 {טובה ספירר נ' רינה צאיג יונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.03.16)} נדונה תביעה שעניינה במושכר. התובעת טענה כי הנתבעת יצרה כלפיה מצג שווא, באופן אשר גרם לה להתקשר עם הנתבעת בחוזה, וכתוצאה מכך נגרמו לה נזקים.
בית-המשפט דחה את התביעה, בקובעו כי על התובעת מוטל הנטל להוכחת טענותיה, לרבות הסעדים להם עתרה.
במשפט האזרחי השתרש הכלל - "המוציא מחברו עליו הראיה".
כלומר, כאשר פלוני תובע את אלמוני, מוטלת עליו החובה להוכיח בראיות כי אכן אלמוני חייב לו.
על שכמו של תובע מוטלת גם חובת השכנוע. שהרי, מידת ההוכחה במשפט האזרחי היא הטיית מאזן ההסתברות למעלה מ- 51%.
בעל דין שיזכה במשפט, לאחר הליך של שמיעת ראיות, הוא זה אשר שכנע את בית-המשפט כי נכונות גרסתו מסתברת יותר מזו של יריבו.
בעניין הנדון בית-המשפט קבע כי התובעת לא עמדה בנטל המוטל על שכמה ולא עלה בידה להוכיח כי הדיירת הקודמת עסקה בזנות, וכי חצר הנכס שימש "משתנה ציבורית", כלשונה.
בית-המשפט ציין כי על-פי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, על המשכיר לגלות לשוכר על פגמים במושכר.
משטענותיה לא הוכחו, לא ניתן לקבוע כי טרם החתימה על ההסכם ניהלה עמה הנתבעת משא-ומתן בחוסר תום-לב, באופן שיש בו כדי להביא לביטול ההסכם, ולחייב את הנתבעת בראשי הנזק הנתבעים.
3.14 על-מנת להחיל את חובת התיקון על הנתבע מכוח החוק נדרשים תנאים מצטברים
ב- ת"א (ת"א) 11325-07-12 {ג'וגאני הרשקומאר נ' ריקי שאשא, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.01.16)} התובעים טענו כי בשל רטיבות ונזילות במושכר לא הפיקו הנאה מלאה ושלמה מהבית החל מנובמבר 2008.
התובעים טענו כי מנובמבר 2008 ועד מאי 2010 הפיקו הנאה חלקית בשיעור של 80% בלבד ומנובמבר 2010 ועד למועד הגשת התובענה נהנו מהבית באופן חלקי בשיעור של 20%.
תובענתם נאמדה בסך של 250,662 ש"ח והיא כללה עלות חוות-דעת מומחה לאיטום, חלק מדמי השכירות ותשלומי הארנונה בהתאם להנאה החלקית אשר נטענה ופיצוי בגין עוגמת נפש.
הנתבע טען בכתב ההגנה, שיש למחוק את התובענה על-הסף שכן הסיבה להגשתה נעוצה בניסיון התובעים להלך עליו אימים כדי שיתפשר בתובענה לפינוי מושכר שהגיש נגדם קודם לכן.
הנתבע טען כי התובעים עשו דין לעצמם והפסיקו לשלם דמי שכירות החל ממרץ 2012.
הנתבע הוסיף כי התובעים הפרו את הסכם השכירות בכך, שהעבירו את החזקה במושכר לרואה החשבון שלהם מר ויניט מהטה {להלן: "ויניט"} ללא הסכמת הנתבע.
הנתבע ציין כי התובעים קיבלו לידם וילה מפוארת ומרוהטת והתחייבו לשמור עליה במצב תקין.
ויניט, שעבר להתגורר במושכר, הזניח את הבית ולא טרח לעלות לגג המושכר ולנקות את פתחי הניקוז, עובדה שגרמה לסתימה ולהצטברות מי גשמים בחורף על גג שהחלו לחלחל אל פנים המושכר.
הנתבע טען כי לא די שמימן תיקון ושיפוץ בבית בשנת 2009, אלא שהטענות בדבר הנזילות עלו רק לאחר שהוארך הסכם השכירות עד אוגוסט 2012.
בית-המשפט ציין כי התובעים טענו בשלהי סיכומיהם שנושא תיקון ליקויים יסודיים במושכר ממילא חל על הנתבע כמשכיר.
הסיבה נעוצה בכך, שהסכם השכירות לא עסק בסוגיית תיקון ליקויים יסודיים במושכר ולכן יש להידרש להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.
אולם, הסכם השכירות קובע בסעיף 10 שכותרתו "השוכר מתחייב בזה" בס"ק י' כך: "לתקן מיד על חשבונו על נזק ו/או קלקלו שייגרם למושכר ו/או לתכולתו".
אשר-על-כן, הסכם השכירות מוציא את החוק מתחולה לעניין דנא.
בית-המשפט קיבל את הטענה כי על-מנת להחיל את חובת התיקון על הנתבע מכוח החוק נדרשים תנאים מצטברים שאינם מתקיימים כמפורט בסיכומיו.
3.15 אי-התאמה לחוזה השכירות וחוסר תום-לב - התביעה התקבלה
ב- ת"ק (עכו) 1009/06 {אלמלח שמעון ואח' נ' רפפורט יוכבד, תק-של 2006(1), 16453 (2006)} התובעים חתמו על חוזה לשכירות דירה בת 4 חדרים בנהריה. הדירה בבעלות הנתבעת.
טרם חתימת החוזה, מתווך מטעם משרד "תיווך תמי" שבנהריה הראה לתובעים את הדירה ונאמר להם, כי מדובר בדירה בת 4 חדרים שבסמוך לה נמצאת דירת חדר בה מתגורר פלוני, "השקט למדי", כפי שתואר על-ידם.
עם כניסתם לדירה, התחוור לתובעים, כי דירתם הינה בת 5 חדרים כאשר החדר החמישי הוא בעצם אותה "דירת חדר" שהושכרה בנפרד לשכן, בחור רווק.
מכיוון שעניין לנו בדירה אחת, אין הפרדה ובידוד נאותים הקיימים בין שתי דירות. כמו-כן, תשלום ההוצאות השונות כגון מסי עירייה, חשבונות חשמל ומים הופנה לכתובת התובעים מבלי ששכנם משלם את חלקו.
התובעים הלינו על עצם הפיכתם "לגובי חובות" מאת השכן, דבר שלא הובהר להם טרם חתימת חוזה השכירות ואינו מוצא ביטויו בו. רק לאחר "שבוע שנכנסנו לדירה הופיעה גב' רפופורט והודיעה שיש לנו שותפים ואת כל הוצאות הבית כולל מיסים, גז, חשמל עלי לשלם. לאחר שאני ישלם עלי לגבות את הסכומים היחסיים מהבחור שגר בחדר וזאת מכיוון שכל החשבונות רשומים על שמי" {מתוך כתב התביעה}.
לא-זו-אף-זו, חייהם הפכו חיי גיהנום בשל הקולות המגוונים שבקעו מדירת "השכן", החל ממוסיקה רועשת וכלה בקולות הנלווים לקיום יחסי אישות, או שליחי פיצה המגיעים אליהם בלילה בטעות, בעודם מנהלים חיי משפחה שקטים ואורח חיים דתי, ומגדלים 2 ילדים והתובעת בהריון.
התובעים טענו, כי רומו והוטעו בצורה מודעת ומכוונת על-ידי הנתבעת ומשרד התיווך הפועל מטעמה וברצונם לעזוב את הדירה לאחר קבלת פיצוי הולם בגין העברת הדירה, דמי התיווך ובשל עוגמת הנפש שנגרמה להם.
הנתבעת טענה, כי התובעים חתמו על חוזה השכירות לאחר שכל הנתונים והעובדות הנוגעות לדירה הובהרו להם על-ידה או על-ידי משרד התיווך הפועל מטעמה, ומבחינתה של הנתבעת, התובעים רשאים לעזור את הדירה, אך ללא כל פיצוי.
בית-המשפט קבע, כי האמת עם התובעים ודין התביעה להתקבל, שכן, בית-המשפט התקשה להאמין, כי התובעים חתמו על חוזה לשכירות דירה בת 4 חדרים, בעודם יודעים, כי המדובר בדירה בת 5 חדרים שחלקה מושכר לאחר. מהות המושכר ותיאורו הוא בבחינת תנאי מהותי בחוזה.
כמו-כן, התקשה בית-המשפט להאמין, כי התובעים הסכימו לקבל לדירתם חשבונות הנוגעים לצריכה של אדם נוסף וכי הם "התנדבו" לגבות את חלקו שהרי הוא אדם שאותו הם אינם מכירים כלל וכלל, כאשר גם אופן ההתחשבנות לא קיבל ביטוי בחוזה השכירות.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנכס כאמור לא התאים מבחינת תיאורו למוסכם בין הצדדים. הנכס המתואר בחוזה השכירות הינו דירת 4 חדרים בעוד המדובר בדירה בת 5 חדרים שחלק ממנה הושכר לאחר, עובדה שהנתבעת או מי מטעמה בחרו להעלים מעיני התובעים.
לא-זו-אף-זו, התובעים הודיעו תוך זמן סביר לנתבעת על אי-ההתאמה וכן ביקשו להעמידה על תיקונה, זאת גם באמצעות פניה על-ידי עו"ד. הנתבעת נדרשה לדאוג להפרדה מוחלטת בין 2 הדירות, לרבות בידוד והפרדת שעוני החשמל והמים, אך ללא הועיל ובכך הפרה את חובתה לתיקון המושכר שבסעיף 7 לחוק השכירות.
הנתבעת הפרה את חובת תום-הלב הקבועה בסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה וכן לא אפשרה לתובעים להשתמש במושכר ללא הפרעה, חובה הקבועה בסעיף 11 לחוק השכירות והשאילה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי התובעים רשאים לצאת מיד מהדירה ללא כל תשלום פיצוי או קנס לבעלת הבית וכמו-כן חייב בית-המשפט את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 2,400 ש"ח.
3.16 ביטול חוזה שכירות עקב אי-התאמת המושכר - הערעור התקבל בחלקו
ב- ע"א 240/77 {שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי, פ"ד לד(1), 701 (1979)} המשיבה {התובעת} פינתה מושכר שבו עמדה לפתוח מפעל צביעה ואשפרה של בדים, כחודשיים אחרי קבלת החזקה, בטענה שזה עתה גילתה, כי בסביבה, מרחק 40-30 מטר משם, מופעלת מדי פעם מגרסה, וכי הפעלתה גורמת לאבק החודר למפעל ופוגע בבדים שבצביעה.
טענתה, כי הפינוי בוצע על-פי הסכם עם המשכירה {המערערת}, אמנם נדחתה, אולם על יסוד שיקולים משפטיים, נתקבלה בסופו-של-דבר תביעתה להחזר דמי השכירות {ששולמו מראש לשנתיים} למן הפינוי ואילך. השופט אף העיר, כי הגיע פטור למשיבה גם לתקופה שקדמה לפינוי, אלא שהיא לא תבעה זאת.
בכתב ההגנה הביעה המערערת נכונות להחזיר למשיבה שיקים ושטרות אותם קיבלה לכיסוי דמי שכירות לשנה השניה, אך עמדה על כך שיש לדחות את התביעה בכל הנוגע לשנה הראשונה. היא אף טרחה והגישה תביעה-שכנגד בה עתרה לשיפוי על הוצאותיה בסך 25,000 ל"י כעתירה ראשית ורק לחלופין, לתשלום עבור שנת שכירות אחת, העולה במידה ניכרת על העתירה הראשית.
בערעורה חזרה המערערת על עמדתה זו.
בית-המשפט קמא קבע, כי המערערת נהגה כלפי המשיבה בתום-לב. לא זו בלבד שלא רצתה להסתיר את דבר קיומה של המגרסה, אלא שכלל לא ידעה ואף לא היה עליה לדעת, כי האבק מהמגרסה עשוי לגרום למפעל נזק. בית-המשפט הסכים עם מסקנתו של בית-המשפט קמא.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מעניק פטור בעיקר עקב מניעת שימוש הנובעת מכוח עליון, וכי מכל מקום מותנה הפטור במניעה מוחלטת, כגון: כאשר דרכי הגישה למושכר נחסמו, המושכר הוחרם או נהרס.
בית-המשפט קבע, כי עובדת קיום המגרסה בשטח היתה ידועה לא רק למשכיר אלא גם לשוכר ולכן לא היה מה לגלות. כאשר קיימת מגרסה בשטח, כל אדם סביר יניח שהיא מופעלת. השוכר כאן, לא טרח לבדוק את העניין לפני שנחתם החוזה. כאשר בעל מפעל לצביעה ואשפרה בא לשכור מקום למפעלו. שאלת האבק בסביבה הקרובה למקום המושכר חייבת להיות דבר בעל משמעות רבה בשבילו, ולא קל להבין, איך שוכר זה הסכים לשכור את המושכר, בלי להתעניין בשאלה אם המגרסה פועלת בכלל. אפילו אם מדי פעם בלבד, ובכל זאת תוכן החוזה מחייב. עוד ציין בית-המשפט, כי אין זה חוזה סטנדרטי עם תנאים כלליים מודפסים מראש, כי אם חוזה שנוסח במיוחד לשכירות זו.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי דין הערעור להתקבל רק בחלקו הקטן. הטעם לכך הוא שבאוגוסט 1973 השכירה המערערת חלק מן המושכר לאדם אחר. אכיפת ההסכם על-ידי קבלת דמי השכירות, ולו לשנה אחת כעתירתה, אינה מתישבת עם ירידה לחזקתו של השוכר.
כלומר, עזיבת המקום ביום 20.04.73 היתה כשלעצמה מעשה מותר, שכן אין השוכר חייב להשתמש בו. דמי השכירות לשנתיים תמימות היו בידי המערערת, מזה ל- 6 חודשים במזומן והשאר בשיקים ובשטרות. כל עוד עמדה על המשך הקשר ועל זכותה לאכיפת חוזה השכירות מבחינת דמי השכירות המגיעים לה, שומה היה על המערערת להימנע מלתפוס חזקה במקום על-ידי השכרתו לאחר.
משעשתה כן, שמה קץ לקשר השכירות עם המשיבה ולזכותה לקבל ממנה דמי שכירות מכאן ולהבא. המערערת גם לא הניחה שמץ של יסוד לטענת הזכות לשיפוי על השקעותיה בשיפוץ המקום.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי המערערת זכאית לדמי שכירות לתקופה של חמישה חודשים. לפיכך, קבע בית-המשפט, כי על המערערת להחזיר למשיבה את דמי השכירות לחודש אחד בלבד. כמו-כן עליה להחזיר למשיבה, כפי שנקבע, את כל השיקים והשטרות שנועדו לסילוק דמי השכירות ל- 18 חודשים נוספים.
3.17 הפרת הסכם שכירות - אי-תשלום דמי שכירות - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (ת"א) 2788/99 {תמימה בורנשטיין ואח' נ' ברון מ.ש.מ. יבוא ושיווק 1980 בע"מ ואח', תק-מח 2007(3), 2199 (2007)} התובעים הגישו תביעה כנגד הנתבעים, בה עתרו לחייבם לשלם להם סכום כולל של מעל ל- 7 מיליון ש"ח, בגין חוב דמי שכירות ופיצוי מוסכם נטענים, לפי הסכם שכירות, בין אביהם המנוח, שלמה בורנשטיין ז"ל לבין הנתבעים.
מחודש דצמבר 1998 ועד למועד הגשת כתב-התביעה, ביום 27.10.99, לא שילמו הנתבעים כל סכום על חשבון דמי-השכירות. הנתבעים החזיקו במושכר עד ליום 16.05.03, דהיינו כחודשיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית.
בא-כוח התובעים טען, כי הנתבעים נמנעו שלא כדין, מלשלם את דמי-השכירות בגין המושכר במשך כארבע וחצי שנים.
בית-המשפט קבע, כי אין מקום לקבל את דרישת הנתבעים להפחתת דמי השכירות. ראשית, על-מנת להפחית את דמי השכירות, כקבוע בסעיף 9 לחוק השכירות, יש להראות קיומו של פגם במושכר, דהיינו, דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, ואת זאת לא עשו הנתבעים. כאמור, אין חולק, כי הנתבעים הוסיפו להחזיק במושכר עד תום תקופת השכירות, ואף מעט אחריה, ובית-המשפט לא קיבל את טענתם, כי נשללה מהם האפשרות לנהל את עסקם במושכר.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי משנדחו טענות הנתבעים בדבר התחייבות התובעים לסלילת דרכי גישה משופרות למושכר, ובדבר פגם או אי-התאמה במושכר, נוכח היעדר היתר בניה לחלקו של המושכר, ממילא מיותר הצורך לדון בטענתם, לפיה נגרם להם נזק כתוצאה ממעשי או מחדלי התובעים, וממילא אף לא קמה להם כל זכות לקזז נזק כזה.
לפיכך, בית-המשפט חייב את הנתבעים 2-1, לשלם לתובעים סך של 516,670 ש"ח.
3.18 חוסר תום-לב - הפרת חובת הגילוי בחוזה שכירות - התביעות התקבלו בחלקן
ב- ת"א (ת"א) 1618/01 {יעד מגשימים (1998) בע"מ ואח' נ' ליר תעשיות לבידים בע"מ, תק-מח 2008(2), 3923 (2008)} נדונה תובענה כספית, בגין נזקים שנטען שנגרמו לתובעים בשל הטעיה, תרמית חוסר תום-לב בעת עריכת משא-ומתן ובעת כריתת חוזה והצגת מצגי שווא. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד בגין דמי שכירות חודשיים וכן בגין תשלום פיצויים מוסכמים בהתאם לחוזה.
התובעת 1, יעד מגשימים (1998) בע"מ, היא חברה אשר עיקר עיסוקה הנו הכנת פרופילים ממתכת לעמודי חשמל, תשתיות ותאורה כאשר תהליך הייצור כולל בין היתר עבודות מסגרות.
התובע 2, שמואל טובים, שימש כמנכ"ל יעד מגשימים בזמנים הרלוונטיים לתובענה.
הנתבעת, ליר תעשיות לבידים בע"מ, השכירה ליעד מגשימים נכס. הנכס המושכר כאמור, שימש את יעד מגשימים כמסגרייה.
התובעים טענו, כי ליר ידעה על מסוכנות הנכס, חריגות הבניה וצווי ההריסה שהוצאו כנגד הנכס ואף-על-פי-כן, בחרה שלא לגלות זאת לתובעים בעת המשא-ומתן לכריתת החוזה ומשכך הרי שנהגה בחוסר תום-לב, ומעשיה אף הגיעו לכדי הטעיה, תרמית ומצג שווא רשלני.
עוד טענו התובעים, כי ליר הציגה כלפיהם מצג שווא פוזיטיבי בסעיף 1ב לחוזה, עת הצהירה, כי אין כל מניעה, כי הנכס ישמש כמסגרייה בהתאם לתב"ע.
הנתבעת הכחישה את טענות התובעים וטענה, כי האירועים והטענות עליהם ביססו התובעים את תביעתם, אירעו לאחר שביטלה את החוזה עמם.
עוד טענה הנתבעת כי, בהתאם לסעיף 22 לחוזה, נטל הוצאת רישיון העסק מוטל על יעד מגשימים אשר לא פעלה כנדרש אצל הרשויות לצורך קבלת רישיון עסק כדין, וכן הפנתה הנתבעת לסעיף 2 לחוזה, לפיו, יעד מגשימים מוותרת על טענות אי-התאמה כנגד ליר.
כמו-כן, הנתבעת טענה, כי ממילא היה על יעד מגשימים, אשר ערכה שינויים בנכס המושכר, להכין תכניות של הנכס בעצמה, בשל השיפוצים הנרחבים שערכה בנכס.
בית-המשפט קבע, כי מעשיה של הנתבעת, מהווים הפרת חובת תום-הלב בעת ניהול המשא-ומתן ובעת כריתת החוזה, אולם, אין בכך כדי לפגום מהעובדה אשר היתה ידועה לבית-המשפט בטרם הרשיע את טובים, לפיה החל לפעול קודם בעסק ורק לאחר מכן פעל להוצאת הרישיון, על כך אין חולק. לאור כל האמור אין טובים זכאי לפיצוי בגין עגמת נפש בשל הרשעתו.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את תביעת התובעים בחלקה והורה לליר לשלם ליעד מגשימים, סך של 219,231 ש"ח.
התובעת שכנגד טענה, כי ביטלה את החוזה בשל אי-תשלום דמי שכירות ולחילופין בשל אי-הארכתו לתקופה נוספת. הנתבעת שכנגד טענה, כי הביטול נעשה שלא כדין.
בית-המשפט דחה את התביעה שכנגד לקבלת פיצויים וקיבל את התביעה שכנגד לקבלת דמי השכירות.
3.19 אי-התקיימות פטור מחובת תשלום בטענת שימוש במושכר למטרה שלשמו הושכר
ב- ת"א (עכו) 52331-11-11 {יונה עסאף נ' ג'בר ספדי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.08.15)} התובעת טענה לתחולתם של סעיפים 6, ו- 15 לחוק השכירות והשאילה אשר על-פיו היא טענה, כי פטורה היא מחובת תשלום משנבצר ממנה להשתמש במושכר למטרה שלשמה הושכר.
בית-המשפט מצא כי תקופת השכירות נמשכה בלא שהתקיימו ראיות על מחאתה של התובעת בעניין.
התובעת לא הציגה כל ראיה ליידוע המשכיר אודות אי-התאמה כאמור זמן סביר לאחר שנתגלתה. להפך, התובעת המשיכה בביצוע התשלומים כסדרם. כל זאת עד לניתוק החשמל האחרון מיום 22.11.11, אשר לאחריו החלה התובעת בפינוי חלק ממטלטליה מהמושכר.
הגם שלא הוכחה סיבת ניתוק החשמל באותו מועד דווקא. מכל מקום בהיעדר כל העדה על מסירת הודעה למשכיר אודות אי-ההתאמה זמן סביר לאחר שנתגלתה אצל התובעת הרי שהיא אינה יכולה להסתמך עליה כעילת הפרה.
הדברים אמורים בפרט כאשר בעניין הנדון לא הוכחו היקף ניתוקי החשמל הלכה למעשה ומשכם, באופן שניתן ללמוד בבירור על אי-התאמת המושכר לצרכי התובעת. להיפך, התובעת המשיכה להפעיל את העסק כאמור על-אף הנטען על ידה.
בית-המשפט קבע כי התובעת גם לא הוכיחה, כי נבצר ממנה להשתמש במושכר למטרה שלשמה הושכר. בפועל המשיכה לנהל את עסקה במושכר וזאת עד ליום 23.11.11. החוזה לא בוטל, והתובעת המשיכה לשלם דמי שכירות בלא שטענה אודות אי-התאמת המושכר מבחינת צריכת החשמל.
סיכומו-של-דבר, לא הוכח, כי נזקים לעסקה של התובעת היו כתוצאה מפועל יוצא של התנהלות שלא כדין של הנתבע משהשכיר המושכר הצמוד לבית עסק מסוג מסעדה, מעצם הקמת תוספת הבניה לה הסכים כהודאתו.
לא הוכחה פניית התובעת לנתבע בדבר אי-התאמת המושכר מחמת ניתוקי חשמל, ובפועל המשיכה התובעת לנהל את עסקה ולשלם דמי שכירות כסדרם.
3.20 האם זכאי שוכר שידע אודות ליקויים בנכס עוד לפני כריתת הסכם השכירות, לטעון על "אי-התאמה" של המושכר
ב- ע"א (חי') 496-08 {אי.אם.אי השקעות נ' תמי אולמי שמחות, תק-מח 2009(1), 14255 (2009)} עסקינן בערעור וערעור שכנגד על פסק-דין השלום.
מדובר במקרה בו נחתם בין המערערת למשיבה הסכם לפיו השכירה המערערת למשיבה שני אולמות אירועים בבניין שבבעלותה. לאחר תקופת מה הפסיקה המשיבה לשלם את דמי השכירות ואת החשבונות השוטפים של המושכר, בטענה שבמושכר קיימים ליקויים ולא ניתן להפעילו כאולם שמחות, ומשכך, שלחה המערערת למשיבה מכתב דרישה בדבר חוב דמי שכירות וחשבונות שוטפים של מיסים, ובהמשך שלחה המערערת למשיבה הודעה בכתב על ביטול ההסכם והיא נדרשה לפנות את המושכר.
המשיבה הגישה באמצעות בעל המניות תביעה כספית נגד המערערת בטענה שהמערערת נמנעה מלגלות לה עובר לחתימת ההסכם מידע אודות הבניין והמושכר, לרבות העובדה שאין בידה היתר כדין המאפשר שימוש במושכר לצורכי מסחר. ועיקרו של דבר, זמן קצר לאחר שקיבלה לידיה את החזקה במושכר והחלה להפעילו, גילתה כי במושכר ובכל הבניין קיימים ליקויים קשים שמונעים הפעלתו ומימוש מטרת השכירות. לטענת המשיבה, עקב הליקויים, הצטברו אצלה תלונות של לקוחות ואירועים בוטלו, עד לקריסת עסקיה, ירדו לטמיון כל השקעותיה במושכר והיא נאלצה להפסיק ולשלם את דמי השכירות על-פי ההסכם.
המערערת טענה כי המשיבה הפסיקה לשלם את דמי השכירות ולאחר שנשלח אליה מכתב התראה, ניתנה למשיבה הודעה בכתב על ביטול ההסכם והיא נדרשה לפנות את המושכר. לטענת המערערת, המשיבה לא העלתה כל טענה בדבר ליקויים במושכר, אלא שהסיבה לאי יכולתה של המשיבה להפעיל את המושכר נעוצה בחילוקי הדעות שבין בעלי המניות ובמצבה הכספי הקשה.
בפסק-דינו, קיבל בית-משפט קמא את התביעה באופן חלקי, וקבע כי הסיבה המרכזית לכישלון עסקי המשיבה היא חילוקי הדעות בין בעלי מניותיה, כאשר למערערת השפעה עקיפה ואחריות מועטה בלבד לנזקי המשיבה.
המערערת טענה, כי שגה בית-משפט קמא בקובעו שהמשיבה רשאית היתה להגיש תביעה באמצעות בעל המניות, בהסתמך על פסק הבורר, פסק שלא אושר, וממילא אינו מחייב את המערערת שלא היתה צד לו, וכי, היה על בית-המשפט לקזז מסכום התביעה את דמי השכירות ואת חובות החשמל והמים, מה שהיה מעמיד את המערערת ביתרת זכות כלפי המשיבה. עוד נטען כי, לא היה מקום לחייב את המערערת בתשלום שווי הציוד למשיבה.
בערעור שכנגד טענה המשיבה כי המערערת מנועה מלטעון, מחד, כי המושכר עבר לידיו של בעל מניות במערערת, ומאידך, לדרוש מהמשיבה את דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, וכי שגה בית-משפט קמא שלא חייב את המערערת במלוא שווי הציוד ועל כך שלא נפסקו לזכותה החזר השקעותיה במושכר.
בית-המשפט קבע כי דין הערעור שכנגד של המשיבה להתקבל ואילו יש לדחות את ערעור המערערת,וכי בית-משפט קמא קבע כי קריסת המשיבה והפרת ההסכם מצדה, נעוצה בסכסוך שבין בעלי המניות במשיבה ולא בליקויים בבניין ובמושכר, שהיו ידועים למשיבה בעת החתימה על ההסכם. זאת, בהסתמך על הראיות שהיו בפניו, וכי המשיבה לא הלינה על אי-התאמת הנכס בעת כניסתה למושכר, וכי משנקבע שהמשיבה הפרה את ההסכם, המערערת היתה זכאית לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר.
עוד נקבע, כי במקרה דנן, לא רק שהמערערת לא עשתה את המוטל עליה כדי להחזיר את הציוד, אלא נהפוך הוא, המערערת מנעה מהמשיבה לקחת את הציוד. מפסק-דינו של בית-משפט קמא עולה, גם אם הדברים לא נאמרו במפורש, כי בית-המשפט סבר שהציוד נותר בחזקתה ובשימושה של המערערת. אך גם אם יונח לזכות המערערת, שלא עשתה שימוש בציוד ולא נטלה אותו לעצמה, אלא ביקשה רק להפעיל אמצעי לחץ על המשיבה לתשלום דמי השכירות, בבחינת עיכבון על הציוד, הרי שמידת אחריותה לציוד היא כשל "שומר שכר טפל", שהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו.
3.21 המבקשים טענו, כי שטח המושכר שקיבלו לידיהם היה בפועל קטן בהרבה מהמוסכם בחוזה - הערעור נדחה
ב- רע"א 1450/05 {משאבים סינרגטיים בע"מ ואח' נ' עזורי מוצרי הלבשה וביגוד 1986 בע"מ, תק-על 2005(4), 3702 (2005)} נחתם חוזה שכירות, לפיו יושכר למבקשת חלק מאולם שבבעלות המשיבה. המבקש 2 הינו מנהל המבקשת והוא ערב אישית לקיום ההתחייבויות בחוזה. לאחר שפיגרה המבקשת בתשלומי השכירות שהיתה חייבת בהם על-פי החוזה, וכן לא קיימה חיובים נוספים שהיו מוטלים עליה על-פי החוזה, שלחה המשיבה למבקשת מכתב התראה, ולאחר שלא קיבלה תגובה בגינו, שלחה הודעה לביטול החוזה. ביום 05.02.97 הגישה המשיבה תביעה כספית נגד המבקשים לקיום התחייבויות המבקשת על-פי חוזה השכירות.
טענתם המרכזית של המבקשים בפני הערכאות דלמטה היתה, כי שטח המושכר שקיבלה לידיה בפועל היה קטן בהרבה מהמוסכם בחוזה. כמו-כן טענה, כי לאחר חתימת ההסכם בנתה המשיבה קיר הפרדה בתוך האולם שהושכר לה ובכך הקטינה אף יותר את שטח הנכס המושכר. לטענת המבקשים, בכך נגרמו למבקשת נזקים שהיא היתה זכאית לקזז אותם מהתשלומים בהם חוייבה על-פי חוזה השכירות.
בית-משפט השלום קבע, כי המבקשת ניהלה משא-ומתן ארוך ומדוקדק עם המשיבה, ובמסגרתו אף בוצעו מדידות של המושכר. בית-המשפט קבע, כי כל חילוקי הדעות בין הצדדים באשר לגודלו של האולם ולאפשרויות ניצולו על-ידי המבקשת נסתיימו בטרם עריכת ההסכם.
כמו-כן, בית-המשפט דחה את טענת המבקשים, לפיה הוטעתה בכל הנוגע לשטח האולם. באשר לקיר שנבנה במושכר, קיבל בית-המשפט את גרסת המשיבה, לפיה קיר זה נבנה על-מנת לרצות את המבקשת ולאחר משא-ומתן בין הצדדים. אף את שאר טענותיהם של המבקשים דחה בית-משפט השלום, ולפיכך, פסק למשיבה את סכומי הכסף שחייבים להם המבקשים בהתאם לחוזה. על פסק-דין זה הגישו המבקשים ערעור לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט המחוזי, דחה את הערעור בקובעו, כי לא מצא מקום להתערב בקביעותיו של בית-משפט השלום, לפיהן לא הפרה המשיבה את ההסכם, וכי הצדדים חתמו על החוזה לאחר שכל המחלוקות ביניהם הסתיימו. על כך הוגשה בקשת רשות הערעור דנן, שגם היא נדחתה, מהטעם שאין מקום לבחינת המקרה דנן במסגרת גלגול שלישי.
בית-המשפט קבע, כי למרות ניסיונם של המבקשים להציג את בקשתם כמעלה שאלות משפטיות עקרוניות, הבקשה נסובה למעשה על קביעותיהן העובדתיות של הערכאות דלמטה, ולפיכך אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית החורגת מעניינם של הצדדים.
3.22 ניתן לבטל זיכרון דברים כאשר לא היה גילוי של הבעייתיות בהעברת זכות השכירות
ב- תא"מ (יר') 49801-05-12 {גבריאל טובול נ' ברוך מור, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.14)} נדונה עניינה של תביעה בדרישת התובע לחיוב הנתבע בהשבת סכומים ששילם התובע בהתאם לזיכרון דברים שנחתם בין בינו לבין הנתבע, לאחר שהתובע הודיע לנתבע על ביטולו.
הנתבע טען כי לאור הסכם השכירות בינו ובין בעלת הנכס, היתה נתונה לו הזכות להשכיר את הנכס בשכירות משנה, ללא הגבלה.
בית-המשפט קבע כי במקרה דנן, הנתבע הטעה את התובע משמסר לו מידע מוטעה בנוגע לנכס וכן משלא גילה לו את הבעייתיות בהעברת זכות השכירות, ועל-כן היה התובע רשאי לבטל את זיכרון הדברים עם הנתבע והודעת הביטול שנשלחה לנתבע היתה כדין.
משבוטל ההסכם, קמה חובת השבה הדדית ועל הנתבע להשיב לידי התובע את הסכום אותו שילם התובע לנתבע עבור הציוד.
3.23 ישנה חובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת, גם על-מנת לאכוף זכויות בחוזה השכירות
ב- תא"מ (נת') 51149-09-12 {ליאורה שיינפלד נ' אשר בירנבאום, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.12.13)} התובעת טענה כי הנתבעים עשו דין לעצמם, במכוון, מתוך רצון "להתנקם" בה בגין חוב הארנונה.
לשיטת התובעת, הנתבעים לא פנו אליה בעניין חוב-המים לפני שמסרו הוראת ניתוק. אם היו עושים כן, היו למדים כי החוב שולם.
הנתבעים טענו כי התובעת הפרה את הסכם השכירות, לא העבירה את רישום החזקה בנכס על שמה וגרמה בכך לרישום החובות על שמם.
עוד הוסיפו הנתבעים כי התובעת לא שילמה במועד, כמתחייב מהסכם השכירות, את דמי הארנונה ואת חוב המים.
כתוצאה מכך, משסירבה התובעת לשלם, אף לאחר שפנו אליה הנתבעים בעניין, לא נותר להם אלא לשלם את הארנונה בעצמם ולאשר את ניתוק אספקת המים.
בית-המשפט מצא כי הנתבעים הפרו בצורה בולטת את החובה לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת, גם אם עשו זאת על-מנת לאכוף זכויות הנתונות להם בחוזה עם התובעת, לאחר שהאחרונה הפרה התחייבויותיה כלפיהם.
3.24 מצג שווא בדבר הזכויות בנכס המושכר
ב- ת"א (יר') 37390-12-14 {עיריית ירושלים נ' בסט קאר - חברה לשירותי רכב בע"מ, תק-של 2017(2), 89843 (2017)} בית-המשפט קבע:
"ההודעה לצד שלישי
31. מהאמור עד כה עולה, כי על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור השימוש בחלקה. בהיעדר מחלוקת על כך שבין הנתבעת לבין הנתבעים נחתם הסכם שכירות אשר מכוחו שילמה הנתבעת לנתבעים דמי שכירות עבור השימוש בחלקה, נבחן את טענותיה של הנתבעת, כי על הנתבעים לשפות את הנתבעת בכל סכום שבו תחוייב.
כפי שכבר נאמר, פנייתה הראשונה של הנתבעת לקבלת רישיון עסק נדחתה במכתב מיום 11.10.11, שבו נאמר לנתבעת כי שטח החלקה שבו פעלה, הוא שטח ציבורי. לפיכך וכאמור, למצער מאז היה על הנתבעת לדעת כי לנתבעים אין כל זכויות בחלקה הנדונה. לכן השאלה אם על הנתבעים לשפות את הנתבעת נוגעת רק לתקופה שקדמה למועד קבלת המכתב.
32. לא ניתן לחלוק על כך שהמצג שהוצג לנתבעת בהסכם השכירות באשר לזכויותיו של "המשכיר" (הנתבע והעזבון) הוא כי "המשכיר הינו המחזיק ו/או בעל הזכות הבלעדי של מבנה... ומגרש בשטח 250 מ"ר לערך...". אף לא ניתן עוד לחלוק על כך שמצג זה אינו נכון. לפיכך, לא רק שהייתה בכך משום הטעיית הנתבעת אלא אף היה בכך חוסר תום-לב מצד הנתבעים. בכך נהגו הנתבעים בניגוד להוראת סעיף 39 בחוק החוזים ולהוראת סעיף 4 בחוק השכירות והשאילה, אשר מחייבות את הצדדים לחוזה בכלל ולחוזה שכירות בפרט לנהוג דרך מקובלת ובתום-לב על כל המשתמע מכך.
זאת ועוד, בהסתרת העובדה שהנתבעים אינם בעליה של החלקה, אף הפרו הם את הוראת סעיף 6 בחוק השכירות והשאילה, המחייבת את המשכיר לגלות לשוכר כל אי-התאמה במושכר. על-אחת-כמה-וכמה שעליו לגלות כי הוא משכיר נכס שאינו בבעלותו.
הנתבעים אינם יכולים להתנער מחובתם האמורה בטענה כי הנתבעת התרשלה בכך שלא בדקה אם המצג שהם הציגו, שלפיו הם בעלי הזכויות במושכר, הוא מצג שאינו אמת. דומה כי לעניין זה יפים דברי בית-המשפט העליון אשר נאמרו לעניין הוראת סעיף 16 בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שעניינו אי-התאמה בדירה, המבטלת את הכלל בדבר "יזהר הקונה". בעניין ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.02.14) (כב' השופט נ' סולברג, פסקה 8), נקבע לעניין מידע בדבר היתרי בניה כי "אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן".
דברים אלו נכונים גם למקום שבו משכיר נכס אינו בעליו. אין לדרוש מכל שוכר לברר אם אמנם המשכיר המציג עצמו כבעל זכויות בנכס הוא אמנם בעל הזכויות בו. כך אפילו אין מדובר ב"מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית". שכן, אם המשכיר יודע את העובדות כהווייתן, יתכבד וייאמר אותן. אך אם לא עשה כן, אלא פעל במרמה והשכיר נכס לא לו, הוא לא יוכל להתנער מחיובים הנובעים מכך ויהיה עליו לשאת בהם.
33. המסקנה היא איפוא, כי באשר לתקופה שמיום חתימת הסכם השכירות, 10.08.10, ועד סוף שנת 2011, זמן סביר לאחר שהנתבעת קיבלה את המכתב מיום 11.10.11, על הנתבעים לשאת לבדם בדמי השימוש הראויים.
באשר לתקופה שראשיתה ביום 01.01.12 ועד מועד פינוי החלקה ביום 25.09.14, על שלושת הנתבעים לשלם, יחד ולחוד, את דמי השימוש הראויים בסכום שייקבע.
סכום דמי השימוש הראויים והתקופה שעבורה על כל הנתבעים לשלמם."
4. חובת תיקון המושכר (סעיף 7 לחוק)
4.1 סעיף 7 לחוק לפני תיקון 2017
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:
"7. חובת תיקון המושכר
(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן: "פגם"), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
(ב) היה הנכס המושכר מיטלטלין ובשביל השוכר לא נודעת משמעות לזהותו, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר; הוצאות ההחלפה יחולו על המשכיר."
בדברי ההסבר לסעיף 7 לחוק בהצעת החוק נאמר:
"על המשכיר לתקן כל דבר השולל או מגביל את השימוש במושכר, בין אם הפגם נוצר לפני המסירה ובין שהתהווה לאחר מכן, ובמקרה הראשון- גם כשאין השוכר זכאי להסתמך עליו לעניין סעיף 6. אולם הסעיף קובע שלושה סייגים. ראשית, החובה לתקן חלה רק אם הגבלת השימוש במושכר היתה הגבלה של ממש; לא כן אם הפגם גורע מערכו של מהמושכר אך אינו פוגע פגיעה של ממש באפשרות ההנאה ממנו. הסייג השני נובע מן ההפניה להוראות חוק השומרים, התשכ"ז-1967. אלה ההוראות הנוגעות לעניין:
סעיף 1(ג): "השומר נכס... שיש לו בשמירתו טובת הנאה... לעצמו... הוא שומר שכר".
סעיף 2(ב): "שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא יכל היה למנוע תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו".
הסייג השלישי מתייחס לפגמים שתיקונם חל לפי המקובל על השוכר, כגון שבירת שמשה בחלון הדירה וכדומה.
סעיף-קטן(ב) מתייחס בעיקר לשכירות של מיטלטלין, כגון מכונית, מקלט טלוויזיה וכדומה."
4.2 סעיף 7 לחוק לאחר תיקון 2017
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר התיקון, קובע כדלקמן:
"7. חובת תיקון המושכר
(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על-פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן: "פגם"), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
(ב) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, רשאי המשכיר לקיים את חיובו לפי סעיף זה בדרך של החלפת הנכס בנכס אחר, ובלבד שהדבר סביר בנסיבות העניין.
(ג) היה הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר, מיטלטלין, ותיקונו של הפגם כרוך בהפרעה בלתי-סבירה לשימוש בו, זכאי השוכר לדרוש מהמשכיר את החלפת הנכס במקום את תיקונו.
(ד) הוצאות ההחלפה לפי סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) יחולו על המשכיר.
(ה) הוראות סעיף זה לא יחולו על נכס שהוחכר בחכירה לדורות כמשמעותה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין")."
נעלה מכל ספק שהתיקון הביא שינוי חשוב בשאלת חובת התיקון כמו גם הביא הבהרה באשר לתחולת הסעיף על "חכירה לדורות". די בעיון בסעיף אל מול הישן על-מנת להבין את מהות השינוי. כך מבהירה הצעת החוק את השינוי:
"סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה עוסק בחובת תיקון פגמים במושכר. התיקון המוצע בסעיף-קטן (א) מבקש לשנות את ההגדרה של "פגם" לכל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, ובכך להרחיב את חובת התיקון של המשכיר כלפי השוכר. בסעיף-קטן (ב) מוצע לתקן את ההוראה העוסקת בפגם במיטלטלין, ולאמץ את עקרון הביצוע בקירוב מצידו של המשכיר, כך שהנכס הפגום יוחלף, ככל שהדבר סביר בנסיבות העניין. עוד מוצע להוסיף את סעיף-קטן (ג), המחזק את התרופות העומדות לשוכר במקרה של פגם, כאשר הנכס המושכר או הנכס המשמש את המושכר הוא מיטלטלין. הסעיף יוצר זכות לשוכר במקרה של פגם, אשר תיקונו כרוך בהפרעה בלתי-סבירה לשימוש בנכס המושכר או בנכס המשמש את המושכר, לדרוש את החלפת המיטלטלין במקום את תיקונו. סעיף-קטן (ד) המוצע קובע כי הוצאות החלפת המיטלטלין לפי סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) יוטלו על המשכיר (בדומה לקבוע היום בסיפא של סעיף-קטן (ב) סעיף-קטן (ה) המוצע קובע דין שונה לעניין תיקון פגמים במושכר במקרה של חכירה לדורות. שוכר המחזיק בנכס לתקופה ממושכת הוא למעשה "מעין בעלים" של הנכס, ולכן מן הראוי שלעניין תיקון פגמים דינו יהיה שונה מדינו של שוכר לתקופה קצרה ודומה יותר למי שהוא בעלים של הנכס. לפיכך מוצע לקבוע כי סעיפים-קטנים (א) עד (ד) לא יחולו על חוכר לדורות. יובהר כי שאר ההסדרים הנוגעים לאי-התאמה הקבועים בפרק א' לחוק יחולו על החוכר לדורות. הוראה דומה הוצעה בסעיף 236 להצעת חוק דיני ממונות."
4.3 כללי
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב משכיר לתקן, תוך זמן סביר כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, למעט פגם שאינו באחריותו.
אם לא עמד בחובתו זו, נותן סעיף 9(א) לחוק בידי השוכר שתי תרופות אפשריות: הראשונה, מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק. היא מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו, ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. הוצאות שהוציא שוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו. חוב זה, בהתאם להוראה שבסעיף 25 לחוק, ניתן לקיזוז מדמי השכירות.
