1. מהי דינה של הגבלה בשטר משכון על השכרת נכס?
ההגבלה בשטר המשכון על השכרת הנכס, עשויה להעניק לבעל המשכון הגנת יתר, שכן הפגיעה בערך הנכס כבטוחה בגין עסקת שכירות קצרת מועד היא מזערית. מנגד, היא עלולה לפגוע באינטרסים בסיסיים של הלווה הממשכן והיא נוגדת את מהלך העסקים הרגיל. לא בכדי קיימת "חשדנות" ביחס להגבלות עבירות מעין אלה, גם אם מקורם בחוזה ולא בדין {ראה גם ע"א 3649/07 קשת טעמים בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.
כך לדוגמה, קשה להלום כי שוכר של דירת מגורים לתקופה קצרה, ימצא עצמו מפונה במהלך תקופת השכירות, מן הטעם שבשטר המשכנתא נכלל איסור להשכיר את הנכס ללא הסכמת הבנק. אין זו דרכו של שוכר דירה לתקופה קצרה לבדוק אם יש משכנתא על הדירה ומה התניות הכלולות בשטר המשכנתא.
ב- ח"א (יר') 8002/02 {המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)} שונה נוסח הסעיף בהסכם האחיד ונקבע, כי למרות האיסור להשכיר את הנכס ללא הסכמת הממשכן "רשאי השוכר להשכיר נכס בשכירות שאיננה מוגנת לתקופת שכירות שלא תעלה על שנתיים, ובלבד שדמי השכירות לא יהיו נמוכים מתנאי השוק ולא ישולמו ללווה לתקופה העולה על חצי שנה מראש".
2. חוזה השכירות שנכרת עם דיירת קשישה בתמורה לתשלום סך קבוע מראש וללא השבה במקרה של פטירה, בוטל מחמת "עושק" - הערעור נדחה
ב- רע"א 617/08 {מלון עדן נהריה בע"מ ואח' נ' יוסף קסל ואח', תק-על 2014(3), 12581 (2014)} בני זוג קשישים, עריריים, התגוררו בבית אבות במשך מספר שנים ושילמו לבית האבות לפי חוזים תקופתיים שנחתמו עמם, אשר המשא-ומתן לכריתתם נערך מול הבעל. במסגרתם של החוזים האמורים הוסדרה גם סוגיית ההשבה של חלק מהתשלום במקרה פטירה של אחד {או יותר} מבני הזוג לפני תום תקופת החוזה.
בסמוך מאוד לאחר מותו של הבעל, נכרת בין האישה {שהיתה אז בתחילת שנת ה- 91 לחייה} לבין בית האבות, חוזה חדש, שבגדרו התחייבה האישה למסור לבית האבות סכום כסף נכבד {"כל הכסף" שהיה מצוי בחשבון הבנק שלה}, תמורת הזכות להתגורר בבית האבות עד ליום מותה. במסגרת חוזה זה, פטרה האישה את בית האבות מלהשיב לעיזבונה, או ליורשיה סכום כסף כלשהו בעת שהיא תלך לבית עולמה. בחלוף כשלושה שבועות אושפזה האישה בבית-חולים וכעבור שבועיים נוספים, היא נפטרה.
יורשיה של האישה, על-פי צוואתה, הגישו לבית-המשפט השלום תביעה, שבגדרה דרשו לבטל את החוזה החדש, מחמת עושק והשפעה בלתי-הוגנת, ולהשיב לידיהם את הכסף ששולם לבית האבות, בניכוי שכר ראוי עבור התקופה שנוצלה. הטענות שהעלו יורשי האישה נדחו בבית-משפט השלום הנכבד, אך נתקבלו, ברוב דעות, בערעור שהוגש לבית-המשפט המחוזי הנכבד.
בבקשת רשות הערעור, ביקש בית האבות, כי בית-המשפט יתערב בפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, ונקבע כי החוזה שנכרת איננו ניתן לביטול מחמת העילות שנטענו על-ידי יורשי המנוחה.