תרופה חלופית מצויה בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה. שוכר רשאי, לפיה, להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם. חדילה מוחלטת מתשלומם של דמי שכירות אפשרית אך אם שלל פגם זה כל יכולת ליהנות מן הנכס למטרה שלשמה הוא נשכר.
תנאי למימושן של התרופות הוא כי בידי השוכר ראיה - למשל: חוות-דעתו של מומחה או חשבוניות בגין תיקונים - לשיעורו של החוב שהוא מבקש לקזז או לשיעורו של אבדן ההנאה מן הנכס בגין הפגם שבו {לעניין זה ראה תא"ח (ת"א) 29004-06-15 אבואלעפיה נ' לוי, פורסם באתר נבו (24.09.15); תא"ח (ת"א) 16745-03-16 יצחק צרפתי נ' קארן רוטנברג, תק-של 2016(2), 27884 (2016)}.
למרות שהפגם עשוי לשלול את השימוש במושכר, המחוקק מטיל את חובת תיקונו על המשכיר ומעניק לשוכר תרופות בדמות סעד של תיקון עצמי או ניכוי מדמי השכירות, מתוך הנחה כי שלילה זמנית אינה נחשבת כסיכול מטרת השכירות. אך יש לזכור כי שלילה מתמשכת של השימוש במושכר עקב פגם שתיקונו חל על המשכיר עשויה לזכות את השוכר בתרופת הביטול על-פי דיני התרופות הרגילים {ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)}.
כאשר ההסכם שותק בנוגע לחובות המשכיר, וודאי יש תחולה להוראות חוק השכירות הן בעת שההסכם היה בתוקף והן לאחר מכן. חובת המשכיר לתקן במושכר "כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר" כפי שקובע סעיף 7 לחוק השכירות, וודאי חלה, למרות שאינה מופיעה בהסכם, הן בתקופת ההסכם והן לאחר שפג. השאלה איננה אם יש תחולה לחוק השכירות בשל חלוף תקופת ההסכם, אלא אילו הוראות בחוק השכירות חלות באופן ענייני משום שבהתאם לסעיף 2(ג) לחוק השכירות: "אין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים" {תא"מ (ב"ש) 58369-12-13 לאה ישי נ' פאני וענונו, תק-של 2016(1), 55058 (2016)}.
ב- ת"ק (יר') 19208-03-15 {רשל רחלה בן-חמו נ' מתן וייס, תק-של 2016(1), 31812 (2016)} נדונה תביעה ותביעה שכנגד עקב טענה נטענת של הפרת חוזה שכירות. התובעת השכירה ביום 20.11.12 דירה בבעלותה לנתבעים (להלן: "הדירה"). תקופת השכירות של הדירה הסתיימה ביום 30.11.14. במהלך תקופת השכירות, בתאריך 23.03.14, החלו בעיות רטיבות בדירה המושכרת. מים חלחלו מדירות השכנים לדירה במספר אירועים וגרמו לנזק בדירה.
התובעת, בעלת הדירה, טענה כנגד הנתבעים, כי לא שיתפו פעולה עם בעלי המקצוע ששלחה אליהם ומשכך נותרה הדירה בלתי מושכרת כחודשיים. כן טענה התובעת כי הנתבעים גרמו לנזקים כבדים בדירה אשר בגינם נאלצה לבצע שיפוץ בהיקף נרחב.
הנתבעים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד. הנתבעים טענו כי שיתפו פעולה עם התובעת ככל שיכלו וכי הסכם השכירות הגביל את התובעת להגיע בכל עת לדירה. לטענתם נגרמו להם נזקים מרובים בעקבות הרטיבות שהיתה בדירה ומשכך הם עותרים כי התובעת תפצה אותם. בית-המשפט קבע:
"13. לאחר קריאת כתבי טענות הצדדים ועיון בעדויותיהם הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. באופן כללי מהעדויות ששמעתי בפני אני מעדיף את גרסת הנתבעים על פני גרסתה של התובעת. להלן אנמק החלטתי זאת;
14. בראש ובראשונה ברצוני להתייחס לטענות התובעת באשר לתקלות שגילתה חברת "הדס". זו האחרונה סקרה את הדירה וכמעין מעשה שבמומחיות הצביעה על שורה של "פגמים" אותם היו צריכים הנתבעים לתקן וחדלו משלא עשו כן. אני דוחה מכל וכל את חוות-הדעת של חברת הדס במוצאי אותו לוקה בבעיה לוגית מרכזית והיא שלכותב חוות-הדעת לא היה כל מושג מה היה מצבה של הדירה טרם שהושכרה. מקום שלכותב חוות-הדעת לא היתה ידיעה אמפירית, מה היה מצב הדירה עובר לקופת השכירות, אין הוא יכול לחוות דעה מקצועית באשר למחדלי השוכרים לאחר תום תקופת השכירות. ועל-כן אני דוחה את כל ממצאיה של חוות-דעת זו.
15. אין ממש בטענת התובעת כי הנתבעים מנעו ממנה או ממומחיה להיכנס לדירה. כך לדוגמה, אך עובדה היא ששמאי מטעם התובעת נכנס לדירה ואמד את גודל הנזק שנגרמה בשל בעיית הרטיבות. התובעת עצמה לא הכחישה שהשמאי שביקר בדירה המושכרת קבע, כי זכאית היא לפיצוי בגין הנזק שנגרם מהרטיבות. כך לדוגמה, טענה הנתבעת כי היא זוכרת מקרה שבו הנתבעת כן נכנסה אליהם לדירה. לדבריה של הנתבעת: "לפי מה שהיא אומרת היא לא ביקרה בעצם אצלנו בדירה בשנה הראשונה, אני יכולה להעיד שהיא הגיעה אלי הביתה הייתי בחופשת לידה, היא נכנסה אלי לבית וישבה". אני נותן אמון בדבריה של הנתבעת ומעדיף את גרסתה על פני גרסתה של התובעת. לא מן המותר לציין כי על-פי סעיף 10 להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים נאמר שהתובע יכול לבקר בדירה אך בכפוף לכך שלא "תופרע שהותו של השוכר בדירה".
16. ואולם הכשל העיקרי בהתנהלותה של התובעת נעוץ במחשבתה המוטעית כי האחריות לרטיבות שהתגלתה בדירה רובצת על כתפי הנתבעים. באופן כללי האחריות לתיקון תקלות רטיבות ותקלות שעניינם בלאי טבעי רובצת על כתפי המשכיר וזאת כל עוד לא יוכח שהשוכר הוא שחולל את הנזקים. על המשכיר מוטל לתקן את הטעון תיקון במושכר לרבות רטיבות שנתגלתה בה, שכן מחוייבותו הראשונית היא להשכיר דירה שמצבה תקין לשוכרי הדירה. כך לדוגמא פרופ' י' ויסמן מתייחס לחובה המשכיר לתקן את המושכר בספרו, דיני קניין - החזקה והשימוש (תשס"ו) וכותב, כי "להבדיל מן החובה החד-פעמית של המשכיר להעמיד לרשות השוכר את המושכר כשהוא פנוי, חובה המתמצית עם תחילת תקופת השכירות ואינה מתמשכת לאורך כל תקופת השכירות ..., חובתו של משכיר לתקן את הטעון תיקון במושכר היא חובה מתמשכת, המוטלת על המשכיר במשך כל תקופת השכירות. את חובתו זו על המשכיר למלא תוך זמן סביר לאחר קבלת הודעה מאת השוכר על הצורך" (עמ' 343 ואילך).
17. החובה לתקן ליקויים במושכר נובעת בכפוף לאמור בסעיף 7(א)) לחוק השכירות והשאילה...
18. לעיצומן של הטענות, אומר, כי מדובר בשני אירועים של רטיבות שאירעו במהלך השכירות: במהלך האירוע הראשון, בחודש מארס שנת 2014 התגלעה רטיבות בדירה שמקורה מדירת שכן. התובעת עצמה ציינה בכתב תביעתה כי "ביום 23.03.14 נודע לי על כי אצל מר דוד חי בוגנים השכן מהקומה הרביעית והאחרונה החלו בעיות קשות בצנרת ביתו כתוצאה מכך חלחלו מים ליתר הדירות... והיות ודירתי ממוקמת בקומה 2 מתוך 4 הקומות חלחלו המים והגיעו לקיר מזווה ביתי". כאמור התובעת טענה כי הנתבעים מנעו מבעלי המקצוע ובעיקר מהשמאי להיכנס לדירה על-מנת לאמוד את היקף הנזק והנתבעים שמנעו זאת ממנו צריכים הם לשאת בנזקים ולתקן את הדירה. אינני נותן אמון בדבריה של התובעת אף במקרה זה ואני מעדיף את עדות הנתבעים על עדותה ולפיה מקרה ביטוח זה כוסה על-ידי חברת הביטוח של התובעת על בסיס דו"ח של השמאי שביקר בדירה, אמד את הנזק וקבע סכום כסף שחברת הביטוח תשלם לתובעת. אף התובעת הודתה במהלך הדיון כי אכן קיבלה פיצוי מחברת הביטוח עבור נזק זה... הנה-כי-כן, עולה כי למרות שקיבלה פיצוי מחברת הביטוח דרשה התובעת כי הנתבעים יישאו בעלות התיקונים של התקלה האמורה.
19. באירוע אחר של רטיבות בדירה המושכרת שחל בחודש ספטמבר 2014 טענה התובעת כי שוחחה עם הנתבע וביקשה ממנו להישאר בדירה בעת ששרברב יעסוק בעבודת התיקונים והוא חדל משהשאיר בדירה נער שיכוון את השרברב שגרם לנזק בדירתה. אף במקרה זה אינני מאמין כלל לגרסתה של התובעת ומעדיף את גרסת הנתבעים. אלה האחרונים הסבירו כי לא יכלו להישאר בדירה באותה עת והפקידוה בידי שכנים ששלחו את בנם הצעיר להיות נוכח בדירה ולכוון את השרברב בעבודתו. ברי הדבר שלנתבעים אין כל אחריות ליתן סיוע מקצועי לשרברב ואין הם נושאים כלשהי באחריות לטיב עבודתו. ואדגיש - הודאת התובעת כי שרברב טיפל בתקלה הקשורה לדירתה סותרת את טענותיה שלה עצמה כי הנתבעים לא איפשרו לבעל מקצוע להיכנס לדירה.
20. הנה-כי-כן, בשני האירועים בהם התגלתה רטיבות לא נמצא כל פגם בהתנהגות הנתבעים. האחריות בגין הרטיבות רובצת על התובעת ולא על הנתבעים שכן מטרת חוזה השכירות היתה בסופו-של-דבר כי התובעת תשכיר דירה במצב טוב לנתבעים והיא חדלה מקום שתקלות רציניות של רטיבות התגלעו בה.
21. בראש הנזק השלישי תבעה התובעת סך של 6,000 ש"ח כיוון שלא הצליחה להשכיר את דירתה. ואולם, במהלך הדיון התגלה לי וזאת מפי התובעת עצמה, כי היא לא השכירה ולא רצתה להשכיר את הדירה עם צאתם של הנתבעים ממנה. מקום שהדירה לא הושכרה עד ליום זה, כך לפי עדותה של התובעת, אין כל בסיס לתביעתה של התובעת לדמי שכירות מהנתבעים ואני דוחה את תביעתה אף בראש נזק זה.
22. במהלך הדיון נמנעו הנתבעים לטעון באשר לעניין התביעה שכנגד ונתנו לבית-המשפט להבין שעניינם האמיתי הוא להדוף את טענות התובעת וליישב את הסכסוך עימה, להוציא את רצונם שאפצה אותם בגין עלות הסיוע המשפטי שנזקקו לו לצורך התביעה הזו ותביעות אחרות שהתנהלו עם התובעת.
23. התוצאה היא כי אני דוחה את התביעה שהוגשה על-ידי התובעת וקובע כי טענותיה לא הוכחו כלל לרבות טענות כגון אי-תשלום תשלומי חובה הנקובים בהסכם בין הצדדים. אני דוחה אף את טענות הנתבעים אשר נטענו בכתב התביעה שכנגד ואשר לא הוכחו במהלך הדיון ומשכך אין מקום שאשעה אליהן.
24. התביעה העיקרית נדחית. כמוה גם התביעה שכנגד. אי-לכך, תשלם התובעת לנתבעים הוצאות משפט בסך 700 ש"ח..."
ב- ת"א (ת"א) 52796-09-14 {יונה גנון נ' שרה דרליך, תק-של 2016(1), 56804 (2016)} נדונה השאלה מהי חובתה של הנתבעת, כמשכירת הנכס, לדאוג לכך שהנכס יהיה מחובר לזרם החשמל. בית-המשפט קבע בדחותו את התביעה:
"12. לפי הוראות סעיף 6 בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות")... בסעיף 7(א) בחוק השכירות נקבע כך... אין, ולא תיתכן, מחלוקת על כך שמושכר שאיננו מחובר לרשת החשמל ומיועד לשמש כנכס מסחרי איננו נכס המתאים לשימוש שכזה, וודאי שניתוק מושכר שכזה מזרם החשמל יוצר הגבלה של ממש על השימוש. כך למעשה גם נקבע בחוזה השכירות, בסעיף 14.1, כשנקבעה אחריות הנתבעת לתקן כל קלקול בנכס שלא נגרם באשמת התובעת, השוכרת.
אם כך, הן לפי הוראות חוק השכירות והן לפי האמור בחוזה השכירות, נקודת המוצא הינה אחריות הנתבעת, כזו שהשכירה את הנכס, לוודא שהנכס נמסר לתובעת כשהוא מחובר לרשת החשמל וממילא שאין כל חוב קודם שבגינו עלולה חברת החשמל לנתק את זרם החשמל לנכס.
13. עם-זאת, מובן שבאפשרות צדדים לחוזה שכירות להתנות על הוראות אלו. כך גם נקבע בחוק השכירות. למשל בסעיף 7(א)... וזה למעשה אשר טוענת לו הנתבעת. לפי גרסת הנתבעת, נסיבות ההתקשרות מלמדות על כך שדווקא התובעת היתה אחראית לתשלום החוב לחברת החשמל, למרות שמקורו בתקופה שקדמה לתקופת השכירות לפי חוזה השכירות...
14. כאשר משכללים את העובדות שהתבררו, כאשר מתברר שהתובעת למעשה המשיכה את העסק שניהלו בנכס מרים ושי לאחר שאלו נקלעו לקשיים כלכליים; כאשר מתברר שהתובעת ידעה טרם כריתת חוזה השכירות על החוב לחברת החשמל ושמדובר בחוב של מרים ושי; כאשר מתברר שהתובעת לא עשתה דבר לפירעון החוב למרות שלטענתה ניתוק החשמל הסב לה נזקים כבדים; וכאשר מתברר שהתובעת לא טרחה לפנות את הנכס גם לאחר שהודיעה על ביטול חוזה השכירות - אני מעדיף את גרסת הנתבעת על זו של התובעת וקובע שהתובעת התחייבה לפרוע בעצמה את החוב לחברת החשמל. כך התחייבה התובעת בעת כריתת חוזה השכירות מול עו"ד גרשטיין בעוד צביה, נציגת הנתבעת, כלל לא מודעת לקיומו של החוב ואף לא לקשר שבין התובעת למרים ושי. בהמשך, משהחלה השכירות, ככל הנראה לא צלחו עסקי התובעת בנכס וכך ניתן היה לראות בדרישת חוב זו ובניתוק הבלתי נמנע בעקבותיה אמתלה להפסקת השכירות.
ולפיכך, אי-תשלום החוב לחברת החשמל כלל לא היווה הפרה של התחייבויות הנתבעת וממילא שאיננו מזכה את התובעת בפיצוי כלשהו...
17. אשר-על-כן אני דוחה את התביעה..."
ב- ת"ק (ק"ש) 62499-11-15 {אורה לב נ' יוליה שאו דר, תק-של 2016(2), 60 (2016)} קבע בית-המשפט:
"באשר לתובעת, ובשים-לב להוראות הסכם השכירות וסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, תיקון בעיות אינסטלציה במושכר מוטלות לפתחה, ובכללם, הנזק שנגרם כתוצאה מאי-תיקון הבעיה."
4.4 אובדן דמי השכירות שהיו עתידים להתקבל עבור תקופת העיכוב, כפי שנקבע בחוזה השכירות, הוא נזק ישיר שנגרם כתוצאה מסתברת מן ההפרה - הערעור והערעור שכנגד נדחו
ב- ע"א 2666/05 {מדינת ישראל נ' אינסופקו הספקה לתעשיה בע"מ ואח', תק-על 2007(4), 3618 (2007)} המינהל טען, כי היו לאינסופקו ידיעות ממשיות בדבר הבעיה בקבלת היתרי הבניה, שהביאו להפסקת עבודות הפיתוח וגם אם נעדרה ידיעה שכזו בפועל, הרי שיש לייחס לה ידיעה בכוח לאור ניסונה הרב של אינסופקו בעסקי הבניה.
לדידו, אינסופקו בחרה להתקשר בחוזה עם המדינה, המינהל, כאשר ידעה על בעיות ועיכובים בקבלת היתרי הבניה ולאחר שנודע לה על הבעיה התכנונית הקשה שבגינה הופסקו עבודות הפיתוח.
ידיעות אלו, בין אם בפועל ובין אם בכוח, מחייבות את המסקנה, כי אינסופקו אינה זכאית להסתמך על אי-ההתאמה מכוח השתק ומניעות או למצער, הן מגבשות עילה להפחתת האחריות שיוחסה למינהל.
בית-המשפט הגדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים ככזו של חוכר ומחכיר, כאשר המסגרת הנורמטיבית היא זו המצויה בחוק השכירות והשאילה.
בהתאם להוראות חוק זה, אם אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, יהיה זכאי השוכר לדרוש את תיקון המושכר {ראה סעיפים 7 ו- 8 לחוק השכירות והשאילה}.
בית-המשפט קבע, כי המינהל מילא את חובתו לתיקון החל מחודש ינואר 1993, כאשר החל לפעול בכיוון של מהלך תכנוני אלטרנטיבי שמטרתו להביא לאישורה של התכנית.
עוד ציין בית-המשפט, כי אלמלא ההתנגדויות של עיריית יבנה לתכנית והמחלוקות בינה לבין המועצה האזורית גן רווה בעניין הביוב, ניתן היה להוציא את תכנית הול"לית מן הכוח אל הפועל ובכך לקיים את החוזה בתוך זמן סביר. מחלוקת זו יצרה סחבת ביישום תכנית הול"לית שנמשכה לפחות עד מאי 1995, סחבת שלמינהל אין כל אשם בה.
יחד-עם-זאת, תיקון המושכר אינו סותם את הגולל על זכויותיה של אינסופקו העומדות לה עקב הפרת החוזה מכוח הוראותיו של חוק החוזים. בית-המשפט ציין, כי לאור המסקנה שהמינהל אכן הפר את החוזה בינו לבין אינסופקו, הרי שנגרמו לאחרונה נזקים שבגינם יש לפצותה. הפיצויים נפסקו לאינסופקו בגין שלושה ראשי נזק: ראש הנזק הראשון, סכומי מס הרכוש שאינסופקו נאלצה לשלם בגין התקופה שבה התעכבה הבניה למשך 24 חודשים.
ראש הנזק השני, אובדן דמי שכירות למשך 24 חודשים שחושבו לפי סך של 12,000 דולרים ארצות-הברית, כנהוג במבני תעשיה באזור זה. סכום זה נפסק, לאור הסכם שנערך בין אינסופקו לבין חברה בשם ח.נ.א בקרת רעש ורעידות בע"מ. בהתאם להסכם, התחייבה אינסופקו להשכיר לח.נ.א את המפעל שייבנה למשך שמונה שנים החל מיום 01.07.95. הפרת החוזה על-ידי המינהל גרמה לעיכוב בבניית המבנה המיועד להשכרה וזה הושלם כאמור רק בדצמבר 1997.
אובדן דמי השכירות שהיו עתידים להתקבל עבור תקופת העיכוב, כמפורט בחוזה השכירות, הינו נזק ישיר שנגרם כתוצאה מסתברת מן ההפרה.
בראש הנזק השלישי, פסק בית-המשפט סכום של 100,000 ש"ח בגין פיצוי ששילמה אינסופקו לח.נ.א עקב הפרת חוזה השכירות עימה וכן בגין העלויות של העתקת מפעלה של ח.נ.א לאשדוד בשל הפרת חוזה השכירות במגרש. סך כל הפיצויים כולם עמד על 1,513,741 ש"ח.
בית-המשפט קבע, כי בענייננו, אינסופקו זכתה במגרש כדין וביקשה, לאחר שסיימה לשלם את כל חובותיה, לממש את זכויותיה בנכס. אין לדרוש מאינסופקו, לבקש את ביטולו של החוזה בשלב כה מתקדם, ומכל מקום אין לראות בכך משום אשם תורם.
מטעמים דומים, יש לדחות את טענת המינהל לפיה יש להפחית את הפיצוי עקב בחירתו של הנפגע לקיים את החוזה ולא לתבוע בגין הפרה. טענה זו מנוגדת לדיני החוזים הקיימים, לתרופות בצידם ולהלכה הפסוקה.
אף בטענותיו האחרות של המינהל אין ממש. כך, לגבי הטענה שיש להפחית מן הפיצויים שנפסקו בגין תקופת השכירות עקב רשלנותה של אינסופקו לסיים את הליכי הבניה כנדרש במכרז. טענה זו אינה נתמכת בחומר הראייתי שבתיק ואף עומדת בניגוד לממצאים עובדתיים של הערכאה קמא.
לאור כל האמור לעיל, הערעור והערעור שכנגד, נדחו.
4.5 האם מוטלת על בעל נכס אחריות עצמאית לבדיקת תקינות הנכס המושכר באופן יזום
ב- ע"א (חי') 8018-01-14 {איל טל-כספי נ' שחר חיים כהן, תק-מח 2014(1), 34315 (2014)} עסקינן בערעור על פסק-דין בבית-המשפט לתביעות קטנות.
מדובר במקרה בו המשיב 1 שכר מהמערער דירה לתקופה של 12 חודשים בשכר חודשי בתוספת תשלומי ארנונה בגין הדירה. באחד הימים כאשר חזר המשיב 1 משהות בחו"ל מצא בדירה הרס, עובש וסירחון וכל חפציו היו ספוגים מים. לאחר שפנה למערער, הודיע לו המערער שיפנה לשכן מלמעלה, הוא המשיב 2, לתיקון הרטיבות. לגירסת המשיב 1, הנזילה תוקנה רק לאחר ארבעה חודשים בהן נאלץ המשיב 1 למצוא דיור חילופי.
המערער טען כי המשיב 1 התגורר בדירה גם בתקופה שבה היו נזילות, ומכל מקום, לא שילם עבור מגורים במקום אחר, והיות והמשיב 1 לא המציא ראיות לתשלום דמי שכירות במקום אחר, על- כן, המסקנה העובדתית שהיה על הערכאה הדיונית לקבוע על-פי הראיות שבפניה היא שהמשיב 1 התגורר בדירה, לפחות חלקית, בתקופה שבה תוקנו הנזילות וביניהם.
בית-המשפט פסק,כי יש לקבל את הערעור ולהקטין במחצה את הסכום שבו חוייב המערער בשל דמי שכירות וארנונה, וכן לבטל את חיובו בתשלום עבור הוצאות כלליות, שכן שגתה הערכאה הדיונית, וכי אין לקבוע שהמערער התרשל בטיפול בתקלה, הוא העביר מייד את הדרישה לטיפול המשיב 2 והיה על המשיב 2 לטפל בזמן סביר בתקלות. ככל שהתיקון התמשך, הוא התמשך אצל המשיב 2 ולא אצל המערער. לפיכך, על המשיב 2 לשפות את המערער באופן מלא על כל הנזקים בהם חוייב כלפי המשיב 1.
עוד נפסק, כי באשר לפיצוי בגין הוצאות כלליות, המשיב 1 לא פירט בתביעתו מהן אותן הוצאות כלליות והערכאה הדיונית לא קבעה שום קביעה שעל-פיה ניתן לחייב את המערער בתשלום עבור "הוצאות כלליות". על-כן, יש לבטל חלק זה בפסק-דינה של הערכאה הדיונית.
4.6 אחריות לליקויים ופגם במושכר - התביעה נדחתה
ב- ת"ק (יר') 42287-12-13 {מיכאל גולדמן נ' חברת עמידר, תק-של 2014(2), 113530 (2014)} התובע שכר מהנתבעת דירה בת שלושה חדרים, בדיור ציבורי בירושלים, וטען, כי על קירות הדירה התפשטו עובש ופטריות אשר גרמו לריח רע בדירה, פגעו באיכות החיים וסיכנו את בריאותם של התובע ובני משפחתו. התובע ניסה לטפל בבעיה זו בכוחות עצמו, אוורר את הדירה, דאג לחימום בימי החורף, ניקה את המקומות בהם הופיעו הפטריות והעובש, אך ללא הועיל.
התובע פנה אל הנתבעת וביקש ממנה לתקן את הפגם. נציגי הנתבעת הגיעו לדירה והודיעו לתובע, כי הנתבעת לא תתקן את הפגם. כן הוצע לתובע לתקן את הפגם בכוחות עצמו או לפנות לבעלי מקצוע על חשבונו. מאוחר יותר, התקבל מכתב מאת הנתבעת בו הודע לתובע באופן רשמי, כי הנתבעת לא תטפל בבעיות עובש ופטריות, שכן נושא זה אינו בסל האחזקה המאושר על-ידי משרד הבינוי והשיכון.
התובע טען, כי בסעיף 10(א) להסכם השכירות שנכרת בין הצדדים נקבע, כי אין באמור בו, לפגוע או למעט בחובתה של הנתבעת לתקן פגם במושכר שתיקונו חל עליה מכוח סעיפים 7(א) ו- 8 לחוק השכירות והשאילה. סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי המשכיר חייב לתקן כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר ובין לאחר מכן.
התובע טען, כי העובש והפטריות אשר גרמו לריח רע בדירה, פגעו באיכות החיים ובבריאות המתגוררים והגבילו הגבלה של ממש את השימוש במושכר.
הנתבעת טענה, כי הסכם השכירות קובע מפורשות בסעיף 10(ב)(4), כי ההפניה לחוק השכירות והשאילה מותנית בהתקיימות רשימת תנאים סגורה וביניהם התנאי לפיו "לא התקיימו הסייגים לחובתה של המשכירה לתקן את הפגם לפי כל דין". במקרה זה, קיים סייג מפורש המגביל את התיקון מכוח התקנות. מכל מקום בנוגע לברזים, הרי שהסיבה לכך הינה שימוש בלתי-סביר במושכר.
אף חוק השכירות והשאילה מסייג את חובת המשכיר לגבי פגם שהשוכר אחראי לו או שתיקונו לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר. כלומר החוק מסייג את האמור בו להסכם השכירות שמוגבל למפר בתקנות. לפיכך, לא מוטלת על הנתבעת חובה לתיקון הליקויים הנטענים.
בית-המשפט קבע, כי סעיף 10(א) להסכם השכירות בין הצדדים, המסדיר את אחריות הנתבעת לתיקון ליקויים במושכר, קובע, כי המשכירה מתחייבת להתחיל בביצוע כל תיקון של ליקוי הנוגע לאחזקה השוטפת של המושכר כאמור בסעיף 2(4) לחוק זכויות הדייר בדיור ציבורי, התשנ"ח-1998, ובתקנות שהותקנו מכוחו, במהירות המתחייבת. הסעיף מוסיף וקובע, כי אין באמור בפסקה זו כדי לפגוע או למעט בכל צורה שהיא בחובתה של המשכירה לתקן כל פגם במושכר שתיקונו חל עליה מכוח סעיפים 7(א) ו- 8 לחוק השכירות והשאילה בתנאים המפורטים בהם.
סעיף 10(ב) להסכם השכירות מוסיף וקובע, כי האמור בסעיף-קטן (א) מותנה בהתקיימותם של מספר תנאים ובין היתר התנאי לפיו לא התקיימו הסייגים לחובתה של המשכירה לתקן את הפגם מכוח כל דין.
יוצא איפוא, כי בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים, חובתה של הנתבעת לתיקון הליקויים בהתאם לסעיפים 7 ו- 8 לחוק השכירות והשאילה כפופה להוראות כל דין ובכלל זה להוראות חוק זכויות הדייר בדיור ציבורי, התשנ"ח-1998, והתקנות שהותקנו מכוחו.
תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשס"א-2000, קובעות את המפרט של הדירות שהיעדר פרט מפרטיו או פגם בו ייחשב לליקוי שחובת תיקונו חלה על הנתבעת. בתוספת לתקנות פורט מפרט זה, הכולל, בין היתר, צנרת, דוד חימום, מערכת חשמל, סדקים בקירות ובתקרה, היעדר מרצפות ועוד. יחד-עם-זאת לא נכלל במפרט זה, ליקוי שעניינו עובש בקירות ובתקרה או שבר בברזים.
לאור האמור, קבע בית-המשפט, כי לא היתה מוטלת על הנתבעת חובה לתקן את הליקויים נשוא התביעה במושכר, ועל-כן, אין לחייבה בשיפוי התובע בגין ההוצאות שהוציא לתיקון הליקויים.
4.7 הנתבע גרם לפינוי המושכר, לאחר שריתך את דלת המושכר ופעל בביריונות כלפי התובעים - התביעה התקבלה
ב- ת"ק (יר') 3053/07 {פורסט חנניה וחן נ' כהן ג'ילברט, תק-של 2007(3), 11489 (2007)} הסכסוך בין הצדדים התאפיין ביחסי שכירות מעורערים, שכללו בין היתר היעדר נכונות למתן אפשרות לשימוש סביר במושכר, שהליקויים בו רבים, בין אם בהיעדר תשתיות מינימליות הנדרשות לשם שימוש במושכר, ובין אם בקלקולים אחרים שנוצרו במושכר מעת לעת. לכך, מתווספת התנהלות פסולה של הנתבע לשם מציאת "פיתרון" בנוגע לקיום הסכם השכירות.
התובעים, הם השוכרים, הפכו ל"בני ערובה" בידי המשכיר, הנתבע, כאשר נאלצו להמשיך בשכירות, הואיל ושילמו לנתבע מראש את דמי השכירות, לתקופה של 13 חודשים.
לטענת התובעים, בסמוך לאחר תחילת תקופת השכירות, התגלו ליקויים במושכר ובכללם: דוד חשמל לא תקין; צנרת ביוב לקויה במושכר שגרמה להצפות; היעדר תשתית לחיבור גז למושכר, לפי התקן הנדרש, שמנע אספקת גז למושכר וכן עובש בקירות המושכר.
התובעים דרשו בכתב התביעה, החזר תשלום חשבון חשמל בסך 875 ש"ח אותו שילמו, בגין שימוש לתקופה שקדמה לתקופת השכירות שלהם.
עוד טענו התובעים, כי לא עלה בידם, למרות פניות בכתב ובעל-פה לנתבע, לגרום לנתבע לתקן את הטעון תיקון במושכר. בשל סבלם במגוריהם במושכר, הם הודיעו לנתבע במכתבם אליו, על רצונם לקצר את תקופת השכירות, ולסיימה באופן מיידי.
התובעים טענו, כי מאז משלוח ההודעה, נהיו חייהם בלתי נסבלים, עד כדי חשש לשלומם ולרכושם בשל התנהגות הנתבע או מי מטעמו.
הנתבע לא הכחיש בכתב ההגנה, את האמור בכתב התביעה, למעט החוב הנטען בגין חשבון החשמל.
בית-המשפט קבע, כי האחריות לביצוע תיקונים במושכר, מוטלת על המשכיר, לפי הוראות סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה. על המשכיר לבצע תיקון, תוך זמן סביר לאחר שקיבל את הדרישה לביצוע התיקון, בין אם הפגם היה בעת מסירת המושכר ובין אם הפגם התהווה לאחר תחילת השכירות.
בעניין היעדר גז, ופיתרון לבעיית העובש במושכר, התעלם הנתבע מחיוביו לתקן את הטעון תיקון. הנתבע, בהתנהגותו ובמחדליו, בין אם בעיכוב תיקון ובין אם באי-ביצוע התיקון כלל, לא קיים את חיוביו כמשכיר, לפי החוק.
המושכר, שיעודו היה למגורים, אמור היה, גם לפי ההסכם, לאפשר לתובעים לעשות שימוש בגז, ובכך לא עמד הנתבע כאמור לעיל.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי לפי הוראות סעיף 7 להסכם ולפי הוראות סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, אין המשכיר רשאי להפריע לשוכר לעשות שימוש במושכר, בכל תקופת השכירות, הגם שבהסכם הוגבלה חובה זו כל עוד השוכר מילא את התחייבויותיו על-פי ההסכם.
מההתרחשויות הסוערות, יש לומר, עד כדי צורך בהזמנת משטרה פעמיים למושכר, עלה, כי הנתבע הפריע ואף מנע לחלוטין את השמוש במושכר, תוך עשיית דין עצמי, כאשר הוא מרתך את הדלת ומונע מהתובעים להשתמש במושכר, למרות שהחזקה מצוייה בידם כדין ולא נקט בהליכים חוקיים לשם פינויים מן המושכר, אם סבר, כי עליהם לפנות את המושכר.
הנתבע, נהג מעשה בריונות. עוד בטרם חלף המועד לקיצור תקופת השכירות, גם לשיטתו לפי מכתב הדרישה שלו, ריתך את דלת המושכר ותבע מהתובעים לפנותו באופן מידי. בכך מנע הנתבע מהתובעים לעשות שימוש במושכר, בתקופת השכירות וזאת, בהתעלמו מדרישת התובעים קודם לכן, לקצר את תקופת השכירות, בכפוף להחזר דמי השכירות ששולמו על ידם מראש לכל תקופת השכירות.
הנתבע לא רשאי היה על-פי הדין ועל-פי ההסכם, לרתך את דלת המושכר. הנתבע עמד על דעתו במהלך הדיון, כי לאור התנהגות התובעים, הוא רשאי היה לעשות כן.
הנתבע הודה, כי השכיר את המושכר לדיירים אחרים, גם אם לטענתו במחיר סמלי, לאחר שגרם בהתנהגותו לעזיבה חפוזה, של התובעים, את המושכר. בכך יוצא הנתבע נשכר, בהימנעו מהחזר דמי השכירות לתובעים ובהשכירו את המושכר לאחר, וזאת בתוך תקופת השכירות של התובעים לפי ההסכם.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע שהנתבע, הפר את ההסכם, בהתנהגותו ובמחדליו כמשכיר.
לפיכך, בית-המשפט חייב את הנתבע, לשלם לתובעים את החזר שכר הדירה בגובה 350$ לחודש, ששולמו על-ידי התובעים עבור חמישה וחצי חודשי שכירות, לתקופה ממועד עזיבתם את המושכר.
4.8 המשכיר חייב תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר לתקן במושכר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר
ב- תא"ח (פ"ת) 60314-02-15 {יעקב רבי נ' אסתר רוזנפריד, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.05.15)} נדונה בקשה לפינוי הנתבעת מהמושכר.
התובעים טענו כי העלאת טענות בהתאם לחוק השכירות והשאילה מהווה הרחבת חזית אסורה.
התובעים הוסיפו וטענו כי חיוב הנתבעת לשלם את דמי השכירות עצמאי ונפרד לטענות נזקים ככל שנטענים, מצד הנתבעת, שדינם להתברר בתובענה נפרדת.
הנתבעת טענה כי לעניין תשלום השכירות בפברואר 2015 מדובר בתשלום היחיד אשר לא שולם על-ידי הנתבעת. הנתבעת טענה כי לא הפרה את ההסכם וכי קמה לה הזכות לקזז בהתאם לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.
הנתבעת טענה כי לא הפרה את ההסכם מאחר שקמה לה זכות לקיזוז מכוח חוק השכירות והשאילה. בהקשר זה בא כח התובעים טען להרחבת חזית.
בית-המשפט סבר כי הנתבעת לא הוכיחה טענתה.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר לתקן במושכר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר גם אם היה בזמן מסירתו.
אם לא עמד המשכיר בחובתו זו מעמיד הדין שתי תרופות - לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש החזר הוצאות או להפחית את דמי השכירות כל עוד פגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה, וזאת לפי סעיף 7 ו- 9 לחוק השכירות והשאילה.
עוד קבע בית-המשפט כי תנאי להפעלת תרופות אלה היא דרישה מהמשכיר לתקן את הפגם ואי מתן מענה תוך זמן סביר.
תנאי נוסף הוא כי בידי השוכר ראיה אובייקטיבית למשל חוות-דעת מומחה, חשבוניות קבלות וכיוצא בכך להוכחת שיעורו של החוב שהוא מבקש לקזז או לשיעור של טובת ההנאה מן הנכס.
בהיעדרה של ראיה זו יקשה על השוכר להניח בסיס לשימוש באיזו מבין הוראות המשנה שבחוק השכירות {תא"ק (ת"א) 55683-09-14 שרון כהן נ' תיופ חברה הנדסית לתכנון, ייעוץ ופיקוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.15)}.
סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכחת שני הרכיבים; הודעה מוקדמת למשכיר אודות הפגם ומתן הזדמנות לתקן.
ב- תא"מ (ת"א) 24348-02-13 {אליעזר מסר נ' ליזיט אילת, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.04.14)} בית-המשפט הבהיר כי על-פי חוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב לתקן במושכר, לאחר שנדרש לכך על-ידי השוכר, "כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר" - ככל שתיקון מסוג זה חל עליו.
במקרה הנדון, בית-המשפט קבע כי אין מדובר בליקויים המגבילים הגבלה של ממש את השימוש בדירה, גם אם היה מדובר בפגמים מסוג זה, הרי שהנתבע לא עשה שימוש בסעדים שהיו יכולים להיות נתונים לו לפי חוק השכירות והשאילה.
ב- תא"ח (יר') 26356-10-13 {סמיר טאבאן נ' עופר בצלאלי, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.12.13)} בית-המשפט ציין כי המחוקק, נתן דעתו לזכויותיו של שוכר למקרים בהם נמצאו ליקויים במושכר המצויים באחריות המשכיר לתקן אותם כאמור בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, וכן, המחוקק נדרש למצב דברים בו הליקויים לא תוקנו על-ידי המשכיר, לפי סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה.
במקרה זה, הרשות בידי השוכר לתקן בעצמו את הליקויים ולדרוש מהמשכיר את הוצאותיו ולחילופין, להפחית מדמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם לפי היחס בו פחת השווי בגין הפגם במושכר, לעומת דמי השכירות שנקבעו בהסכם. במידה והשוכר, מבקש לתקן את המושכר בעצמו לפי זכותו מכוח חוק השכירות והשאילה, עליו להודיע למשכיר על כוונתו קודם לבצוע התיקון, למעט תיקון דחוף לגביו אין חובת הודעה מראש.
ב- תא"ח (יר') 38283-11-12 {צבי ינקוביץ נ' קיציס גרשון, פורסם באתר האינטרנט נבו)} בית-המשפט ציין כי המחוקק, נתן דעתו לזכויותיו של שוכר במקרים בהם נמצאו ליקויים במושכר המצויים באחריות המשכיר לתקן אותם כאמור בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, וכן נידרש המחוקק למצב דברים בו הליקויים לא תוקנו על-ידי המשכיר, כאמור בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה.
במקרה זה, הרשות בידי השוכר לתקן בעצמו את הליקויים ולדרוש מהמשכיר את הוצאותיו ולחילופין, להפחית מדמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם לפי היחס בו פחת השווי בגין הפגם במושכר, לעומת דמי השכירות שנקבעו בהסכם.
במידה והשוכר, מבקש לתקן את המושכר בעצמו לפי זכותו מכוח חוק השכירות, עליו להודיע למשכיר על כוונתו קודם לבצוע התיקון, למעט תיקון דחוף לגביו אין חובת הודעה מראש. אולם, כאמור אלה לא הוכחו במקרה דנן ולו לכאורה.
4.9 הנתבעת הפרה הפרה יסודית את הסכם השכירות, בכך שלא שילמה דמי שכירות - התביעה התקבלה בחלקה, התביעה שכנגד נדחתה
ב- ת"א (עפולה) 2611-06 {דניאל פרץ ואח' נ' קטרינה שולקין ואח', תק-של 2009(3), 14296 (2009)} נדונו תביעה ותביעה שכנגד, המבקשות סעד כספי ושעניינן הסכם שכירות בלתי מוגנת של נכס {חנות} בצפת, שנערך בין התובע {נתבע שכנגד} לבין הנתבעת {התובעת שכנגד}.
התובע הינו הבעלים של החנות. הנתבעת שכרה מן התובע את החנות וניהלה בה עסק של מכירת בגדים, וזאת על-פי הסכם שכירות. תחילת השכירות מיום 15.11.96 עם אופציה להארכת השכירות לשנה נוספת. בחוזה השכירות האמור נקבעו דמי שכירות חודשיים בסך של 135$ בתוספת מע"מ.
הצדדים נהגו לחדש את הסכם השכירות מדי שנה. כך שבפועל, שכרה הנתבעת את החנות והחזיקה בה ברציפות במשך 9 שנים, כאשר שנת השכירות האחרונה החלה ביום 15.11.05 והיתה אמורה להסתיים ביום 15.11.06, בכפוף לתשלום דמי שכירות חודשיים על-סך 190$ + מע"מ.
במסגרת התביעה טען התובע, כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את הסכם השכירות, בכך שלא שילמה דמי שכירות ותשלומים נלווים נוספים וכן בכך שלא השיבה את החנות לידיו כפי שקיבלה אותה, אלא השיבה אותה כשהיא פגומה עד מאוד.
לטענת התובע, רק כחודשיים לאחר משלוח הודעת הביטול על-ידו, פינתה הנתבעת את החנות והעבירה את החזקה בה לידי התובע.
הנתבעת הגישה כתב תביעה שכנגד וטענה, כי במשך שנת 2004 ועד תום תקופת השכירות סבלה ממושכות מליקויים חמורים במושכר, מנזילות מים אשר פגמה במרכולתה, פגעה קשות בניהול ותפעול העסק וגרמה לה, כך לטענתה, לנזק כלכלי כבד. הנתבעת העריכה את הנזק לסחורה בסכום גלובלי בסך 15,000 ש"ח.
הנתבעת טענה, כי כל פניותיה החוזרות והנשנות אל התובע לתיקון הליקויים לא נענו כלל ועיקר.
בית-המשפט קבע, כי חרף טענותיה של הנתבעת בדבר ליקויים חמורים במושכר, מעולם לא שלחה הנתבעת לתובע הודעת על ביטול חוזה השכירות בעקבות אי-תיקון הליקויים הנטענים. ודוק: ללא הודעת ביטול, שהינה תנאי קונסטיטוטיבי לביטול החוזה, החוזה נשאר בתוקפו וכל החיובים אשר מוטלים על הצד הנפגע מכוח חוזה השכירות, ימשיכו לחול על הנתבעת, במידה וסברה, כי התובע הפר את החוזה הפרה בוטה ויסודית, לשלוח הודעת ביטול.
מאחר והיא לא עשתה כן, חרף טענותיה בדבר פגמים חמורים במושכר, חלה עליה החובה לתשלום דמי השכירות {תא"ק (נצ') 3501/06 ע.ב תבור בע"מ ואח' נ' ברג'יט זגורי ואח', תק-של 2009(1), 9135 (2009)}, וזאת בהתייחס לתקופה מיום 15.11.05 ועד למועד פינוי המושכר בפועל על-ידה.
באשר לטענת הקיזוז, קבע בית-המשפט, כי דיון בטענות גופן העלה, שהנתבעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את טענת הקיזוז. לא נראה, כי אדם סביר היה ממשיך לחדש את חוזה השכירות שנה לאחר שנה משך 9 שנים, וממשיך לשלם את דמי השכירות כסדרם במשך שנים, ללא כל דרישה שההוצאות יקוזזו. העובדה, כי הנתבעת לא מצאה לנכון לפנות לתובע בדרישת לקזז את עלות הנזקים אינה מתיישבת עם הדעת.
לאור האמור לעיל, בית-המשפט דחה את טענת הקיזוז.
כמו-כן, בית-המשפט קבע, כי הנתבעת לא אפשרה לתובע לבדוק את המושכר. נהפוך הוא, מכתבה של בא-כוח הנתבעת אל התובע מיום 24.01.06, מעיד באופן חד-משמעי על סירובה של הנתבעת להתיר לתובע כניסה למושכר, ובכך מנעה ממנו את האפשרות לבדוק את טענותיה לעניין הנזילות והרטיבות בחנות.
הנתבעת אינה יכולה להחזיק את המקל משני קצוותיו, גם לטעון לליקויים במושכר, ובאותה עת למנוע מהתובע לבדוק את מצב המושכר. התנהגות זו מעידה על חוסר תום-לב מצד הנתבעת.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי הנתבעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת התביעה שכנגד, ולכן התביעה נדחתה.
4.10 אחריות לשריפה שפרצה בשל דוד מים תקול - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (ת"א) 23249/99 {דולב חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' קול אהרון הדני ואח', תק-של 2003(1), 6544 (2003)} פרצה שריפה בבית הצמוד לבית התובעים 2, 3 הוא ביתו של הנתבע 1, והתפשטה לעבר ביתם של הנתבעים 2, 3.
התובעים טענו, כי סביר להניח שארוע השריפה מתיישב עם רשלנותם או חוסר זהירותם של הנתבעים 1 ו- 3 מאשר שמירת כללי הזהירות מצידם.
לפיכך, טענו התובעים, כי על הנתבעים דווקא להוכיח שלא רשלנותם היא שגרמה לשריפה, ולהתפשטותה. כן טענו התובעים, כי על הנתבעים להוכיח, כי לא היתה מקורה של האש והתפשטותה במקור רשלנותם.
בית-המשפט קבע, כי האחריות לתקינות דוד המים החמים וצנרת החשמל לרבות המפסק שלו, הם על הנתבע אהרון קול הבעלים של המקרקעין. לא הוצג בפני בית-המשפט הסכם השכירות בין הנתבע 3 לאהרון קול שממנו ניתן ללמוד על היקף התחיבויותיו של הנתבע 3 לתיקון לקויים בבית אהרון קול, לרבות חיובים של הנתבע 3 לטפל בלקויים של דוד המים החמים או בצנרת החשמל בבית.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הוראות סעיפים 7 ו - 17 לחוק השכירות והשאילה קובעות, כי כל תחזוקה שוטפת הנה באחריות השוכר, ותחזוקה שמעבר לשוטפת, הנה באחריות בעל הבית. מכאן, שעל הנתבע 3, לא חלה כל חבות לטפל או לתקן את דוד המים החמים או את צנרת החשמל הקשורה בו.
כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי הנתבע 3 שוכר הדירה הצהיר, כי הודיע על דבר קלקול בדוד והמשכיר אהרון קול צריך לתקנו. עדותו זו של נתבע 3 לא נסתרה.
בית-המשפט קבע, כי החבות לתיקון וטיפול בדוד מים החמים ביחסים שבין הנתבע 3 לאהרון קול חלה על האחרון, כבעל הבית.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי לא אהרון קול ולא הנתבע 3 יכלו לצפות, כי קצר חשמלי יארע בשעת לילה מאוחרת במחסן בו מאוחסנים בעיקר חפציו של בעל הדירה, וברוב הזמן היה סגור, ויגרום לשריפה שתתפשט לדירת האח, השכן.
אמצעי הזהירות הדרושים אם-כן במקרה דנן, הנם אמצעי זהירות סבירים, אשר הנתבע 2 כבעל המבנה, צריך היה לשאת בעלות החלפת מערכת החשמל בו, כדי למנוע אפשרות של קצר חשמלי שיגרום לשריפה, ולמניעת התפשטותה לדירת אחיו, שכנו.
על-כן, קבע בית-המשפט, כי הנתבע 2, אשר לא דאג למערכת חשמל תקנית במבנה, לא שלל את רשלנותו לקיומו של כשל במערכת החשמל בביתו.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את תביעת התובעת מס' 1. התביעה נגד נתבע 3 נדחתה משלא הוכיחה כל חבות לגביו. והנתבעים 1, 2 חוייבו לשלם לתובעים 2, 3 יחד ולחוד, עבור נזקים לתכולה, רכוש צד ג' רכוש מכון קוסמטיקה נזק למבנה ונזקים עקיפים.
4.11 יש להעניק הזדמנות למשכיר לתקן תוך זמן סביר ליקוי, לאחר שקיבל הודעה מהשוכר על פגם בנכס
ב- תא"ק (ת"א) 29978-02-12 {אינטרגאמא נכסים (1961) בע"מ נ' הלוקליניק אחזקות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.10.13)} נדונה תובענה כספית על-סך של 139,934 ש"ח בגין הפרה נטענת של הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים.
התובעת טענה כי כדי לממש זכות ביטול, יש להראות שההפרה היתה יסודית, שהודעת הביטול תסתמך על עילת ההפרה ושההודעה תינתן תוך זמן סביר מגילוי ההפרה.
התובעת טענה שהיא לא הפרה את החוזה ובוודאי שלא הפרה יסודית.
כן טענה התובעת כי לעניין הנזילות הוכח שהתובעת פעלה ללא דיחוי לביצוע בדיקות בדבר הסיבה לנזילה, לתיקון מקורה מיד עם מסירת ההודעות ולפיכך נאמר שהתובעת כלל לא הפרה את החוזה.
הנתבעת טענה כי התובעת הפרה את חובתה לתקן באופן יסודי ומקצועי את מקור ההצפות שנבעו מבעיה בצנרת המבנה. השניה, לפיה התובעת נמנעה מלתקן את שני חדרי המלח שהושבתו במשך תקופה של שמונה חודשים המהווה תקופה בלתי-סבירה והשלישית, התובעת השכירה נכס פגום שלא היה ניתן לעשות בו שימוש למטרת הטיפולים.
בית-המשפט קבע כי הפרה יסודית של ההסכם מקנה לצד הנפגע עילת ביטול אוטומטית ללא מתן הזדמנות תיקון על-ידי המפר.
מעבר לאמור בהסכם השכירות יש להפנות גם להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אשר מעניק הזדמנות למשכיר לתקן תוך זמן סביר ליקוי, לאחר שקיבל הודעה מהשוכר על פגם בנכס.
בית-המשפט סבר כי משהוראות החוק נותנות למשכיר הזדמנות לתקן את הפגם, לא ניתן לומר כי הפרת החובה לתקן מהווה בהכרח הפרה יסודית.
כמו-כן, הזכות לבטל את החוזה קמה רק לאחר שניתנה הזדמנות למשכיר לתקן והוא לא תיקן תוך זמן סביר ואז ההפרה "משתכללת" לכדי הפרה יסודית;
מעבר לכך, הדגיש בית-המשפט כי החיוב לשלם את דמי השכירות הוא חיוב עצמאי ואינו חיוב ששלוב יחד עם החיוב לתקן את המושכר ולכן גם אם המשכיר אינו מתקן את המושכר הנתבעת עדיין חייבת לשלם את דמי השכירות כל עוד החוזה עומד ולחילופין, כל עוד לצד השני יש הסתמכות על החוזה {תא"ק (ת"א) 8314-04-12 מגדלי אמריקנה בע"מ נ' אלקטרה מוצרי צריכה (1951) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.13)}.
4.12 הזכות העקרונית לטעון להפחתת דמי השכירות או לביטול ההסכם
ב- תא"ק (אש') 37282-06-12 {ד.י. דוידי השקעות בנדל"ן בע"מ נ' ניו-פארם דראגסטורס בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.02.13)} הנתבעת עתרה למתן רשות להתגונן כנגד תביעה לתשלום סך של 2,288,425 ש"ח, חוב דמי שכירות עד לתום תקופת הסכם השכירות ביום 31.12.14.
על האמור טענה הנתבעת כי במושכר וסביבתו, המרכז המסחרי, היו מפגעי ריח ומטרדים אשר מנעו מבעד הנתבעת מלעשות שימוש סביר במושכר דבר אשר הוביל לפגיעה ברווחי הנתבעת ולהפסדים מהפעלת הסניף.
לטענתה, הפרה התובעת את חובותיה בהסכם השכירות וקמה לה הזכות בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 לבטל את ההסכם ואף להפחית את דמי השכירות אשר שילמה בפועל.
בית-המשפט קבע כי בכל הנוגע למכלול טענות הנתבעת אודות מצב המושכר והיעדר האפשרות לעשות בו שימוש נסמכה הנתבעת על הוראות סעיפים 7, 9 ו- 15 לחוק השכירות והשאילה וטענה כי היתה הגבלה של ממש בשימוש המושכר, במיוחד נוכח הצורך בשימוש כבית מרקחת, ולכן היתה לה הזכות להפחית את דמי השכירות ואף לבטל את ההסכם כפי שעשתה בסופו-של-יום.
בית-המשפט קבע כי מבחינה עיונית יש בסיס משפטי לטענות הנתבעת וגם אם ההגבלה של ממש באפשרות לשימוש במושכר לא נבעה דווקא מהחנויות שהושכרו אלא מסביבת המושכר מקים הדבר את הזכות העקרונית לטעון להפחתת דמי השכירות או לביטול ההסכם {ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פ"ד לד (1) 701 (1979); ע"א (יר') 11344/07 ויזל נ' חסון, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.10)}.
ב- ת"א (נצ') 1068-02-11 {פ.ד. אבו שאהין בע"מ נ' סאמר בטחיש, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.05.16)} בית-המשפט הגיע לכלל מסקנה כי התיקונים שבוצעו על-ידי הנתבע לתקלות שאירעו אמורות לחול בדרך הרגיל, על המשכיר - התובעת, זאת כל עוד לא הוכיחה התובעת כי מדובר בנזקים שנגרמו לציוד על-ידי הנתבע ו/או מי מטעמו.
בנוסף, סעיף 9(א)(1) לחוק השכירות והשאילה מלמד, כי היה והתיקון בוצע על-ידי השוכר, זכאי השוכר לדרוש הוצאות התיקון. אשר-על-כן, יש לקזז הוצאות התיקון של הפרקית מדמי השכירות שייפסקו.
4.13 על מבקשים להודיע זמן סביר מראש למשכיר בכתב שבכוונתם לתקן את נזקיהם ובכך לאפשר למשכיר לבחון את סבירות היקף התיקון ועלותו
ב- תא"ק (ת"א) 18517-06-12 {משרד עורך-הדין שטראוס, אדר ושות' שותפות לא רשומה נ' אדר ריל אסטייט שותפות מוגבלת, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.01.13)} נדונה בקשת רשות להגן שהגישו השוכרים {להלן: "המבקשים"} בעקבות תביעת המשכירה {להלן: "המשיבה"} אשר תבעה אותם לתשלום בסך 463,685 ש"ח בגין אי-תשלום דמי שכירות עבור 6 חודשים של שימוש בנכס ונוסף - לפיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד.
המבקשים ביקשו רשות להגן בטענה לקיזוז הסכום הנתבע בגין נזקים -בעיקר של רטיבות, אובדן זמן עבודה ופגיעה במוניטין.
בית-המשפט הבהיר את התנאי לחיוב משכיר בעלויות השיפוץ שערך השוכר.
בית-המשפט הבהיר כי לפי סעיף 7(א)חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} פגם של נזילות הינו פגם שפוגע פגיעה של ממש בשימוש במושכר.
במקרה הנדון הוכח באמצעות חוות-דעת מקצועית שמקור הנזילה מהקומה העליונה, כך שאין מדובר בנזק שגרם השוכר בשימוש בלתי-סביר, או באי שמירה על מערכות הניקוז.
אשר-על-כן, על-פי חוק השכירות והשאילה על המשכיר חלה לפי החוק חובה לתקן את הנזק. לאחר שעיין בית-המשפט בסעיפים השונים להסכם השכירות מצא שאין בהם כדי לגרוע מחובה זו.
סעיף 9 לחוק הנושא את הכותרת "תרופות בשל אי-תיקון" מבהיר מהם הסעדים העצמאים העומדים לרשות שוכר כאשר המשכיר אינו מתקן את הפגם הנטען תוך זמן סביר כדלקמן.
בית-המשפט קבע כי סעד זה לגיטימי בנסיבות העניין אם המבקשים רצו לנקוט בסעד העצמי של תיקון הפגם ולדרוש מהמשיבה את הוצאותיהם.
יחד-עם-זאת בית-המשפט קבע כי שיפוץ של נזקים שנגרמו במהלך שש שנים לגירסת המבקשים עצמם אינו דחוף.
בנסיבות אלו, על המבקשים היה להודיע למשיבה בכתב שבכוונתם לתקן את נזקיהם זמן סביר מראש ובכך לאפשר למשיבה לבחון את סבירות היקף התיקון ועלותו.
בנוסף בית-המשפט קבע כי לא נמסרה הודעת קיזוז זמן סביר מראש ובוודאי שלא נמסרה הודעת קיזוז בכתב.
המבקשים גרסו כי השיפוץ בוצע ב- 01.02.12 ואילו הודעת קיזוז בכתב המפרטת את עלויות השיפוץ נשלחה לראשונה למעלה מחודשיים לאחר מכן, ב-15.04.12.
אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי לא מילאו המבקשים, לגרסתם שלהם אחר התנאי הקבוע בסעיף 9(ב) לחוק השכירות והשאילה.
לא למותר להסיק כי מגרסת המבקשים לעניין הודעת הקיזוז בדיעבד ניתן להסיק שימוש לרעה בזכות חוזית שלא בתום-לב ובניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי. די בכך על-מנת לדחות את בקשת הרשות להתגונן בקשר לתשלום דמי השכירות.
4.14 אין חובה על הנתבעת כשוכרת לשאת בעלויות של תיקונים שהינם תוצאה של בלאי משימוש רגיל וסביר או תיקונים יסודיים במושכר
ב- תא"מ (ת"א) 37472-05-11 {אילן למברג ופלס ושות' נ' נירה דבורה בן דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.14)} השאלה אשר היתה דרושה הכרעה היתה - מה מתוך העבודות שבוצעו, באחריות התובע כמשכיר הנכס וממילא אין לדרוש פיצוי בגין אותן עבודות מהנתבעת ומה נובע מנזקים שהנתבעת אחראית להם?
הנתבעת התחייבה על-פי ההסכם להחזיר את המושכר כשהוא ריק לחלוטין מכל אדם וחפץ ומסויד כפי שהיה בתחילת השכירות.
התובע צירף תמונות המלמדות על מצב המושכר בתום תקופת השכירות.
בית-המשפט קבע כי אין חובה על הנתבעת כשוכרת לשאת בעלויות של תיקונים שהינם תוצאה של בלאי משימוש רגיל וסביר או תיקונים יסודיים במושכר.
בית-המשפט הגיע למסקנה כי לעניין צביעת הדירה, מאחר והתובע לא הביא כל ראיה להוכחת טענתו לעניין זה ואף בפרוטוקול קבלת הדירה שנערך על ידו ומבלי שהנתבעת נכחה במקום, לא צויין כי הדירה לא נצבעה, הרי שהתובע לא עמד בנטל הנדרש במשפט אזרחי ולא הוכיח את תביעתו לעניין רכיב זה.
בנוגע ליתר הליקויים שהיו בדירה בעת מסירת הדירה לידי התובע, מהתמונות שצירף התובע בית-המשפט מצא כי נמצאו ליקויים בדירה, אשר רק חלקם באחריות הנתבעת.
לעניין זה, בית-המשפט קבע כי תקלות הנגרמות מרטיבות ועובש אינן באחריות הנתבעת, שכן הדעת נותנת שהן נובעות מליקויים בתשתיות הדירה שבאחריות התובע, מה גם שהתובע היה מודע לבעיות רטיבות שהיו קיימות בדירה עוד בטרם נכנסה הנתבעת לדירה.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי בהיעדר חוות-דעת מומחה מפורטת לא ניתן לקבוע האם הליקויים המתוארים על-ידי התובע הינם ליקויים שנוצרו בתקופת השכירות של הדירה על-ידי הנתבעת ובאחריותה או בליקויים שהיו קיימים עוד טרם התקשרות הצדדים.
על דרך האומדנה בית-המשפט קבע כי על הנתבעת לפצות את התובע בסך של 1,000 ש"ח בגין העבודות שעבורן שילם התובע בחשבונית תובע 2, לרבות עבור פינוי מיטלטלין שנותרו בדירה וניקיון הדירה, תיקון תקלות חשמל ותיקון תריסים.
ב- ת"א (יר') 19171-04-10 {מרים עדני נ' שושנה שרשבסקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.13)} בית-המשפט בחן את עילת התביעה החוזית ביחסי המשכירה והשוכרים לאור הוראת סעיף 4 להסכם השכירות וסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה והגיע למסקנה כי לפי הוראות ההסכם המקורי והארכותיו, היה על המשכירה לאפשר לתובעים שימוש בדירה ללא כל הפרעה המגבילה את השימוש בו.
בית-המשפט קבע כי הוכח בתצהירה של התובעת שלא נסתר בחקירתה, כי היתה הפרעה לשימוש במושכר כתוצאה מאירוע הראשון מבלי שהנתבעת הוכיחה, שההפחתה מדמי השכירות לתקופה שלאחר התרחשות אותו אירוע נבעה ממנו ומבלי שהנתבעת נתנה לכך ביטוי בהסכם.
ההפחתה מדמי השכירות שנקבעו בהסכם המקורי נעשתה בשל רטיבות וליקויים במושכר לפני קרות האירוע הראשון ולא בגינו.
יחד-עם-זאת, לא הוכיחו התובעים כי הם נשאו בהוצאה בגין תיקון המושכר עקב אותו אירוע.
בית-המשפט פסק כי אין הנתבעת אחראית לנזק שנגרם לציוד שהיה במושכר עקב האירוע הראשון. בשונה מכך, הוכחה הפרעה לשימוש במושכר עקב האירוע הראשון ועגמת הנפש של התובעים כתוצאה ממצבו של המושכר מבלי שהנתבעת, דאגה לפצותם עקב זאת ולו גם בהפחתה מדמי השכירות.
בהתחשב בזמן הקצר בו סבלו התובעים ממצבו של המושכר עקב האירוע ויחד-עם-זאת בהכבדה ועגמת נפש שנגרמו להם בגינו, במניעת שימוש סביר והנאה מהמושכר בית-המשפט העמיד את הפיצוי בגין רכיב נזק זה בסך של 2,000 ש"ח.
ב- תא"מ (קר') 40072-02-10 {גרו משה נ' אברהם פלקאסא, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.12.11)} בית-המשפט קיבל את עמדת התובע כי פינוי רהיטים מסככה, ביעור צמחיה והדברה, החלפת גופי חימום בדוד חימום אחת לשנה ותיקוני צבע אחת לשנה, אינם נכללים בגדרי אותם פגמים "השוללים או מגבילים הגבלה של ממש את השימוש במושכר" ועל-כן לא מוטלת על התובע חובת התיקון מכוח הוראת סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה.
4.15 קיומה של הצהרה בדבר תקינות המושכר, אינה שוללת את החובה המוטלת על המשכיר לבצע תיקונים במושכר
ב- תא"מ (עפ') 22183-11-10 {רחל קרמר נ' יונה צברי, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.12.14)} בית-המשפט הבהיר כי סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} זו עומדת בבסיס חיוביו האלמנטאריים של המשכיר ובהתאם אליה יש לבחון את התנהלותם של הצדדים לגבי תיקון המושכר.
דברים אלה מקבלים משנה תוקף, מאחר וייחודה של השכירות היא באחריותו של המשכיר להתאמתו של המושכר למטרת השכירות במשך כל התקופה ולא רק בשעת המסירה, ובפרט כאשר מטרת ההשכרה מצויה מלכתחילה בידיעתו של המשכיר {ד' פרידמן "תורת התמורה בחקיקה הישראלית החדשה" עיוני משפט ג', (תשל"ג) 153, 169; ש' לרנר "שכירות נכסים" (תש"ן- 1990), 94-95); ת"א 214577/02 מלכה נ' גרדי, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.08.03)}.
עוד נפסק, כי פגם יכול להתהוות גם לאחר מסירת המושכר והשוכר כפוף לחובה להודיע על הפגם למשכיר תוך זמן סביר ממועד גילויו {ת"א 2788/99 ברונשטיין נ' ברון מ.ש.מ ייבוא ושיווק 1980 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.07.07)}.
במסגרת ההסכם עליו חתומים הצדדים, הוטלה על התובעת, כמשכירה, החובה לתקן את הנזקים שיגרמו כתוצאה מבלאי סביר והתיקונים המוטלים עליה כבעלת הנכס מכוח החוק.
סעיף 7(ג) להסכם השכירות קובע כי בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכך את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו.
בכך הלכו הצדדים בהתאם להוראות חוק השכירות ולא חרגו ממנו. המשמעות של "פגם" על-פי הפסיקה היא, למשל, אי חיבור נכס לרשת הביוב העירונית {ע"א 11384/07 רחל נ' דוד, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.10)}, גילוי בעיה קונסטרוקטיבית במושכר {ע"א 2031/08 שרה נ' גרשון, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.07.08)}, ליקויי אטימה במושכר {ע"א 2175/01 ירמיהו עיני חברה לבניין בע"מ נ' סופרזול קינן את ביזמן בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.11.01)}, חדירת מי גשמים למושכר {ת"א 877/92 כריכית קורדובה בע"מ נ' ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.09.95)} ועוד.
משכך, בית-המשפט קבע כי קיומה של הצהרה בדבר תקינות המושכר, אינה שוללת את החובה המוטלת על המשכיר לבצע תיקונים במושכר, במצב שבו מדובר בבלאי סביר או במצב שבו מדובר בפגם שהתגלה לאחר מסירת החזקה בדירה.
במצב כזה, בית-המשפט קבע כי עומדות לשוכר התרופות המנויות בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, בשל אי-תיקון הפגם על-ידי המשכיר תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, כגון הזכות לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה; רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
ברם, נקבע בהוראת סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, כי "פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף-קטן (ב)".
בהתאם להוראות חוק זה, אם אי-התאמת המושכר או הפגם נבעו מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, יהיה זכאי השוכר לדרוש את תיקון המושכר, כאמור בסעיפים 7 ו- 8 לחוק השכירות והשאילה.
חשוב להדגיש כי הנתבעת העידה בפני בית-המשפט כי היא אינה חפצה בקבלת תשלום או הפחתה בגין ההוצאות שהוציאה לצורך השבחת המושכר, כטענתה, ותיקון הליקויים שהתגלו במעמד כניסתה למושכר, שלא אפשרו שימוש סביר במושכר. משכך, לא הוגשה על ידה תביעה נפרדת או תביעה שכנגד, ולמצער, היא לא העלתה טענת קיזוז למקרה והתביעה העיקרית כנגדה תתקבל.
הנה-כי-כן, סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה מטיל על המשכיר החובה לתקן במושכר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, זאת בין אם הפגם היה בזמן מסירת המושכר ובין אם שהתהווה לאחר מכן.
4.16 לא היתה במושכר ליקוי ברמה כזו המצדיקה הפחתה בדמי השכירות
ב- ת"א (יר') 2764-10 {עזבון המנוח יהונתן דבורי ז"ל נ' אנדרו קאופמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.12.13)} נדונה תביעה כספית בסך של 451,484 ש"ח, שעניינה בבית מגורים אותו השכירות התובעים לנתבעים.
תביעה זו הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, בה נדרש פינוי הנתבעים מהבית וכן פיצוי כספי. לאחר הגשת התביעה, פינו הנתבעים את הבית ולפיכך, תוקן כתב התביעה, כך שסעד הפינוי נמחק, והסעד הכספי עודכן.
הנתבעים טענו, כי על-פי סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, קנויה להם כשוכרים תרופה מיוחדת המאפשרת להפחית את דמי השכירות במידה שהמשכיר לא תיקן את הפגם במושכר תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכרים.
לשיטתם, בבית היה פגם מהותי של רטיבות ולפיכך הם מימשו את זכותם החוקית, מסרו לתובעים חוות-דעת מומחה, ועל-פיה הפחיתו סך של 2,100 ש"ח לחודש מדמי השכירות. התובעים היו רשאים להתנגד, אך התעלמו מטענת הנתבעים. לשיטתם, מאחר שהתובעים לא התייחסו לטענה זו, יש לדחות את תביעתם.
הנתבעים הוסיפו על האמור, כי כבר בתחילת תקופת השכירות התגלו בבית בעיות רטיבות קשות, הן בקומות העליונות והן בקומת המרתף.
אמנם עוד לפני החתימה כבר נראתה הרטיבות במרתף, אולם התובעים היו לפני ביצוע שיפוץ והתחייבו לתקן גם את הרטיבות. מדובר ברטיבות כרונית משמעותית שהתובעים לא תיקנו, והנתבעים היו רשאים להפעיל את סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.
בהסכם השכירות שנחתם לאחר תום השכירות, דמי השכירות היו בסך של 16,000 ש"ח, מה שהוכיח שדמי השכירות של 23,000 ש"ח בהסכם המקורי היו מופרזים.
לפיכך, טענו הנתבעים, כי דין התביעה להידחות מאחר שהנתבעים פעלו על-פי הוראות סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, וכן דין תביעת הנזקים להידחות לאחר שחוות-הדעת של השמאי כללה נזקים רבים הנמצאים בצורה מובהקת באחריות התובעים, שתוקנו לאחר מכן.
התובעים טענו מנגד, כי לא נוצרה בעיית רטיבות המצדיקה הפחתת דמי השכירות.
בית-המשפט שוכנע כי לא היתה בבית רטיבות ברמה כזו המצדיקה הפחתה בדמי השכירות. מכל מקום, ומעבר לצורך, ציין בית-המשפט, כי גם לפי חוק השכירות והשאילה, עליו הסתמכו הנתבעים בהגנתם, לא היתה לנתבעים זכות להפחית מדמי השכירות.
נוכח העדויות והראיות שוכנע בית-המשפט, כי כאשר ביקשו התובעים מהנתבעים לתקן את הבעיה, נעתרו התובעים לבקשתם ועל-כן לא חל סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. משתיקנו התובעים את בעיית הרטיבות, כפי שהעיד גם המומחה מטעמם, הרי שלא קמה לנתבעים הזכות להפחית את דמי השכירות.
בנסיבות אלה, ומשקבע בית-המשפט כי הפחתת דמי השכירות נעשתה ללא הצדק, הרי שאי-תשלום מלא דמי השכירות על-פי סעיף 5 להסכם מהווה בהפרה יסודית של הסכם השכירות.
אשר-על-כן, קיבל בית-המשפט את התביעה ככל שהדבר נגע לאי-תשלום דמי שכירות המלאים וחייב את הנתבעים בתשלום החלק שלא שולם.
עוד קבע בית-המשפט כי הנתבעים לא התייחסו לתחשיב שערכו התובעים ביחס לחוב דמי השכירות וטענו באופן גורף, כי נוכח בעיית הרטיבות וחוק השכירות והשאילה לא היה עליהם לשלם את יתרת דמי השכירות.
משלא מצא בית-המשפט התייחסות ספציפית לגובה החוב או תחשיב נגדי, אימץ בית-המשפט את תחשיב התובעים לעניין זה, וחייב את הנתבעים בסך של 214,741 ש"ח.
4.17 השוכר רשאי להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, מקום בו נמנע המשכיר לקיים את חובתו לתקן פגם במושכר
ב- ע"א (יר') 2031/08 {שרה חריש נ' גרשון פנחס לבנברג, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.07.08)} נדונו תביעות לתשלום דמי שכירות שהגישה המערערת נגד המשיב.
בית-משפט קמא קבע כי הוסכם בין הצדדים שהמשיב יהא חייב רק בביצוע שיפוצים מוגבלים לצורך התאמת הנכס למטרת השכירות, בעוד שעל המשכירים נותרה מוטלת חובת תיקון המושכר מכוח סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} בכל הנוגע לפגמים מבניים {כאשר בנסיבות אלו, בהתאם לסעיף 9(א)(1) לחוק השכירות והשאילה, רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש הוצאות סבירות שהוציא לצורך זה מן המשכיר.
בית-משפט קמא מצא שגם מהתנהגות הצדדים לאחר גילוי הפגם נשוא הדיון, עולה קיומה של "הסכמה עקרונית" לאחריותם של המשכירים לשאת בעלויות סבירות של התיקון.
בית-המשפט המחוזי לא מצא להתערב בקביעתו של בית-משפט קמא לפיה על המשיב לשלם דמי שכירות רק החל מהמועד בו הנכס הועמד לרשותו בפועל ובהערכתו שמדובר בתקופה סבירה של 3 חודשים בה נמנע מהמשיב לעשות שימוש בנכס, בנסיבות בהן לא יכולה היתה לצמוח לו תועלת גם מהשימוש בדירה.
הפחתה זו תאמה גם את הוראת סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, אשר מקנה לשוכר, מקום בו נמנע המשכיר לקיים את חובתו לתקן פגם במושכר, "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".
הפעלתה של זכות זו אינה תלויה בהסכמת המשכיר ומכאן שבית-המשפט קמא היה רשאי להורות על הפחתה זו בדמי השכירות גם בלא שהוכחה הסכמת המערערת לכך.
4.18 האם נזקי צנרת הינם בגדר נזקים שהחובה לתקנם מוטלת על המשכיר
ב- ע"א (יר') 3230/09 {עמוס הדר נ' וולטר סוריאנו, תק-מח 2009(4), 2437 (2009)}עסקינן בערעור על פסק - דינו של בית-משפט השלום בו נדחתה תביעתו של המערער ונתקבלה באופן חלקי התביעה שכנגד שהגיש המשיב.
מדובר במקרה של תביעות ההדדיות שנסבו על נזקי רטיבות שהתגלו בריצוף בדירה שאותה השכיר המערער למשיב לתקופה של ארבע שנים, ואשר לנוכח הנזקים שהתגלו בדירה, חתמו הצדדים על מסמך הבנות שלפיו המערער לא יקבל בחזרה את הדירה לידיו עם סיום תקופת השכירות ושמאי מוסכם על הצדדים ייתן הצעת מחיר לתיקון הנזקים. דא עקא, כי לאחר שהקבלן מטעם המשיב ביצע את התיקונים, הוא סירב לקבל את הדירה חזרה לידיו הואיל והתיקונים היו מינימאליים בלבד ובפועל הדירה לא חזרה לקדמותה.
עקב הנזקים וחילוקי הדעות, פנו הצדדים לבוררות, במסגרתה הגישו תביעות הדדיות זה נגד זה, ולבסוף הגיעו הצדדים להסכמה {שקיבלה תוקף של פסק-דין}, שלפיה יגישו את תביעותיהם לבית-המשפט השלום וכל החומר שהוגש בהליך הבוררות יוגש כראיה לבית-המשפט.
בהליך שהתנהל לפני בית-המשפט קמא,טען המערער כי המשיב אחראי להיווצרות נזקי הרטיבות שנגרמו לדירה. זאת, בכך שעשה שימוש רשלני בדירה ולא נהג במידת הזהירות ששוכר סביר היה נוהג בה. כמו-כן טען המערער כי משהחלה הרטיבות, לא פעל המשיב לתיקונה המיידי ולא הודיע לו עליה אלא לאחר חלוף זמן רב, דבר שהביא להגדלת הנזק.
מנגד טען המשיב כי לפי התוספת להסכם השכירות, האחריות לתיקון הליקויים בדירה רובצת על המערער, שכן הרטיבות בדירה נבעה מצנרת ההסקה הראשית שהיתה בלויה והתפוררה מקורוזיה. המשיב הוסיף כי עוד לפני כניסתו לדירה התגלו בה נזילות. לבסוף הלין על כך שהמערער כלל בתביעתו עילות שלא נכללו במסגרת הבוררות.
בית-משפט קמא קבע, כי דין תביעת המערער להידחות בכל הנוגע לראש הנזק שעניינו ירידת ערך הדירה, שלא צויין בכתב התביעה שהוגש מטעמו לבורר, וכי
הואיל ולא ניתן היה לבדוק את מקור הנזילה, שכן המערער מכר את הדירה ונתן אישור לרוכש הדירה להרוס את התשתיות לפני שהבורר הספיק לבקר בה - המסקנה הסבירה הינה שמקור הרטיבות הוא בצנרת של הדירה.
בית-המשפט קבע כי האחריות לתקינותה של הצנרת מוטלת על המערער, וכי המערער לא הרים את הנטל המוטל עליו כתובע ולא הוכיח כי הנזק נגרם במכוון או מרשלנות או כתוצאה משימוש בלתי זהיר של המשיב.
המערער לא השלים עם תוצאת פסק-הדין והגיש את הערעור הנוכחי. לטענת המערער, שגה בית-משפט קמא בקביעתו כי הוא האחראי לנזקי הרטיבות שנגרמו לדירה. לטענת המערער, מסקנתו של בית-המשפט קמא לפיה המשכיר {המערער} צריך לשלם לשוכר {המשיב}, מביאה למצב שבו ה"שוכר יכול לעזוב נכס ולהותירו כבלתי ראוי למגורי אדם לאחר שנמסר לו נכס טוב וראוי למגורים", וכי, לשם הוכחת רשלנות וחוסר סבירות אין צורך בהוכחת פעולה מכוונת של המשיב, ודי באי זהירות מצידו.
המשיב מצידו טען כי יש לדחות את הערעור ולהותיר על כנו את פסק-דינו של בית-המשפט קמא, שבו נקבע כי נזקי הרטיבות הם באחריותו של המערער וכי המשיב לא התרשל. המשיב הלין על התנהלותו של המערער בהליך הבוררות, וטען כי הלה העלים את הראיות החיוניות לבירור התביעה, וכי עוד לפני כניסתו לדירה היו נזילות בדירה המעידה שהנזק שנגרם לצנרת הוא עקב בלאי טבעי.
בית-המשפט קבע, כי כי דין הערעור להידחות, וכי צדק בית-משפט - קמא שקבע כי המערער לא הרים את הנטל המוטל עליו כתובע ולא הוכיח שהנזק לדירה נגרם מלכתחילה כתוצאה מרשלנותו של המשיב, וכי בנסיבות אלה יש להניח כי מדובר בנזקים שנגרמו כתוצאה מבלאי של הצנרת, ושהאחריות לתיקונם מוטלת ברגיל, כמו גם במקרה הנוכחי, על המשכיר {המערער}. וכי טענת המערער כי הנזק הוחמר - ולמעשה נגרם ברובו - כתוצאה מכך שהמשיב לא נקט ב"תחזוקה מונעת", אינה מתיישבת עם העובדה כי המערער ידע שהמשיב שוהה בחו"ל מדי פעם בפעם, אך לא ביקש ממנו ליידע אותו על-מנת שיוכל לבקר בדירה או לסגור את ברז המים המרכזי של הדירה לפני צאתו לחו"ל, ולכן, ככל הנראה סבר אף הוא כי פעולות אלה, אינן דרושות לצורך תחזוקת הדירה. מהאמור לעיל מתבקשת המסקנה כי המשיב אינו נושא באחריות לנזק שנגרם לדירה וכי דין הערעור, על כל רכיביו, להידחות.
5. העלמה של אי-התאמה או פגם (סעיף 8 לחוק הישן) או תניית פטור מאחריות לאי-התאמה או פגם (סעיף 8 החדש)
סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני תיקון יולי 2017, קובע כדלקמן:
"8. העלמה של אי-התאמה או פגם
היו אי-התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו-7 על-אף האמור בכל הסכם."
הוראת סעיף 8 לחוק היא הוראה קוגנטית המטילה על המשכיר חובת תיקון בנסיבות המפורטות בסעיף, על-אף הוראה נוגדת הקבועה בהסכם השכירות. מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה חלה, איפוא, על המשכיר החובה לתיקון אי-התאמה בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה ולא גילה אותה לשוכר {ת"א (ת"א) 475/98 אינסופקו הספקה לתעשיה בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2005(1), 4494 (2005)}.
סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר תיקון יולי 2017, קובע כדלקמן:
"8. תניית פטור מאחריות לאי-התאמה או פגם
תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר."
הסעיף החדש ביטל את קודמו לחלוטין כמוסבר בדברי ההסבר:
"מוצע להחליף את סעיף 8 לחוק שעניינו בהעלמה של אי-התאמה או פגם במושכר מצד המשכיר, ולקבוע כי תניה בחוזה השכירות הפוטרת או המגבילה את המשכיר מאחריות בשל פגם או אי-התאמה, תהיה בטלה, במקרה שהמשכיר אינו מגלה לשוכר את דבר הפגם או אי-ההתאמה במושכר, על-אף שהוא ידע או היה צריך לדעת על כך בעת כריתת החוזה... הוראה דומה הוצעה בסעיף 243 להצעת חוק דיני ממונות."
ב- ת"א (ת"א) 475/98 {אינסופקו הספקה לתעשיה בע"מ נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2005(1), 4494 (2005)} קבע בית-המשפט:
"הסעדים בגין הפרת חוזי הפיתוח
החובה לתקן את אי-ההתאמה
17. סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה קובע...
זוהי הוראה קוגנטית המטילה על המשכיר חובת תיקון בנסיבות המפורטות בסעיף, על-אף הוראה נוגדת הקבועה בהסכם השכירות (דוגמת ההוראה שבסעיף 8 לחוזה הפיתוח במקרה שלפנינו). מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה חלה, איפוא, על המשכיר החובה לתיקון אי-התאמה בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, אם ידע המשכיר על אי-ההתאמה ולא גילה אותה לשוכר. במקרה שלפנינו, ערב חתימת חוזה הפיתוח ידע המינהל והכיר את פרטי פרטיה של הבעיה התכנונית ובכלל זה העובדה כי הופקע תוקפה של תכנית יב/223 על-ידי הוועדה המחוזית. אינסופקו, לעומת-זאת, שלא היתה מכותבת במכתבים מינואר 1993 בעניין זה, לא ידעה על כך והמינהל אף לא מצא לנכון לגלות לה את פרטיה של "הבעיה התיכנונית", למרות פניותיה החוזרות לבירור מהותה של הבעיה שנוצרה. על הפער בין מה שידעה אינסופקו למה שידע המינהל בעת חתימת חוזה הפיתוח ניתן ללמוד ממכתב ששלחה אינסופקו למינהל לאחר חתימת חוזה הפיתוח, הוא המכתב מיום 02.12.93 (גכ/24א) בו נכתבו הדברים הבאים:
"אנו מבקשים להתריע על היחס המזלזל מצדכם, על מכתבים שלנו שאינם זוכים לתשובה...
להזכירכם, בתחילת השנה זכינו בכ- 3 דונם קרקע באזור התעשיה הצפוני ביבנה. בשלב מאוחר יותר התגלה שהקרקע לא שייכת לעיריית יבנה, ולמעשה עד יום כתיבת מכתב זה המצב לוט בערפל ואין אנו יודעים לאיזה רשות אנו שייכים... אנו מבקשים לקבל את מלוא הפרטים והנתונים כדי שנוכל לכלכל את צעדינו מחדש... אנו דורשים מכם לקבל עדכון על המצב, להתייחס למכתבינו, וכמו-כן לתת לנו את מיקומו המדויק של המגרש ולאיזה רשות אנו שייכים."
בנסיבות אלה, יש לראות את המינהל כמי שלא גילה לאינסופקו על אי-ההתאמה וכמי שחב כלפיה בתיקון אי-ההתאמה, מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה.
18. האם מילא המינהל את חובת התיקון המוטלת עליו כאמור?
כפי שפורט לעיל, חייב המשכיר לתקן את אי-ההתאמה במושכר בתוך זמן סביר מן המועד שנדרש לעשות כן על-ידי השוכר. במקרה שלפנינו פנתה אינסופקו וחזרה ופנתה אל המינהל על-מנת שיאיץ את טיפולו בבעיות שנוצרו ועיכבו את ביצועו של חוזה הפיתוח על ידה, והדברים עולים בבירור ממכתבים ששלחה למינהל בעניין זה (ראו המכתבים הנזכרים בגכ/24א). מתוך העובדות שהוכחו מסתבר כי המינהל לא המתין לדרישה מצד אינסופקו והחל, באמצעות חמ"ת, לפעול לפתרון הבעיה התיכנונית עוד קודם לכן. למעשה החל המינהל לפעול בעניין זה עוד בטרם נחתם כלל חוזה-הפיתוח, אך עובדה זו כמו גם עובדות מהותיות נוספות לא הובאו לידיעת אינסופקו על-ידי המינהל. מתוך תצהירו של מלמן ומתוך נספח כ' לאותו תצהיר, עולה בהקשר זה כי התכנית הול"לית הוגשה ביוזמת המינהל כבר בינואר 1993. במילים אחרות, המינהל החל לטפל בבעיה התכנונית ופעל לאישור התכנית הול"לית על-מנת לאפשר קבלת היתרים לפיתוח ולבניה בשטחי המריבה, מיד לכשנתקבלה אצלו הודעתה של המועצה האזורית גן רווה מיום 11.01.93 בדבר הבעיה התכנונית, והודעתו של מתכנן המחוז ביום 24.01.93 כי התכנית יב/223 אינה תקפה. מתוך נספח כ' לתצהיר מלמן עולה עוד כי הול"ל החליטה על הפקדת התכנית הול"לית כבר ביום 29.03.93. על-כן, מותר להניח כי אלמלא התנגדותה של עיריית יבנה לתכנית והמחלוקות בינה ובין המועצה האזורית גן-רווה בעניין הביוב, ניתן היה להשלים את הליכי אישורה של התכנית הול"לית שיזם המינהל כתכנית אלטרנטיבית, הזהה לתכנית יב/223, ואף לקבל היתרי בניה מכוחה, בתוך זמן סביר מיום שנחתם חוזה-הפיתוח ואינסופקו דרשה את תיקון הבעיה. בפועל, כמתואר בפרק העובדות, עמדה עיריית יבנה על השלמת ההליך לשינוי תחום השיפוט לפיו הועברו לבסוף שטחי המריבה אל תחום השיפוט שלה, ועד שלא הושלם הליך זה, לקראת מאי 1995, לא נאותה עיריית יבנה להסדיר בהסכמה את בעיית הביוב. כתוצאה מכך, לא ניתן היה, עד אותו מועד, דהיינו עד מאי 1995, לקבל היתרי-בניה גם מכוח התכנית הול"לית. מכאן, שהמינהל, ככל שהדבר תלוי בו, פעל כנדרש לתיקון אי-ההתאמה וחמ"ת, כמי שהוסמכה על-ידי המינהל לנהל את התכנון ואת הפיתוח באתר, אף הזדרזה וקיבלה היתר לביצוע עבודות הפיתוח מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות", על-פי התכנית הול"לית, כבר ביום 16.12.93, ועוד בטרם הוסדרה בעיית הביוב (ר' עדות מלמן בעמ' 145 לפרוטוקול מיום 28.11.02).
19. המינהל מילא, איפוא, את חובת התיקון שהיתה מוטלת עליו בנסיבות העניין מכוח חוק השכירות והשאילה בכך שפעל לאישורה של התכנית הול"לית, היא התכנית אשר מכוחה הוצא לבסוף היתר הבניה במגרש. אך עובדה זו אינה מוציאה את זכותו של השוכר לקבלת תרופות נוספות הנתונות לו על-פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, בשל הפרת חוזה הפיתוח (ראה סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה). על-כן יש להוסיף ולבחון מהם הנזקים שנגרמו לאינסופקו עקב הפרת החוזה על-ידי המינהל, ומהו הפיצוי המגיע לה בגין אותם נזקים."
התנהגות המהווה הפרה גסה של חוזה השכירות, וביטול החוזה שלא בתום-לב ולא בדרך מקובלת נדונה ב- ת"א (רמ') 4115-04-13 {כרמית יום טוב נ' אברהם פלד, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.08.15)} שם התובעים הגישו כנגד הנתבע תביעה כספית על נזקיהם, בה טענו שהנתבע הטעה אותם בעת המשא-ומתן ובעת כריתת החוזה, לא גילה להם את מצבה האמתי של הדירה, הפר את החוזה בכך שלא דאג לתקן את הדירה לאלתר וביטל את החוזה בכך שהפר אותו בצורה גסה.