בית-המשפט קבע, כי ההגינות בין הצדדים בסוג התקשרות מיוחד זה שבפנינו {חוזה המשך לקבלת שירותי דיור מוגן לאחר תקופה ממושכת שבה שהתה הדיירת בבית האבות} מחייבת, כי תנאיו של חוזה-ההמשך יעמדו ביחס של סבירות אל מול התנאים שנקבעו במערכת ההסכמית שנהגה בין הצדדים קודם למועד כריתתו של חוזה-ההמשך.
עוד מתחייב מכאן, כי תנאיו של חוזה-ההמשך יתחשבו בציפיות הסבירות של הדיירת ובאומד דעתה, כפי שהם נלמדים מתנאי החוזה הקודם, וב"הקצאת הסיכונים" המשתקפת ממנו {הקצאת סיכונים שנעשתה בתנאים שאינם מניחים קיומם של יחסי תלות, אלא בחירה חופשית בין אלטרנטיבות}.
בנוסף, מחייבת ההגינות העסקית, כי התמורה בחוזה-ההמשך תיקבע על בסיס נתונים אובייקטיביים, כגון: תוחלת החיים הצפויה לדיירת-הממשיכה, בצד התחשבות בנתוניה הסובייקטיביים {כגון: גילה, מצבה הרפואי, או הסיעודי, משך השהות שלה בבית האבות עד לאותו מועד והתמורה שכבר שולמה על-ידה}.
מסקנה זו עולה בקנה אחד, גם עם העמדה שהובעה בעניין עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל, שלפיה דמי השימוש, או האחזקה שמשלם הקשיש בעודו בבית האבות אינם דמי שכירות, אלא תשלום שהדייר משלם בעד החזקתו {בפועל} בדירה בבית האבות ותמורת קבלתם {בפועל} של השירותים הנלווים שבית האבות מספק לו.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי עבור המנוחה, לא היה היגיון כלכלי {או אחר} בהתקשרות בחוזה מהסוג שנכרת עימה לאחר מות בעלה, חלף החוזה שבו היתה קשורה קודם לכן {בימי חייו של בעלה} עם בית האבות. כלל לא מתקבל על הדעת, כי אישה בנסיבות שבהן היתה המנוחה, בשנת ה-91 לחייה, כאשר בעלה נפטר זה מקרוב וברשותה סכום כסף נזיל נכבד וכן דירה, לו היתה מקבלת יעוץ עצמאי כלכלי, או משפטי, היתה חושבת "לבטח" את עצמה מפני "סיכון" שהיא תאריך ימים עד כדי כך ש"ישתלם" לה לקנות "סיכון" זה באמצעות תשלום במזומן, מראש, של סכום נכבד, המהווה את כל הכסף הנזיל המצוי ברשותה, תוך שהיא פוטרת את בית האבות מהצורך להחזיר סכום כסף כלשהו ליורשיה עבור התקופה שלא תנוצל לאחר פטירתה {עניין שהוסדר אחרת בהסכמים הקודמים בין הצדדים}.
לפיכך קבע בית-המשפט, כי לנוכח הנסיבות, ובהיעדר ראיה לסתור, מתבקשת, איפוא, המסקנה, כי החוזה נכרת כתוצאה מניצול מצוקתה של המנוחה ותנאיו גרועים במידה בלתי-סבירה מן המקובל. ראה בהקשר קרוב לענייננו: עניין מוברמן {ע"א 604/77 מוברמן נ' סגל, פ"ד לב(3), 85 (1978)}. באותו מקרה המנוח השאיר בצוואתו לתובעת, עימה חי בשנותיו האחרונות, זכות למגורים בדירתו וכן הכנסות משכר דירה בבניין שהיה שותף בו.