התובעים טענו כי בעת מסירה ההודעה היה המושכר מלא ברטיבות ובמים, כאשר היה על הנתבע לתקן את חדירת המים על-פי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ועל-פי הוראות חוזה השכירות.
הנתבע טען כי התובעים הפרו את חוזה השכירות בכך שהשתמשו בחצר לתליית כביסה, אחסנו 4 זוגות אופניים בחניה של הנתבע, הניחו יריעת ניילון על הגגון מעל הכניסה למושכר והדביקו לגגון עם סיליקון וחפרו תעלה ליד צינור לניקוז מי הגשמים.
עוד הוסיף הנתבע כי חדירת מי הגשמים למושכר היתה כתוצאה מירידה של כמות חריגה של מי גשמים באותה עת, דבר שהנתבע לא היה יכול לצפות אותו.
בית-המשפט סבר כי הנתבע ידע על בעיות חדירת המים למושכר, שכן מהתמונות שצירפו התובעים, שהיו יכולות להיות מצולמות רק לפני שעזבו את המושכר, עלה שבמשקופי הדלתות היתה רטיבות שעלתה על מעלה משליש גובה המשקופים.
בית-המשפט מצא כי המשקופים נראו רקובים וחלודים. מצב זה של המשקופים אינו תוצאה של מספר ימים, אלא של מספר שנים. בכל זאת לא גילה הנתבע לתובעים את בעיית הרטיבות הקיימת במושכר.
כאשר שאלו התובעים את הנתבע בדבר רטיבות זו, הוא אמר להם שהוא כבר טיפל ותיקן את בעיית הרטיבות. חדירת המים למושכר הטילה ספק בדבריו אלו של הנתבע.
במצב המתואר לעיל, היה על הנתבע לדאוג לתובעים לדיור חילופי ולתקן את הליקויים במושכר.
במקום שהנתבע יעשה זאת, חרף וגידף את התובע 2 ולעג לו, והדביק על דלת המושכר מכתב מיום 08.01.13 בו הודיע לו על ביטול חוזה השכירות.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי התנהגותו של הנתבע במצב זה היתה בלתי-ראויה, התנהגות המהווה הפרה גסה של חוזה השכירות, וביטול החוזה נעשה שלא בתום-לב ולא בדרך מקובלת.
סיכומו-של-דבר, התובעים הוכיחו שהנתבע הוא זה שהפר את החוזה, והם זכאים לפיצויים בגין הפרתו.
בית-המשפט קבע כי הסך 15,000 ש"ח בערכים של יום הגשת התביעה מהווה פיצוי סביר בגין עגמת נפש בנסיבות העניין.
ב- ע"א (ת"א) 37875-10-15 {דירות יוקרה בע"מ נ' מירה מ.ש.י ניהול בע"מ, תק-מח 2017(2), 21340 (2017)} בית-המשפט קבע:
"הפחתת התשלומים החודשיים לתקופה שבין יוני 2012 ליוני 2013
24. בית-המשפט קמא, לאחר שבחן וניתח את המסמכים והעדויות (מטעם המשכירות, העידו מר דני טורקניץ, מנכ"ל הקניון בשנת 2011, וגברת ניצה משען; ומטעם השוכרות, העידה הערבה) קבע: "מן האמור יובן כי אני מקבלת לכן את טענת הנתבעות (השוכרות- ע.ר.) לפיהן גרמו להן עבודות השיפוץ לנזקים רבים מקל וחומר שעה שלא ניתנה להן הודעה מוקדמת, ואף לא ניתנה להן האפשרות להתארגן מראש". (סעיף 66 לפסק-הדין קמא).
בית-המשפט מוסיף וקובע כי המשכירות נהגו שלא בתום-לב בקיום החוזה "חובה אשר נשתכחה מהם כליל" (סעיף 72 לפסק-הדין קמא). עוד נקבע, כי למרות האמור בסעיף הוויתור, הרי שסעיף 9(א) בשילוב עם סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה - מזכה את השוכרות בהפחתת דמי השכירות ודמי הניהול במחצית.
25. לטעמי, אין מקום להתערב בהחלטת בית-המשפט קמא בכל הנוגע לחנות 714 שבאגף החדש, לגביה קבע בית-המשפט כי האגף החדש, לאחר שנפתח היה שומם ולא סיפק את "חווית הבילוי" המצופה בקניון, ולכן הפחית את אשר הפחית מדמי השכירות בגדר אומדנא, על-פי שיקול-דעתו, ובכך אין להתערב.
26. אולם בכל הנוגע לחנות 512, שמיקומה מאז ומעולם היה באגף הישן, הרי נראה כי מרגע שנפתח האגף החדש ונפתחו הכניסות שהפריעו לזרימת הקונים, כבר באוגוסט 2011, הרי שלא מצאתי בפסק-הדין הסבר להפחתת 50% מדמי השכירות ודמי הניהול בגין חנות זו בתקופה החל מחודש יוני 2012 עד חודש יוני 2013. טענת השוכרות, כי החנות מצויה ממש בסמוך לכניסה לאגף החדש, אינה משכנעת ובית-המשפט קמא אינו סומך החלטתו על כך, אלא על "חווית הקניה" הגרועה באגף החדש, אשר השפיע על הפדיון. לכך יש להוסיף כי לא ראיתי כי השוכרות הוכיחו את ירידת הפדיון בחנות 512, כאשר בתצהיר מטעמן הובאו נתונים בנושא זה לגבי חנות 714 בלבד.
27. לפיכך אציע לחברי, לקבל את הערעור בכל הנוגע להפחתת דמי השכירות לחנות 512 ולהעמיד את דמי השכירות על הסכום המלא של 38,000 ש"ח לחודש דמי שכירות ו- 6,000 ש"ח לחודש דמי ניהול החל מחודש יוני 2012 ועד חודש יוני 2013."
ב- ת"א (ראשל"צ) 27016-05-14 {שחר פירוז נ' חן בל רז, תק-של 2017(1), 7669 (2017)} בית-המשפט קבע:
"70. לטענתה של חן, קמה לה הזכות לביטול החוזה אף מכוח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") הקובע כי...
71. בענייננו, שחר לא ידע ולא היה צריך לדעת שיש צורך בהיתר לשימוש חורג, החובה לבדוק היבטים אלו חלה על חן. בנסיבות אלו חל סעיף 10 לחוק הנ"ל הפוטר את המשכיר מאחריות לאי-ההתאמה...
72. אינני מקבל את טענת ב"כ הנתבעת, לפיה המידע באשר לייעוד הנכס ולשימושים המותרים בו, הינו נחלתו של התובע ולפיכך חלות עליו חובות גילוי מוגברות. בענייננו אין מדובר במידע אישי המצוי בידי מי מהצדדים. מדובר במידע מקצועי תכנוני, המצוי בידי מחלקת ההנדסה בעירייה ונגיש לכל דורש. אין כל יתרון לתובע על פני הנתבעת באשר לשאלת התאמת ייעוד הנכס למכון כושר. אדרבה, יש לצפות כי בירור שכזה ייעשה על-ידי השוכר המעוניין להפעיל עסק במקום, ולא על-ידי בעל הנכס.
73. כללו של דבר, אני קובע כי שחר, כמו חן, לא היה מודע כלל לקיומה של בעיה בייעודו של הנכס, לחוסר התאמתו למטרת השכירות ובצורך בנקיטת הליך של היתר לשימוש חורג, ולפיכך אין לייחס לו הטעייה או ניהול משא-ומתן שלא בתום-לב.
74. באשר לשאלה האם אכן שחר התחייב בפני חן כי עניין הרישיונות וההיתרים יהיו באחריותו ובמידה ולא יתקבלו האישורים הדרושים יבוטל החוזה - מעדיף אני את גרסתו של שחר על פני גרסתן של חן ואמה. זאת אף לולא היו נכתבים הדברים מפורשות בחוזה. שכן, בעוד עדותו של שחר הייתה רציפה ממוקדת וקוהרנטית, הרי שחן נטתה פעמים רבות במהלך עדותה שלא לזכור פרטים רבים הנוגעים לתקופה הרלבנטית נשוא התביעה. כמו-כן, נמצאו לא מעט אי-דיוקים והיעדר עקביות בעדותה...
במקרים נוספים הועמדה חן בחקירתה על כך שעניינים שונים אשר עלו בעדותה לא נמצאו בתצהירה, ותגובתה לסיבת הדבר היא "לא יודעת" ,"לא זוכרת"...
75. נמצאתי למד מכל האמור לעיל, כי שחר לא הטעה את חן ואף לא ניהל עימה משא-ומתן שלא בתום-לב. לאמיתו של דבר מדובר בטעות של חן בעת התקשרה עם שחר בהסכם השכירות. חן לא הייתה מודעת לצורך בהיתר לשימוש חורג, וכך גם שחר. הצדדים שניהם, אינם מצויים בעולם התכנון והבניה ואינם מודעים לרזיו. שחר לא בנה את הבניין ולא הפעיל בו עסק. מדובר בנכס ישן אשר ירש מאביו תקופה קצרה קודם לכן. עם-זאת, חוזה השכירות הטיל מפורשות על חן את האחריות לכך. אין מדובר במידע אשר היה ידוע לשחר או אשר היה על שחר לדעת עליו בהתאם לסעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), אלא ב"טעות" שטעתה חן, כמובנה בסעיף 14(ב) לחוק, הקובע כי...
76. בענייננו, חן לא פנתה מבעוד מועד לבית-המשפט על-מנת שיורה על ביטול החוזה, אלא עשתה דין לעצמה והודיעה על ביטולו. לו פעלה חן כמצוות הוראת סעיף 14(ב) ומבקשת לבטל את החוזה, ייתכן שניתן היה לתקן את הטעות בהתאם להוראות סעיף 14(ג), למשל בדרך של דחיית תשלום דמי השכירות עד למועד קבלת היתר לשימוש חורג זמני וכיוצא בזה. אפשרות זו נמנעה כאמור עת הודיעה הנתבעת באופן חד-צדדי על ביטול החוזה.
77. לחלופין, מדובר בטעות בכדאיות העסקה כמובנה בסעיף 14(ד) לחוק, עת לא העריכה חן כראוי את כובד הנטל אשר נטלה על עצמה בחוזה השכירות בכך שהתחייבה לשאת בכל הקשור בקבלת האישורים הדרושים להפעלת העסק במושכר. עניין זה הובן על-ידי חן לראשונה בביקורה במשרדי העירייה ביום 24.12.13 שבועיים לאחר חתימת חוזה השכירות.
78. כללו של דבר, לא מצאתי דופי בהתנהלותו של שחר, לא שוכנעתי כי פעל בחוסר תום-לב או כי הטעה את חן ערב חתימת החוזה. אף לא שוכנעתי כי מדובר באי-התאמה אשר היה על שחר לדעת עליה לפני כרות ההסכם. עוד לא שוכנעתי, כי שחר התחייב בעל-פה בניגוד למפורש בחוזה, כי ייטול על אחריותו את סוגיית ההיתר הנדרש להפעלת העסק במושכר או כי יבוטל ההסכם במידה שלא יתקבלו אישורים אלו. אף אם הייתי סבור כי בניגוד למפורש בחוזה השכירות, על שחר אכן חלה אחריות לפעול להשגת ההיתר (ואינני סבור כך), שומה היה על חן חלף ביטול ההסכם, לפנות לשחר ולאפשר לו לעשות זאת, ובמידת הצורך לדרוש פטור מתשלום דמי השכירות עד למועד קבלת ההיתר או ההיתר הזמני, דבר שלא נעשה.
79. יתירה מזו, אני סבור כי חן פעלה באופן רשלני בכך שלא בדקה ערב חתימת החוזה את מצבו התכנוני של הנכס ואת התאמת ייעודו למטרת השכירות המתוכננת על ידה. בכך פעלה חן בחריגה מנורמת התנהגות מקובלת וסבירה המצופה מאדם השוכר נכס על-מנת לפתוח בו עסק."
6. תרופות בשל אי-תיקון (סעיף 9 לחוק)
6.1 סעיף 9 לחוק לפני תיקון 2017
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני תיקונו, קובע כדלקמן:
"9. תרופות בשל אי-תיקון
(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר:
(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה;
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף-קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף-קטן (ב)."
בדברי ההסבר לסעיף 9 לחוק בהצעת החוק נאמר:
"הוראה דומה לפסקה (1) מצויה בסעיף 29 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. התרופה הנוספת הניתנת לשוכר על-פי פסקה (2), לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש את החזרת הוצאותיו הסבירות, והרחבת התרופה לפי סעיף-קטן (ב) - מטרתן לאפשר לשוכר להינות מהמושכר לפי החוזה ללא צורך בהגשת תביעה לביצוע התיקון או לפיצויים. לפי סעיף 22, מתווספות תרופות אלה לתרופות הכלליות בשל הפרת חוזה."
6.2 סעיף 9 לאחר תיקון 2017
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר תיקונו, קובע כדלקמן:
"9. תרופות בשל אי-תיקון פגם או אי-התאמה
(א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר:
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם או אי-התאמה שתיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנם כאמור בסעיף-קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף-קטן (ב).
(ד) על-אף האמור בסעיף 16א, השוכר זכאי לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם."
למעשה הוראות בחוק באו לסלק, אי-הבהרה מסויימת שנדונה בהלכה הפסוקה, למשל, בשאלה האם השוכר רשאי להפחית מדמי השכירות בעת שהמשכיר איננו מצבע תיקון כאמור. כמוסבר בדברי ההסבר לחוק:
"סעיף 9 לחוק מסדיר את הצעדים שרשאי שוכר לנקוט במקרה שבו המשכיר לא מתקן את אי-ההתאמה או הפגם בתוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר. לעניין זכות השוכר לתיקון עצמי, התפישה היא כי אין הבחנה בין פגם לאי-התאמה, שהיא מעין פגם שהיה בנכס מראשיתו ביחס למה שהוסכם עליו. לפיכך מוצע לשנות את כותרת סעיף 9 לחוק כך שתחול גם על אי-התאמה, וכן להשוות את מעמדה של אי-התאמה למעמדו של פגם, ולהחיל את ההסדרים הקבועים בסעיפים-קטנים (א) עד (ג) של סעיף 9 האמור גם על אי-התאמה (ראה סעיף-קטן (ה) המוצע. עוד מוצע לוותר בסעיף 9(ב) לחוק על דרישת הכתב בהודעה של השוכר למשכיר על רצונו לתקן את הפגם שכן מדובר בהכבדה מיותרת, לאור דרכי התקשורת האפשריים הקיימים כיום. בנוסף מוצע, בסעיף-קטן (ד), לתת לשוכר זכות לתקן בעצמו, בכל עת, פגם אשר תיקונו אינו מצוי באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם. הוראה זו חלה לגבי פגם בלבד, ולא על אי-התאמה, שכן אי-התאמה רחבה יותר מפגם, ואין לאפשר לשוכר לתקן אי-התאמה במושכר, שיכול לעלות כדי שינוי מהותי במושכר. כמו-כן, טיבו של פגם לעניין זה הוא שהוא מהווה הפרעה של ממש לשימוש במושכר, כך שיש מקום לאפשר לשוכר לתקן בעצמו את הפגם. יובהר כי הוראה זו גוברת על הוראת סעיף 16א לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף 8 להצעת החוק, שלפיה השוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר בלא הסכמת המשכיר (ראה דברי הסבר לסעיף 8 להצעת החוק). הוראה דומה הוצעה בסעיף 245 להצעת חוק דיני ממונות."
6.3 כללי
סעיף הנ"ל מתיר לשוכר להפחית את דמי השכירות - תרופת ניכוי - מקום בו המשכיר לא תיקן את הפגם בנכס "תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר". קרי, התנאי להפחתת דמי השכירות הוא כי השוכר ביקש לתקן הפגם בנכס, וכי דרישתו לא נענתה בתוך זמן סביר {ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, תק-על 2011(2), 1432 (2011)}.
ב- ע"א (חי') 155-08 {עדירן פיורה נ' עד הואזה בע"מ, תק-מח 2009(1), 2853 (2009)} קבע בית-המשפט:
"לצד תרופת ההשבה, עומדת למערערת תרופת הניכוי, לפי סעיף 4(א)(2) לחוק חוזה קבלנות. להבדיל מתרופת הקיזוז המותנית בכך שהסכום לקיזוז נמצא עדיין ברשותו של מפעיל הקיזוז, את תרופת הניכוי ניתן להפעיל גם במצב בו שולמה מלוא התמורה, כמו במקרה שלפנינו (תרופת הניכוי מוכרת גם בסעיף 28 לחוק המכר ובסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971)."
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב משכיר לתקן, תוך זמן סביר כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, למעט פגם שאינו באחריותו. אם לא עמד בחובתו זו, נותן סעיף 9(א) לחוק בידי השוכר שתי תרופות אפשריות.
ראשונה מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק. היא מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו, ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. הוצאות שהוציא שוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו. חוב זה, בהתאם להוראה שבסעיף 25 לחוק, ניתן לקיזוז מדמי השכירות.
תרופה חלופית מצויה בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה. שוכר רשאי, לפיה, להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם. חדילה מוחלטת מתשלומם של דמי-שכירות אפשרית אך אם שלל פגם זה כל יכולת ליהנות מן הנכס למטרה שלשמה הוא נשכר.
תנאי למימושן של התרופות הוא כי בידי השוכר ראיה - למשל: חוות-דעתו של מומחה או חשבוניות בגין תיקונים - לשיעורו של החוב שהוא מבקש לקזז או לשיעורו של אבדן - ההנאה מן הנכס בגין הפגם שבו {ראה גם תא"ח (ת"א) 29004-06-15 אבואלעפיה נ' לוי, פורסם בנבו (24.09.15)}.
משלא הוציא השוכר שום הוצאה על תיקונו של הנכס בפועל ולא הצטייד בשום ראיה אובייקטיבית, שבכוחה להראות את מידת הפיחות בהנאתם מן המושכר הרי בהימנעות מוחלטת מתשלומם של דמי שכירות מפר השוכר את הסכם השכירות הפרה, שאין יסודית הימנה. הפרה זו מקנה למשכיר את הזכות לבטל את החוזה ולתבוע את השבתו של המושכר לידיו, כשהוא פנוי {תא"ח (ת"א) 16745-03-16 יצחק צרפתי נ' קארן רוטנברג, תק-של 2016(2), 27884 (2016)}.
ב- רע"א 1961/10 {שרה בן חנן נ' דוד חסון ואח', תק-על 2010(4), 1918 (2010)} בדחותו את בקשת רשות הערעור קבע בית-המשפט:
"פסק-דינו של בית-משפט השלום הוגשו שני ערעורים לבית-המשפט המחוזי בירושלים - על-ידי המבקשת ועל-ידי הערבים והמשיבה 6. ערעורה של המבקשת התקבל בחלקו. נקבע, כי המשכירים הפרו את החוזה הפרה יסודית, מאחר שלא פעלו על-פי הנדרש בחוק בעניין הביוב, ובהתנהגותם הביאו לכך שלא ניתן רישיון עסק למבקשת. בהקשר זה, צויין כי המשכירים הפרו את חובת הגילוי כלפי המבקשת, פעלו בחוסר תום-לב במשא-ומתן ובהטעיה והפרו את חובותיהם לפי החוזה. עוד נקבע, כי נגרם למבקשת נזק כלכלי רב עקב אי קבלת רישיון העסק, וכי אין בהחלטתה שלא לבטל את החוזה, למרות שעמדה לה הזכות לעשות כן, כדי לגרוע מפגיעה זו. בצד האמור, חייב בית-המשפט את המבקשת לשלם למשכירים דמי שכירות כנגד השימוש שעשתה במושכר במהלך תקופת השכירות ולאחריה, אך קבע כי משנמנעה המבקשת מביטול החוזה עקב ההפרה מצד המשכירים, או מהגשת תביעה לאכיפתו, זכאית היתה להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם במושכר, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. בית-המשפט חישב את שיעור דמי השכירות שהיתה רשאית המבקשת להפחית על בסיס ההפרש בין רווחיה של המבקשת מהעסק בטרם נכנסה למושכר לבין הרווחים שהתקבלו לאחר שנכנסה אליו. נקבע, כי נוכח הפרת ההסכם על-ידי המשכירים, הם אינם זכאים לריבית או לפיצוי המוסכם. בעניין הערבים, נקבע כי אלו ישלמו למשכירים את דמי השכירות החל מהיום שבו נשלח אליהם מכתב מאת המשכירים ועד ליום הפינוי בפועל, ויהיו זכאים לחזור אל המבקשת בגין תשלום זה. בעניינה של המשיבה 6, נקבע כי היא תשלם למשכירים את סכום השיק שהוחזר ותהיה זכאית לחזור אל המבקשת בגין תשלום זה.
4. מכאן הבקשה שלפניי, שבגדרה טוענת המבקשת כי שגה בית-המשפט המחוזי בכך שלא ביטל את פסק-דינו של בית-משפט השלום, שחייבה בתשלום דמי שכירות למשכירים. המבקשת גורסת כי בהתנהגותם, יצרו המשכירים מצג שווא שלפיו הם מתכוונים לטפל בחיבור הביוב לרשת העירונית, וגרמו לכך שהיא תמשיך בעבודות השיפוץ במושכר לשווא. עקב כך, לטענתה, היא השקיעה כספים רבים אשר ירדו לטמיון והיא נקלעה לחובות כבדים, נוכח אי יכולתה להפעיל את העסק כראוי ללא ביוב. במצב דברים זה, לא היה באפשרותה של המבקשת - כך לפי טענתה - לעזוב את המושכר גם לאחר שגילתה כי בעיית הביוב לא תטופל על-ידי המשכירים. לשיטת המבקשת, עבודות השיפוץ שביצעה העשירו את המשכירים בעוד לה נגרמו נזקים והפסדים רבים והיא נדרשה ללוות כסף על-מנת שתוכל להתפנות מהמושכר. עוד גורסת המבקשת, כי לא היה מקום לחייב את המשיבה 6 בתשלום סכום השיק שחזר, מאחר שהשיקים שנתנה לבא-כוחם של המשכירים ניתנו בשמה של המבקשת, ועל-כן החוב הוא של המבקשת ולא של המשיבה 6. המבקשת עותרת כי בית-המשפט יורה לבא-כוחם של המשכירים לסגור את תיק ההוצאה לפועל שנפתח נגד המשיבה 6, ולהשיב לאחרונה את השיקים שנלקחו ממנה באופן לא חוקי. בנוסף, מציינת המבקשת כי בית-המשפט חייב אותה לקבל סיוע משפטי ולטענתה, עורך-הדין שמונה לה לא היה בקיא בפרטי התיק, ואופן ייצוגו הסב לה נזקים. כן, היא מלינה על כך שלא התאפשר לה לטעון בעצמה בבית-המשפט.
5. בראשית דבריי אציין, כי בקשת רשות ערעור שהוגשה על-ידי המשיבים 3-1 על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי נושא בקשת רשות ערעור זו, נידונה ונדחתה על-ידי בית-משפט זה (כב' השופט א' רובינשטיין, רע"א 1900/10). לאחר שבחנתי את הנתונים שהונחו בפניי ואת פסיקותיהן של הערכאות דלמטה, נחה דעתי כי גם דינה של בקשת רשות ערעור זו להידחות. טענותיה של המבקשת, רובן ככולן, נוגעות לסכסוך הפרטני שבין בעלי הדין והן אינן מגלות כל שאלה משפטית כללית החורגת מגדרי מחלוקת ספציפית הנוגעת לתנאי ההתקשרות בין שוכר לבעלי הנכס המושכר. משכך, הן אינן מצדיקות מתן רשות ערעור בגלגול שלישי... מהכרעתו של בית-המשפט המחוזי ניכר כי ניתן למבקשת יומה בבית-המשפט, וכי נעשו מאמצים כנים על-מנת להטות אוזן קשבת לדבריה. טענותיה נבחנו ונידונו בפירוט בפסק-הדין, ואף התקבלו בחלקן, ולא מצאתי כי הונחה עילה המצדיקה את התערבותו של בית-משפט זה בגלגול שלישי...
במאמר מוסגר יצויין, כי בבקשתה כמו גם בהודעה שהגישה ביום 25.10.10, מעלה המבקשת טענות שונות הנוגעות להליכים המשפטיים שבינה לבין בנק לאומי למשכנתאות, והקשר הקיים לטענתה, בין פרשה אחרונה זו לפרשה נושא בקשת רשות הערעור דנן. טענות אלה, לא נידונו על-ידי בתי-המשפט שלדיון, וממילא - על-פי אמות-המידה האמורות - אין עילה להידרש להן.
נוכח האמור, דין הבקשה להידחות. משלא נתבקשה תגובה - איני עושה צו להוצאות."
6.4 תום-לב בתביעת הנזק והערכת הפיצויים
ב- ע"א 9474/03 {יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, תק-על 2006(4), 1811 (2006)} קבע בית-המשפט:
"בהערכת שיעור הפיצויים לו זכאי הניזוק בגין נזק שנגרם לו על-ידי עוולה של המזיק, יש ליתן משקל כבד לאינטרסים של הניזוק. הוא הקרבן של התנהגות המזיק. את הצורך שלו להעמיד אותו במצב בו היה נתון לולא העוולה שבוצעה יש להגשים. מקביעה זו מתבקשת המסקנה כי במקום שקיימות מספר דרכים להשיב את מצב הדברים לקדמותו, יש להעניק לניזוק את כוח הבחירה בין החלופות השונות. גישה זו משתקפת מההסדרים הסטטוטוריים בעניין פיצויים שבחקיקה האזרחית החדשה...
18. בהפעילו את כוח הבחירה בין החלופות השונות, על הניזוק להתחשב באינטרסים של המזיק. התחשבות זו - פרי האיזון בין האינטרסים המתנגשים - משתקפת בעקרון כי על הניזוק להפעיל את כוח הבחירה שהדין מעניק לו בתום-לב... על-פי הוראותיו של חוק זה, אין היא מוגבלת לחוזים בלבד. היא חלה בכל תחומי המשפט. היא "אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בכל תחומי המשפט... על-פיה, כל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעיל את זכותו בתום-לב"... אכן, עקרון תום-הלב הוא עקרון "מלכותי"... הוא חל על "כלל המערכת המשפטית בישראל"... בצדק צויין כי הדוקטרינה של תום-הלב "חותכת את משפט ישראל כולו לאורכו ולרוחבו, מלוא כל הארץ כבודה" (השופט מ' חשין ב- רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199, 230). מכאן מתבקשת המסקנה כי דרישת תום-הלב חלה גם בדיני התרופות... כך, למשל, את הנטל המוטל על הניזוק להקטין את הנזק ניתן לבסס, בין השאר, על בסיס חובתו לפעול בתום-לב. דרישת תום-הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום-הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום-הלב אינו מניח "מידת חסידות"... תום-הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטחת האינטרס העצמי. עם-זאת, תום-הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. בענייננו, עקרון תום-הלב דורש, בין השאר, כי מבין החלופות השונות, אשר כל אחת מהן יש בה כדי להשיב את מצב הדברים של הניזוק לקדמותו, לא יבחר הניזוק בחלופה המטילה מעמסה כספית בלתי-סבירה על המזיק. דרישת הניזוק, במצב דברים זה, לבחור דווקא באותה חלופה שיש בה כדי להטיל על המזיק את המעמסה הכספית הגבוהה ביותר, אינה בתום-לב..."
6.5 פיצוי בגין נזק ממוני לרכוש
ב- ע"א 9474/03 {יורם גדיש תשתית ובניה (1992) בע"מ נ' בהג'את מוסא, תק-על 2006(4), 1811 (2006)} קבע בית-המשפט:
"19. נקודת המוצא הינה כי מי שרכושו ניזוק בגין עוולה זכאי לפיצוי מהמזיק בגין הפגיעה ברכושו. המושג "רכוש" כולל בחובו, הן את היתרונות המופקים בהווה והן את יסודות ההנאה העתידים לצמוח מן הרכוש. הפיצויים נועדו לפצות את הניזוק על ירידת הערך או על אובדן הרכוש בהווה, וכן על אובדן ההנאות שהיו עתידות לצמוח מהרכוש בעתיד (ראו טדסקי, עמ' 585). במשך השנים פיתחו בתי-המשפט מבחני משנה בהערכת הפיצוי בגין נזק לרכוש (ראו פרשת תושיה, עמ' 54). מבחני המשנה נועדו להשיג, כל אחד בדרכו שלו, את השבת מצבו של הניזוק לקדמותו. שני מבחני המשנה העיקריים הרלבנטיים לערעור שלפנינו הם אלה: האחד, עניינו הפיצוי לניזוק כדי ערך הנכס הנפגע אילולא הפגיעה (במקרה של השמדת הנכס) או ההפרש שבין ערך הנכס לולא הפגיעה לבין ערך הנכס לאחר הפגיעה (אם הנכס ניזוק). השני הינו פיצוי לניזוק כדי סכום ההוצאות שיש להוציא כדי להביא את הנכס למצבו לפני ביצוע העוולה. לכל אחד משני מבחני המשנה האלה עשויים להצטרף מבחני משנה נוספים, כגון פיצוי על אובדן השימוש בנכס בהווה ובעתיד (ראו טדסקי, עמ' 585). מבחני משנה נוספים אלה אינם מתעוררים בערעור שלפנינו. מבחנים אלה פועלים ככל מקרי הנזק לרכוש, ובהם השמדת מטלטלין (כגון שריפת מכוניות או טביעת אוניות), השמדת מקרקעין (כגון שריפת בית), נזק למטלטלין (כגון פגיעה במכונית) או נזק למקרקעין (כגון פגיעה בבית). בעניין שלפנינו הנזק הוא למקרקעין. נמקד עצמנו במצב דברים זה.
20. מזיק הפוגע במעשה עוולה במקרקעין של הניזוק חייב להשיב את מצב הדברים לקדמותו. הערך הכספי של פיצוי זה יכול להיקבע על-פי ירידת הערך של המקרקעין הנקבע על-פי שווי המקרקעין לפני ואחרי העוולה (מבחן המשנה של פיצוי בגין ירידה בערך המקרקעין) או על-פי ההוצאות שיש להוציא כדי לתקן את הפגיעה (מבחן המשנה של פיצוי בגין הוצאות). ברבים מהמקרים שני מבחני משנה אלה יביאו להערכה כספית דומה. שוני שאינו ניכר אינו מעלה ואינו מוריד. לעיתים, עשוי להתקיים שוני מהותי ומשמעותי בין סכומי הפיצויים העולים מכל אחת משני מבחני המשנה. במקרה זה הבחירה של הניזוק במבחן משנה המעניק לו את הפיצוי הגבוה באופן משמעותי מבין השניים צריכה להיעשות בתום-לב. בחירה שתוצאתה פגיעה בלתי-סבירה במזיק, אינה בחירה בתום-לב. ניזוק המבקש להעמיס הוצאות כספיות ניכרות על המזיק ללא כל הצדקה מיוחדת, פועל מתוך התעלמות מהאינטרס של המזיק. פעולתו היא בחוסר תום-לב. על-כן צריך הניזוק להצביע על טעמים ענייניים, שיש בהם להצדיק - על רקע מצבו הסובייקטיבי - את בחירתו במבחן משנה המעניק לו את הפיצוי שהוא באופן משמעותי גבוה יותר מזה המתקבל ממבחן המשנה האחר. זהו הדין על-פי המשפט המשווה...
21. קביעת שיעור הפיצויים בגין הפגיעה בערך על-פי ירידת ערך המקרקעין או על-פי ההוצאות הנדרשות לתיקון תוצאות הפגיעה - והבחירה ביניהם על-פי עקרון תום-הלב - מטילות תפקיד קשה על בית-המשפט (לניתוח מקיף, ראו זמיר, מכר דירות, 460, 486). כאשר למקרקעין הנפגעים ישנו מחיר שוק, ניתן להיעזר במבחן זה. מחיר השוק צריך לשקף, כמובן, את אפשרויות השימוש בנכס בהווה ובעתיד, לרבות שינויים צפויים באפשרויות המימוש על-פי דיני התכנון והבניה. בקביעת הערך הכספי של ירידת ערך המקרקעין יש לקחת בחשבון לא רק את הערך האובייקטיבי של המקרקעין, כלומר מחיר השוק שלהם, אלא גם את ערכם הסובייקטיבי לניזוק. לא פעם ערך סובייקטיבי זה גבוה מערך השוק. היטיב להביע זאת השופט ח' כהן, בציינו:
"הדעת נותנת והצדק מחייב שיש למדוד את הנזק לפי קנה-מידתו הסובייקטיבי של הניזוק - לאמור, נזקו של הניזק או ההפרש בין ערכם של המקרקעין בשבילו לפני העוולה לבין ערכם בשבילו לאחריה."
(ע"א 676/72 קפטה נ' לסקובסקי, פ"ד כז(2), 247, 250)
בהיעדר יכולת להעריך את הערך הסובייקטיבי ניתן לעיתים להשתמש במבחן המשנה של הוצאות התיקון כהערכה אפשרית של הנזק הסובייקטיבי... בקביעת ערכם של המקרקעין יש מקום להבחין, לעיתים, בין צורות השימוש השונות של הנכס. לא הרי ערכו של נכס לניזוק הסוחר באותו נכס (כגון דירות להשכרה) כהרי ערכו של נכס לניזוק "פרטי" (כגון בית המשמש לגופים שניזוקו). לעניין קביעת הערך בדרך זו, אין נפקא מינה אם הניזוק מבקש למכור הנכס או מבקש להשאירו בידו (ראו ע"א 246/70 גרינגרט נ' זילברמן, פ"ד כה(1), 169, 170). אשר להוצאות התיקון, אין נפקא מינה אם הניזוק כבר תיקן את הפגיעה או רק מבקש לתקנה בעתיד, אם הוא יבצעה בעצמו או שתפקיד התיקון יוטל על המזיק. כאשר התיקון צופה פני העתיד עשויות להתעורר בעיות קשות של חישוב וכימות. לעניין תיקון עתידי, אין כל חשיבות לעובדה, שהניזוק לא מבקש כלל לתקן את הפגיעה, ובדעתו לשמור הכסף בידיו. בכל אלה, על בית-המשפט לחזור תמיד לנקודת המוצא העקרונית על-פיה מטרת הפיצויים היא להשיב את מצבו של הניזוק לקדמותו. שני מבחני המשנה בעניין זה - השינוי בערך המקרקעין או הוצאות התיקון - הם אמצעים להגשמתה של מטרה זו (ראו פרשת תושיה, עמ' 54). אין הם מטרה לעצמה. על-כן יש מקום לנקוט באמצעים אחרים, אם ניתן בעזרתם להגשים את המטרה של השבת המצב לקדמותו. ניתן גם לצרף את ירידת הערך והוצאות התיקון, ובלבד שמצבו של הניזוק לא הוטב בשל הפיצוי בגין הנזק שנגרם לו. כאשר ישנה הטבה שכזו, על בית-המשפט לשקול אפשרות של הפחתת הפיצוי, כדי להעמידו על השבת המצב לקדמותו (ראו טדסקי, עמ' 589; פרשת זלסקי, עמ' 89; פרשת קני-בתים, עמ' 442). אפשר גם לקבוע סכום פיצויים העולה על הפחתת הערך אך הנופל מתיקון הפגיעה, ובלבד שיש בו כדי לשקף, לפי מיטב הערכתו של בית-המשפט, את נזקו של הניזוק... אכן, המדובר בעניין של הערכה, התלויה במכלול של שיקולים. היא נעשית ממקרה למקרה, על-פי כלל הנסיבות. מטבעה של הערכה, היא אינה מבוססת על נוסחאות מדוייקות. היא נועדה להגשים איזון ראוי בין הערכים והאינטרסים שיש להתחשב בהם. איזון זה הוא העומד ביסוד קביעת שיעורו של הפיצוי ושומתו של הנזק."
6.6 תביעה בגין אובדן רווחים
סעיף 9(2) לחוק השכירות מאפשר לשוכר לנכות את דמי השכירות אם נפל במושכר פגם המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי המוסכם או המקובל. אולם, תביעה בשל הפחתת דמי שכירות בשל אי-מתן השירותים הראויים חוסמת את האפשרות להגיש תביעה בשל אובדן רווחים. בהיבט זה תביעתה של אורשב להחזר דמי שכירות ולאובדן רווחים עבור אותה תקופה מהווה "כפל פיצוי" {ת"א (מרכז) 2999-01-10 אורשב ניהול והשקעות בע"מ נ' אס.אל.אס. מפרשים בע"מ, תק-מח 2013(1), 16986 (2013)}.
ב- ת"א (אש') 45399-01-16 {מישל הרוש נ' מרים ספר, תק-של 2017(3), 21440 (2017)} בית-המשפט קבע:
"21. דמי שכירות עבור חודשיים ו- 10 ימים בסך של 5,833 ש"ח.
בעניין זה מצאתי לקבל תביעת התובע באופן חלקי ולחייב את הנתבעת להשיב לתובע חלק מדמי השכירות בסך של 3,750 ש"ח בלבד שהם שווי ערך לתקופה של חודש וחצי שכירות.
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה נותן בידי השוכר אפשרות לתקן בעצמו את הפגם מקום בו המשכיר אינו עושה כן בתוך זמן סביר לאחר שנמסרה לו הודעה על כך. סעיף 9(ג) לחוק השכירות והשאילה מאפשר ביצוע תיקון דחוף גם ללא מתן הודעה מוקדמת למשכיר.
אין חולק כי ניתוק חשמל לדירת מגורים מצריך תיקון דחוף, ומשכך התובע היה רשאי בכל שלב לתקן את הליקוי ולדרוש מן הנתבעת לשלם לו בעד התיקון ובכך לצמצם באופן משמעותי את פרק הזמן של ניתוק החשמל מן המושכר. בוודאי שהיה על התובע לשתף פעולה באופן מקסימלי לשם תיקון החשמל באמצעות החשמלאי מטעם הנתבעת.
התובע בעצמו התריע בפני הנתבעת מספר פעמים במסגרת המסרונים שהוחלפו בין הצדדים כי הוא מתכוון לתקן את החשמל באמצעות איש מקצוע מטעמו אולם לא עשה כן אלא בחלוף למעלה מחודשיים. לצד הימנעות זו וכאמור לעיל, הערים התובע קשיים על תיאום ביקור הטכנאי מטעם הנתבעת.
ערה אני לכך שהנתבעת אסרה על התובע לפעול לתיקון החשמל ואף הודיעה כי תתבע אותו באם יפעל באופן זה אולם אין שהודעתה כדי לשלול את ההיתר הקבוע בחוק כאמור. יתרה-מכך, בסופו-של-יום ובחלוף כחודשיים ועשרה ימים ממועד הניתוק ועל-אף האיסור של הנתבעת הביא התובע איש מקצוע מטעמו לשם תיקון החשמל והגיש תובענה זו מבלי שהציג הסבר מניח את הדעת מדוע לא עשה כן קודם לכן.
כאן המקום לציין כי מדובר בעלות תיקון לא גבוהה (800 ש"ח) ביחס לנזקים הנטענים, ועל פני הדברים התיקון לא הצריך מאמץ או משאבים יוצאי דופן מצד התובע כך שלא היתה מניעה כי התובע יתקן את החשמל במועד מוקדם יותר ומבלי להמתין פרק זמן של למעלה מחודשיים ללא חשמל במושכר.
מעבר לאמור, התנהלות התובע, בחוסר שיתוף פעולה לתאום מועד בו הטכנאי מטעם הנתבעת יוכל להכנס לדירה בשילוב עם בחירתו לתקן את החשמל רק בחלוף כחודשיים ועשרה ימים ממועד הניתוק, אינה עולה בקנה אחד עם חובת ניזוק לפעול להקטנת הנזק ואף עולה כדי שימוש בזכות בחוסר תום-לב.
עקרון תום-הלב הוא עקרון-על, החולש על כל תחומי המשפט האזרחי. כפי שעולה מסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חייב אדם לעשות שימוש בזכותו, בדרך מקובלת ובתום-לב. חובת תום-הלב נקבעה באופן מפורש וספציפי גם בסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה וזו חלה הן על קיום חיוב והן על שימוש בזכות. בנסיבות העניין לא עצם עמידת התובע על זכויותיו, אלא האופן והמועד שבו בחר לעמוד על זכותו, מהווה פגיעה בעקרון תום-הלב (ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון, פורסם בנבו 07.09.07) ואף לעניין זה יש ליתן משקל בפסיקת הפיצוי לתובע בגין ניתוק החשמל למושכר.
אין באמור לעיל כדי למעט או כדי לפטור את הנתבעת מחובתה לתקן את הפגם ועל-כן על הנתבעת להשיב לתובע את חלק הארי מתוך דמי השכירות עבור התקופה בה נותר המושכר ללא חשמל, אולם סבורני כי על הסכום שנפסק לשקף גם את ההתנהלות הבלתי-סבירה של התובע.
מאחר שביום 02.09.17 (כחודש לאחר הניתוק), כבר הודיעה חברת החשמל כי התיקונים שבוצעו על-ידי מר שער אינם מספקים ומשכך, לכל המאוחר במועד זה היה על התובע לפעול להקטנת המשך הנזק ולהביא חשמלאי מטעמו וזאת בתוך מספר ימים באופן שבו תקופת הניתוק לא היתה עולה על חודש וחצי.
בהקשר לכך, יש לציין כי לא מצאתי לקבל טענת התובע לפיה בתקופה בה נותק החשמל על-ידי חברת החשמל הוא התגורר אצל אחיינו מר בנימין הרוש או כי שילם שכירות למר בנימין הרוש בשל מגוריו אצלו.
טענת התובע בעניין זה אינה עולה בקנה אחד עם ההודעות שנשלחו על ידו לנתבעת בזמן אמת. כך כאשר ניסתה הנתבעת לתאם מועד לבואו של הטכנאי מטעמה לא טען התובע כי הוא אינו מתגורר בבית ורק בסוף חודש אוגוסט, קרוב לחודש לאחר ניתוק החשמל ומשהתקרב מועד תשלום שכר הדירה, העלה התובע את הטענה כי הוא אינו מתגורר במושכר מזה חודש.
התובע עצמו צרף אישור רפואי מיום 06.08.15 (נספח ג' לכתב התביעה) לפיו מספר ימים קודם לכן התובע "נפל בבית (לדבריו בית מנותק מהחשמל)". התובע הגיש אישור זה לתמיכה בהצהרתו לפיה בסמוך ליום 27.07.15 ובתוך תקופת הניתוק "הגעתי לפתוח את דלת המקרר... קיבלתי מכת חשמל ועפתי כמטר" (סעיף 21 לתצהיר התובע מיום 17.05.16). האישור הרפואי וההצהרה כאמור מלמדים כי גם בתקופת הניתוק התגורר התובע במושכר. יתרה-מכך האמור לעיל מלמד כי היה חשמל במושכר על אף הניתוק. התובע אישר כי גם בתקופת הניתוק היה חשמל במושכר וכי הדבר התאפשר בשל חיבור לא חוקי של החשמל על-ידי הנתבעת או מי מטעמה... התובע לא הוכיח כי הנתבעת או מי מטעמה ביצעו חיבור מעין זה לחשמל, וכמובן שאין בקיומו של חיבור מעין זה כדי למלא אחר חובת המשכיר לדאוג לקיומו של חשמל במושכר המשמש למגורים, אולם יש בכך משום ראיה נוספת לכך שהתובע הוסיף להתגורר במושכר ולעשות בו שימוש.
במאמר מוסגר יצויין כי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה קובע כי מקום בו המשכיר לא תקן את הפגם בתוך זמן סביר זכאי השוכר להפחית את דמי השכירות לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. בהתחשב בכך שהתובע עשה שימוש במושכר כאמור לעיל היה עליו להציג ראיות בכל הנוגע לחלק היחסי שבו פחת שווי השכירות והוא לא עשה כן. בנסיבות בהן מדובר בפגם מהותי במושכר לא מצאתי לשלול מן התובע את הסעד הקבוע בסעיף אולם גם משום כך יש מקום להפחית מן הפיצוי בגין רכיב זה.
מכל המקובץ לעיל אני מעמידה את הפיצוי בגין רכיב זה על הסך של 3,750 ש"ח."
6.7 קיזוז חוב ארנונה
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 אינו מאפשר קיזוז חוב ששולם בגין ארנונה {ראה גם רת"ק (מרכז) 1542-04-12 יגאל פנחס כהן ואח' נ' רבקה ישנו ואח', תק-מח 2012(2), 12092 (2012)}.
6.8 טענת קיזוז וסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה
ב- בש"א (ב"ש) 6647/07 {ח.מ.ס.א מפעלי תיירות באילת בע"מ בפירוק נכסים נ' ח.א. באולינג בע"מ, תק-מח 2008(1), 6658 (2008)} קבע בית-המשפט:
"טענת הקיזוז דינה להידחות.
אין מחלוקת שהמבקש מכח תפקידו ככונס נכסים אחראי לתיקון התקלות בנכס, המשיבה טענה כי ביקשה וחזרה פעמים רבות על הצורך הדחוף לתקן את הנזילות החוזרות ונישנות. מעדויותיהם של המבקש וגולן עצמו עולה כי הפניות טופלו, אולם לטענת גולן הבעיה חזרה על עצמה. המבקש נשאל בעדותו...
מקובלת עליי גרסתו של המבקש כי הנושא טופל על ידו, ועדיין מצוי בטיפולו. גם גולן אישר, כאמור, שהנזילות טופלו אך הבעיה חוזרת. מתוך המסמכים שצורפו לתגובת המשיבה עולות תלונות חוזרות ונשנות של נזילות... אין מחלוקת שעל המבקש, כמשכיר הנכס, לטפל בנזילות היה ואלה קיימות באופן מיידי. מנגד לא ראיתי שהמשיבה אכן שילמה עבור תיקון הנזילות אם הדבר היה כה מהותי מבחינתה. גם אם היה טעם בטיעון המשיבה לעניין הקיזוז וזה לא קיים, אין המשיבה יכולה לעכב בידה את מלוא דמי השכירות ולא לשלם חשמל שהיא צורכת כשעול התשלום נופל על קופת הכינוס. התנהגות זו של המשיבה מצביעה על חוסר תום-הלב מצידה. לא רק זאת, לו הטעם האמיתי לאי-התשלום אכן היו הנזילות, היתה המשיבה משלמת לפחות את צריכת החשמל, או לפחות אותו החלק שלא שנוי במחלוקת וחלק מדמי השכירות וממשיכה להתנהל כספית באמצעות חשבונה בבנק. המשיבה עושה דין לעצמה עברה להתנהל על בסיס מזומן, כך שלמבקש אין כל אפשרות לבדוק הכנסות המשיבה אשר עושה ככל העולה על רוחה.
לטענת הקיזוז - סומכת המשיבה על סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 שדן בתרופות בשל אי-תיקון. יכלה המשיבה על-פי סעיף 9(1) לתקן הפגם ולדרוש החזרת הוצאות סבירות אך היא בחרה שלא לעשות כן. אפשרות נוספת שעומדת לרשותה היא להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, "לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". צריך להיות יחס בהפחתה לעומת שווי הנזק, יחס כזה לא הוכח ובוודאי שאין קשר בין דמי השכירות לתשלום החשמל שכן אין זה מצב שהנכס מושבת כליל אלא המשיבה ממשיכה לעשות בו שימוש. יתרה מזו, בכל ההתכתבות שבין הצדדים לא מצאתי מכתב של המשיבה שבו היא מודיעה על קיזוז בהתייחס ליחס של הפחתת שווי השכירות לעומת שווי החוזה.
טוענת המשיבה שעובדה היא שכונס הנכסים שילם 35,000 ש"ח עבור תיקון הנזילות ואפשר להגיש תביעה נוספת בגין נזקים שלא תוקנו בסך 198,000 ש"ח. סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה כאמור, מתיר הפחתת דמי שכירות כל עוד לא תוקן הפגם אלא שבענייננו טיפל כונס הנכסים ומטפל בנזילות ומתן אפשרות להגשת תביעה בגין נזקים אינה קשורה כלל לתיקון הפגם.
אין גם מקום לקזז חובות בהם חבה המשיבה כלפי חב' באולינג רוטשילד בע"מ, אם קיימים, בגין השבת הציוד לחברה כנגד דמי השכירות אותם חבה המשיבה לחברה שבפירוק כיוון שלא מדובר באותם בעלי דין. לכל היותר באולינג רוטשילד בע"מ היא נושה של המשיבה כפי שהחברה נושה בה...
13. סוף דבר, המשיבה אינה יכולה להחזיק במושכר מבלי לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות. לפיכך מתירה לכונס הנכסים לנתק המשיבה מהחשמל ומורה על-פינויה מהנכס אלא אם עד ליום 02.03.08 תשלם חובותיה בגין החשמל ודמי השכירות. אני מתירה לכונס הנכסים להגיש תביעה כנגד המשיבה בגין הפרש חובותיה לחברה."
6.9 אי-תשלום דמי שכירות ויישום סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה
ב- ת"א (הרצליה) 22353-09-15 {טליה טריינין גורן נ' כץ גבע איצקוביץ קי ג'י איי בע"מ, תק-של 2016(2), 72167 (2016)} קבע בית-המשפט:
"כלום היתה רשאית התובעת שלא למסור את ההמחאות בשל אירועי ההצפה/נזילות הנטענים במושכר?
24. כאמור, התובעת טוענת כי בשל אירועי הנזילות/הצפות במושכר, נמנעה ממסירת ההמחאות ותשלום דמי השכירות. הודעת הביטול נשלחה ביום 12.11.14, וממילא ברי כי לעניין זה, האירוע מיום 16.11.14 אינו רלבנטי.
25. התובעת טוענת כי בשל האירוע מיום 12.09.14, חדרו מים לחלק מהמושכר, הפרקט שהתקינה בו ניזוק והיה צורך להחליפו. אין חולק, כי התובעת לא החליפה את הפרקט ולא הוציאה הוצאה כלשהי בשל כך...
26. סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה... קובע...
סעיף 9(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי אם חפץ השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
27. אין חולק, כאמור, כי התובעת לא תיקנה את הפגם אשר נוצר לטענתה מהאירוע מיום 12.09.14, וממילא לא היתה זכאית לקזז סכום כלשהו בהתאם לסעיף 9(א)(1) לחוק השכירות והשאילה, טרם המועד שבו חלה עליה החובה לשלם את דמי השכירות ולמסור את סדרת ההמחאות הדחויות.
28. אשר לחלופה השניה, הקבועה בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה מאפשר הפחתת דמי שכירות בהתאם להיקפו של הפגם והאופן שבו הוא משליך על שימוש במושכר.
בסיכומיה, נשאלה התובעת כיצד "סווט שופ" שילמו לה את דמי השכירות בהמחאה שנמסרה ב- 01.11.14 למרות שהפרקט נהרס לשיטתה.
התובעת השיבה כי נזק זה אירע באולם הגדול בלבד, ששטחו כ- 80 מ"ר, מסך השטח שהושכר ל"סווט שופ", וכי האולם הקטן יותר שייך לחלק מהמושכר שהושכר ל"סווט שופ" (כ- 65 מ"ר) לא נפגע והמשיך לעבוד, וכך גם הלובי וחדרי ההלבשה...
29. מעצם התשלום ששילמה בפועל "סווט שופ" לתובעת כחודש וחצי לאחר האירוע מיום 12.09.14, עולה כי השימוש במושכר לא נפגע כלל, שאם לא כן קשה להלום מצב ששוכר המשנה הנ"ל היה משלם דמי שכירות כסדרם. מסקנה זו נכונה גם לגבי האירוע הנטען הנוסף מיום 13.11.14, שלגביו לא הוצגו כל ראיות...
31. עולה מהאמור, כי בעטיו של האירוע מיום 12.09.14, כמעט ולא היתה פגיעה בשימוש בפועל באולם הגדול, ולמעשה לא היתה כל הצדקה לאי-תשלום דמי שכירות ואי-מסירת המחאות דחויות באותו שלב. נזק נטען עתידי, שטרם התגבש, בשל חשש התובעת כי לא תוכל להשכיר את המקום לבית ספר למחול כאשר תסתיים תקופת השכירות של "סווט שופ" (אציין כי סוף האופציה בהתאם לאותו הסכם הינה בשנת 2020), אינו עילה לקיזוז בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. שווי השכירות עקב הפגם, לא פחת.
32. למצער, ההפחתה המקסימאלית הינה רק בגין האולם הגדול, שמהווה רק חלק מהמושכר שהושכר ב"סווט שופ", כ- 80 מ"ר מתוך 180 מ"ר, קרי פחות ממחצית.
ממילא, בכל מקרה, אף אם הייתי מקבל את טענת התובעת, הרי שבהתאם לסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, היה עליה לשלם למעלה ממחצית מהשכירות, דבר שלא עשתה, באופן המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות...
33. סבורני, כי די באמור כדי לדחות את טענת התובעת כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות עד לתיקון הנזקים הנטענים, בהינתן הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. כפועל יוצא מכך, ברי כי הודעת הביטול ניתנה כדין.
34. בבחינת למעלה מהדרוש. אף בהתעלם מהוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, סבורני כי התובעת לא הוכיחה נזק בר קיזוז, שהתגבש עד למועד הודעת הביטול..."
6.10 חוזה השכירות בוטל בשל טענת הפרה, בטרם הזמן שנקבע בחוזה השכירות - ערעור החברה נדחה, ערעור שופרסל התקבל בחלקו
ב- ע"א 512/08 {שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, תק-על 2011(2), 1432 (2011)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, וכן ערעור נוסף על החלטת בית-המשפט המחוזי לדחות בקשה לפיצול סעדים. המחלוקת עיקרה בשאלה, האם ביטול חוזה השכירות היה כדין, ובמסגרת הזמן הסביר לכך.
חברת "מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ", העוסקת בעבודות בניין וקבלנות, הקימה מרכז מסחרי על קרקע המצויה בבעלותה בשפרעם. בגדר המרכז נבנה, בין השאר, נכס אשר מיועד לשמש כמרכול.
חברת "שופרסל בע"מ", מפעילה רשת מרכולים ארצית, ובחודש אוקטובר 1998 נכרת בין החברה לבין שופרסל הסכם להשכרת הנכס. בגדר ההסכם נקבע, בין השאר, כי תקופת השכירות תעמוד על 12 שנים ו- 5 חודשים, אשר יחלו מיום מסירת החזקה במושכר.
במסגרת ההסכם נקבע, כי ככל שהחברה לא תשלים את בניית המרכז המסחרי, או לא תתמיד בבנייתו, תהיה שופרסל זכאית, בין השאר, לבטל את ההסכם ולתבוע השבה ופיצויים בגין נזק שיגרם לה. כמו-כן נקבע, שהחברה תעשה מאמץ להביא לכך שבתוך מספר ימים ממועד מסירת החזקה תפתחנה מספר רב ככול שניתן מיחידות המרכז המסחרי.
החזקה בנכס נמסרה לשופרסל בחודש מאי 2000, ובמשך שלוש שנים לאחר מכן היא הפעילה את המרכול בנכס. יצויין, כי במהלך תקופה זו לא הושלמה הבניה במרכז המסחרי. בחודש דצמבר 2003, שיגרה שופרסל לחברה הודעה בדבר ביטול ההסכם, בטענה שהוא הופר, בכך שלא שווקו היחידות האחרות במרכז ובכך שלא הושלמה בו הבניה.
הודעה דומה נשלחה שוב בחודש ינואר 2004. על רקע ההפרה הנטענת, אף הפחיתה שופרסל באופן חד-צדדי את תשלום דמי השכירות בנכס. בנוסף, הגישה שופרסל לבית-המשפט המחוזי תביעה לפיצויים בגין הפרת החוזה. החברה הגישה תביעה שכנגד, בטענה, כי ביטול החוזה מצידה של שופרסל היה שלא כדין. במקביל הגישה החברה בקשה לפיצול סעדים, שבה עתרה לאפשר לה לתבוע במועד מאוחר יותר, פיצוי בגין דמי השכירות ודמי הניהול של הנכס, למשך יתרת תקופת השכירות בהתאם להסכם.
בית-המשפט קבע, כי בנסיבות שנוצרו, בהתחשב בהפרה היסודית של החוזה, ונוכח העובדה שלא הוכח, כי מועד הביטול גרם לחברה נזק, נמצא, כי החוזה בוטל כדין.
משבוטל החוזה קמה, ככלל, בהתאם להוראת סעיף 9(א) לחוק התרופות, חובת השבת הדדית, החלה על הנפגע והמפר כאחד. המשמעות היא שכל צד נדרש להשיב לצד שכנגד את מה שקיבל לידיו במסגרת הקשר החוזי {ראה למשל: ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין (1978) בע"מ נ' הורוביץ, פ"ד לה(3) 533, 540-538 (1981); שלו ואדר, בעמודים 695-694, 715-712}. במקרה שלפניינו, המשמעות היא שהן שופרסל, הן החברה, ידרשו להשיב אחת לשניה את שקיבלו בגדר החוזה.
הפיצוי המשתלם לחברה בגין ההפחתה החד-צדדית של דמי השכירות ברבעון האחרון של שנת 2003 יישאר על כנו, אם כי, מטעם שונה. כל עוד לא בוטל החוזה, מוטלת על כל צד החובה להמשיך ולקיים את חיוביו. עצם קיומה של הפרה אינו מקים, באופן אוטומטי, זכות להפחתה חד-צדדית של התשלום הנדרש בחוזה. במקרה זה, לא הוכח, כי קמה לשופרסל הצדקה להפחתה כאמור, כך שהיה עליה להמשיך ולקיים את חיובה במלואו עד לביטולו של החוזה.
יצויין, כי אין בהוראותיו של סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות לסייע לשופרסל בעניין זה, כפי שביקשה היא לטעון. סעיף זה מתיר לשוכר {בענייננו, שופרסל}, להפחית את דמי השכירות מקום בו המשכיר {בעניינו, החברה} לא תיקן את הפגם בנכס "תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר". קרי, התנאי להפחתת דמי השכירות הוא, כי השוכר ביקש לתקן את הפגם בנכס, וכי דרישתו לא נענתה בתוך זמן סביר.
אלא שבמקרה שלפנינו, נקבע, כי לא הועלתה דרישה לתיקון הנכס ואף לא ניתנה התראה קודמת על-כך. בנסיבות אלה, שופרסל אינה יכולה להיבנות מהוראת סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות.
כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי אין גם מקום לפסוק, במקרה שלפניינו, פיצוי הסתמכות, או פיצויי קיום, בגין הפרת החוזה. הקושי בהקשר זה נעוץ בכך שלא הוכח קיומו של נזק. פיצויים אלה באים להטיב את נזקו של הנפגע, בין אם לעבר {הסתמכות} בין אם לעתיד {קיום}, בהתאם לנסיבות העניין. אך בהיעדר הוכחה לחסר שנגרם לנפגע, למעשה אין "נזק" שאותו נדרשים להטיב, וממילא אין לפסוק בגינו פיצוי.
בית-המשפט המחוזי מצא, כי לא הוכח הנזק הנטען בהקשר זה, ואף לא הונחו די נתונים לקביעת שיעורם של פיצויים בגין הנזק הנטען. המדובר בקביעות עובדתיות באשר לממצאים הנוגעים להוכחת הנזק. כידוע, ערכאת הערעור נוטה שלא להתערב בממצאיה של הערכאה המבררת בעניין שכזה, ולא נמצא במקרה שלפניינו טעם לחרוג מן הכלל האמור.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את ערעורה של החברה, וערעורה של שופרסל התקבל בחלקו בכל הנוגע להפרת החוזה.
6.11 המבקשים לא חיברו את הנכס למערכת הביוב העירונית כנדרש, ובכך הפרו את התחייבותם החוזית - הערעור נדחה
ב- רע"א 1900/10 {דוד חסון ואח' נ' שרה בן חנן ואח', תק-על 2010(3), 54 (2010)} המבקשים, בעליו של נכס בירושלים חתמו על זכרון דברים עם המשיבה 1 {השוכרת} להשכרת הנכס, ובהמשך, נחתם בין הצדדים חוזה שכירות, בו רשומים המשיבים 3-2 כערבים.
על-פי תנאי החוזה, תקופת השכירות הוגדרה מ- 03.05.00 ועד 17.07.01, בתשלום חודשי של 1,400$, תוך שהשוכרת פטורה מתשלום בעבור התקופה שבין 03.05.00 ועד 17.07.00, עקב השיפוצים שהיתה רשאית לבצע במושכר, כדי להתאימו למטרות השכירות {הקמת עסק של ייצור ושיווק מזון טבעי}.
עוד הופיעה בחוזה, אופציה להארכת תקופתו, כך שעל השוכרת להודיע על רצונה זה עד 90 יום לפני תום החוזה, נקבע, כי דמי השכירות יגדלו בכל שנה ב- 5%, ושאר תנאי החוזה יוותרו על כנם. על-פי החוזה, התחייבו המבקשים שכל מערכות המים בנכס, כולל הביוב, יפעלו כשורה.
השוכרת קיבלה את החזקה בנכס וביצעה בו שיפוצים, אך נתגלעה בין הצדדים מחלוקת בעניין הביוב. הביוב במקום היה בור סופג, והיה צורך להתחבר לרשת הביוב העירונית, דבר שאף אחד מן הצדדים לא הסכים לקחת על עצמו. השוכרת לא קיבלה רישיון עסק בשל אי-חיבור הביוב.
החל מיום 17.09.00 לא שילמה השוכרת דמי שכירות, והיא פינתה את הנכס בפועל רק ביום 15.05.02, מבלי שהודיעה על רצונה להאריך את החוזה. אשר על-כן תבעו המבקשים את השוכרת בבית-משפט השלום על הפרת חוזה, ולהחזר הכספים הבאים: דמי השכירות בעבור תקופת ההחזקה בנכס, הפיצוי המוסכם בחוזה על אי-פינוי הנכס במועד, חובות הארנונה שנצברו ואשר לפי החוזה היה על השוכרת לשלמם, ריבית חוזית, ונזקים למושכר. השוכרת תבעה מנגד, בטענה, כי המבקשים הפרו את החוזה בכך שלא טיפלו במערכת הביוב ולא חיברוה למערכת העירונית.
בבית-משפט השלום נקבע, כי השוכרת ידעה על בור הספיגה עוד טרם חתמה על החוזה, וכי בעת השיפוצים סתמה את הבור והביאה להרס שלו, כך שלא היתה מוטלת על המבקשים חובה לתקן נזק זה, ואילו עליה היתה מוטלת חובה להקטנת הנזק. עוד נקבע, כי בחוזה לא התחייבו המבקשים לשנות את מערכת הניקוז במושכר. לעניין אי-תשלום דמי השכירות נקבע, כי המבקשים הודיעו לשוכרת מיד כשהפסיקה לשלם, כי היא מפרה את ההסכם וכי תידרש לשלם את כל הסכומים על-פי ההסכם.
בית-משפט השלום קבע פיצוי כולל בשיעור נמוך מזה שנתבע {הריבית שנתבעה על-פי החוזה היתה "רצחנית" כדבריו} בגובה 50,000$, וכולל החוב והריבית נפסק סך של 96,000$. לא נפסק החזר תשלומי ארנונה, ובעילה הנזיקית נפסק, כי לא הוכחו נזקים לנכס. נקבע, כי על הערבים לשלם למבקשים את מלוא הסכום הפסוק, וכי תהיה להם זכות חזרה על השוכרת.
השוכרת והערבים עירערו לבית-המשפט המחוזי בנפרד. ערעורה של השוכרת התקבל בחלקו. נקבע, כי בהתאם לחוק המים, התשי"ט-1959 והתקנות שהותקנו מכוחו, היה על המבקשים לסתום את בור המים ולחבר את הנכס למערכת העירונית זמן רב לפני חתימת ההסכם, וזאת אף אם לא קיבלו הודעה בנושא מהעירייה.
בכך שלא פעלו כנדרש, מוטלת האשמה לאי-קבלת רישיון העסק של השוכרת על שכמם, הם הפרו את חובת הגילוי כלפיה, פעלו בחוסר תום-לב במשא-ומתן ובהטעיה, והפרו את חובותיהם החוזיות מולה. אשר על-כן נקבע, כי המבקשים הם שהפרו את החוזה הפרה יסודית, והשוכרת היא הצד הנפגע.
נקבע, כי היעדר רישיון העסק לייצור המזון גרם לשוכרת נזק כלכלי רב, וכי אין בהחלטתה שלא לבטל את החוזה, למרות שעמדה לה הזכות לעשות כן, כדי לגרוע מהפגיעה בה. נאמר, כי משלא בחרה השוכרת בביטול החוזה או באכיפתו, עמדו לה סעדים נוספים המנויים בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כגון הפחתת דמי השכירות ביחס לעלות התיקון.
בית-המשפט הסתמך על ההפחתה שחלה ברווחי עסקה של השוכרת מאז שעברה לנכס, כבסיס לחישוב שיעור דמי השכירות שמותר היה לה להפחית, וקבע, כי שכר הדירה שהיה עליה לשלם יעמוד על 560$, שהם 40% משכר הדירה המוסכם; לתקופה שבין סוף החוזה למועד הפינוי בפועל, הוסיף בית-המשפט 5% {בהתאם לתנאי החוזה}, כך ששכר הדירה למועדים אלה יעמוד על 590$.
השופט נועם הוסיף, כי אף בהינתן הקביעות העובדתיות של בית-משפט השלום, כי השוכרת ידעה על בור הספיגה טרם החתימה על החוזה וסתמה אותו בעת השיפוצים, הנה הן לפי החוזה הן לפי הדין היתה על המבקשים החובה לתקן את מערכת הביוב על-ידי חיבורה לרשת העירונית כנדרש, ובכך שלא עשו כן, הפרו הן את הוראות הדין, הן את התחייבותם החוזית.
בבקשת הערעור נטען, כי בית-המשפט קמא שגה, עת התעלם מחובת הקטנת הנזק. כן נטען, כי לא היה מקום להפחתת דמי השכירות לכל התקופה כולה, שכן אז עולה "רווחה" של השוכרת על עלות התיקון בפועל, אילו התבצע.
בית-המשפט לא נעתר לבקשה, וקבע, כי אין ענייננו בנושא המעורר שאלה משפטית או ציבורית בעלת חשיבות המצדיקה, על דרך הכלל, כי תישקל רשות ערעור בגלגול שלישי.
6.12 זכאותו של שוכר להפחית את דמי השכירות בהתאם לשיעור פחיתת שווי השכירות מחמת הפגם במושכר
ב- ע"א (ת"א) 1863-06-15 {שרון כהן נ' תיופ חב הנדסית לתכנון יעוץ ופקוח בע"מ, תק-מח 2015(2), 30932 (2015)} עסקינן בבקשה לעיכוב ביצוע פסק-דינו של בית-משפט השלום בתביעה שהגישה המשיבה לפינוי המבקשים 1 ו- 2 מבית מגורים בבעלותה.
מדובר בתביעה שהוגשה לאחר שהמבקשים 1 ו- 2 חדלו לשלם את דמי השכירות במשך מספר חודשים בטענה כי המשיבה מסרבת לתקן ליקויים במושכר. המבקשים 3 ו- 4 הם הערבים לקיום חיוביהם של המבקשים 1 ו- 2 לפי הסכם השכירות. בית-המשפט קמא דחה את בקשת הרשות להתגונן שהגישו המבקשים והורה למבקשים 1 ו- 2 לפנות את המושכר וכן הורה כי המבקשים ישלמו למשיבה חוב דמי שכירות. המבקשים הגישו בקשה לעיכוב ביצוע פסק-הדין ביחס למועד פינוי המושכר עד להכרעה בערעור וכן ביקשו לעכב את ביצוע התשלום שנקבע בפסק-הדין בגין חוב דמי שכירות.
לטענת המבקשים, טעה בית-המשפט קמא כשדחה את בקשת הרשות להתגונן שהגישו. לטענת המבקשים 1 ו- 2 אשר מתגוררים במושכר, הם עומדים בפני פינוי כפוי בפרק זמן קצר ובלתי מידתי,וכי שגה בית-המשפט בכך שלא נתן דעתו לכך שהמבקשים קיימו חיוביהם במשך שנים וכי הם התריעו על ליקויים במושכר והפגיעה שליקויים אלו הסבו להם, וכי מועד הפינוי שנקבע אינו סביר ומידתי בנסיבות המקרה, וכי סיכויי הערעור, טובים.
המשיבה התנגדה לבקשה בטענה, כי בית-המשפט קמא גילה התחשבות במבקשים ולכן הורה על-פינוי הבית במועד סיום השכירות. לטענתה, מועד זה נתן למבקשים שהות לשכור נכס חלופי ואין כל הצדקה לעכב את מועד הפינוי מעבר למועד זה, בפרט נוכח העובדה כי המבקשים מחזיקים במושכר בלא שביצעו את פסק-הדין הכספי במלואו ולא הציעו כל ערובה לתשלום החובות המצטברים, וכי ביחס לסעד הפינוי, טוענים המבקשים כי הנזק שייגרם להם גדול מזה שעלול להיגרם למשיבה במקרה של עיכוב בפינוי המושכר עד להכרעה בערעור, וכי סיכויי הערעור אינם גבוהים.
בית-המשפט קבע, כי דין הבקשה לעיכוב פסק-הדין להידחות, וכי אין עסקינן בשוכרים שהפעילו את תרופת ההפחתה, המאפשרת לשוכר להפחית את דמי השכירות בהתאם לשיעור פחיתת שווי השכירות מחמת הפגם במושכר, שכן בעניננו לא מדובר בהפחתה יחסית של דמי השכירות, אלא בהמנעות מוחלטת מתשלומם לאורך חודשים רבים, וכי תשלום מרביתו של חוב דמי השכירות לאחר הגשת התביעה, אין בכוחו לרפא את ההפרה היסודית שבגינה בוטל חוזה השכירות, וכי קשה להלום התנהלותו של שוכר שחדל כליל מתשלום דמי שכירות, בנימוק שהמשכיר איננו מתקן ליקויים במושכר, ולכן אין בו כדי להצדיק את עיכוב הביצוע של פסק הפינוי.
6.13 אי-התאמה ופגמים במושכר - טענת קיזוז - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (צפת) 24126-06-13 {צופייה סופיה ראבי נ' בנימין גד חורי, תק-של 2016(2), 68447 (2016)} נדונה תביעה כספית ותביעה שכנגד שעניינן יחסי שכירות בין התובעת והנתבעת שכנגד, לבין הנתבע והתובע שכנגד.
התובעת השכירה לנתבע שני מבנים אשר כללו צימרים וכן דירת מגורים, המצויים בשכונת הזיתים בראש פינה.
התובעת טענה, כי הנתבע הפר את הסכמי השכירות והשכיר את דירת המגורים לאורחים על בסיס מסחרי וזאת בניגוד לסעיף 5 להסכם השכירות; לא שילם את העלאת דמי השכירות בשיעור 10% וזאת בניגוד לסעיף 9(א) להסכם השכירות; הזניח את הגינה וגרם לה נזקים וזאת בניגוד לסעיף 6 להסכם השכירות; ביצע שינויים במושכרים ללא קבלת רשות מהתובעת וללא קבלת היתר מהמועצה המקומית וזאת בניגוד לסעיף 14 להסכמים; מיום 01.01.12 פסק מלשלם דמי שכירות.
בעקבות ההפרות הנטענות, הודיעה התובעת לנתבע על ביטול ההסכם ומשלא פינה את המושכר הגישה נגדו תביעת פינוי במסגרתה הגיעו לפשרה על מועד פינוי, אשר גם בו, לטענת התובעת, לא עמד הנתבע ופינה את המושכר רק ביום 05.12.12, תוך הותרת נזקים ונטילת מיטלטלין מן המושכרים.
הנתבע הכחיש את טענות התובעת לגבי ההפרות שיוחסו לו, טען, כי התובעת היא שהפרה את ההסכם, שכן לא היתה לה זכות לבטל את ההסכם וכי גרמה לו נזקים. לטענת הנתבע, התובעת ידעה על השכרת דירת המגורים לאורחים מזדמנים ואף הסכימה לכך בהסכם; המושכרים לרבות הגינה היו מוזנחים ובהם ליקויים רבים והנתבע הוא שהשקיע בהם כספים וטיפח אותם; הנתבע הכחיש, כי לא עמד בתשלומים וטען, כי התובעת לא סיפקה לו חשבוניות מס כדין ואף ביצעה עבירות מס נוספות בכך שכשהוציאה חשבוניות, הן היו על-שם חברה בע"מ עימה לא התקשר הנתבע. לטענת הנתבע, לאור העובדה שבגין התנהלותה גרמה לו התובעת נזקים שכן לא יכול היה לקבל החזר מע"מ ולנכות את מלוא דמי השכירות, הרי חובות התובעת כלפיו עלו על חובותיו כלפיה.
בית-המשפט קבע, כי אף שאין לקבל את טענות התובעת ביחס לכל ההפרות הנטענות, עדיין, משהפר הנתבע את ההסכמים הפרה יסודית ביחס לתשלום מלוא דמי השכירות והפרה יסודית זו לא תוקנה תוך 7 ימים {כאמור בסעיף 20 להסכמים}, בוטלו ההסכמים כדין על-ידי התובעת.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי בהיעדר רצון להפסיק את ההסכמים, הסעד שיכול היה לעמוד לנתבע, הנו רק זה הקבוע בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. על-פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, במקרה של אי-התאמה או פגמים במושכר שלא תוקנו על-ידי המשכיר לאחר קבלת דרישה מהשוכר, רשאי השוכר לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות, ולהפחית את דמי השכירות לפי היחס בו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
לא רק שבמקרה דנן, למרות טענות הנתבע, הוא לא שלח לתובעת דרישה כלשהיא לתקן את הליקויים במבנים להם טען, או לבצע לגיטמציה והכשרה חוקית של המבנים, אלא שהנתבע אף לא דרש להפחית את דמי השכירות. בהערת אגב, ציין בית-המשפט, כי בצדק לא דרש הנתבע להפחית את דמי השכירות, שכן, כל טענותיו בעניין, לא פגעו בשווי השכירות ובהכנסותיו של הנתבע שרק גדלו {בכל מקרה לא הוצגה כל חוות-דעת, גם אם היה טוען, כי הכנוסתיו פחתו בגין פגמים אלו}.
באשר לטענת הקיזוז שהעלה הנתבע, בה טען, כי אם תתקבל הטענה, כי לא עמד במלוא התשלומים,הרי שעמדה לו טענת קיזוז בגין אי-קבלת חשבוניות, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל טענה זו.
סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, כי חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז באמצעות הודעה של צד אחד למשנהו.
יחד-עם-זאת, התנאי המקדמי להפעלת סעד הקיזוז, היינו מתן הודעת קיזוז, {ראה ע"א 2433/96 אמנון סגל ואח' נ' סולניר בעמ ואח', פ"ד נב(5), 421 (1998); ע"א 544/81 מנחם קיהל בעמ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון, פ"ד לו(3), 518 (1982)}. הזכות לקיזוז אינה אוטומטית ברגע שהצדדים חבים זה לזה, אלא כשצד לחוזה רוצה להיזקק לסעד זה, עליו להודיע על כך לצד השני {ראה ע"א 664/76 רמט בע"מ נ' פיוניר קונקריט (ישראל) בע"מ, פ"ד לב(1), 188 (1977); ע"א 82/75 כתריאל לשוביץ חברה לבניין נ' פייבל פרבמן בע"מ, פ"ד כט(2), 660 (1975)}.
הנתבע, לא רק שלא שלח לתובעת כל הודעת קיזוז לפני ביטול ההסכם, אלא שאף במכתב היחיד, בו הזכיר, כי לא קיבל חשבוניות, התייחס לשנת 2011 בלבד ולא העלה כלל טענת קיזוז. טענת הקיזוז הועלתה רק במסגרת ההגנה מפני התביעה דנן ואפילו בחקירתו על בקשת הרשות להתגונן, לא טען הנתבע כלל לקיזוז, אלא כשנשאל מדוע אינו משלם את דמי השכירות, השיב: "אני רוצה לשלם".
עוד ציין בית-המשפט, כי גם אם היה הנתבע שולח לתובעת הודעת קיזוז, ספק אם היה בכך לשחררו מחובתו לשלם את דמי השכירות במלואם {ראה ת"א (ראשל"צ) 4379-05-12 קמיקם 26 בע"מ נ' חיה קאופמן ז"ל, תק-של 2015(2), 26781 (2015)}.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי יש לחייב את הנתבע לשלם עד ליום 20.10.12 את דמי השכירות ואילו ממועד זה ועד הפינוי בפועל, תקופה של חודש וחצי, פיצוי מוסכם בסך כפל דמי השכירות לתקופה זו.
בעבור הדירה התחייב הנתבע החל מתום שתי שנות האופציה לשלם תוספת נוספת של 5%. לכן עבור שנת 2012, נקבע שעל הנתבע לשלם: 3,400 ש"ח*115% = 3,910 ש"ח לחודש. מכיוון שאין מע"מ, אזי הסכום שעל הנתבע לשלם עד ליום 20.10.12 הוא: 3,910*9.666 ש"ח = 37,794 ש"ח.
לסיכום ולאור כל האמור, מאחר שהתובעת כבר מימשה את הערבות הבנקאית בסכום של 120,000 ש"ח, בית-המשפט חייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 103,263 ש"ח.
6.14 החיוב לשלם דמי שכירות הוא חיוב עצמאי ואין לקשור אותו לטענת הליקויים בדירה
ב- תא"מ (הרצ') 849-02-15 {משה שמש נ' כפיר לוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.03.16) (להלן: "עניין שמש")} בית-המשפט הבהיר כי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "החוק"} מאפשר להפחית את דמי השכירות עקב קיומם של פגמים במושכר, אולם, הסעיף אינו מאפשר בכל צורה שהיא הימנעות גורפת מתשלום.
ב- תא"ק (הרצ') 5500-08-08 {Sorsele real estate נ' רוני פוסמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.02.09)} הביא בית-המשפט מתוך ספרו של המלומד צלטנר {דיני חוזים של מדינת ישראל, הוצאת אבוקה תל אביב תשל"ו-1976, שער שני בעמוד 172} כי השוכר רשאי להפחית על דעת עצמו מסכום השכירות ללא פניה קודמת לבית-המשפט, אבל אם הפחית באופן מופרז, הוא מפר את ההסכם, וצפוי לביטול החוזה ופינוי על-ידי המשכיר.
מספר פסקי-דין שדנו בהצדקה לפטור מתשלום שכר הדירה כל עוד לא מתוקן הליקוי, הגיעו למסקנה שלא קיים בסיס לכך בחוק השכירות והשאילה {תא"ח (הרצ') 15899-05-09 שרונה גמזו לטובה נ' מנחם פרנקל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.08.11); תא"ק (ת"א) 55683-09-14 שרון כהן נ' תיופ חברה הנדסית לתכנון, ייעוץ ופיקוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.15)}.
עוד הוסיף בית-המשפט כי גם המלומד שלום לרנר בספרו שכירות נכסים בעמודים 243-242 הגיע למסקנה לפיה אין מקום לגישה האומרת שכל עוד לא מתוקן הליקוי אין חובה לשלם דמי שכירות.
אשר-על-כן, קבע בית-המשפט בעניין שמש, כי המסקנה היא שהחיוב לשלם דמי שכירות הוא חיוב עצמאי ואין לקשור אותו לטענת הליקויים בדירה ואין להסכין עם מצב כי תחת חסות הטענות לא ישולמו דמי השכירות, כפי שעשה הנתבע במקרה זה בצורה גורפת.
ב- תא"ק (ת"א) 55683-09-14 {שרון כהן נ' תיופ חברה הנדסית לתכנון, ייעוץ ופיקוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.15)} בית-המשפט דחה בקשת רשות להתגונן שהגישו המשיבים כנגד תביעת פינוי שהגישה נגדם המשיבה בשל חדילתם מלשלם דמי שכירות.
בית-המשפט פסק כי המבקשים לא היו זכאים לחדול מלשלם למשיבה דמי שכירות בהתאם להוראת סעיף 9(א) לחוק.
בית-המשפט מצא כי המבקשים לא פעלו בגדרה של תרופה מוכרת מדיני החוזים הכלליים. אלא עשו דין לעצמם.
ב- תא"ח (ת"א) 27841-07-15 {דין נצח פרי נ' מפעלי תחנות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (31.12.15)} בית-המשפט קבע כי אם לא עמד המשכיר בחובתו מכוח סעיף 7 לחוק, מעמיד סעיף 9(א) לחוק שתי תרופות לשוכר.
הראשונה מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק, אשר מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות.
מטרת הסעיף, לפי הצעת-החוק, היא לאפשר לשוכר ליהנות מהמושכר לפי החוזה ללא צורך בהגשת תביעה על-ידי השוכר לביצוע תיקון או לפיצויים {הצעת חוק השכירות, התש"ל-1970, ה"ח 901}.
בית-המשפט ציין כי סעיף 9(א)(2) לחוק עוסק בתרופה השניה, מכוחה זכאי שוכר להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
אותו כלל מתקשה להשלים עם מצב-דברים, שבו חיובו של שוכר לשלם דמי-שכירות בשיעור מלא לא יהא תלוי, כל עיקר, בחובתו של בעל-הבית לשמור על תקינות המושכר. את שווי ההפחתה יש לשום.
בית-המשפט הוסיף כי הפחתה איננה קיזוזו של חיוב קצוב. להבדיל מהוצאות אשר כרוכות בתיקון-עצמי, הפחתה מדמי-השכירות לא מקימה למשכיר, קודם שנקצב החיוב, חוב כלפי השוכר.
בית-המשפט הפנה ל- רע"א 1900/10 {דוד חסון נ' שרה בן חנן, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.07.10)} שם ישנה אחיזה למסקנה כי בזמן שלשוכר עומדת התרופה שבסעיף 9(א)(2) לחוק, יש לקחת בחשבון, לחובתו, את ערכם הכספי של מגורים בנכס חרף הפגם שבו.
בית-המשפט הבהיר כי על הפחתה מדמי-השכירות לעמוד, איפוא, ביחס ישר לגריעה משווי-השכירות. חדילה מוחלטת מתשלום אין פירושה אלא שהפגם שלל כל יכולת ליהנות מן הנכס למטרה אשר לשמה הוא נשכר.
ב- תא"מ (ת"א) 33362-12-14 {מרדכי שלומי נ' עו"ד פלוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.05.16)} בית-המשפט סבר כי טענתו של הנתבע, כאילו קמה לו זכות להמשיך להתגורר בנכס מבלי לשלם דמי שכירות מכוח חוק השכירות והשאילה, אינה יכולה לעמוד.
הנתבע תמך טענותיו בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי אם לא תוקן פגם במושכר חרף דרישת השוכר לתקנו, רשאי השוכר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".
אלא שהיחס כאמור טעון ראיה ומצופה היה מהנתבע להציג חוות-דעת שמאי, שיעריך את שווי זכות המגורים בדירה במצבה הפגום לטענתו.
בית-המשפט קבע כי מכל מקום, ובהיעדרה של חוות-דעת כאמור, לא עמד הנתבע בנטל המוטל עליו להוכיח כי לא היה חייב לשלם את שכר הדירה לחמשת החודשים האמורים.
טענתו של הנתבע לא היתה סבירה גם מן הבחינה המעשית. הנתבע החזיק בדירה במשך מעט פחות משנה. מתוך תקופה זו, הוא לא שילם דמי שכירות במשך חמישה חודשים, כלומר - כ- 42% מהזמן.
בית-המשפט מצא כי לא סביר להניח, כי הפער בין דירה "תקינה" ובין הדירה בפועל הגיע כמעט לכדי 50%. ואם כך היה המצב, כיצד המשיך הנתבע להתגורר בדירה, כיצד לא עזב אותה, ומדוע לא עשה שימוש בזכותו לפי סעיף 9(א)(1) לחוק השכירות והשאילה, המאפשר לשוכר לתקן על חשבונו את אותם ליקויים קרדינליים המונעים שימוש בדירה, תוך קיזוז העלויות מדמי השכירות?
בית-המשפט מצא שיש לקבל את התביעה בגין דמי השכירות לחודשים אפריל עד אוגוסט {כולל} באשר הם אותם חודשים שלגביהם לא נפרעו השיקים, והנתבע לא הוכיח כי שילם את תמורתם במזומן.
כך הוא גם הדין ביחס לתשלומי הארנונה, שהנתבע לא הצליח להוכיח כי שילם בהתאם לחוזה, ויש לחייבו בגין תשלומי הארנונה על-פי המפורט בכתב התביעה.
6.15 אי-תשלום דמי השכירות משך תקופה של למעלה משנתיים מהווה הפרה בוטה ויסודית של הסכם השכירות, המקנה לתובע את הזכות לבטל את ההסכם ולעתור לפינויו של הנתבע מהנכס
ב- תא"ח (קר') 24034-10-14 {עבד אל מנעם יאסין נ' מוסטפא פכרי נעאמנה, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.07.15)} נדונה תביעה לפינוי מושכר, בהתאם לתקנה 215 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.
התובע טען כי הנתבע הפר הסכם שנקבע ביניהם, כאשר לא שילם לו את דמי השכירות לשנה הראשונה, החל מיום 01.03.13. בעדותו העיד התובע כי הנתבע ביקש ממנו לדחות את מועד התשלום, והוא הסכים לדחותו עד ספטמבר 2013.
אז אמר לו הנתבע כי הסכום ששילם במסגרת הסכם הפשרה נועד לכיסוי דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה בהתאם להסכם החדש.
התובע טען כי הנתבע מעולם לא שילם לו את דמי השכירות לשנה הראשונה, כלומר, לתקופה שמיום 01.03.13 עד יום 01.03.14.
הנתבע טען כי שילם לתובע את דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה בהתאם להסכם, במזומן, כפי שנהג לעשות תמיד, אך התובע לא נתן לו כל אישור בכתב, למרות שהתחייב להמציא לו קבלה או חשבונית מס.
הנתבע טען כי קיימת לו זכות קיזוז כלפי התובע, שכן קיימים ליקויים בנכס, שהתובע לא עמד בחובתו לתקנם.
ביחס לטענה זו העיד התובע, כי כל אימת שהנתבע נדרש לשלם דמי שכירות, היה מעלה טענות אלה כלפיו, רק על-מנת להימנע מתשלום חובו.
בית-המשפט קבע כי גם אם היה עולה בידי הנתבע להוכיח, כי התובע נמנע ממילוי חובותיו כבעל הנכס, על-פי דין, או על-פי ההסכם, לא היה בכך כדי להוות טענת הגנה מפני אי-תשלום דמי השכירות {ע"א 765/82 אלתר ואח' נ' אלעני, פ"ד לח(2), 701, 709-708 (1984)}.
בית-המשפט קבע כי גם אם סבר הנתבע שהתובע מפר את הוראות הסכם השכירות, היה עליו למלא אחר הוראות ההסכם בנוגע לתשלום דמי השכירות, זאת לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3), 516)}.
סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי אי-תשלום דמי השכירות משך תקופה של למעלה משנתיים מהווה הפרה בוטה ויסודית של הסכם השכירות, המקנה לתובע את הזכות לבטל את ההסכם ולעתור לפינויו של הנתבע מהנכס.
ב- תא"ח (קר') 44683-09-13 {נחל שרך תיירות ונופש בע"מ נ' גיל גולן, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.03.14)} בית-המשפט קבע כי גם אם סבר הנתבע כי התובעת מפרה את הוראות הסכם השכירות, היה עליו למלא אחר הוראות ההסכם בנוגע להעברת דמי השכירות, כך בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה {רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3), 516}.