כעבור זמן חלתה התובעת והיה עליה לעבור לבית אבות. נערך הסכם בינה לבין מנהל העזבון, לפיו תקבל ממנו סכום קבוע של 550 לירות ישראליות לחודש, והוא יזכה בדמי השכירות שהגיעו לה על-פי הצוואה. לתובעת, אישה מבוגרת, ערירית ותמימה, היה אמון מלא במנהל העזבון, שהיה נכדו של המנוח, והיא האמינה שידאג לכל מחסורה כל ימי חייה. נפסק {טרם שנחקק חוק החוזים}, כי החוזה נגוע בהשפעה בלתי-הוגנת וכי תנאיו נוטים בצורה בולטת נגד התובעת.
ההכרעה נומקה, בין היתר, בכך שעל-פי תנאי החוזה היה על התובעת לקבל סכום חודשי קבוע תמורת דמי השכירות, וזאת בשעה שהסיכון של הפחתת דמי השכירות היה אפסי.
בית-המשפט קבע, כי על-פי כל אמת-מידה, החוזה שנחתם בין המבקשים-לבין המנוחה, בסמוך מאוד לפטירתו של בעלה, בהיותה בתחילת שנת ה- 91 לחייה, לאחר כ- 5 שנים שבהם התקיימו בין הצדדים יחסי תלות ונאמנות, ושמכוחו העבירה המנוחה לידיהם של המערערים את כל {או רוב רובו} של הכסף הנזיל שהיה ברשותה, {שהיה בכוחו, כשהוא לעצמו, מבלי להתחשב במקורות מימון אחרים, לממן את שהותה בבית האבות, למשך כ- 5 שנים נוספות}, תוך הענקת פטור למערערים מהחזר סכום כלשהו ליורשיה עם פטירתה {הצפויה}, תנאיו גרועים במידה בלתי-סבירה מהמקובל, וחתימתה של המנוחה עליו לא נעשתה אלא כתוצאה מניצול מצוקה שבה היא היתה שרויה {השווה ע"א 5490/92 פגס נ' פגס, פורסם בנבו (29.12.94)}.
המסקנה האמורה מתבקשת גם מהעובדה שכאשר המערערים הציגו את החוזים הדומים שהם כרתו עם דיירות אחרות בבית האבות, הם מחקו מהם את הסכומים שנקבעו בגדרם, עניין שיש לו כשלעצמו משמעות ראייתית שלילית לגביהם, ומצטרף לפערי הכוחות הקיימים בין הצדדים.
מכאן, קבע בית-המשפט, כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית-המשפט המחוזי הנכבד בדבר גריעות תנאיו של החוזה.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי המנוחה כרתה את החוזה בתנאי עושק, ולפיכך ניתן היה להורות על ביטולו של החוזה, וכפועל יוצא מכך על השבת התמורה ששולמה, ליורשיה של המנוחה, בניכוי הפחתה ראויה עבור התקופה שבה שהתה המנוחה בפועל בבית-האבות לאחר חתימת החוזה ועד יום מותה.
3. מחלוקת פרשנית למונח "שכירות" בהסכם שנחתם בין הצדדים - הבקשה נדחתה
ב- רע"א 8233/10 {המוסד לביטוח לאומי נ' אריה חברה לביטוח בע"מ ואח', תק-על 2011(2), 3025 (2011)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, במסגרתו התקבל ערעורן של המשיבות על פסק-דינו של בית-המשפט השלום.
המבקש {המוסד לביטוח לאומי}, הגיש תביעה כנגד המשיבות {חברות ביטוח}, על יסוד ההסכם שנחתם ביניהם, ועניינו הסדרת זכות החזרה של המוסד לביטוח לאומי על חברות הביטוח, זכות שיסודה בסעיף 328 לחוק הביטוח הלאומי. במקרים שבהם חברות הביטוח אחראיות לפצות נפגעים לפי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975.
התאונה אירעה עת נהג הנפגע, במסגרת עבודתו, על טרקטור שמעבידו ביטח אצל המשיבות. הטרקטור היה בבעלות היצרן, הוא מפעל זר. הוסכם, כי הטרקטור יעמוד לרשות מעבידו של הנפגע, בתמורה לכך שאם יצמחו רווחים מהפעלתו יהיה היצרן זכאי למחציתם. בית-משפט השלום קבע, כי אין המדובר בשכירות, כי הטרקטור הועמד לרשות מעבידו של הנפגע לשם שיווקו; וכי חלוקת הרווחים בין המעביד לבין המפעל הזר שיקפה עמלת שיווק או תיווך.
השאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים היתה, סיווגו של הרכב בו נהג הנפגע בתאונה כ"רכב מעביד". לפי ההסכם שבין הצדדים ולפי "מכתבי ההבהרות" שהוחלפו ביניהם, סיווגו של הרכב כ"רכב מעביד", בנסיבות שבהן התרחשה התאונה, תוביל לשלילת זכות החזרה של המוסד לביטוח לאומי.
בית-המשפט המחוזי פנה להגדרת המונח "שכירות" בחוק השכירות והשאילה, וקבע, כי גם התמורה המותנית, בדמות חלק מן הרווחים העתידיים, מהווה "תמורה" כהגדרתה בחוק השכירות והשאילה. לאור זאת נקבע, כי מעבידו של הנפגע שכר את הטרקטור, ותביעת המוסד לביטוח לאומי נדחתה.
המוסד לביטוח לאומי טען, כי שאלת פרשנותן של המושגים "רכב מעביד" ו"רכב שכור על-ידי מעביד" בהסכם, היא מחלוקת עקרונית שלגביה התגלעו מחלוקות רבות בין המוסד לבין חברות הביטוח, והיא ראויה להידון ב"גלגול שלישי". המוסד לביטוח לאומי סבר, כי יש לפרש את המונח "שכירות" שבהסכם כשכירות במובנה הפשוט, שבה משולמים דמי שכירות קבועים.
גישה זו מבטאת, לעמדתה, את התכלית שעמדה בבסיס ההסכם, מניעת התדיינויות. המוסד לביטוח לאומי הוסיף וטען, כי הטרקטור הועמד לרשות מעבידו של הנפגע על-מנת שזה ישווקו בישראל, והאפשרות שיופקו ממנו רווחים היתה מלכתחילה רחוקה, ולבסוף לא התממשה. יש לראות את החלוקה ברווחים, לעמדת המוסד לביטוח לאומי, כשותפות ולא כשכירות.
המשיבות מצידן סברו, כי הבקשה אינה מגלה שאלה בעלת חשיבות כללית, וכי הכרעתו של בית-המשפט המחוזי היא פועל יוצא של פרשנות ההסכם המסויים שבין מעבידו של הנפגע לבין המפעל הזר, הסכם שנסיבותיו הן מיוחדות למקרה זה. לגוף העניין סברו המבקשות, כי ההסכם מתייחס למונח "שכירות" לפי הגדרתו הכללית, ואינו מסויג לסוגים מסויימים של שכירות. המשיבות הוסיפו, כי הפרשנות המוצעת על-ידי המוסד לביטוח לאומי למונח "שכירות" אף היא עמומה וגבולותיה אינם ברורים, ועל-כן אין בה כדי למנוע התדיינויות בעתיד.
בית-המשפט קבע, כי יש לפרש את המושג "שכירות" לפי מובנו המשפטי הרגיל. אילו ביקשו הצדדים לחרוג מהגדרתו הרגילה של מונח משפטי זה, היה הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם. אין למצוא בהסכם כל רמז לכך שהצדדים ביקשו לתחום את המושג "שכירות", לכזו שמשולמים בה דמי שכירות קבועים. טיעונו של המוסד לביטוח לאומי בעניין זה מסתמך למעשה כל כולו על תכליתו של ההסכם, אלא שלא בכל מקרה יתפרש ההסכם בהתאם ל"פתרון חוסך ההתדיינויות". בחינת ההסכמה לגופה מעלה, כי אין יסוד לפרשנות המוצעת על-ידי המוסד לביטוח לאומי.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הכרעתו של בית-המשפט המחוזי, כי נסיבות מקרה זה מקיימות את הגדרת המונח "שכירות" שבחוק השכירות והשאילה אינה מעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית כללית, ומשכך בית-המשפט לא נדרש לה במסגרת ערעור ב"גלגול שלישי". לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחתה.