ב- תא"מ (ת"א) 58650-12-12 {דירות יוקרה בע"מ נ' מירה מ.ש.י ניהול בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.07.15)} בית-המשפט הגיע למסקנה כי הנתבעות לא יכלו ליהנות מהחנויות בתקופה שלאחר חתימת הסכם הפשרה ולכל המוקדם עד חודש יוני 2013, בהתאם למוסכם ובהתאם לציפיותיהן הסבירות מן המושכר, עובר לחתימת הסכם השכירות, ובשים-לב לכך שמדובר בליקוי שהתובעות אחראיות לתיקונו, זכאים הנתבעים להפחתת דמי השכירות מכוח הוראות סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה.
6.16 ישנה חובת הוכחה לתרופות להן זכאי מבקש מכוח סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה גם במצב בו אי-ההתאמה במושכר או פגם בו ידועים בעת כריתת החוזה
ב- תא"מ (יר') 28206-01-13 {שלום רונן נ' אבנר משרקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.14)} הנתבע טען כי הוסכם בעל-פה בין הצדדים באמצעות מתווך כי זה האחרון יבצע שיפוצים במושכר וזאת תוך קיזוז ההוצאות מדמי השכירות.
עוד טען הנתבע כי התובע והמתווך הסתירו ממנו דבר היעדר "היתר הבניה" לחלוקת החנות. מידע זה היה מהותי לנתבע, זאת, נוכח רצונו לפתוח עסק מסוג מכבסה וגיהוץ ומשרד תיווך, אשר בחלקו דרוש הוצאת רישיון עסק.
בית-המשפט קבע כי טענת הנתבע באשר לאי-התאמה ופגיעה בשימוש במושכר, ככלל, הינה טענה לגיטימית שיכול ותישמע ותתקבל.
עם-זאת, סבר בית-המשפט כי בנסיבות תיק זה לא ניתן לקבלה. זאת מאחר ולא היתה מחלוקת בין הצדדים שהיעדר ה- "היתר" הוביל להיעדר מתן "רישיון עסק".
לא הוברר די הצורך כיצד היעדרו של "רישיון עסק" בתקופה הרלבנטית פגע בנתבע והיווה פגם או ליקוי במושכר כמשמעותו בסעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.
יתרה-מכך, גם אם מדובר באי-ההתאמה במושכר או בפגם בו וגם אם אלה היו ידועים לתובע או שהיה עליו למצער לדעת עליהן בעת כריתת החוזה וליתן דעתו לכך, כי אז על הנתבע להוכיח את התרופות להן הינו זכאי מכוח סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.
בית-המשפט קבע כי לא עלה בידי הנתבע לעשות כן.
ב- תא"ח (יר') 46080-07-13 {מאיר מויאל נ' ב.פ. שיווק והפקות דפוס בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.12.13)} הנתבעים, טענו בכתב ההגנה לנזקיהם עקב מצבו של המושכר אשר לטענתם, יש בכדי להקים זכות קיזוז מחיובם מתשלום דמי שכירות למשך 18 חודשים.
בית-המשפט קבע כי במקרה זה הנתבעים לא הוכיחו את שיעור נזקם עקב מצבו של המושכר במסגרת התביעה שהוגשה בהליך תא"ח . לא הוגשה חוות-דעת של שמאי מטעם הנתבעים על-מנת להוכיח את זכותם מכוח סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, להפחית מדמי השכירות סכום, בשיעור הפחת בשווי השכירות עקב הליקויים הנטענים.
6.17 יש חובה על השוכר לשלם דמי שכירות גם כאשר קיים ליקוי במושכר
ב- תא"מ (רמ') 6359-01-12 {רוני מהבש ז"ל נ' סיטונאות א.א. ובניו בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.03.16)} נדונה בקשה לביצוע שטר חוב על-סך 50,000 ש"ח חתום על-ידי הנתבעים, שניתן להבטחת ביצוע חוזה שכירות בין הצדדים.
הנתבעים כפרו בגובה חוב הנתבע והעלו שורה של טענות קיזוז כנגד השטר.
בין היתר, טענו טענות בדבר ליקויים במושכר, החזר חלק ממנו במהלך השכירות, ומצג מטעה לגבי גובה הארנונה.
זכות הקיזוז והיקפה על רקע התביעה השטרית נמצאו במרכז המחלוקת בתיק זה.
בית-המשפט ציין כי אין מניעה לקזז מסכום השטר נזקים שנגרמו לשוכרת כתוצאה מפגם במושכר. המדובר בחיובים מתוך עסקה אחת וניתן לקזז אותם, על-פי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 גם אם אינם קצובים.
סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, קובע במפורש שחובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות, ניתנים לקיזוז.
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, מחייב את המשכיר לתקן במושכר כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן.
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, מאפשר לשוכר לתקן את הפגם על חשבונו, ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאותיו או להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם, לעומת השווי לפי החוזה.
למרות קיומה של מסגרת חוקית לביצוע הפחתה מדמי השכירות, בית-המשפט הגיע למסקנה לפיה לא מתקיימים התנאים המצדיקים הפחתה של דמי השכירות.
בית-המשפט קבע כי העובדה שקיים פגם במושכר, אינה מאפשרת לשוכרת, להימנע לחלוטין מתשלום דמי השכירות.
ב- ע"א 765/82 {משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2), 701, 707} מוגדרים סוגי החיובים האפשריים בחוזה.
חיובים עצמאיים, חיובים מותנים או חיובים שלובים. בית-המשפט הביא כדוגמא לחיוב עצמאי את חובתו של השוכר בדמי שכירות גם כאשר קיים ליקוי במושכר.
בית-המשפט הסביר כי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מאפשר להפחית את דמי השכירות עקב קיומם של פגמים במושכר. הסעיף אינו מאפשר בכל צורה שהיא הימנעות גורפת מתשלום.
ב- תא"ק (הרצ') 5500-08-08 {Sorsele real estate נ' רוני פוסמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.02.09)} מצוטט מתוך ספרו של ז' צלטנר, דיני חוזים של מדינת ישראל, הוצאת אבוקה תל-אביב, תשל"ו-1976, שער שני, בעמוד 172, כי השוכר רשאי להפחית על דעת עצמו מסכום השכירות ללא פניה קודמת לבית-המשפט.
אם הפחית השוכר באופן מופרז, הוא מפר את ההסכם, וצפוי לביטול החוזה ופינוי על-ידי המשכיר.
מספר פסקי-דין שדנו בהצדקה לפטור מתשלום שכר הדירה כל עוד לא מתוקן הליקוי, הגיעו למסקנה שלא קיים בסיס לכך בחוק השכירות {תא"ח (הרצ') 15899-05-09 שרונה גמזו לטובה נ' מנחם פרנקל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.08.11); תא"ק (ת"א) 55683-09-14 שרון כהן נ' תיופ חברה הנדסית לתכנון, ייעוץ ופיקוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.15)}.
עוד הוסיף בית-המשפט כי גם המלומד שלום לרנר בספרו שכירות נכסים עמודים 243-242 הגיע למסקנה לפיה אין מקום לגישה האומרת שכל עוד לא מתוקן הליקוי אין חובה לשלם דמי שכירות.
בית-המשפט סבר שלא ניתן לקבל התנהגות לפיה במשך כשנה וחצי לא משולם סכום כלשהו, ובסיום אותה תקופה עוזבת השוכרת את המושכר רק לאחר שמוגשת נגדה תביעת פינוי.
בכל מקרה, כאשר מבקש השוכר לעשות שימוש בזכות להפחית את דמי השכירות, עליו לתמוך את גובה ההפחתה בחוות-דעת שממנה ניתן יהיה ללמוד את היחס בין שווי השכירות לפי החוזה לבין השווי המופחת בעקבות הפגם.
במקרה הנדון, למעט טענות כלליות שהועלו במכתבים, לא התקיים כל הסבר להימנעות מתשלום דמי השכירות.
6.18 השימוש במושכר לא עלה לכדי הפרת הסכם שכירות
ב- ת"א (ת"א) 3513-09-12 {מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' יוסף פויכטונגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.03.15)} נדונה תביעה לפינוי מושכר בדיירות מוגנת בשל הפרת הסכם שכירות ושינוי מטרת השכירות.
התובעות טענו כי הנתבע הפר את הוראת סעיף 6 להסכם השכירות אשר קבעה את מטרת השכירות למגורים בלבד. עוד טענו כי הנתבע הפר גם את הוראת סעיף 9 להסכם השכירות שעה שאפשר לרפאל, בין בתמורה ובין אם לאו, להתגורר במושכר.
לפיכך, טענו התובעות כי בהתאם להוראת סעיף 12 להסכם השכירות, קמה להן הזכות לתבוע את פינויו של הנתבע מהמושכר.
הנתבע טען כי אין הוא עושה במושכר אלא שימוש סביר ולמגורים בלבד.
בית-המשפט הבהיר כי המבחנים לפרשנות מטרת השכירות בהתייחס לעסקאות שנערכו אחרי 01.01.72, נקבעו בסעיף 16 לחוק השכירות והשאילה.
משכך ועל-מנת להשיב על שאלת השימוש הסביר בית-המשפט מצא כי יש לבחון האם תואמת התנהלות הנתבע את שהוסכם בין הצדדים, אם לאו.
בית-המשפט סבר כי יש לבחון סיטואציה זו על-פי סקאלת הזכויות, כאשר בקצה האחד מאפשרת, על-פי רוב, שכירות חופשית לבעל הבית פיקוח הדוק על הנעשה במושכר, לרבות ביקורים שוטפים {גם אם בתיאום מראש}, על-מנת לוודא שהשוכר משתמש בו באופן סביר ושומר עליו.
בקצה השני ושעה שמדובר בבעל בית המתגורר בדירה שבבעלותו, רשאי הוא לעשות בדירה זו ככל העולה על רוחו, ובלבד שאין במעשיו משום מטרד לאחרים או משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של צדדי ג' לרבות הדיירים הסמוכים לו.
בתווך, בין שני הקצוות, עומדת זכותו של הדייר המוגן לעשות שימוש במושכר.
שכירות זו הוגדרה בעבר "כזכות אחרת במקרקעין".
בית-המשפט הדגיש כי הדייר המוגן נמצא מוגן יותר מאשר דייר השוכר נכס בשכירות רגילה {י' ויסמן, דיני הקניין החזקה ושימוש, תשס"ו-2005, 422}.
עם-זאת אין באמור כדי להקנות לו את הזכות להשתמש במושכר ככל העולה על רוחו. לבעל הבית יש עדיין את הזכות לפקח על הנעשה במושכר בכפוף להוראות החוק ולהסכמות אליהם הגיעו הצדדים, ולעיתים אף ביתר שאת.
בית-המשפט הבהיר כי הנתבע, ככל דייר מוגן אחר, רשאי לארח בביתו אחרים, והוא רשאי לעשות כן באורח תדיר.
אלא שהנתבע עשה יותר מן האמור. הנתבע ניהל במושכר בית פתוח של ממש.
בית-המשפט מצא כי זהו בית גם לחבריו אשר הרגישו בנוח לעשות בו שימוש ככזה בכל עת.
עם-זאת, בהתנהלותו של הנתבע יש אולי כדי להפר את הוראת סעיף 9 (א) להסכם כפרשנותה המילולית, אך לא באמת.
בית-המשפט קבע כי התובעות לא הוכיחו כי הנתבע יוצר בהתנהלותו כמתואר מטרד להן ולשכניו.
במצב שכזה היה ניתן לקבוע כי הנתבע חרג מן המותר במסגרת שימוש במושכר למגוריו. או אז היינו נכנסים גם בגדרו של סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה.
סופו-של-יום, בית-המשפט לא מצא כי השימוש אותו עשה הנתבע במושכר היווה הפרה של הסכם השכירות או כי הוא מקים לתובעות עילה לפינויו מהמושכר.
6.19 המשיבים לא היו זכאים לאכוף את הסכמי השכירות תוך שינוי תנאיהם בדרך של הפחתת דמי השכירות - הערעור התקבל
ב- בר"ע (יר') 2220/06 {נכסי אזורים פיתוח בע"מ ואח' נ' בני בן סימון ואח', תק-מח 2007(2), 317 (2007)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט השלום, בה הוחלט, להותיר על כנו צו מניעה זמני שניתן במעמד צד אחד, אשר מורה למבקשות, להימנע מכל פגיעה באפשרות השימוש של המשיבים או מי מטעמם בחנויות המצויות במתחם ישפרו סנטר בשטח בית-החולים הדסה עין כרם בירושלים.
בכלל זה להימנע מניתוק החשמל לחנויות המשיבים, תוך התניית הצו בכך שהמשיבים ישלמו למבקשות חלק מדמי השכירות הקבועים בהסכמים שבין הצדדים וכן הוצאות אחזקה, לרבות חשמל, ודמי ניהול כפי שנקבע בהסכמים.
המבקשות, הקימו בשטח בית-החולים הדסה בירושלים מרכז מסחרי ובו שטחי מסחר ומלונית, שאותו הן שכרו מאת העמותה המפעילה את בית-החולים הדסה בעין כרם. המבקשות השכירו שטחים בתחום המרכז המסחרי לשוכרים שונים, ביניהם המשיבים, כדי שאלה ינהלו בשטח את עסקיהם {חנויות}. בין המבקשות לבין כל אחד מהמשיבים נחתמו הסכמי שכירות בהם נקבעו תנאי עסקת ההשכרה. על-פי תנאים אלה, היה על השוכרים לשלם למבקשות דמי שכירות הכוללים שני רכיבים: תשלום קבוע של דמי שכירות מינימאליים, ותשלום דמי שכירות כאחוז מהפדיון בחנות.
המשיבים טענו, כי המבקשות הפרו את ההתחייבויות הבאות שנטלו על עצמם כלפיהם: התחייבות לפעול לסגירת יתר החנויות המצויות בשטח בית-החולים; התחייבות לשנות את דרכי הגישה אל שטח בית-החולים, כך שהכניסה לבית-חולים תיעשה דרך המרכז המסחרי; התחייבות שבמרכז המסחרי יעברו מידי יום כ- 20,000 איש.
כתוצאה מהפרת התחייבויות אלה, טענו המשיבים, כי תנועת הקונים בעסקיהם דלה ביותר והפדיון היומי של החנויות נמוך בהרבה מהמצופה ואינו מכסה את דמי השכירות ואת יתר הוצאות ההחזקה של החנויות. על רקע טענות אלה, הודיעו המשיבים למבקשות, כי לא יוכלו לשלם את דמי השכירות שנקבעו בחוזי השכירות.
המבקשות מצידן הודיעו למשיבים, כי אם לא ישולמו דמי השכירות לאלתר, הן ינתקו את החשמל מהחנויות. בתגובה להודעה זו של המבקשות, הגישו המשיבים לבית-המשפט קמא, את הבקשה לצו המניעה.
בית-המשפט קמא קבע, כי "נראה שלא יהיה זה לטובת אף צד מן הצדדים אם בשלב זה תופסק ההתקשרות ביניהם לאלתר, והמבקשים יפנו את המושכר מבלי לשלם למשיבות את החובות שהצטברו החל ביום 01.03.06 ואילך". על יסוד מממצאים אלה, נקבע בהחלטה שצו המניעה הזמני שניתן נגד המבקשות יעמוד בתוקפו עד לסיום ההליך העיקרי, ובלבד שיתמלאו כל התנאים שנקבעו בהחלטה, שהעיקריים שבהם הם התנאים הבאים: כל אחד מן המשיבים ישלם למבקשות את מלוא דמי השכירות החלים עליו מיום תחילת ההחזקה במושכר ועד לסיומו של ההליך העיקרי, כשהם מחושבים רק על בסיס הפדיון בעסק בתקופה זו.
בנוסף לדמי השכירות שייקבעו כאמור, כל אחד מהמבקשים ישלם את הוצאות ההחזקה, לרבות חשמל, ודמי ניהול, כפי שנקבעו בהסכם הספציפי עימו.
על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור.
בית-המשפט קבע, כי בהנחה שהמבקשות הפרו את חוזי השכירות עם המשיבים, למשיבים מסורה על-פי החוק האפשרות לבחור בין ביטול ההסכמים לבין אכיפתם {בנוסף על הזכות לקבלת פיצוי}. המשיבים אינם מבקשים-לבטל את החוזים אלא לאכוף אותם. אולם אכיפת החוזים מחייבת את המשיבים לעמוד בתנאי החוזים ובפרט לשלם את דמי השכירות הקבועים בהם. לכאורה, המשיבים אינם זכאים לאכוף את הסכמי השכירות תוך שינוי תנאיהם בדרך של הפחתת דמי השכירות.
בנסיבות אלה, אין מקום לכאורה לכך שבית-המשפט יתערב, במיוחד בשלב הסעד הזמני, בהוראות החוזיות המוסכמות בין הצדדים.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי בחוזה השכירות אין כל הוראה המתנה את זכותו של המשכיר לקבלת דמי שכירות בקיום התחייבויות אחרות של המשכיר. מעבר לכך, משהמשיבים אינם רשאים לכאורה, כאמור לעיל, לסמוך טיעוניהם על מצגים טרום חוזיים שלא נכללו בחוזי השכירות, הם גם אינם רשאים לטעון, על יסוד מצגים אלה, לפגם שנפל במושכר.
באשר לטענה שהעלו המשיבים, שהפסקת הספקת החשמל לחנויותיהם היא בגדר עשיית דין עצמי האסורה על-פי דין, קבע בית-המשפט, כי טענה זו אין לקבל והיא אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה על-ידי בית-המשפט העליון, אשר אישר הפסקת הספקת חשמל למושכר, מקום שהשוכר אינו משלם את דמי השכירות {רע"א 2592/02 חוצות היוצר - חיפה בע"מ ואח' נגד י.ד.ס. סקיי-פאב בע"מ, פורסם בנבו (2002)}. לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור.
6.20 הפרת הסכם שכירות - נטישת המושכר ואי-תשלום דמי שכירות - הערעור נדחה
ב- ע"א (ת"א) 2731/02 {עלי בסול ואח' נ' משה הר בע"מ, תק-מח 2008(1), 4178 (2008)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום, לפיו התקבלה תביעת המשיבים והמערערים חוייבו לשלם למשיבה את יתרת חוב דמי השכירות, בגין ציוד שלא הוחזר ובגין חובות לעירייה.
הסכם שכירות נחתם בין חברת "משה הר בע"מ" {המשיבה} לבין המערער 1, בסול עלי {המערער} לפיו השכירה משה הר למערער 1, שטח מקרקעין שבבעלותה לצורך ניהול מוסך לכלי רכב.
תקופת השכירות נקבעה לתקופה של שנתיים, עם אופציה לשנתיים נוספות, כשהוא מאמץ את ההסכם המקורי, למעט דמי שכירות שהועמדו על-סך של 6,500$ לחודש בצירוף מע"מ.
המשיבה תבעה את המערערים בגין אי-תשלום דמי שכירות, בגין אי-השבת הציוד וכן בגין אי-תשלום מיסים המגיעים לעיריית חולון.
המערערים טענו, כי המערערת 2 מעולם לא חתמה על הסכם השכירות, ולא צורפה כצד לו, ועל-כן אין כל יריבות בינה לבין המשיבה. עוד נטען, כי פינוי המושכר בחודש פברואר 1998 אירע לאחר שהמשיבה הפרה את הסכם השכירות, בכך שלא כיבדה את התחייבויותיה לאפשר למערערים ניהול מוסך בצורה תקינה וסבירה. נטען, כי בסמוך לסוף שנת 1997, בעקבות גשמים רבים שירדו, נסגרה כליל דרך הגישה למוסך, והדבר מנע כניסת רכבים. כתוצאה מכך, נגרמו למערערים הפסדים רבים.
לאור הפרות אלו טען המערער 1, כי הודיע למשיבה בכתב על כוונתו לפנות את המושכר. כל תגובה מהמשיבה לא הגיעה, והיא אף לא עשתה דבר כדי לקבל את המוסך בחזרה או את הציוד. כן הכחישו המערערים כל חבות שלהם לעיריית חולון.
בית-המשפט קמא הגיע למסקנה, כי יש לקבל את התביעה נשוא הערעור. הוא קבע שטענות המשיבה מבוססות, הגיוניות ומשכנעות, ואילו טענות המערערים נטענו בעלמא.
לעניין היעדר יריבות עם המערערת 2, בית-המשפט דחה טענה זו וקבע, כי מחומר הראיות עלה, כי המערערת 2 ראתה עצמה צד לחוזה וכך גם ניהלה את ענייניה. הדבר בא לידי ביטוי במסמכים שנשלחו על דף מכתבים שלה, כגון הבקשה להארכת תקופת השכירות, מכתב ביטול הסכם השכירות, ואף הוסיפה חתימתה. לפיכך, קבע בית-המשפט, כי קיימת יריבות בין המערערת 2 לבין המשיבה.
באשר לשאלת הפרת ההסכם, טען כל צד להפרה על-ידי הצד שכנגד. בית-המשפט קבע, כי המערערים הם שהפרו את הסכם השכירות, בכך שנטשו את הנכס מבלי להודיע, ולא הוסיפו ועמדו בהתחייבויות שנטלו עליהם.
כן נקבע, כי טענת המערערים לפיה המשיבה היא זו שהפרה את ההסכם באופן שלא איפשר להם לקיים את התחייבויותיהם, לא הוכחה. לא הוכחה נטישת לקוחות בגין מניעת מעבר לרכבים ואין ראיה לכך שהמשיבה נתבקשה לתקן את הדרך למוסך.
מה גם שנטל התיקון, קבע בית-המשפט, בנסיבות העניין היה מוטל על המערערים. היה על המערערים להוכיח, כי הנזק נגרם עקב אי-יכולת מעבר רכבים ורכבים כבדים במיוחד. בכל מקרה, גם אם כך היה, לא קמה למערערים באופן אוטומאטי הזכות לנטוש את הנכס, ובוודאי שלא הזכות להפסיק לשלם את דמי השכירות. היה עליהם לקיים את חיוביהם בתום-לב ולתקן את הטעון תיקון ויכלו הם לקזז את העלויות מדמי השכירות. במקום זאת, העדיפו לנטוש את המושכר ללא מתן הודעה או התראה, ובכך הפרו את ההסכם. כל אלה מעידים על חוסר תום-ליבם של המערערים, ויש בהם כדי לקבוע שנטישת המושכר היתה שלא כדין.
אי-לכך חוייבו המערערים לשלם, לכל הפחות, דמי שכירות בגין החודשים פברואר עד אפריל, חודשים בהם היו אמורים עדיין להשתמש במושכר, כפי שאף הודיעו על כך למשיבה.
מכל האמור לעיל, הגיע בית-המשפט למסקנה, כי המערערים הם אלה שהפרו את הסכם השכירות, וחייב אותם בתשלום דמי שכירות לתקופה של חמישה חודשים, היינו 162,366 ש"ח.
על קביעות אלו הוגש הערעור. בית-המשפט קבע, כי הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק-הדין תומכים במסקנה המשפטית ואין בפסק-הדין כל טעות שבחוק. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.
6.21 הפרת הסכם שכירות - חוסר תום-לב - הפרשי דמי שכירות, אשר הופחתו באופן חד-צדדי - התביעות התקבלו בחלקן
ב- ת"א (נצ') 1013/04 {שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ, תק-מח 2007(4), 8632 (2007)} נדונו תביעה ותביעה שכנגד לתשלום פיצויים, שמקורם בטענות באשר להפרת חוזה שכירות, שנחתם בין חברת שופרסל בע"מ {התובעת והנתבעת שכנגד}, לבין חברת מוחמד עבד אלקאדר בע"מ {הנתבעת והתובעת שכנגד}. הן התובעת והן הנתבעת טענו אחת כלפי רעותה על הפרת החוזה מצידה של האחרת, ומכאן התביעה והתביעה שכנגד.
עבד אלקאדר, בנתה והקימה מרכז מסחרי על קרקע שבבעלותה, המצויה בשפרעם, ובו מצויים, בין היתר, שטחי מסחר, המיועדים לשמש כמרכול.
בין הצדדים נכרת הסכם שכירות לתקופה של 12 שנים ו- 5 חודשים, החל מיום מסירת החזקה במושכר. באותו הסכם ניתנה לשופרסל אופציה לתקופת שכירות נוספת. ביום 17.05.00 נמסרה החזקה במושכר לידי שופרסל אשר ייעדה את המקום להקמת סניף מרכול.
לשופרסל היו טענות באשר להפרת החוזה על-ידי עבד אלקאדר, ועל-כן הודיעה לעבד אלקאדר, כי היא מבטלת את החוזה שבין הצדדים, ומפנה באופן חד-צדדי את המושכר, המרכול, תוך דרישת פיצויים בגין הפרת החוזה.
בהתאם, מסרה שופרסל לעבד אלקאדר הודעה על ביטול החוזה, בה הודיעה, כי המרכול ייסגר עד ליום 05.12.03 ויפונה עד ליום 05.01.04.
שופרסל לא פעלה על-פי הודעה זו.
ביום 18.01.04, שלחה שופרסל הודעת ביטל נוספת, בה הודיעה, כי שערי המרכול יסגרו עד ליום 20.01.04 וכי החזקה בו תימסר לידי עבד אלקאדר לא יאוחר מיום 31.01.04.
ביום 18.01.04 הגישה שופרסל תביעה לבית-המשפט לפיצויים כספיים בשל הפרת חוזה.
עבד אלקאדר הגישה תביעה שכנגד, בה עתרה לחייב את שופרסל לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה נוכח ביטולו והפרתו של הסכם השכירות שלא כדין.
שופרסל טענה, כי עבד אלקאדר הפרה את הסכם השכירות שבין הצדדים, הפרה יסודית ובוטה, כמעט למן היום הראשון, והתמידה בהפרתה זו, חרף הזדמנויות רבות שניתנו לה לתיקון ההפרה.
לשיטתה, עוד בטרם חתימת החוזה, הציגה בפניה עבד אלקאדר מצגים, לפיהם היא עתידה להקים מרכז מסחר ומשרדים גדול. כאשר שופרסל פעלה בהתאם למצגים אלה, תוך שמוסכם היה על הצדדים, כי המושכר יהווה חלק ממרכז מסחרי גדול.
לטענתה, עיון בהסכם השכירות ובחינה של הוראותיו העלה, כי כוונת הצדדים היתה לפתוח ולהפעיל את המרכול כחלק ממרכז מסחרי גדול, בנוי ופעיל.
עוד טענה שופרסל, כי המבנה, שהוקם על-ידי עבד אלקאדר, רחוק מהגדרת "מרכז מסחרי". לשיטתה בנייתו של המבנה לא הושלמה. כך, אף מעולם לא ניתנה למבנה תעודת גמר.
לדבריה, העסק היחיד הפועל במרכז, למעט עסק אחד או שניים, שפעלו במבנה לתקופות קצרות, הוא המרכול. לשיטתה, פועלים במרכז תחנת דלק ואולם אירועים, אשר הגישה אליהם היא מחוץ למרכז והם אינם משפיעים על תנועת הקונים במרכז. לטענתה, הפרה עבד אלקאדר את התחייבותה לשווק ולאכלס את המרכז המסחרי, כאשר כל טענותיה של עבד אלקאדר, בדבר ניסיונות שיווק היחידות המצויות במבנה, חסרות כל בסיס.
הנתבעת הכחישה את טענות שופרסל. לטענתה, זו סומכת על מצגים אשר הוצגו לה כביכול, במהלך המשא-ומתן, אשר לא בשלו כדי הסכמות.
לדבריה, היא מעולם לא נטלה על עצמה התחייבות, להשכרתן ואכלוסן של כל היחידות השונות במרכז המסחרי. שכן, קיומה של התחייבות כזו, תלוי, מטבע הדברים, בצדדים שלישיים, אשר אין לה כל שליטה עליהם.
כמו-כן, לשיטתה של עבד אלקאדר, בנייתו של המרכז המסחרי הושלמה זה מכבר. כן הושלמו עבודות הפיתוח וסלילת הכבישים המובילים למרכז המסחרי. אמנם, לא בוצעו עבודות גימור. אך זאת, נוכח העובדה, כי לכל שוכר דרישות משלו לגבי אופן הגימור של החלק אותו הוא שוכר. על-כן, עבודת גימור נעשית רק כאשר אותה יחידה בנכס תושכר ותותאם לצרכי השוכר שיבוא.
לשיטתה, היא לא הפרה את החוזה. על-כן ביטול החוזה באופן חד-צדדי על-ידי שופרסל נעשה שלא כדין ומהווה הפרה יסודית.
בית-המשפט קבע, כי אי-סיום הבניה מהווה הפרת חוזה יסודית וזאת בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם השכירות.
התוצאה היא, כי צודקת שופרסל בטענתה, כי המבנה אינו מושלם, ונראה כולו כאתר בניה בלתי מושלם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי אף על-אף העובדה, שעבד אלקאדר לא השלימה את הבניה, נשללה זכותה של שופרסל, בהיעדר מתן ארכה, לביטול החוזה. טענתה של שופרסל, כי סעיף 17.11.2 מותיר בידה את ברירת הביטול במידה ועבד אלקאדר לא תתמיד בבניה, אף היא דינה להידחות. שכן, שופרסל ידעה, משך זמן רב, כי הבניה באתר אינה נמשכת ואף-על-פי-כן לא עשתה דבר בנדון. נראה, כי רק עם ההבנה, כי מרכול זה אינו רווחי, גמרה אומר בליבה לעשות צעד. שימוש בסעיף זה לאחר זמן רב, בו לא עשתה דבר בנידון, ואף לא העלתה טענה בדבר הפרת חוזה, מהווה חוסר תום-לב מצידה של שופרסל.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי שופרסל ביטלה את החוזה עם עבד אלקאדר שלא כדין, ובכך, עם הפסקת קיום חיוביה על-פיו, יש לראותה כמי שהפרה את החוזה.
עוד קבע בית-המשפט, כי שופרסל אף לא הביאה כל ראיות לפחיתה בהכנסותיה מן המרכול עקב הפרת החוזה. על-כן, אין מקום אף לקבל את טענתה, כי היא זכאית להפחתת דמי השכירות על-פי הוראת סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה. מה עוד, שלטענת עבד אלקאדר, טענה אשר לא נסתרה, הופחתו דמי השכירות כדי 60% עקב מצב המבנה.
במסגרת תביעתה הנגדית, עבד אלקאדר תבעה הפרשי דמי שכירות, אשר הופחתו על-ידי שופרסל באופן חד-צדדי ושלא כדין, בגין הרבעון האחרון של שנת 2003.
לטענת עבד אלקאדר, שופרסל הפחיתה את דמי השכירות והניהול בשיעור של 50% באופן חד-צדדי. כך שבפועל, שילמה לה שופרסל דמי שכירות ודמי ניהול עבור חודש וחצי ולא עבור שלושה חודשים, כפי שהוסכם בין הצדדים. לשיטתה, הפחתה זו בוצעה שלא כדין, ובניגוד להוראות הסכם השכירות. על-כן, דורשת עבד אלקאדר תשלומו של סכום זה.
בית-המשפט קבע, כי מאחר ונקבע בתביעה העיקרית, כי שופרסל לא היתה זכאית לבטל את הסכם השכירות עם עבד אלקאדר, ולא הוכיחה את שיעור פחיתת ערך הנכס, אין אלא לקבוע, כי היא אף לא היתה זכאית להפחית את דמי השכירות והניהול בגין הרבעון האחרון של שנת 2003, באופן חד-צדדי, בשיעור של 50%, מבלי להביא ראיה, כי היא היתה זכאית לכך, ומהו שיעור ההפחתה לו היא זכאית. על-כן בית-המשפט קבע, כי זכאית עבד אלקאדר, כי שופרסל תשלם לה את הסכומים המוסכמים על-פי החוזה שבין בעלי הדין.
לאור האמור, קבע בית-המשפט, כי על שופרסל לשלם לעבד אלקאדר 50% מדמי השכירות והניהול בגין הרבעון האחרון של שנת 2003.
6.22 לשוכר אין אפשרות לדרוש הוצאות בסכום מופרז ובלתי-סביר ולקזז כנגדן את דמי השכירות לתקופה של שנה שלמה
ב- תא"ח (ת"א) 27605-10-12 {עמינדב אילת נ' איריס הדסי, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.02.13)} נדונה תביעה לפינוי מושכר אשר חוק הגנת הדייר אינו חל עליו, מיום 17.10.12.
סעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, מונה בין חיובי השוכר את החיוב לשלם למשכיר את דמי השכירות.
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה קובע כי השוכר פטור מחובת תשלום בגין שכירות מקרקעין רק מקום בו נמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות.
בית-המשפט קבע כי אין זה המקרה בעניין הנדון.
הנתבעת השתמשה במושכר לאורך שנים, ויכלה להשתמש במושכר גם הלאה מבלי לבצע את התיקונים בסכום של 80,000 ש"ח.
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה קובע "תרופות בשל אי-תיקון", מקום בו היה על המשכיר לתקן פגמים במושכר.
סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה כולל אפשרות לשוכר לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות.
אמנם, סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, קובע כי חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז {בדומה לסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973}, אך סעיפים אלה אינם מקנים לשוכר אפשרות לדרוש הוצאות בסכום מופרז ובלתי-סביר, כבמקרה דנן, ולקזז כנגדן את דמי השכירות לתקופה של שנה שלמה, כרצון הנתבעת.
סופו-של-יום, בית-המשפט קבע כי הנתבעת תפנה את המושכר ותחזיר את החזקה בו לתובע כשהמושכר פנוי מכל אדם, ריק מכל חפץ ששייך לנתבעת, ובמצב עליו הוסכם בחוזה השכירות.
ב- ת"א (יר') 1445-10 {ג'ואל מורגנשטרן נ' אורי בן חור, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.12.12)} בית-המשפט מצא כי כחודש לפני תום תקופת השכירות, עלה מבחינת השוכר שעדיין קיימת אפשרות מבחינתו לרכישת הבית על-ידו, בכפוף להערות שפורטו על ידו, וביניהן נזילה מהגג ונזילה מהחלון.
לא נאמר דבר על כך שמדובר בליקויים כה חמורים אשר מונעים מהשוכרים שימוש סביר בבית, וכי הבית לא יירכש על ידם בשום פנים ואופן עקב ליקויים אלה, אלא להפך - השוכר העביר למשכיר סכום של 6,000$ דמי האופציה.
בית-המשפט הסיק כי כך לא נוהג אדם אשר מתגורר בבית שהשימוש הסביר בו בלתי-אפשרי.
לאור האמור, קבע בית-המשפט כי לא התקיים במקרה דנן התנאי שבסעיף 6.5 להסכם, והשוכרים אינם פטורים מתשלום דמי השכירות לתקופה שבמחלוקת.
כמו-כן, בית-המשפט קבע כי אין לפטור את השוכרים מהפיצוי המוסכם בעבור איחור בתשלום דמי השכירות ועל-כן קיבל את דין התביעה.
6.23 יש להמתין זמן סביר על-מנת לאפשר לנתבע לתקן את הליקוי במושכר
ב- תא"מ (יר') 51490-06-11 {אליאס עזאם נ' נדים עספור, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.08.14)} נדונו טענות צד כנגד רעהו להפרות נטענות של התחייבויותיהם ההדדיות במסגרת הסכם שכירות דירת מגורים.
במקרה הנדון, לתובע נודע, כי דוד השמש הממוקם על גג הבניין, דולף.
התובע פנה למשכיר והודיע לו עוד באותו יום אודות דבר הנזילה ואולם, נדחה על-ידי הנתבע בטענה, כי עליו לתקן את הנזק שגרם.
הואיל ומדובר בנזילה של מים, חשש התובע לבזבוז מים ולחיובי מים גבוהים כתוצאה מכך ועל-כן, פנה לחברת "הזורם מערכות סולאריות דודי שמש וחשמל ושיפוצים בע"מ", זאת, לאחר שביצע סקר שוק באמצעות המרשתת.
החברה החליפה הן את דוד המים וכן את קולטי השמש בעלות כוללת של 3,500 ש"ח, זאת, לאחר שטכנאי החברה שכנעו אותו, כי יש מקום להחליף אף את הקולטים.
הנתבע הגיש כתב הגנה ביום 19.07.11 במסגרתו לא הכחיש, כי התובע אכן החליף על חשבונו את דוד השמש וקולטיו. הנתבע סירב לפצות את התובע בגין עלות החלפת דוד השמש בטענה שכלל לא היה מקום לעשות כן.
הנתבע טען כי ניתן היה לתקן הנזק בעלות נמוכה יותר וכי התובע החליט על דעת עצמו להחליף את מערכת דוד השמש ללא קבלת אישור מראש.
באשר לקולטי השמש טען הנתבע, כי אלה היו תקינים והותקנו על ידו כ- 4 שנים בלבד עובר להחלפתם.
כמו-כן, הכחיש הנתבע את טענות התובע, כביכול, שסירב לתקן הנזילה בדוד השמש, אלא, טען, כי הנתבע לא המתין זמן סביר לצורך מתן אפשרות לנתבע לתקן את הנזק.
בנוסף, טען הנתבע, כי לאחר שהתובע החליף את המערכת החליט לעזוב המושכר ללא מתן הודעה מוקדמת.
בית-המשפט הגיע למסקנה, כי יש לדחות את התביעה.
בית-המשפט מצא כי מכתב התביעה לא ברור המועד המדוייק בתחילת חודש אפריל 2011 בו נודע לתובע אודות הדליפה. כאשר לא היתה מחלוקת כי התשלום בהתאם לקבלה שצורפה לכתב התביעה בוצע ביום 08.04.11.
בנסיבות אלה, בית-המשפט לא שוכנע כי התובע המתין את הדליפה מדוד השמש.
התובע עצמו העיד, כי היה "לחוץ" לתקן הליקוי. עובדה המלמדת אודות פעולתו המהירה והדחופה הגם וכלל לא ברור, כי היתה דחיפות כה רבה לצורך כך.
יתרה-מכך, התובע לא יידע את הנתבע אודות כוונתו לבצע החלפת כל מערכת דוד השמש ובכללה מערכת הקולטים בכוחות עצמו לא בכתב ולא תוך זמן סביר מראש כדרישת סעיף 9(ב) לחוק השכירות והשאילה ולא בכלל.
בכך סבר בית-המשפט כי התובע פעל שלא כדין והעמיד את הנתבע בפני מצב מוגמר.
חשיבות יתרה נודעת להוראת סעיף 9(ב) לחוק השכירות והשאילה שעה שלא עסקינן בתיקון מקומי בעלות נמוכה של הפגם או הליקוי, אלא, בתיקון כולל ומקיף החורג מתיקון הדליפה עצמה ונסוב אף סביב שידרוג מערכת חימום המים במושכר בעלות גבוהה מאוד.
בנסיבות אלה, היה על התובע לצפות להתנגדות הנתבע לביצוע התיקון בעלות כה גבוהה ולמצער ליתן בידו האפשרות לעשות זאת בכוחות עצמו.
בנסיבות אלה ברור כי היה על התובע היה לכל הפחות ליידע את הנתבע אודות העלויות וביתר שאת על ביצוע פעולה זו מבעוד מועד ותוך זמן סביר.
יתרה-מכך, התובע לא הציג כל ראיה ממנה עלה, כי בעטייה של הנזילה היה הכרח להחליף את הדוד השמש וזאת חלף תיקונו ולבטח שלא היה כל מקום להחליף את קולטי השמש שהיו לכאורה שמישים וביצעו את פעולתם כדבעי.
אשר-על-כן, בנסיבות אלה, סבר בית-המשפט, כי התובע אינו רשאי לדרוש את עלות החלפת הקולטים ואף החלפת דוד השמש מכוח סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה.
יתרה-מכך, למעט חשבונית/קבלה אודות התשלום התובע לא הציג כל ראייה של איש מקצוע המומחה לדבר בדבר הצורך בהחלפת הדוד והקולטים ועם כל הכבוד עדותו בעניין זה הינה עדות סברה או שמועה שאינה במומחיותו ומשכך, אין ליתן לה כל משקל.
סופו-של-יום, בית-המשפט קבע כי כל עילת תביעתו מוטלת היא בספק רב באשר לצורך בתיקון הליקוי כפי שבוצע על ידו או מי מטעמו. בנסיבות אלה, לכל היותר, ניתן לבסס עילת השבה מדין עשיית עושר ולא במשפט.
6.24 זכאות להפחתת דמי שכירות עקב אי הנאה מהמושכר כתוצאה מליקויים שהמשכירה אחראית לתיקונם
ב- ת"א (ת"א) 18529-07-11 {הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י בע"מ נ' אליעד שרגא, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.12.13)} נדונה תביעה לפינוי מושכר בשל טענה כי הסכם השכירות אשר נכרת בין הצדדים, הופר.
בית-המשפט קבע כי בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה התשל"א - 1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, ממילא היו הנתבעים פטורים מתשלום דמי השכירות בגין תקופה זו, ואין נפקא מינה האם ניתנה או לא ניתנה לחלק מן העובדים רשות זמנית להיכנס למושכר על-מנת לקחת ציוד אישי ומקצועי כנטען על-ידי התובעת.
בית-המשפט קבע כי הכלל קבוע כי זכותו של השוכר להפחית מדמי השכירות בשל פגם במושכר שלא תוקן, ובלבד שהפגם היה באחריות המשכיר {י' ויסמן, דיני קניין, חזקה ושימוש (תשס"ו), 345}.
בעניין הנדון הנתבעים שכרו במשך שנים רבות מידי התובעת, שטח רחב ידיים, בקומה 19 שבמגדל שלום, ועשו כן על-מנת להפעיל בו משרד עורכי-דין ותיק, ויש שיאמרו בעל מוניטין, ונכונים היו לשלם דמי שכירות ודמי ניהול מתאימים לצורך האמור.
על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבעים היו זכאים לקבל שטחי משרד כמובטח ובמצבם עובר לחתימת הסכם השכירות, קרי שמישים וראויים להפעלת משרד עורכי-דין. קל וחומר לאחר שהמושכר שופץ על-ידי הנתבעים לכל הפחות פעם אחת {אם לא פעמיים} במהלך שנות השכירות.
בית-המשפט מצא כי הדעת אינה סובלת מצב בו ייאלץ שוכר להתמודד משך תקופה ארוכה {תקופה של לפחות ארבעה חודשים} עם בעיות אוורור המושכר, עד שיזכה לקבל מענה מאת המשכירה.
לא כל שכן שעה שבמושכר קיימת בעיה מוכרת וידועה, המונעת פתיחת החלונות לרווחה.
לא-זו-אף-זו, מצב המושכר כפי שעלה ממכלול העדויות שנשמעו בפני בית-המשפט, ושעה שבעיית האוורור היתה רק אחת מתוך שורת בעיות בלתי נסבלת, כמצב של "אי-נוחות", מקוממת.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי התנהלות זו של התובעת לימדה על זלזול בשוכר והתעלמות מדעת מחובותיה, כמתחייב מחוזה השכירות והדין החל.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבעים לא יכלו ליהנות מן המושכר בתקופה שהחל מיום 16.11.10 ועד 01.05.11 בהתאם למוסכם ובהתאם לציפיותיהם מהמושכר, עובר לחתימת הסכם השכירות, ובשים-לב לכך שמדובר בליקויים שהתובעת אחראית לתיקונם, זכאים הנתבעים להפחתת דמי השכירות מכוח הוראות סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה.
6.25 ביטול החוזה מבלי לתת ארכה לביצוע תיקונים אינה כדין ויש בה משום הפרת הסכם שכירות
ב- ת"ט (ת"א) 27357-06-13 {עומרי ביטרן נ' עידו בן חמו, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.03.14)} נדונה תביעה על-סך 9,400 ש"ח שהגיש התובע נגד הנתבע, אשר תחילתה בבקשה לביצוע שיק.
התובע טען כי הסכם השכירות בין הצדדים משתיק את הנתבע מלהעלות כל טענה בדבר טיבו של המושכר, בעוד הנתבע טען, כי במועד הביקור בדירה הוא לא יכול היה לראות את הליקויים בדירה, שכן הדירה היתה מרוהטת ומאוכלסת.