4. החובות הנכללים בגדר המונח "דמי שכירות" הקבוע בפקודת החברות - הערעור התקבל
ב- רע"א 5658/04 {בנק לאומי לישראל בע"מ נ' קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ ואח', תק-על 2010(4), 142 (2010)} נדונה השאלה, אילו חובות נכללים בגדר המונח "דמי שכירות" הקבוע בסעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות, עליהם יחול דין קדימה בפירוק חברה.
המשיבות 9-1, הן המשכירות וחברות הניהול של קניונים שונים בארץ, שהתקשרו בחוזי שכירות עם המשיבות 10 ו- 11 אשר הפעילו בתחומן רשתות אופנה וביגוד. המשיבה 9 היתה המשכירה וחברת הניהול גם יחד, בעוד ששאר המשיבות התאגדו בנפרד, חלקן כמשכירות וחלקן כחברות ניהול. נגד הרשתות ניתן צו הקפאת הליכים, ולאחר מכן, צו פירוק.
המשיבות הגישו לנאמני הרשתות תביעות חוב ביחס לדמי השכירות של הנכסים המושכרים על-ידי הרשתות. התביעה הוגשה בתקופת הקפאת ההליכים כתביעת חוב בדין קדימה לפי סעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות.
בתביעת החוב נכללו גם דמי ניהול הנכסים, לרבות הוצאות שירותי נקיון, חשמל ודמי חניה. הנאמנים לא הכירו בתביעת המשיבות לתשלום מרכיב דמי הניהול כחוב בדין קדימה. המשיבות ערערו על החלטת הנאמנים לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב. בית-המשפט המחוזי, ביקש את עמדת הנאמנים לעניין פרשנות המונח "דמי שכירות" בפקודת החברות, קיבל את ערעור המשיבות ופסק, כי יש להכיר בחובות בגין מרכיב דמי הניהול כחובות בדין קדימה לפי הסעיף האמור. בית-המשפט המחוזי הורה לנאמנים לדון בגובה תביעות החוב בהתאם להחלטתו.
בהחלטתו, קבע בית-המשפט המחוזי, כי הכלל הפרשני החותר להרמוניה חקיקתית מוליך למסקנה, כי המונח "דמי שכירות" המופיע בחוקים השונים בחקיקה האזרחית, טעון פרשנות אחידה. לגישתו כולל המונח "דמי שכירות" בפקודת החברות "לא רק את 'גרעין התשלום' עבור ההחזקה והשימוש, אלא גם את התשלומים הנלווים לו אשר בלעדיהם לא יתאפשר שימוש תקין במושכר". בית-המשפט הדגיש, כי "במציאות המודרנית בה מרוכזות חנויות רבות בתוך קניון אחד, לא ניתן, למעשה, להשכיר חנויות ולתפעל אותן ללא חיוב נלווה בדמי-ניהול". על החלטה זו הוגשו הערעור ובקשת רשות ערעור שלפניינו.
בית-המשפט קבע, כי לשון פקודת החברות מגבילה את דין הקדימה לדמי השכירות רק ביחס לדמי שכירות "המגיעים למשכיר". למגבלה זו יש השפעה מכרעת שכן הלשון היא התוחמת את המסגרת שבה מתקיימת התכלית החקיקתית" {ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד אלברט אברהם פולי (2008)}. מגבלה זו משמיעה לנו, כי לא ניתן לכלול את ההוצאות בגין שירותי ניהול, נקיון, חניה וחשמל, ששולמו לאישיות משפטית נפרדת מן המשכיר, כחלק מ"דמי השכירות" כחוב בדין קדימה. במילים אחרות, אם מרכיב דמי הניהול איננו "מגיע למשכיר" אלא לישות משפטית נפרדת, די בלשון ההוראה כדי לקבוע כי לא חל לגביו דין הקדימה. מסקנה זו מכתיבה את התוצאה ביחס למשיבות 8-1 שאינן "משכירות" ודי בכך כדי לקבל את הערעור ביחס אליהן.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי על-פי תכלית דיני הפירוק בכלל והוראת סעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות בפרט, יש לצמצם את היקף התפרסות דין הקדימה בגין "דמי שכירות" המגיעים למשכיר כך שלא יחול על תשלום בגין הוצאות נלוות הקשורות לשכירות הנכס או המקרקעין, בגין שירותי ניהול, נקיון, חניה וחשמל {מרכיב דמי הניהול}. זאת אף אם מבחינה לשונית ניתן לראותם בגדרי המונח "דמי שכירות" המגיעים למשכיר.