הנתבע טען כי מצבה של הדירה כפי שראה אותה היה שונה ממצב הדירה כפי שהיא נמסרה לידיו.
בית-המשפט קיבל את התביעה, בקובעו כי בין הצדדים נחתם הסכם שכירות.
בית-המשפט קבע כי הדירה היתה במצב הראוי למגורים והפגמים שהיו בה לא היו חמורים.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי אין מדובר בהפרה יסודית מצדו של התובע ועל-כן הנתבע, לא היה רשאי לבטל את החוזה בטרם התרה בפני התובע על כוונתו לעשות כן ונתן לו ארכה לתיקון הליקויים.
בית-המשפט מצא, כי לא רק שהנתבע לא נתן ארכה לתובע לתקן את ההפרה אלא שהוא סירב לאפשר לתובע לבצע תיקונים בדירה, לפיכך ההודעה שנתן הנתבע לתובע על ביטול החוזה אינה כדין ויש בה משום הפרת ההסכם מצדו של הנתבע דווקא.
הנתבע נהג בניגוד לקבוע בחוק השכירות והשאילה, עת ניסה להכתיב לתובע ביצוע שיפוצים על-פי הצעת מחיר שהוא עצמו הביא, ומשהתובע לא הסכים לערוך את השיפוצים כפי שדרש הנתבע הוא הודיע לו על ביטול החוזה, וזאת עשה, שלא כדין, מבלי שאיפשר לתובע לבצע את התיקונים כפי שהציע לעשות.
סופו-של-יום, משנקבע כי הנתבע הפר את החוזה, בית-המשפט קבע כי התובע זכאי לפיצויים המוסכמים הקבועים מראש הקבועים בחוזה בסך 9,400 ש"ח שהינו בגובה סכום השיק נשוא התביעה.
6.26 גם בהיעדר נהלים כתובים על חברת עמידר מוטלת החובה לבחון, בכל מקרה לגופו, אם דרישת הפינוי מוצדקת וסבירה לאור הנורמות החלות עליה כגוף ציבורי המופקד על הדיור הציבורי
ב- תא"ח (יר') 8611-07-13 {עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' פלוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.02.14)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.
הדירה הושכרה בשעתו לנתבע ולרעייתו דאז. לפני מספר שנים התגרשו בני הזוג, ועל-פי הסכם הגירושין בנם הקטין נותר במשמורתה של האישה והיא ויתרה על מגורים בדירה. הנתבע נותר לגור בדירה.
התובעת {להלן: "עמידר"} טענה כי הנתבע מתגורר בדירה ללא זכות חוקית, ללא הסכמתה וללא רשותה.
בית-המשפט קיבל את התביעה בקובעו כי ברובד ההסכמי, מהסכם השכירות זכות השכירות פוקעת כלפי כל יחיד השוכר עם עזיבת בן זוג לשעבר את הדירה בעקבות גירושין.
ברובד הנורמטיבי, על-פי נוהל משרד הבינוי והשיכון הזכאות להמשך מגורים בדירה ציבורית נתונה להורה המשמורן.
בפועל אין מחלוקת בין הצדדים כי לפי סעיף 11 להסכם השכירות זכות השכירות של הנתבע פקעה עם עזיבת גרושתו את המושכר.
משמדובר בזכות המתבטלת מעיקרא, אין משמעות לפעולת הביטול ולפיכך לא היה מוטל כל נטל על עמידר לשלוח לנתבע הודעת ביטול.
יתרה-מכך, לפי הסכם השכירות על הנתבע חלה חובה להודיע לאלתר לעמידר על עזיבת גרושתו, חובה שהופרה על ידו.
מכל מקום, ניתן לראות במכתב ההתראה כהודעת ביטול ולכל הפחות ניתן לראות בכתב התביעה כהודעה מספקת.
עוד יצויין כי בהתאם לאמור בחוק זכויות הדייר, הוויתור שוויתרה לכאורה הגרושה על מגוריה בדירה נעדר כל נפקות.
אשר לרובד הנורמטיבי. הנתבע טען כי עמידר לא הציגה את הנוהל או את "ממצאי הוועדה" המהווים בסיס לתביעת הפינוי, ולפיכך לא הוכיחה את הנטען על ידה בכתב התביעה.
עמידר טענה שדי בעילה של הפרת ההסכם כדי לפנות את הנתבע ולא היה כל מקום לצרף את הנוהל.
ברם, ספק אם די בהפרת הסכם השכירות על-מנת לבסס עילת פינוי, לכל הפחות שעה שקיימים נהלים ברורים שעמידר כפופה להם, המתווים את המדיניות שיש להפעיל במקרה קונקרטי.
בית-המשפט קבע כי גם בהיעדר נהלים כתובים על חברת עמידר מוטלת החובה לבחון, בכל מקרה לגופו, אם דרישת הפינוי מוצדקת וסבירה לאור הנורמות החלות עליה כגוף ציבורי המופקד על הדיור הציבורי. ודאי כשבכתב התביעה נכרכה עילת הפינוי לנוהל הרלוונטי.
7. פגם שאין לדרוש תיקונו (סעיף 10 לחוק)
7.1 כללי
סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:
"10. פגם שאין לדרוש תיקונו
היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים - לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9(א)(1)."
בדברי ההסבר לסעיף 10 לחוק בהצעת החוק נאמר:
"אי-האפשרות לבצע את תיקון הפגם, בנסיבות האמורות בסעיף זה, חוסמת בפני השוכר את הזכות לדרוש תיקון הפגם ואת הזכויות הנובעות ממנה. מאידך גיסא, אין בה כדי לבטל זכויות אלה כליל, כגון אם הסיבה לאי-האפשרות תחלוף, ואינה פוגמת בזכות השוכר להפחתת דמי השכירות. סעיף 22 מבהיר שסעיף זה אינו גורע מתרופות אחרות כגון זכות השוכר לבטל את החוזה."
7.2 הפרה יסודית של הסכם השכירות - הטעיה - התביעה התקבלה
ב- ת"א (יר') 11403/08 {אברהם בן דריהם ואח' נ' רחמים סיני, תק-של 2012(1), 19195 (2012)} התובעים ביקשו לפתוח בית קפה ולהגיש בו ארוחות קלות, ועל-כן חיפשו בית עסק שיתאים לצרכיהם, וכך התקשרו עם הנתבע.
הנתבע מר רחמים סיני הוא אדם מבוגר, שבבעלותו החנות נשוא תביעה זו. החנות הנה בית עסק קטן שמצוי בקומת הקרקע של מתחם התחנה המרכזית בירושלים.
הצדדים חתמו על הסכם להשכרת החנות. בסעיף 3 להסכם שכותרתו מטרת השכירות נקבע, כי:
"3.1 השוכר מתחייב להשתמש במושכר לצורך עסק מסחרי המותר על-פי חוק ולא יהיה רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת, ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
3.2 השוכר מצהיר, כי ראה ובדק את המושכר מבית ומבחוץ על כל מתקניו ואביזריו ועל אפשרויות השימוש במושכר ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו מכל הבחינות והוא מוותר על זכותו לטעון כל טענה בקשר לאי-התאמה או כל פגם ומום אחר במושכר למעט פגם ו/או מום נסתר."
בסעיף 11 להסכם נקבע, כי:
"בנוסף לדמי השכירות לעיל, השוכר ישא וישלם במשך כל תקופת השכירות את כל ההוצאות הקשורות באחזקת המוכשר והשימוש בו לרבות תמורת טלפון, מים, חשמל ..."
אין חולק, כי במועד שבו שכר בן דריהם את החנות היו בה מים זורמים, וניתן היה גם להתרשם שיש ניקוז למים אלו, או מה שהצדדים מכנים "ביוב". שני הצדדים הסכימו, כי לא היו שירותים בחנות.
בן דריהם נכנס לחנות ביום 15.10.08 והחל לשפץ אותה ולהתאימה לצרכיו אך טרם החל להפעיל את העסק.
במהלך חודש נובמבר נכנס לתמונה גורם נוסף, חברת סנטר 1, אשר אחראית על הפעלת מתחם סנטר 1, שנמצא בגבה של התחנה המרכזית הישנה. מכאן שמדובר במתחם שנמצא בסמוך מאוד לחנות. החברה החלה בשיפוצים מקיפים של סנטר 1, ובעקבות עבודות אלו שכללו חפירה והחלפת צנרת הביוב בסנטר 1, נותק זרם המים לחנות וגם הניקוז. כתוצאה מהניתוק הוצפה החנות במי הניקוז, ובן דריהם הזעיק את גבריאל.
לטענת בן דריהם, במועד זה הבין לראשונה, כי החנות אינה מחוברת באופן חוקי, לא לאספקת המים ולא לביוב, ועל-כן פנה לגבריאל ודרש חיבור מידי של המים והביוב והפעם כדין.
ביום 30.12.07 פנה בא-כוחו של בן דריהם לסיני ולגבריאל בכתב והתריע, כי היה ובעיית המים והביוב לא תיפטר בתוך 72 שעות, יראה בכך הפרה יסודית של ההסכם וההסכם יבוטל.
בהמשך, הודיע בן דריהם לגבריאל, על ביטול ההסכם ופינה את החנות ביום 01.02.08. אין חולק, כי בן דריהם שילם דמי שכירות בגין שלושת חודשי השכירות הראשונים, וביטל את יתר ההמחאות הדחויות שמסר לרחמים סיני.
בסיכומיו טען גבריאל, כי הנזק לביוב הוא כה מקיף עד שחלות עליו הוראות סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, שעוסק בפגם שאין לדרוש את תיקונו.
בית-המשפט קבע, כי רחמים סיני ובנו ניסו להתחמק מתיקון אמיתי ויסודי של בעיית הביוב. היה על סיני רחמים לדעת שהחנות אינה מחוברת כראוי וכדין לא למים ולא לביוב, וזאת בשים-לב להסכם רכישת החנות שבו מצויין שבשל שטחה היא לא תחובר לביוב, ובשים-לב לכך שמעולם לא שילם חשבונות מים. כמו-כן, לא הוכח בפני בית-המשפט, כי סיני רחמים טרח ובדק האם תיקון הביוב הינו אפשרי ומה עלותו.
לאור האמור לעיל, בית-המשפט דחה את כל טענותיו של רחמים סיני וקבע, כי הוא הפר את ההסכם הפרה יסודית, ועליו לפצות את בן דריהם בגין נזקיו. בן דריהם דרש השבה של דמי השכירות ששילם בגין שלושת חודשי השכירות הראשונים, הוצאות ישירות בגין שיפוץ החנות וכן פיצויים בגין הפסד השתכרות, אך העמיד את סכום התביעה משיקולי אגרה על-סך של 50,000 ש"ח בלבד.
בית-המשפט קבע, כי אילו בן דריהם היה יודע מראש שהחנות אינה מחוברת לניקוז, הוא לא היה מתקשר כלל בהסכם עם רחמים סיני. בן דריהם היה מעוניין כאמור להקים בחנות בית קפה והשקיע סכומים ניכרים בשיפוץ החנות והתאמתה לעסק לממכר מזון ומשקאות. ברי, כי לא ניתן להפעיל עסק כאמור בלי ניקוז, ובוודאי שלא ניתן להפעיל אותו כאשר הוא מוצף מעת לעת במי ניקוז. נוכח כל האמור לעיל, בדבר התנהלותו של רחמים סיני, הרי שההסכם נכרת תוך הטעיה של בן דריהם או שלכל הפחות רחמים סיני הפר אותו הפרה יסודית. על-כן על רחמים סיני להשיב לידו של בן דריהם את מלוא דמי השכירות ששולמו על ידו.
משכך, בית-המשפט קיבלת גם את מלוא התביעה להחזר בגין הוצאות השיפוץ, ונוכח סכום התביעה, קבע בית-המשפט, כי על רחמים סיני לפצות את בן דריהם בסכום של 50,000 ש"ח.
7.3 בעקבות שריפת המושכר, הושמד המושכר ונשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות - התביעה נדחתה
ב- ת"א (ת"א) 3027/00 {בורסי חברה לספרי משפט בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח', תק-מח 2007(1), 12627 (2007)} נדונה השאלה, האם בנסיבות המקרה, נוכח השריפה שאירעה במושכר, סוכל חוזה השכירות או פקע תוקפו.
הנתבעת 1 מסרה לתובעת, כי בעקבות שריפת המושכר, הושמד המושכר ונשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות, ולפיכך, "חוזה השכירות שבנדון מבוטל בזאת ותוקפו פג". התובעת, מצידה, דחתה את הודעת הביטול, והודיעה, כי הנה חפצה לשפץ את המושכר ולהמשיך בשכירות.
עוד טענו הנתבעות, כי עמידת התובעת על קיומו של הסכם השכירות, על-אף שריפת המושכר, היא עמידה שלא בתום-לב על אכיפתו של ההסכם, מקום בו השתנו הנסיבות, באופן שאינו מאפשר קיומו של הסכם השכירות המקורי. הנתבעות הוסיפו וטענו, כי לאור הוראת סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, לא היתה מוטלת עליהן חובה לתקן את הפגמים שהתהוו במושכר כתוצאה מן השריפה.
לעומתן טענה התובעת, שהשריפה לא גרמה לסיכולו או לפקיעתו של הסכם השכירות, שכן, המבנה נפגע רק בצורה חלקית כתוצאה מן השריפה. עוד טענה התובעת, כי הן עבודות השימור והן השריפה, הם ארועים צפויים, שהצדדים נתנו עליהם דעתם בעת כריתת ההסכם, ואף ביטחו עצמם כנגד סיכוני שריפה.
בית-המשפט קבע, כי הסכם השכירות שבין הצדדים אינו מסדיר מצב של הרס המושכר. כך גם חוק השכירות אינו עוסק בסוגיה הנוגעת להשלכות אובדן או הרס מושכר על הסכם השכירות. על-כן, חל בעניין זה הדין הכללי, היינו, דיני החוזים ודיני הקנין.
הדעה הרווחת היא, כי במקרה בו חדל המושכר להתקיים עקב הריסתו, מגיעה השכירות לקיצה, היינו, הסכם השכירות פוקע. הרציו לכך, לדעת פרופ' שלום לרנר הינו, כי הטלת חובה על המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, או לספק לשוכר מושכר חלופי, מטילה על המשכיר נטל כבד מדי, ביחס להסכם השכירות כולו. ובמילותיו:
"הקמת מושכר שנהרס כרוכה בהוצאות רבות, העולות באופן ניכר על ההכנסה הצפויה למשכיר מכלל דמי השכירות ולא סביר להכריחו לשאת בהוצאות אלה כדי לקיים את העסקה. למסקנה זו ניתן להגיע גם מסעיף 10 לחוק, הפוטר משכיר מחובה לתקן פגם, אם התיקון 'מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים'. מטעם זה אנו מעדיפים את העמדה הגורסת שהשכירות תפקע מאליה עם הרס המושכר."
{שלום לרנר שכירות נכסים (1990), 193}
במקרה דנן, כאמור, המבנה הוכרז ככזה שנועד לשימור, ולכן, אין הנתבעות רשאיות לשקמו כאוות נפשן, אלא באופן שיהיה בו משום שימור ושחזור המעטפת המקורית של המבנה. על פעולת שיקום זו להתבצע תוך שימוש בחומרי בניה מקוריים, או תוך ייצור חומרים ופרטי בניה ייחודיים למבנה זה, שעלותם רבה. מכאן, שעלות ההקמה מחדש של המבנה, גבוהה לאין שיעור מרווחי הנתבעות מדמי השכירות אותם אמורה היתה התובעת לשלם להן לפי הוראות הסכם השכירות, ואין כל הגיון לחייבן בכך. נימוק נוסף לקביעה לפיה יסתיים הסכם השכירות עם כליונו של המושכר, הנו כדברי פרופ' לרנר, כי:
"פתרון זה משחרר את המשכיר מחיוביו כלפי השוכר, ועם-זאת השוכר הפטור מכאן ואילך מתשלום דמי השכירות, אינו נפגע מכך פגיעה של ממש. אמנם, על השוכר למצוא לעצמו מושכר חליפי עד תום תקופת השכירות, אולם גם אם נחייב את המשכיר לבנות מחדש מושכר שנהרס, השוכר יצטרך להעתיק את דירתו או עסקו למקום אחר למשך הבניה."
{שם בעמוד 193}
בית-המשפט קבע, כי אמנם במקרה דנן המושכר לא נהרס כליל כתוצאה מן השריפה, אולם, כאמור לעיל, הוא נפגע בצורה מהותית ביותר ולא ניתן היה כלל לעשות בו שימוש במצבו לאחר השריפה. לאור העובדה שמדובר היה במבנה המיועד לשימור, נדרש, כאמור, תהליך נרחב, ממושך ויקר לשיקום המבנה, מעבר לזה שהיה נדרש לולא היה מדובר במבנה לשימור. בנסיבות אלו, יש להחיל את ההלכה האמורה, לפיה הרס המושכר מביא לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור הנתבעות מהתחייבויותיהן על-פי הסכם השכירות, אף אם אין מדובר בהרס מוחלט של המושכר, אלא בפגיעה מהותית בו.
אין הגיון כלכלי להטיל על הנתבעות חובה לשקם את המושכר עבור התובעת, על-מנת לעמוד בהתחייבויותיהן כלפיה, בהתאם להסכם השכירות, ולמעשה, אף חוק השכירות פוטרן מעשות כן {ראה סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה}. תוצאה זו אינה פוגעת בתובעת, אשר בכל מקרה, לתקופת השיקום הממושכת, היתה אמורה לתור אחר מושכר חדש לצרכי עסקה, כפי שעשתה בפועל.
לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחתה.
7.4 השוכר ידע או יכול היה לדעת על קיומה של מערכת החשמל הפגומה ואין עסקינן בליקוי או פגם, שעל המשכיר חלה חובה לתיקונו - התביעה נדחתה, התביעה שכנגד התקבלה בחלקה
ב- ת"א (כפ"ס) 4663/01 {ירון אמיר נ' יצחק ארז, תק-של 2003(2), 22248 (2003)} שני הצדדים טענו להפרת הסכם השכירות, שנחתם בין הצדדים על הדירה אשר בבעלות המשכיר.
במועד חתימת ההסכם לא היתה בדירה מערכת חשמל דירתית נפרדת, ומערכת החשמל היתה משותפת לדירה הנ"ל ולדירה הסמוכה. לוח בקרת החשמל ותיבת הנתיכים המשותפים לשתי הדירות היו ממוקמים בדירה הסמוכה.
במהלך שהותו של השוכר בדירה, אירעו הפסקות חשמל חוזרות ונשנות עד שנותק סופית זרם החשמל בדירה על-ידי דיירת הדירה הסמוכה, וביום 15.02.01 עזב השוכר את הדירה ולא שב להתגורר בה.
אין מחלוקת בין הצדדים לעניין תפקודה של מערכת החשמל בדירה והעובדה, כי לא היתה לשוכר האפשרות להפעיל מספר מכשירים הצורכים חשמל רב בעת ובעונה אחת.
עיקר המחלוקת מתרכזת בשאלת ידיעת השוכר את מצבה של מערכת החשמל בעת כריתת ההסכם, האם חלה על המשכיר חובה לתקן ואם ניתנה התחייבותו כנ"ל לתיקון מערכת החשמל. בנוסף, עלתה השאלה, האם הופר ההסכם על-ידי מי מהצדדים; השוכר בעזיבת המושכר טרם תם תקופת השכירות או המשכיר בביצוע "התיקון" רק בחלוף 3 חודשים מאז תחילת השכירות.
בית-המשפט העדיף את גירסת המשכיר אשר נמצאה מהימנה ונתמכה בחלקה בדברי השוכר. המשכיר הדגיש, כי לא רק שבתו הסבירה, אלא אף הוא שנכח בשלב המשא-ומתן, דיבר על נושא החשמל עם השוכר.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי השוכר ידע או יכול היה לדעת על קיומה של מערכת חשמל משותפת ואין עסקינן בליקוי או פגם, שעל המשכיר חלה חובה לתיקונו. המסקנה המתחייבת היא, כי נושא החשמל לא היה ליקוי או הגבלה בשימוש של ממש שהמשכיר חייב בתיקונם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי ייתכן אף לקבוע, כי העניין נופל במסגרת סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, בהיותו חיוב השונה באופן יסודי מהמוסכם.
בית-המשפט קבע, כי בנסיבות שנוצרו נראה, כי גם אם נטל על עצמו המשכיר התחייבות לתיקון, הרי שדרך התנהלותו של השוכר מלמדת, כי הוא לא עמד על זכותו לביצוע התיקון תוך זמן סביר ואף לא פעל לביטול ההסכם. יתרה מזו במועד שבו נותק החשמל, לא העמיד למשכיר ארכה סבירה לתיקון המצב החדש שנוצר.
לפיכך ולאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט בדחותו את התביעה, כי המשכיר לא הפר את הסכם השכירות ואין השוכר זכאי לפיצוי בגין הפרה.
באשר לתביעה שכנגד, קבע בית-המשפט, כי עילת התביעה מבוססת על העובדה, כי השוכר עזב את הדירה באופן חד-צדדי, חודשים רבים לפני המועד הקבוע בחוזה השכירות ובכך הפר את החוזה הפרה יסודית המזכה את המשכיר בפיצוי המוסכם בגובה דמי שכירות לחודש. בנוסף ביקש המשכיר להתפצות בגין עגמת נפש.
לא הובאה כל ראיה מצד המשכיר, כי הואפנה אל השוכר לאחר שעזב את הדירה בדרישה לאכיפת ההסכם או לחילופין, כי נתן הודעה על ביטולו, יחד-עם-זאת, יכול שיפסק פיצוי מוסכם בלא זיקה לכל תרופה אחרת כתרופה יחידה.
לפיכך, בית-המשפט קיבל את התביעה שכנגד רק בחלקה באופן שהנתבע שכנגד ישלם לתובע שכנגד סך של 1,845 ש"ח.
7.5 פגם אשר לא יהווה עילה לתיקון
ב- ת"א (הרצ') 40376-11-12 {שאול עיני נ' מייקל כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.10.15)} נדונו תביעות הדדיות אשר במיקודן הסכם להשכרת חנות אשר נחתם בין התובע כשוכר לבין הנתבע כמשכיר.
בית-המשפט ציין כי, בהתאם לסעיף 7.4 להסכם השכירות הרי שחלה על הנתבע החובה לתיקון כל נזק הנובע מליקוי בתשתית המבנה כפועל יוצא מבלאי סביר.
הנתבע טען במסגרת סיכומיו כי על-אף שמקור הנזילה היה במושכר עוד קודם לתחילת השכירות הרי שלא חלה עליו אחריות לביצוע תיקונו וזאת, לאור הקבוע בסעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} ובהינתן שמדובר בפגם נסתר.
בית-המשפט לא קיבל את טענתו של הנתבע. בית-המשפט מצא ספק בטענתו של הנתבע כי מדובר בפגם נסתר וזאת בהינתן שהמומחה מטעמו קבע בחוות-דעתו כי מדובר בפגם גלוי.
יתרה-מכך, גם אם הטענה ולפיה מדובר בפגם נסתר היתה מתקבלת על-ידי בית-המשפט, הרי שאין לקבל את הטענה ובהתאם לה לא חלה על הנתבע כמשכיר החובה לתקן את הפגם האמור וזאת, בהסתמך על סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה.
בית-המשפט סבר שלא ניתן לקבוע באשר לפגם הגורם לרטיבות במושכר, כי הינו פגם אשר תיקונו הינו בלתי-אפשרי- באשר בהחלט ניתן לתקן רטיבות לאחר שמתחקים אחר נסיבותיה.
עוד הוסיף בית-המשפט כי תיקון הפגם מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים, באשר החובה למסירת מושכר המשמש כחנות ללא רטיבות הגורמת לכך שלא ניתן לעשות שימוש סביר בחנות, לא זו בלבד שאינה מטילה על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים, אלא שיש בה בכדי לממש התחייבותו היסודית של המשכיר למסור נכס בר שימוש.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי אין לנתבע כל הגנה בהתאם לסעיף 10 לחוק השכירות והשאילה.
8. שימוש ללא הפרעה (סעיף 11 לחוק)
8.1 כללי
סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1981 קובע כדלקמן:
"11. שימוש ללא הפרעה
המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו."
בדברי ההסבר לסעיף 11 לחוק בהצעת החוק נאמר:
"המשכיר חייב לא רק להעמיד את המושכר לרשות השוכר (סעיף 5 דלעיל) אלא גם לאפשר לו את השימוש במושכר ללא הפרעה. סעיף-קטן (ב) בא לאפשר למשכיר לבצע תיקונים במושכר על-מנת לשמור על שלמות רכושו, גם כשאינו חייב כלפי השוכר באותם תיקונים. ההוראה לא תצדיק הפרעה לשוכר הנגרמת תוך כדי ביצוע תיקונים בחלקים אחרים של הנכס בו נמצא המושכר."
סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה משקף את החשיבות שמייחס המחוקק לשימוש במושכר, שהרי השימוש במושכר הוא מטרת השכירות {ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)}.
זכותו של השוכר לשימוש במושכר במשך תקופת השכירות ללא הפרעה מצידו ומטעמו של המשכיר היא זכות המוקנית לשוכר מכוח סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה.
זכותו של השוכר לשימוש במושכר כוללת מן הסתם גם את היכולת לעשות שימוש דה פקטו במושכר בצורה בטוחה ואין מדובר בזכות "תיאורטית".
לעיתים כרוכה זכות זו גם בביצוע פעולות מחוץ למושכר עצמו, במערכות אשר פעולתן ותקינותן משליכה על יכולת השימוש הסביר במושכר. בין כך למשל הזכות למעבר חופשי בין החניון למדרגות הבניין, וכן הזכות לבחינת תקינות או לקבלת אישור תקינות כדין של מערכות כיבוי וגילוי האש של הבניין, אשר ממילא יש להן השלכה על הפעילות במושכר.
כן כוללת זכות זו את הזכות לקבלת שירותי מיזוג תקינים, במיוחד בתנאי מזג האוויר השוררים במרבית השנה בארצנו, ובודאי שהיא כוללת את הזכות לשימוש רציף בחשמל, ללא כל הפסקה יזומה.
אמנם, כנגד זכותו של השוכר לשימוש רגיל ותקין במושכר, עומדות גם חובותיו על-פי הסכם השכירות, ובראשן החובה לשלם דמי שכירות על-פי המוסכם {ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016); ה"פ (ת"א) 200345/07 חניוני הצלחה בע"מ נ' M&D REAL ESTATE LTD ואח', תק-של 2008(2), 10925 (2008)}.
כמו-כן, מוטל על המשכיר, מכוח סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, לאפשר לשוכר להשתמש במושכר לפי המוסכם, ללא הפרעה מצידו או מטעמו. לפיכך, אם לאחר תחילת השכירות - החלו גושי טיח ליפול או דיירים של המשכיר - דיירי הנתבעים נהגו להאכיל יונים באופן שלקוחות המסעדה סבלו משלשלת היונים, הרי שמטרדים אלה שלנתבעים שליטה עליהם מהווים הפרת חוזה מצד הנתבעים 1 ו- 2 באמצעות נתבעת 3, המשכירה {לעניין זה ראה ת"ק (עכו) 1009/06 אלמלח שמעון ואח' נ' רפפורט יוכבד, תק-של 2006(1), 16453 (2006); ת"א (ת"א) 35621/01 חב' פרוספר גריל בר בע"מ נ' נכסי מפען בע"מ, פורסם בנבו}.
סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה נועד, על-פי פירושו התכליתי, למנוע מצב בו המשכיר הוא שמפריע לשימוש הסביר במושכר. לא ניתן ליישם הוראה זו מקום שההפרעה לשימוש נגרמת על-ידי צד שלישי, כגון חברת דירום הבונה במגרש הצמוד, שלמשכיר אין כל קשר אליו {ת"א (ת"א) 27010/03 כוח מאגרי אנוש בע"מ נ' ר' שבולת בע"מ ואח', תק-של 2005(1), 22982 (2005)}.
ב- בש"א (ת"א) 156843/04 {יו.אן. אספרסו בר המלך ג'ורג' (1997) בע"מ נ' ג.א.צ.ח מסחר והשקעות בע"מ ואח', תק-של 2004(1), 19101 (2004)} נקבע:
"מכאן עולה - כי אם לאחר תחילת השכירות ייצור המשכיר מיטרד שיפריע לשוכר יהווה הדבר הפרת חוזה השכירות מצד המשכיר. זוהי אחריות מוגברת, כמעט מוחלטת, המוטלת על המשכיר, כאשר מקור ההפרעה הוא מטעם המשכיר, המונע מהשוכר להשתמש בנכס. בענייננו הוכח לכאורה כי, מקור ההפרעה הוא מטעם המשכיר, המשיבים 4-1, לאחר שנתנו הסכמתם לתוספת הבניה ושיפוץ הבניין תוך ויתור על הגנת ההפרעה לשימוש.
67. התרופה שמציב החוק כהגנה לשוכר במקרה כזה היא תרופת פיצויים, ככל שיוכיח כי השימוש במושכר נמנע ממנו עקב מעשה שהמשכיר אחראי לו."
8.2 השוכרת ביקשה צו מניעה שיורה למשיבים להימנע מלבצע עבודות בניה - התובענה נדחתה
ב- בש"א (ת"א) 156843/04 {יו.אן. אספרסו בר המלך ג'ורג' (1997) בע"מ נ' ג.א.צ.ח מסחר והשקעות בע"מ ואח', תק-של 2004(1), 19101 (2004)} נדונה בקשה למתן צו מניעה קבוע מסוג Quia timet, שיורה למשיבים או מי מהם או כל אחר, יחיד או תאגיד מטעמם, להמנע מלבצע עבודות בניה מכל סוג שהוא, לרבות ביצוע עבודות הכנה, הצבה, הסרה, הקמה או הריסה מכל סוג, לצורך ביצוע עבודות בניה, בבניין המצוי בתל-אביב.
המבקשת עתרה, כי בית-המשפט יורה ויקבע, כי הצו האמור יעמוד בתוקפו, כל עוד לא ניתן אישור והסכמה מראש של המבקשת.
המבקשת היא הבעלים של בית-קפה בשטח של כ- 71 מ"ר המצוי בקומת הקרקע בבניין, והידעו בשם "אספרסו-בר המלך ג'ורג'", מכוח חוזה שכירות בין המבקשת לבין המשיבים 4-1, מיום 09.03.97.
המשיבים 4-2 הם נציגיה של המשיבה 1, אשר חתמו עם המבקשת, יחד עם המשיבה 1 על חוזה השכירות, שסיומו ביום 31.03.05.
המשיבים 6-5, אח ואחות, רכשו ביום 25.04.02, כל אחד לעצמו, שתי דירות בבניין. המשיבים 5 ו- 6, החליטו לממש את זכויתיהם ולנצל את זכויות הבניה הקיימות בדירות אשר רכשו, תוך שיפוץ הבניין כולו, והסדרת חנייה לבניין.
בכוונת המשיבים 5 ו- 6 להקים ולבנות על גג הבניין תוספת של שתי קומות, ובהן חמש יחידות דיור נוספות, תוך ביסוס יסודות הבניין, שיפוץ ושינוי חזיתו, הוספת מעלית חיצונית, פיתוח השטח, הריסת גגונים בקומת הקרקע, סגירת המרפסות הפונות לחזית רחוב במלך ג'ורג', הוספת מסתורי כביסה ומזגנים, וכן, מציאת פתרונות לחניה בקומת הקרקע.
במסגרת עבודות בניה נרחבות אלה, יפונו רובם ככולם של מחזיקי יחידות הדיור בבניין, שיהיה לאתר בניה של ממש, ולמשך שנה לפחות. על-פי עדות המשיב 6, אמורה הבניה להסתיים בדצמבר 2004, שלושה חודשים לפני סיום תקופת הסכם השכירות של בית הקפה, על-ידי המבקשת.
בתחילת 2003 נודע למבקשת על כוונת המשיבים 6-5 לבצע עבודות הריסה, בניה ושיפוץ נרחבים בבניין.
המבקשת פנתה למשיבים 4-1, המשכירה על-פי חוזה השכירות, בדרישה, כי יפעלו באופן מידי כלפי המשיב 6, לביטול כל עבודות הבניה במבנה שכן היקף העבודות ואופיין יגרום למבקשת נזקים ללא תקנה, עד כדי סגירת בית הקפה במושכר, והפסקת פעילותו.
כמו-כן, המבקשת שיגרה בפקס למשיב 6 דרישה לתאם עמה ובחוזה חתום את אופן ביצוע עבודות הבניה בבניין כך שפעילות בית הקפה לא תיפגע או תופרע בצורה כלשהי ולא ייגרמו לה נזקים או הוצאות.
בא-כוח המשיב 6, השיב למבקשת, כי הוא דוחה את דרישותיה., והמשיבים {המשכירים}, 4-1 לא השיבו למבקשת דבר.
בית-המשפט קבע, כי זכות השכירות היא זכות קניינית ככל זכות אחרת. כשוכרת של הנכס, מעמדה של המבקשת היא כמעמדו של "הזכאי להחזיק" על-פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, הוא כמעמדו של הבעלים.
אינטרס השימוש של המבקשת בנכס, מוגן מפני הפרעה, מכוח הוראות סעיף 17 לחוק המקרקעין. אינטרס זה מוגן רק לטובתו של ה"מחזיק בנכס", ומכאן, על המבקשת כשוכרת.
בית-המשפט הוסיף, כי משהוכח, שבעלי החנות "המשכירה", משיבים 4-1, ויתרו על זכותם להגנה מפני הפרעה לשימוש במקרקעין, אין "המשכירה", המשיבים 4-1, יכולים להעניק למבקשת יותר זכויות ממה שיש בידיה, ובכך הופכת אכיפת הגנת הוראת סעיף 17 לחוק המקרקעין למחוסרת כל נפקות, ודין התובענה להידחות.
בענייננו הוכח לכאורה, כי מקור ההפרעה הוא מטעם המשכיר, המשיבים 4-1, לאחר שנתנו הסכמתם לתוספת הבניה ושיפוץ הבניין, תוך ויתור על הגנת ההפרעה לשימוש.
מידת הפגיעה במבקשת, היא שקובעת על-פי עוצמתה, את האפשרות להכריע על-פי שיקולי מאזן הנוחות הכלכלית. כל עוד הפגיעה במבקשת היא מהותית וחמורה, אין בנזק הצפוי למשיבים 6-5 כשלעצמו, כדי להצדיק המנעות של בית-המשפט ממתן הצו. פגיעה מהותית וחמורה במבקשת לא הוכחה לאחר שחוזה השכירות מסתיים בתוך 12 חודשים, ולא ברור כלל בעוד כמה זמן בפועל יחלו עבודות הבניה. אם תוך ימים, שבועות או חודשים, לאחר שנושא הליווי הבנקאי טרם נקבע.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי מתן צו מניעה מידי ומוחלט, יגרום נזק חמור למשיבים 6-5, נזק שאיננו שקול כנגד נזקיה של המבקשת שעליה ממילא לסגור את עסקיה בעוד כ- 12 חודשים. לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את התובענה.
8.3 הפרת הסכם חכירה ארוך טווח - הפקעה - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (חי') 35330-09-12 {פוליכרום בעמ נ' רשות מקרקעי ישראל, תק-מח 2016(1), 18032 (2016)} נכרת הסכם חכירה ביום 23.04.74, בין מר הירש ז"ל לבין הרשות, כשסך השטח המוחכר היה 4,083 מ"ר ותקופת החכירה נקבעה ל- 49 שנים, עד ליום 07.06.20.
ביום 29.09.05 פורסמה למתן תוקף, תכנית מכ/472 "נשר - מרכז תעשיה ועסקים צפוני", אשר שינתה ייעוד חלק משטח מפעל פוליכרום מתעשיה ל"דרך". התכנית עצמה משתרעת על שטח של כ- 225 דונם ממזרח למקרקעין ומייעדת שטח זה לפארק עסקים ותעשיה קלה וכן ייעודים נוספים.
התובעות הגישו לוועדה המחוזית התנגדות לתכנית. עיקר ההתנגדות הופנתה כנגד התווית המשך דרך מס' 2, תוך חיבור אזור התעשיה הישן, לאזור התעשיה החדש בצפון המגרש. התובעות טענו, שהקו הכחול של התכנית חותך את מבנה המפעל ומייעד ל"דרך", חלק מהותי של המפעל, שעליו קיים מבנה הייצור המרכזי של המפעל. לפיכך טענו התובעות, שיש לפצותן בגין הפקעת כל המגרש והמבנים המחוברים אליו.
בית-המשפט קבע, כי חלק מחיובי הרשות כמשכירה של המקרקעין, בהתאם לסעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, הוא "לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו".
במקרה זה, הרשות לא אפשרה לחוכרות, התובעות, להשתמש במוחכר לפי מה שנקבע בהסכם החכירה, כי תיקון התכנית, גרם לצורך בהריסת חלק מהמחוברים שעל המגרש.
בית-המשפט קבע, כי הרשות הפרה את הסכם החכירה, בהסכמתה למעבר הדרך בתוך המוחכר, וכי בעקבות ההפקעה היה צורך להעביר את קו היצור הרטוב למקום חלופי. לפיכך, הפיצויים המגיעים לתובעות בשל הפרת הסכם החכירה הם בגובה עלות העתקת קו הטחינה הרטובה למקום אחר.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הפיצוי האמור כאן הוא הפיצוי בגין הנזק שנגרם למפעל, אשר לא נדון בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולא התקבל בגינו פיצוי. בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, פוצתה התובעת על גריעת שטח המקרקעין מהשטח המוחכר לה, ללא התחשבות במחוברים. על-כן, אין לנכות מהפיצוי המגיע לתובעות את סכום הפיצוי שניתן לתובעת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי, ודחה את התביעה לצו עשה, המורה לנתבעת להעתיק על חשבונה את מפעל התובעות למקרקעין חלופיים, או לממן את עלות ההעתקה. כמו-כן, בית-המשפט, חייב את הנתבעת לשלם לתובעות פיצוי על נזקיהן בסך 1,900,000 ש"ח, בתוספת מע"מ.
8.4 פינוי מושכר, בשל הפרת הסכם השכירות - התביעה נדחתה
ב- תא"ח (ב"ש) 39798-12-12 {עמוס לבבי נ' אנסטסיה דלמר, תק-של 2013(1), 50913 (2013)} נדונה תביעה לפינוי מושכר המתייחסת לדירה בבאר-שבע.
התובע טען, כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות שנחתם עימה הפרות יסודיות וחרף ביטול ההסכם כדין, המשיכה להתגורר בדירה.
מכתב התביעה עלה, כי ההפרות הנטענות כנגד הנתבעת הן בכך שהיא ביצעה שינויים בדירה, גרמה לנזקים, לא העבירה חשבונות על שמה, הפגינה יחס בלתי הולם, הסבה את אחד החדרים לעסק, הכניסה אדם נוסף עם ילדו להתגורר עימה ואף התקבלו תלונות מהשכנים על התנהגותה האלימה ועל רעש.
כן נטען, כי הנתבעת ביצעה שינוי במושכר בכך שהעבירה חוטי חשמל בדירה באופן פיראטי ולא בטיחותי דבר שגרם לבעיות חשמל, הזניחה ניקיון פילטרים במזגן, סירבה לאפשר לתובע או מי מטעמו להיכנס לדירה על-מנת לבדוק נזקים ולא המציאה שטר ביטחון.
הנתבעת טענה, כי היא לא הפרה את ההסכם ועל-אף שהתגוררה בדירה שנים רבות, אף ללא חוזה בכתב, מרגע שפנתה אל התובע לסדר ליקויים בדירה, השתנה יחסו כלפיה והחלה מסכת של הטרדות. הנתבעת טענה, בין היתר, כי שילמה את דמי השכירות והחשבונות כסדרם, כי היא לא מפעילה עסק בביתה וכי ביצעה שיפוץ בדירה בעלות של 10,000 ש"ח.
הנתבעת טענה עוד, כי לאור ההטרדות של התובע, היתה שמחה לעזוב את הדירה, אך בשל מצבה הכלכלי והעובדה שבנה רשום לגן בקרבת הבית, הודיעה לתובע שהיא מעוניינת לממש את זכותה להאריך את חוזה השכירות לשנה נוספת.
בית-המשפט קבע, כי במשך כל תקופת השכירות, שילמה הנתבעת את דמי השכירות כסדרם. טענות התובע, בדבר הפרת הסכם השכירות לא הוכחו ואין בהן כדי להצדיק את ביטול ההסכם כפי שנעשה על-ידו.
כך, בהתייחס לטענה, כי הנתבעת ביצעה שינויים בדירה, אין מחלוקת, כי הנתבעת ביצעה שיפוץ בדירה וזאת עובר לחתימה על הסכם השכירות בין הצדדים ומשכך, ככל שהיתה לתובע טענה בעניין זה, אזי מרגע שחתם על הסכם שכירות עם הנתבעת ביום 10.01.12, ממילא נסתם הגולל על טענתו זו.
כמו-כן, טענת התובע, כי הנתבעת גרמה לנזקים במושכר נטענה בעלמא, ללא כל אסמכתאות ולא הוכחה.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי בכתב התביעה נטען בעלמא, כי הנתבעת צברה חובות לרשויות בגין ארנונה, מים וגז. דא עקא, לא צורפה כל אסמכתא בעניין ודי בכך כדי לדחות טענה זו.
לאור כל האמור, קבע בית-המשפט, כי התובע לא הוכיח הפרה המצדיקה את ביטול ההסכם, ולכן, לא קמה עילה לביטולו ולפינויה מהדירה.
8.5 הפרות נטענות של הסכם שכירות, על-ידי בעל הנכס, בשל אי-התקנת מזגן במושכר והטרדות מצד בעל הנכס - התביעה נדחתה, התביעה שכנגד התקבלה בחלקה
ב- ת"א (ב"ש) 2547/05 {פיתויים בע"מ נ' דדון מאיר ואח', תק-של 2009(3), 17345 (2009)} נדונה תביעה וכן תביעה שכנגד בגין סכסוך הנוגע להשכרת שתי חנויות בשטח כולל של כ- 135 מ"ר, הנמצאות בנתיבות.
החנויות הינן בשליטת הנתבעים, אשר השכירו אותן לתובעים לתקופה בסיסית של שנה וכן לתקופות אופציה נוספות {בסך-הכל 10 שנים}, כנגד התחייבות התובעים לשלם לנתבעים דמי שכירות בסך של 25 דולר ארה"ב לכל מטר מרובע.
התובעים ייעדו את החנות הקטנה, בשטח של כ- 42 מ"ר, לצורך ממכר הלבשה תחתונה לנשים ואילו החנות הגדולה יועדה להשכרה בשכירות משנה.
הנתבעים טענו, שהחזקה בחנויות נמסרה לשוכרת ביום 15.12.04 ואילו השוכרת טענה שיש מקום לחייבה בתשלום דמי שכירות רק מיום 01.01.05. שני הצדדים מסכימים שהשוכרת פינתה את המושכר והחזירה את החזקה בו לבעל הנכס, ביום 10.07.05.
התביעה הראשית הינה תביעת השוכרת, לתשלום פיצויים בסך של 190,067 ש"ח בשל נזקים שנגרמו לה בגין הפרות נטענות של הסכם שכירות, על-ידי בעל הנכס, בשל אי-התקנת מזגן במושכר והטרדות מצד בעל הנכס או מי מטעמו, אשר באו לידי ביטוי, בין היתר בהתנכלויות, ניתוקי חשמל מכוונים, השגת גבול, ושינוי המנעול של דלת הכניסה לחנות הגדולה.
התביעה שכנגד הוגשה על-ידי בעל הנכס, אשר ביקש לחייב את השוכרת בעלות השיפוצים שהוא נדרש לבצע במושכר, כתוצאה מהליקויים שנגרמו על-ידי השוכרת ובסך של 67,570 ש"ח וכן בתשלום דמי שכירות, במשך תקופת השכירות בסך של 74,077 ש"ח.
בית-המשפט קבע, כי בעל הנכס בחר להפר את החוזה, ומאידך לקיימו שלא בדרך המקובלת ושלא בתום-לב, ומכאן שיש לתת ביטוי להתנהגותו של בעל הנכס, על-ידי הפחתת דמי השכירות המגיעים לו.
על-כן, במצב הדברים הרגיל, לו בעל הנכס לא היה מפריע לשוכרת ליהנות מהנכס, בית-המשפט היה פוסק לו את מלוא חוב דמי השכירות האמור. אולם לא כך הוא המצב בתיק דנן, בו הטריד מר דדון את השוכרת ואנשיה ובמתכוון גרם לה לנזקים במטרה לגרום לפינוייה, ומשכך, בית-המשפט קבע שיש להפחית בשליש את דמי השכירות החוזיים.
בשאלת חובת התקנת המזגן בחנות הקטנה, קבע בית-המשפט, כי התובעת לא הוכיחה חובה זו במידה הנדרשת. יחד-עם-זאת, לפי כתבי הטענות עלה, כי אכן היתה הסכמה מאוחרת {בעל-פה} בין הצדדים, לפיה בעל הנכס ינקוט פעולה לצורך התקנת מזגן או לכל הפחות התקנת תשתית עבור המזגן והשוכרת תשלם את המע"מ וכי איש מן הצדדים לא קיים התחייבותו זו.
למותר לציין, כי גם לו התחייב בעל הנכס להתקין מזגן בחנות הקטנה, הרי שבכל מקרה היה על השוכרת להקטין את נזקיה בדרך של רכישת המזגן, התקנתו בחנות וחיוב בעל הנכס על-ידי הגשת תביעה משפטית, בגין הפרת הסכם.
בכל מקרה, בית-המשפט לא קיבל את טענת השוכרת, לפיה היא עזבה את הנכס "בעיקר בגלל המזגן", והוא לא שוכנע מנימוקי השוכרת שהיה קושי מיוחד להתקין מזגן בחנות הקטנה ונראה, כי לאור גודלה של החנות {42 מ"ר}, עלות התקנת המזגן איננה משמעותית. לפיכך בית-המשפט הורה על דחיית התביעה שהגישה התובעת, וקיבל את התביעה שכנגד.
8.6 לתובעת לא היתה זכות חוזית במערכת היחסים בינה ובין הנתבעת, המחייבת את הנתבעת, לאפשר לה מעבר לקניון, ולפיכך הקמת קיר הזכוכית, לא פגעה בזכות חוזית של התובעת - התביעה נדחתה
ב- ת"א (ת"א) 16373/05 {סופר-פארם (ישראל) בע"מ נ' ליברטי פרופרטיס בע"מ ואח', תק-של 2009(2), 34181 (2009)} נחתמו שני הסכמי שכירות בין סופר-פארם לליברטי.
התובעת טענה, כי הנתבעים התנערו באופן חד-צדדי מההסכמים והמצגים שלהם, וחסמו באופן אלים ובלתי חוקי, באמצעות מחסומי ברזל ושרשראות, את הפתח בין בית המרקחת לבין המבנה והציבו שומר גברתן המונע את המעבר.
הנתבעים טענו, כי במהלך התקופה של לקראת תום המשא-ומתן בין התובעת וליברטי בנוגע להסכמי השכירות, התגלעו מחלוקות בין ליברטי ובין חברת קניונים.
בעקבות כך, הודיעה חברת קניונים לליברטי, על ביטולו של הסכם היסטורי שהיה בתוקף בין השתיים ולפיו, הוכשרו פתחים המחברים בין מבנה הקניון ובין מבנה ליברטי, אשר איפשרו מעבר ביניהם והפעלתם כמרכז מסחרי אחד, בנוסף לפתחים עצמאיים שכבר היו במבנה.
בין ליברטי וחברת קניונים התנהל משא-ומתן, וליברטי קיוותה באותה עת, שחברת קניונים תחזור בה מהודעת הביטול בדבר ההסכם ההיסטורי אלא שבחלוף מספר שבועות התברר, כי חברת קניונים מממשת את זכותה לבטל את ההסכם וכי לא יהיה עוד מעבר בין מבנה הקניון ובין מבנה ליברטי.
הנתבעים טענו, כי פעלו בשקיפות מלאה כלפי התובעת ועדכנו את התובעת לגבי המצב העובדתי החדש שנוצר ולא היה קיים, כאשר החל המשא-ומתן ביניהם. במצב דברים זה, נערכה על-ידי ליברטי והתובעת, תוספת להסכמי שכירות שנחתמה באותו מעמד של חתימת הסכמי השכירות עצמם. התוספת נועדה להסדיר את הזכויות של התובעת במקרה ובו לא יעלה בידי ליברטי לאפשר מעבר לקוחות בין חנות התובעת לבין שטחי הקניון.
על-כן גם נערך תיקון בהגדרת "המושכר" בהסכם השכירות. הנתבעים טענו, כי יש לפרש את הוראות הסכם השכירות לאורה של התוספת ובשינויים המתחייבים מכך.
החנות פעלה ברציפות ויש לה פתח לחזית רחוב יוספטל בלבד, תוך שהתובעת משלמת לליברטי דמי שכירות כאחוז מהפדיון בלבד, בהתאם לקבוע בהסכם ובתוספת להסכם.
מצב זה הופר על-ידי התובעת דווקא, חרף מחאתה והתנגדותה של ליברטי. הנתבעים טענו, כי התובעת הפרה את התחייבויותיה. וכך נעשה, כאשר נערכה ביקורת של שירותי הכבאות ובמהלך הביקורת, נפתח הפתח המחבר בין מבנה ליברטי לבין מבנה הקניון.
באותו מועד, פינתה התובעת את כל המדפים שניצבו לאורך חזית הויטרינה ואת המוצרים שהוצבו עליהם, הכשירה עמדות מכירה וקופות, ובבוקר ה- 10.11.04 החלה לפעול כאשר חזית הויטרינה הפונה למול פתוחה לרווחה וזאת תוך הפרה בוטה ויסודית של הסכם השכירות.
בעקבות זאת, הודיעה חברת קניונים לליברטי, כי ליברטי הפרה את ההסכם ביניהם ואם המצב לא יושב לקדמותו לאלתר, ייסגרו כל המעברים המחברים בין מבנה ליברטי לבין מבנה הקניון, וחברת ליברטי היתה צריכה לפעול על-מנת למנוע את הפעולות החד-צדדיות שנקטה בהן התובעת.
בית-המשפט קבע, כי על-מנת לאפשר מעבר סביר בין שטח המבנה לשטח הקניון, לאלפי מטרים נוספים המצויים בשטח המבנה, היתה צריכה ליברטי להפעיל שיקולים עסקיים ולהסכים לסגירת המעבר לסופר-פארם ובדרך זו לאפשר מעבר בין שאר שטחי המבנה לקניון.
הסכמה זו לא פגעה בזכות קנויה של סופר-פארם, כיוון שעל-פי ההסכם בין סופר-פארם וליברטי, אין לה זכות חוזית קנויה שכזו.
ולפיכך, לאחר שמר אליעזר רם עמד על כך שייבנה קיר מפריד אטום, שיחצוץ בין החנות לקניון, אזי בנתה ליברטי בשטח השייך לה את קיר הזכוכית אשר חוצץ בין חנות הסופר-פארם לשטחים הנוספים.
לסופר-פארם לא היתה זכות חוזית במערכת היחסים בינה ובין ליברטי המחייבת את ליברטי לאפשר לה מעבר לקניון, ולפיכך הקמת קיר הזכוכית לא פגעה בזכות חוזית של סופר-פארם.
עוד הדגיש בית-המשפט, כי אפשרות מעבר בין החנות למבנה, פירושה המעשי הוא מתן אפשרות מעבר לקניון וזאת בניגוד להסכם החסימה בין ליברטי וקניונים, תוך פגיעה מהותית בחנויות הנוספות המצויות בשטחי ליברטי, מה עוד שנציגי סופר-פארם הודו, כי רצונם המהותי היה לאפשר זכות מעבר לקניון, ופחות חשובה היתה להם זכות המעבר למבנה ליברטי.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט בדחותו את התביעה, כי לסופר-פארם אין זכות לפי הסכם השכירות לקיום פתח נוסף לחנות מעבר לפתח לרחוב יוספטל.
חברת ליברטי היא זו שהתחייבה בהסכם לפעול לכך שמעבר לשטח הקניון יתאפשר, אך זו חובת השתדלות בלבד, אשר לא מחיבת את קניונים, חובת השתדלות זו של ליברטי קוימה כראוי ולא ניתן לטעון, כי קניונים היתה חייבת לאפשר מעבר בין הסופר-פארם לקניון.
הרי היא לא התחייבה בפני סופר-פארם לאפשר מעבר כזה, וזכותה של קניונים להחליט על תמהיל העסקים הנמצאים בקניון שבבעלותה ולא לאפשר קיומם של שני דראגסטורים בעת ובעונה אחת.
טיעוניה של חברת קניונים מהווים "צידוק מספיק" כמשמעותו בסעיף 62 לפקודת הנזיקין; וגם מטעם זה לא ניתן לקבל את טענת סופר-פארם ולפיה יש לחייב את קניונים בגין עוולת גרם הפרת חוזה.
8.7 הזכות לבחינת תקינות, או לקבלת אישור תקינות כדין, של מערכות כיבוי וגילוי האש של הבניין, אשר יש להן השלכה על הפעילות במושכר - הבקשה התקבלה
ב- בש"א (ת"א) 170215/08 {חניוני הצלחה בע"מ נ' M&D Real Estate Ltd ואח', תק-של 2008(3), 9996 (2008)} נדונה בקשה למתן צו מניעה זמני, להורות למשיבות 1 ו- 2, להימנע מכל פעולה או מחדל שיש בו כדי להפריע בכל צורה שהיא למבקשת או לגורם מוסמך על-פי דין, שיוזמן על-ידה בכל עת לתחזק את מערכות הגילוי וכיבוי האש בבניין.
בית-המשפט קבע, כי זכותה של המבקשת לשימוש במושכר במשך תקופת השכירות ללא הפרעה מצידו ומטעמו של המשכיר היא זכות המוקנית למבקשת מכוח סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה. זכותה של המבקשת לשימוש במושכר כוללת מן הסתם גם את היכולת לעשות שימוש דה פקטו במושכר בצורה בטוחה ואין מדובר בזכות "תיאורטית".
לעיתים כרוכה זכות זו גם בביצוע פעולות מחוץ למושכר עצמו, במערכות אשר פעולתן ותקינותן משליכה על יכולת השימוש הסביר במושכר. כך למשל הזכות למעבר חופשי בין החניון למדרגות הבניין, וכן הזכות לבחינת תקינות או לקבלת אישור תקינות כדין של מערכות כיבוי וגילוי האש של הבניין, אשר ממילא יש להן השלכה על הפעילות במושכר.
המבקשת טענה, כי חברת ברק אש אשר מבצעת את בדיקות מערכות גילוי וכיבוי האש בבניין מזה כמה שנים, אינה מוסמכת כלל לבצע בדיקות כאמור. בדיקה עם המשיב 3 איששה את החשד, כי חברת ברק אש אינה מוסמכת לעסוק כלל בתחזוקת מוצרים של חברת Notifier, אלא של חברות אחרות. לטענת המבקשת, משמעות הדברים היא, כי קיים חשש שבמשך שנים נגרם נזק לבניין וחברת ברק אש אינה יכולה לספק כל עדכון ותיקון ראוי של המערכת כנדרש מהיצרן ומהמשיב 3. לטענת המבקשת ניסיונותיה לבוא בדברים עם המשיבות לגבי בדיקת המערכות השונות בבניין הקשורות למושכרי המבקשת עלו בתוהו. לטענתה המצב הקיים מהווה סכנה לבטיחות הציבור, בעייה בכיסוי הביטוחי ומעל לכל, חשש משריפה שתפרוץ בבניין ללא מתן מענה הולם.
המשיבות טענו, כי המבקשת הפרה את הסכמי השכירות בין הצדדים ולא מימשה את תקופת האופציה כדין. לפיכך הגישו המשיבות תביעות פינוי, תביעה כספית ותביעת פינוי נוספת.
לגופו של עניין טענו המשיבות, כי במסגרת אחזקת הנכס, הן דואגות לקבל אישורי גילוי וכיבוי אש. החברה המטפלת והנותנת אישורי ביקורת שנתיים למערכות גילוי וכיבוי אש בנכס, הינה חברת ברק אש, שלטענתן מוסמכת לבצע בדיקות מסוג זה על-ידי המשיב 3, מכון התקנים. לטענת המשיבות טענות המבקשת בדבר דאגה כביכול לחיי אדם הן הטעייה, שכן המבקשת אינה מאפשרת גישה למשיבות ולחברת ברק אש, לשטחים שבהחזקתה לצורך טיפול במערכות כיבוי וגילוי אש.
עוד טענו המשיבות, כי לא קיים תקן ישראלי רשמי לתחזוקה של גילוי וכיבוי אש ולפיכך אין בתקנות כיבוי האש כדי להקים למבקשת עילת תביעה.
בית-המשפט קבע, כי משלא הציגו המשיבות אישור חברה מוסמכת בהתאם לתקן הבדיקה, ממילא מחוייבות המשיבות בשלב זה לאפשר לחברת השמירה לבדוק תקינותן ופעילותן של מערכות גילוי האש בהתאם לתקן זה. לאור זאת ממילא תצטרך חברת השמירה להיכנס לשטחי הנכס לשם ביצוע בדיקות ההתאמה לתקן. משכך ממילא לשם ביצוע בדיקה זו תגרם אותה פגיעה נטענת של המשיבות של כניסה לנכס על-ידי גורמים זרים.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי המבקשת עמדה בנטל להראות, כי לכאורה נעשתה בדיקת מערכות כיבוי וגילוי אש ותחזוקתן שלא על-ידי חברה מוסמכת כנדרש.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי הבדיקה והתחזוקה יעשו על-ידי אנשי חברת השמירה ללא נוכחות אנשים מטעם המבקשת, ויהיו בשלב זה, על חשבון המבקשות.
8.8 התובע, עשה דין לעצמו, וניסה לגרום לנתבעים לקיים את ההסכם או לגרום לפינויים מבלי שטרח למצות זכויותיו הנטענות, באמצעים החוקיים שעמדו לרשותו - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"ק (יר') 3383/07 {בועז בן דוד נ' ביטון אבי ואח', תק-של 2007(4), 24061 (2007)} נקשרו יחסי שכירות בין התובע לנתבעים, במושכר שבבעלות התובע. הוסכם בין הצדדים, על תשלום דמי שכירות אחת ל- 4 חודשים. לאחר מספר חודשי שכירות, התגלע סכסוך בין הצדדים.
התובע טען, כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות. הן, בהכנסת סוס, כחיית מחמד, לנחלה, בה מצוי המושכר, והן, באי-תשלום דמי השכירות ותשלומים נלווים אחרים, בחלק מתקופת השכירות.
התובע, צירף לכתב התביעה, שני הסכמי שכירות. הראשון, חתום על ידו בלבד, והשני, חתום על ידו. בהסכם השני, לצד חתימת התובע, רשום שמו של הנתבע 1, והיכן שרשום בהסכם, מס' ת.ז., לא מולאו הפרטים, כי אם יש חתימה.
הנתבעים טענו, כי כלל לא נחתם הסכם שכירות, בינם לבין התובע, אלא רק הוחלפו טיוטות. כן הוסיף הנתבע וטען, כי החתימה על הסכם הנ"ל, שהוגש לבית-המשפט, אינה חתימתו וכי חתימתו זויפה.
בית-המשפט קבע, כי עיון בחתימת הנתבע, בכתבי בי-דין שהוגשו על ידו, מעלה תהייה, איזו מהחתימות, היא חתימת הנתבע, הואיל והן שונות לחלוטין, האחת מהשניה.
מכל מקום, קבע בית-המשפט, כי בין אם נחתם השכם שכירות ובין אם לאו, נרקמו יחסי שכירות בין הצדדים. על אומד דעתם של הצדדים לשכירות, ניתן ללמוד מטיוטות ההסכם, וכן מהתנהגות הצדדים בתקופת השכירות, קודם לסכסוך שהתגלע ביניהם. במשא-ומתן ביניהם, במטרות השכירות, בתשלומים קודמים ששולמו לדמי שכירות והוצאות נילוות וכיוצא בזה {ראה ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום, פ"ד מט(2), 265 (1991); דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל, דינים עליון, נ"ו עמ' 348}.
בית-המשפט קבע, כי התובע, התנהג בצורה כוחנית כמשכיר, כאשר עשה מעשה, שלא כדין, בניתוק המים ולקיחת בלוני הגז מהמושכר, וקבע, כי גם אם סבר התובע, כי הנתבעים לא שלמו שכר דירה, אין בכך כדי לתת רשות למשכיר לאכוף את ההסכם, בין אם נחתם ביניהם ובין אם לאו, במניעת אספקת שירותים למושכר ואילוץ הנתבעים בפועל, להתפנות מהמושכר, בשל כך.
הדרכים לאכיפת הסכם, נקבעו בחוק החוזים, ואין בהוראת סעיף 10 להסכם השכירות, אשר לא הוכח, כי נחתם כדין, כדי להכשיר ביצוע פעולה זו, בניגוד להוראות חוק החוזים וחוק השכירות.
התובע, עשה דין לעצמו, וניסה לגרום לנתבעים לקיים את ההסכם או לגרום לפינויים מבלי שטרח למצות זכויותיו הנטענות, באמצעים החוקיים שעמדו לרשותו, כדוגמת, חוק החוזים וחוק השכירות.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי לא עלה בידי הנתבעים לתמוך בראיות חיצוניות, את טענתם, כי הם שילמו לתובע שכר דירה עבור החודשים אפריל-יולי 2007, והוא קיבל את גירסת התובע, כי לא שולמו לו דמי השכירות.
למרות שלא הוכח, כי שולמו דמי שכירות במשך ארבעה חודשים, קבע בית-המשפט, כי אין לחייב את הנתבעים בתשלום מלוא דמי השכירות. זאת בשל הפרעה חמורה מצד התובע, לשימוש במושכר, בניתוק המים והגז שלא כדין. הפרעה, אשר גרמה לנתבעים, לעזוב את המושכר. בה בשעה, המשיכו הנתבעים, להחזיק במושכר, בהשארת המיטלטלין שלהם במושכר, עד לתום תקופת השכירות.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הנתבעים, ישלמו לתובע תשלום, בגין דמי שכירות, בסך של 6,500 ש"ח. הפחתת דמי השכירות, היא, בהתחשב בהתנהגות התובע, בהפרעתו לשימוש במושכר, שהביא את הנתבעים לפנות את המושכר, לפני תום תקופת השכירות, תוך שימת לב, להימנעות הנתבעים מפינוי כל מיטלטליהם מהמושכר, עד לתום תקופת השכירות.
עוד נקבע, כי הנתבעים ישלמו לתובע, סך של 300 ש"ח, בעבור שימוש במים, עבור התקופה שלאחר ביצוע התשלום הראשון עבור מים, ועד לעזיבתם את המושכר.
8.9 מניעיה של המבקשת היו כספיים, כלכליים גרידא ולא בשל הפרת הסכם השכירות על-ידי המשיבה - הבקשה נדחתה
ב- בש"א (ת"א) 150264/04 {אמד בע"מ נ' חן אנריקו בע"מ, תק-של 2004(1), 19048 (2004)} המבקשת הגישה בקשה לסעדים זמניים לפיה יורה בית-המשפט למשיבה, להימנע ולמנוע לאלתר מהפעלת חניון בנכס; להימנע ולמנוע לאלתר הפעלת חנויות או כל שימוש החורג מן השימושים המותרים בנכס; לצוות על המשיבה לפנות את הנכס לאלתר כדי למנוע המשך מעשי תרמית ומצגי שווא ו"הפר חובה חקוקה", אשר גורמים למבקשת ומנהליה נזקים חמורים.
המשיבה היא חברה אשר שכרה מאת המבקשת את הנכס, לשם הפעלת חניון במקום. בהתאם להסכם מיום 23.08.99 ובהתאם לסעיף 4 שבהסכם, מטרת השכירות היתה לחניון ובחלקים הבנויים שאינם ניתנים לשימוש כחניה, לכל מטרה חוקית כולל שכירות משנה, והתנאי היחיד שהמשיבה תהיה אחראית כלפי המבקשת, למילוי כל סעיפי הוראות ההסכם גם במקרה זה.
ביצוע החוזה התנהל למישרין בשנתיים הראשונות, אך עם חלוף הזמן התגלעו בין הצדדים חילוקי דעות והמבקשת אף ניסתה בשלבים אלה או אחרים כבר בעבר לטעון, כי חוזה השכירות אינו תקף.
הסכסוכים יושבו עד תחילת שנת 2003, שאז החליטה המבקשת באופן סופי, לבטל את ההסכם ולפנות את המשיבה מהנכס באמתלה, כי הסכם השכירות הופר, בעיקר עקב חוסר של היתרים או רשיונות.
דא עקא, שמהתנהגות המבקשת ומהראיות שהוצגו לבית-המשפט עלה החשש שהמטרה האמיתית היא לשנות את תנאי הסכם השכירות, או לפנות את המשיבה מהנכס לשם הפקת תועלת כלכלית מירבית מהנכס.
המבקשת טענה, כי המשיבה עושה שימושים אסורים בנכס: מפעילה במקום חניון ומפעילה או מתירה להפעיל חנויות, כל זאת בניגוד לחוק תוך הפר חובה חקוקה ובניגוד בוטה ל"הסכם", תוך שהיא מסבכת את המבקשת ומנהליה פעם נוספת במעשים פליליים, בניגוד לידיעתם, לרצונם והסכמתם וגורמת או עלולה לגרום להם, נזק חמור, אשר לא ניתן לתיקון באמצעות פיצוי כספי.
עולה, כי המניע העיקרי של המבקשת הינו חשש מהסתכנות בהליך פלילי.
המשיבה הגישה תגובה לבקשה, ממנה עלה, כי מערכת העובדות הינה שונה בתכליתה, מאלו המתוארות על-ידי המבקשת, וכי כל תכליתה של הבקשה הינה ניסיון אחד מני רבים, לסלק את המשיבה מן הנכס כל פעם בטענות שווא אחרות, שנכשלו כבר בעבר.
בית-המשפט קבע, כי היה שיהוי בלתי-סביר בהגשת הבקשה, וכי תום-ליבה של המבקשת בקשר להליך שבפניו, לפי מבחני הדין, עומד בספק ולא הוכח באופן ברור, קיומן של ראיות לכאורה לביסוס עילת תובענה שתעניק בסופו-של-יום למבקשת, את הסעד העיקרי של פינוי עקב הפרת ההסכם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי מניעיה של המבקשת הינם כספיים, כלכליים גרידא ודי בכל אלו בכדי לדחות את הבקשה, אך למעלה מן הצורך במקרה זה, גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה שמנהלת במקום עסק על-סמך חוזה שנחתם כדין, וגם לטענת המבקשת, מעולם לא איחרה בתשלום דמי השכירות ולא הפרה את ההסכם עמה, למעט אותה הפרה צפויה הנובעת, בין היתר, מחוסר שיתוף פעולה של המבקשת או אותה הפרה מזערית שנעשתה על-ידי שוכר משנה אם נעשתה.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי המבקשת מבקשת בפועל צו לפינוי הנכס בטרם הוכח שהמשיבה הפרה את ההסכם. גם אם יקבע, כי אכן הפרה המשיבה את ההסכם, יתכן והמבקשת לא תהיה זכאית להסתמך על הפרה זו.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי בנסיבות אלו כשלא הוכח, קיומו של סיכון מיוחד, או שינוי שחל בעסקי המשיבה, אין מקום לבית-המשפט האזרחי לשמש כלי בידי צדדים, כדי להשיג יתרונות מסחריים.
8.10 חשיפתם של שוכרים לפעולות הוצאה-לפועל מבלי שהם חייבים כספים באותם תיקי הוצאה לפועל, היא בגדר הפרה יסודית של הסכם השכירות - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"א (ת"א) 20429/03 {כאכון רבקה נ' גלמידי רמי, תק-של 2003(4), 13578 (2003)} התובעת טענה, כי השוכרים הפרו את הסכם השכירות, בשל ניהול עסק לייצור נרות בדירה ואילו על-פי הסכם השכירות, המושכר הוא למטרת מגורים בלבד.
כמו-כן, הנתבע ואשתו עזבו את המושכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות וזאת ללא הסכמתה, ולפיכך הפרו השוכרים את התחייבויותיהם על-פי ההסכם וקויים התנאי המאפשר את מימוש שיק הבטחון.
הנתבעים טענו, כי הם כלל לא הפרו את ההסכם אלא התובעת היא זו אשר הפרה את ההסכם מאחר ובמושכר היה מספר רב של ליקויים שהתובעת התחמקה מלתקן אותם.
עוד טענו הנתבעים, כי הגיעו מעקלים למושכר בשל חובות התובעים והם נאלצו ללכת ללשכת ההוצאה לפועל.
בית-המשפט קבע, כי הבקשה לביטול עיקולים שהגישו השוכרים ללשכת ההוצאה-לפועל בחיפה, הוגשה ביום 31.01.02.
דהיינו, למעלה מחודשיים בטרם שלחו השוכרים את הודעת ביטול ההסכם באמצעות בא-כוחם. מכאן עולה, כי השוכרים לא ביטלו את ההסכם ביום הראשון שבו נודע להם, כי נושים שונים של התובעת או בעלה מגיעים למושכר על-מנת לבצע עיקולים, אלא, המתינו לכך שהנושא יטופל על-ידי התובעת, ומשנוכחו לדעת, כי הנושא לא מטופל על-ידה, שלחו הם את הודעת ביטול ההסכם ביום 04.04.02.
בית-המשפט קבע, כי האמת היא עם הנתבע ולא עם התובעת, וכי התובעת, אם בדרך ישירה ואם רק על-ידי בא-כוחה, כן היו מודעים לכך שהשוכרים מאויימים על-ידי נושים שונים של התובעת או בעלה.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי משכיר צריך לאפשר לשוכר להתגורר בנכס ללא הפרעה מטעמו או הפרעה של מי מטעמו. חשיפת השוכר לרדיפה מצד נושים של משכיר או בן זוגו של המשכיר, אינה מאפשרת מגורים שלווים וסבירים במושכר. שוכר אינו צריך לרוץ ללשכת הההוצאה לפועל ולשכור שירותי עורך- דין על-מנת שלא יעקלו את המטלטלין שלו.
המשכיר הוא זה שצריך לדאוג לכך שלא תהיה כל הפרעה של מגורים בנכס, וחשיפתם של שוכרים לפעולות הוצאה-לפועל מבלי שהם חייבים כספים באותם תיקי הוצאה לפועל, היא בגדר הפרה יסודית של ההסכם והשוכרים היו רשאים לצאת מהמושכר לפני תום תקופת השכירות.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה, וקבע, כי על הנתבע לשלם לתובעת סך 10,912 ש"ח בגין חובות ארנונה וועד מקומי, וסך 1,500 ש"ח בגין ניקוי מרצפות משעוות נרות.
8.11 ניתוק המושכר מאספקת מים וחשמל נעשה בטרם בוטל חוזה השכירות, ובעוד הנתבע מתגורר במושכר - חוסר תום-לב - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"ק (עפולה) 1279/02 {וייס גבריאל נ' בן עמי יוניברסל רהיטים (מול אולמי פאר) ואח', תק-של 2002(4), 14602 (2002)} התובע טען, כי הנתבע מספר 1, הפר את החוזה בכך שעזב את המושכר, חודשיים בלבד מתחילת השכירות.
עוד טען התובע, כי הנתבע לא שילם דמי שכירות בגין החודש השני לשכירות וגרם לו נזק בכך שעקב עזיבתו הפתאומית את המושכר ותוך הפרה יסודית של החוזה, עמד המושכר חודש שלם ללא שוכר עד שנמצא שוכר חליפי.
בית-המשפט קבע, כי בעדותו, התובע אישר, כי הוא ניתק את המושכר מאספקת מים וחשמל דבר שהביא לעזיבת הנתבע את המושכר.
עובדה זו סותרת את טענת התובע בכתב התביעה, לפיה הנתבע עזב את המושכר במפתיע חודשיים לאחר תחילת השכירות, עזיבה שלטענת התובע היוותה הפרה של חוזה השכירות בין הצדדים, ושמהווה את הבסיס להגשת התביעה.
עוד התברר, כי התובע לא הציג לפרעון את אחד השיקים שהיו ברשותו וששימשו כבטוחה לתשלום דמי השכירות.
כמו-כן, התובע לא הודיע לנתבע על הפרת החוזה הנטענת, לא ביקש את תיקון ההפרה ואף לא הודיע על ביטול החוזה, בעקבות ההפרה הנטענת.
התנהגות זו של התובע, מהווה התנהגות בחוסר תום-לב, הנוגדת את הוראות הדין, הוראות חוק השכירות והשאילה, הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת החוזה), התשל"א-1971 ואת חובת תום-הלב {סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973}.
בית-המשפט קבע, כי התובע בחר לעשות דין לעצמו ולנצל את הכוח הנתון בידיו, להורות על ניתוק אספקת המים והחשמל למושכר, דבר שלכל הדעות, מנע מהנתבע לעשות שימוש במושכר. ניתוק המושכר מאספקת מים וחשמל נעשה בטרם בוטל חוזה השכירות, ובעוד הנתבע מתגורר במושכר.
התנהגות זו של התובע איננה עולה בקנה אחד עם חובת תום-הלב ועם הוראות החוק החלות על היחסים בין הצדדים. אין התובע יכול לעשות דין לעצמו, לנתק את המושכר מאספקת מים וחשמל ולטעון לאחר מכן שהנתבע הפר את החוזה, בכך שעזב את המושכר.
אף אם הפר הנתבע את החוזה בכך שלא שילם את דמי השכירות של חודש השכירות השני, הרי שאין בכך כדי להצדיק את התנהגות התובע כפי שפורטה לעיל.
באם חפץ התובע בביטול החוזה בשל הפרתו על-ידי הנתבע, הרי שהדרך לעשות כן, היתה פתוחה בפניו כשחובה עליו לפעול בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971.
התובע לא פעל כפי שמתחייב ומתבקש ממנו ובחר בדרך שאין לה כל בסיס שבחוק והוא עוד הלין על כך שהנתבע עזב את המושכר.
הנתבע טען בהגנתו, כי התובע הוא זה שהפר את החוזה אך לא הוגשה תביעה שכנגד ולא הועלתה טענת קיזוז על-ידו.
בית-המשפט קבע, כי שני הצדדים הפרו את החוזה ביניהם, התובע על-ידי התנהגותו שפורטה לעיל והנתבע על-ידי כך שלא שילם את דמי השיכרות ודמי האחזקה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה וקבע, כי אין על הנתבע חובה לשלם לתובע כל סכום שהוא מעבר לדמי השכירות בגין חודש השכירות השני בו הוא התגורר במושכר, וכן דמי ועד הבית לשני חודשי השכירות והוצאות האחזקה לגבי אותה תקופה.
לעניין צריכת המים והחשמל, התובע לא הביא כל אסמכתא באשר לגובה ההוצאה הנ"ל ועל-כן בהיעדר הוכחת גובה ההוצאה, אין מה לפסוק לתובע.
8.12 בעצם הבניה, כפי שבוצעה על-ידי הנתבעים, הפרו הנתבעים את הוראות הסכם השכירות הפרה יסודית - התביעה והתביעה שכנגד התקבלו בחלקן
ב- ת"ק (חד') 3022/01 {בלוטינסקי גלית ואח' נ' מזיג חנה ואח', תק-של 2002(2), 16712 (2002) נדונה תביעה ותביעה שכנגד, באשר ליחסי השכירות שבין בעלי הדין בנכס שהושכר על-ידי הנתבעים לתובעים.
המושכר נשוא תיק זה הושכר לתובעים על-ידי הנתבעים לשנה אחת והתובעים ניצלו את האופציה שהיתה להם לשנת שכירות נוספת והאריכו את חוזה השכירות לשנה נוספת. בשנת השכירות הראשונה הדברים בין בעלי הדין זרמו על מי מנוחות, אלא שבקיץ 2001 הנתבעים הודיעו לתובעים, כי החליטו לגור בקומה מעל המושכר, שבבעלות הנתבעים, והחליטו "לשפץ" את הקומה העליונה באותו בית המצוייה מעל המושכר.
התובעת מס' 1 העידה בפני בית-המשפט, כי הנתבעים אמרו לה שהשיפוץ יקח כשבועיים. עדותה של התובעת מס' 1 בנקודה זו לא נסתרה על-ידי כל ראיה מצד הנתבעים.
בית-המשפט קבע, כי עבודות "השיפוץ" לקחו למעשה זמן רב מעבר למה שנאמר לתובעים, וכי הנתבעים גם הוליכו שולל את התובעים, בכל אשר הנתבעים אמרו לתובעים באשר למשך אותו "שיפוץ".
עוד הוסיף בית-המשפט, כי על התובעים עבר גיהנום של ממש, תוך תקופת הבניה האמורה, שכאמור לא הסתיימה עד עצם מתן פסק-הדין.
בית-המשפט קבע, כי על-ידי עצם הבניה, כפי שבוצעה על-ידי הנתבעים, הפרו הנתבעים את הוראות ההסכמים הפרה יסודית.
עצם הבניה כפי שבוצעה, ולפי דברי התובעים, הבניה בוצעה בכל שעות היום והלילה, תוך שימוש במכשירים רועשים כמו קונגו, הפכה את זכותם של התובעים לשימוש סביר במושכר כמעט לבלתי-אפשרי.
זכותם של התובעים {השוכרים} במקרה זה הופרה על-ידי הנתבעים באופן יסודי, ולכן, אם התובעים היו מודיעים לנתבעים, מיד לאחר תחילת הבניה, כי הם רואים את ההסכם בטל ומבוטל, ומפנים בהקדם האפשרי את המושכר, תקופת השכירות היתה באה לידי סיומה מיום הפינוי בפועל.
אבל התובעים העדיפו, מטעמים השמורים עימם להמשיך ולהחזיק במושכר עד סוף חודש ספטמבר 2001, ופינו את המושכר רק ביום 01.10.01.
בית-המשפט קבע, כי לנתבעים מגיעים דמי השכירות עד 30.09.01, והואיל והתובעים הוכיחו, כי הם שילמו את דמי השכירות עד ליום 31.08.01, הרי דמי השכירות המגיעים לנתבעים הם רק עבור חודש ספטמבר 2001.
באשר לעניין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים, קבע בית-המשפט, כי סעיף זה ניתן לשיקול-דעתו של בית-המשפט שדן בעניין, ובית-המשפט העריך עוגמת נפש זו, בסכום כולל של 8,000 ש"ח.
באשר לתביעה שכנגד שהנתבעים הגישו, קבע בית-המשפט, כי הנתבעים לא הוכיחו אף פריט שתבעו למעט דמי השכירות עבור חודש ספטמבר 2001 המגיעים להם והמסתכמים בסך 1,482 ש"ח ויש לכן לקזז סכום זה מהסכום המגיע לתובעים.
8.13 הנתבע הפר את חוזה השכירות, בכך שפינה את המושכר כעבור שלושה וחצי חודשים וכן בכך שפינה את המושכר כאשר זה במצב לא תקין, בניגוד לקבוע בהסכם השכירות - התביעה התקבלה
ב- ת"א (רחובות) 3816/97 {יצחק קמחי ואח' נ' אילן שבכר ואח', תק-של 2000(4), 1744 (2000)} נדונה תביעה לפיצויים, בגין אי-תשלום דמי שכירות וגרימת נזקים לדירת התובעים, ובתביעה שכנגד העוסקת גם היא בהפרת חוזה השכירות.
נחתם חוזה שכירות בין התובעים לבין נתבע 1. בהתאם לחוזה, שכר הנתבע דירת קוטג' מן התובעים, לתקופה של שנה החל מיום 16.09.96, עם אופציית שכירות לשנה נוספת. בחוזה השכירות לא נזכר ולו ברמז, מהי המטרה שלשמה שכר הנתבע את המושכר.
לאחר שלושה וחצי חודשים של שהות במושכר עזב הנתבע את המושכר, תוך כך, שהודיע חד-צדדית, כי יפנה את המושכר ביום ה- 31.12.96, ולמעשה פינהו ביום 02.01.97.
התובע טען, כי הנתבע הוא זה שהפר את חוזה השכירות, הפרה יסודית, בכך שפינה את המושכר כעבור שלושה וחצי חודשים וכן בכך שפינה את המושכר כאשר זה במצב לא תקין וסובל נזקים מנזקים שונים. בתביעתו הנגדית {ואף בהגנתו} טען הנתבע, כי התובעים הם אלו אשר הפרו הסכמות בעל-פה שהיו בין התובעים לבין הנתבע, הפרה העולה כדי הפרה יסודית של ההסכם.
הנתבעים טענו, ולטענה זו הסכימה אף התובעת, כי במתכונתו הראשונה של החוזה נאמר, כי מטרת השכירות הינה למגורים.
הנתבע טען, כי המחיר אותו גבו התובעים בעבור השכרת המושכר, מלמדת כאלף עדים על כך שמטרת השכירות היתה ניהול עסק, גן הילדים.
בעניין זה קבע בית-המשפט, כי מכיוון שהנתבע לא הציג תשתית ראייתית לדבר, לא נותר אלא לקבל את טענת התובעים.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבעים הם אלה אשר הפרו את החוזה. בסעיף 7 לחוזה התחייבו הנתבע מס' 1, כצד לחוזה והנתבעים 4-2, כערבים, לשכור את הדירה לתקופה של שנה. בסעיף 9 לחוזה התחייבו הנתבע, כצד לחוזה והנתבעים 4-2, כערבים "להחזיר את הדירה במצב תקין".
הנתבעים הפרו את שתי ההתחייבויות הללו, ועל-כן ניתן לומר בפה מלא, כי הנתבעים הם, הם מפרי החוזה.
כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי אמנם הנתבע הוא זה אשר הפר את החוזה, ברם על התובעים היתה מוטלת החובה לעשות מאמצים רציניים על-מנת למצוא שוכר חלופי ולא לשבת בחיבוק ידיים ו"לסמוך על הנס".
הן התובעים והן הנתבעים ציינו בסיכומיהם, כי במקרה של הפרה, הפיצוי אשר מגיע לנפגע מההפרה, הוא פיצוי שלילי. דהיינו, פיצוי בגין ההוצאות שהוצאו בהסתמך על התחייבויות לקיום החוזה, לשון אחר, פיצוי בגין הפגיעה באינטרס ההסתמכות, Reliance Interest.
פיצוי מעין זה מעמיד את הנפגע, מהפרה, במצב בו היה מצוי אלמלא נכרת החוזה. בית-המשפט קבע, כי במקרה דנן, לאור האמור לעיל, יישאו הנתבעים בהוצאות שהוצאו על-ידי התובעים בשל הפגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם.
עם-זאת, בית-המשפט לקח בחשבון את העובדה, כי התובעים לא עשו די על-מנת להקטין את נזקם.
8.14 זכות להיכנס למושכר ולבצע בו עבודות אינה מקנה זכות למשכיר לתפוס חזקה בחלק מסויים מן המושכר ולהפיק ממנו רווחים
ב- ת"א (ת"א) 41630-07-12 {פיק אנד פאק בע"מ נ' נחלות ברקת - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.09.12)} נדונה בקשה לסעד זמני, בגדרי תביעה שעניינה איסור על המשיבה 1 לעשות שימוש בגג מבנה שהשכירה למבקשת, בדרך של התקנת לוחות סולריים עליהם לצורך הפקת חשמל.
המשיבה הגיעה למסקנה כי ניתן להקים מערך של לוחות סולריים על חלקו המשופע של גג המבנה, כלומר, מערכת המנצלת את אנרגיית השמש להפקת חשמל, המועבר לחברת החשמל, תמורת תשלום.
בראשית חודש יולי 2012 לערך הגיעו נציגי המשיבה, יחד עם נציגי חברת החשמל, לשם ביצוע פעולות הקשורות בהתקנת הלוחות הסולריים על גג המבנה.
המבקשת הודיעה בתגובה למשיבה במכתב על התנגדותה למהלך, הן בשים-לב לטענתה כי הגג הושכר לה כחלק אינטגראלי מן המבנה, הן נוכח טענתה כי המונה המשקף את תצרוכת החשמל הכרוכה בהפקת האנרגיה הסולרית הוא של המבקשת.
תשובת המשיבה היתה כי המבקשת נעדרת כל זכויות בגג המבנה ולפיכך המשיבה תעשה "כל שתחפוץ" ו"בהתאם ללוח הזמנים שלה".
טענת המבקשת, בתמצית, היתה כפולה: ראשית, הגג הוא חלק מן המבנה ומן המושכר, ולה הזכויות בגג.
שנית, התקנת הלוחות תסב לה אי-נוחות, הכרוכה בביצוע עבודות שיפריעו לעסקה, ובנוסף יוסב לה נזק הנובע מכך שמונה החשמל הוא שלה והיא שתשא בעלויות ההתקנה, בעוד שהמשיבה תיהנה מן הרווחים הכרוכים בהפקת החשמל.
המשיבה טענה מנגד, בתמצית, כי זכויות המבקשת הן רק בחלק קטן מן הגג וכי אין למבקשת כל צורך בגג לשם הצבת הלוחות, או לכל מטרה אחרת, ומכאן שהתנגדותה להתקנה נבעה ממניעים בלתי ענייניים בלבד.
בית-המשפט לא מצא ממש בטענה של המשיבה, שלפיה זכותה לעשות בגג כבשלה נלמדת מכך ששימרה בהסכם את הזכות להיכנס למושכר ולבצע עבודות "במושכר או בפרוייקט, לרבות לצורך העברת צנרת או קווי תקשורת אחרים הנדרשים לצורך פיתוח הפרוייקט", וכי זכות זו עומדת למשיבה גם אם יהיה בעבודות אלה כדי להפריע לשימוש במושכר.
התקנת הלוחות הסולריים אינה נחזית כחלק מן ה"פרוייקט", אלא כדרך חדשה שהתהוותה רק בסמוך לאחר שכבר נכרת ההסכם, שבה יכולה המשיבה להפיק רווחים מן הגג של המבנה שאותו השכירה זה מכבר.
זכות להיכנס למושכר ולבצע בו עבודות {הקיימת גם מכוח סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971} אף אינה מקנה זכות למשכיר לתפוס חזקה בחלק מסויים מן המושכר ולהפיק ממנו רווחים.
כלומר, אם נכונה טענת המבקשת שהגג הוא חלק מן המושכר, אזי נראה כי קלושים סיכוייה של המשיבה לשכנע שהיא יכולה לעשות שימוש בלעדי בגג לצרכי הפקת אנרגיה ורווחים.
על האמור הוסיף בית-המשפט כי משעה שהושכר הנכס - הרי שזכות השימוש בו {בכפוף להוראות ההסכם} מוקנית לשוכר, אשר זכאי לתקופה המוגבלת בזמן לעשות שימוש בנכס בלא הפרעה מצד בעליו {סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה}, ודאי בלא שהבעלים יוכל לשוב ולנכס לעצמו חלקים מן הנכס לעת מצוא. זכות זו ראויה להגנה.
בית-המשפט קבע כי טענת המשיבה, שלפיו המבקשת ממילא אינה יכולה לעשות שימוש בגג והתנגדותה לכך שהמשיבה תשתמש בגג הוא קנטרני גרידא - היא טענה שאולי נכונה עובדתית, אך נעדרת נפקות משפטית.
ב- ת"א (רמ') 28094-05-10 {רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח נ' סלומון רוח, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.08.14)} בית-המשפט פסק כי הנתבע לא הוכיח שהתובעת או מי מטעמה מפריע לו להשתמש במושכר. מי שהפריע לנתבע להשתמש במושכר היא המשטרה. על-כן דחה בית-המשפט את טענתו זו של הנתבע.