בכך יש ליתן לדברים, בהקשרם בדיני פירוק חברות, את "פירושם הרגיל והטבעי... ולהשאיר בידי המחוקק את האפשרות להביא את הדברים על תיקונם בדרך של חקיקה מתאימה", כדברי השופט ג' בך בדעת היחיד בעניין גפני {ע"א 648/82 פקיד שומה נגד ישראל גפני עו"ד כונס נכסים ואח' (פ"ד לח (3) 81 (1984)}. מבחינה מעשית, אם תשלום דמי הניהול נעשה על-פי החוזה כחלק מהתמורה הכוללת בגין דמי שכירות הנגבים כתשלום גלובאלי, יש לבצע הפרדה רעיונית ולהפחית את הסכום המיוחס למרכיב דמי הניהול מן החוב במעמד דין קדימה.
לפיכך, בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע, כי אין להרחיב את פירוש המונח "דמי שכירות" בסעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות באופן המחיל אותו גם על מרכיב דמי הניהול, וכי דין הקדימה הקבוע בסעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות ביחס ל"דמי שכירות" המגיעים למשכיר, אינו חל על החיובים הנלווים לזכות השימוש של השוכר בנכס או במקרקעין, קרי התשלום בגין דמי ניהול, ניקיון, חשמל ודמי חניה. חובות אלה אינם במעמד של חוב בדין קדימה. נקבע, כי אם שולמו כספים למשכירים על-פי החלטת בית-המשפט המחוזי, הם יושבו לקופת הפירוק בצירוף ריבית והצמדה כחוק מאז תשלומם, ויחולקו מחדש לנושים הזכאים על-פי הדין.
לאור כל האמור לעיל, הערעור התקבל.
5. המערערת נרשמה כבעלת זכויות החכירה בנכס באופן רטרואקטיבי, ולכן חבה בחובות הארנונה - הערעורים נדחו
ב- עע"מ 5622/06 {א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, תק-על 2009(3), 216 (2009)} נדונו ערעורים על שני פסקי-דין של בית-המשפט המחוזי. ביסוד הערעורים עומדת מסכת עובדתית אחת.
במוקד המקרה עומד נכס מקרקעין המנוהל על-ידי המערערת, חברת א.מ.י. תלפיות בע"מ, והמצוי בשטחה המוניציפאלי של המשיבה, עיריית חיפה. הנכס הינו בן 5 קומות, ובו דוכנים, חנויות, חדרי מחסנים ומשרדים. בקומת הקרקע של הנכס מתנהל שוק לירקות ופירות.
המשיבה, בעלת הנכס, חתמה על הסכם לפיו הוחכר הנכס ליריב חברה למסחר והשקעות בע"מ. נרכשו זכויות החכירה של חברת יריב, כפי שנקבעו בהסכם החכירה, על-ידי שלמה חלואני ואברהם נחמיאס. בשנת 1993 פנו חלואני ונחמיאס למשיבה וביקשו להסב את זכויות החכירה על-שם המערערת, שהיתה באותה עת בשליטתם.
לטענתם, מלכתחילה רכשו את זכויות החכירה בנכס בנאמנות עבור העותרת. בקשת ההסבה אושרה על-ידי המשיבה, בכפוף לערבותם האישית של חלואני ונחמיאס להתחייבויותיה של המערערת כבעלת זכויות חכירה בנכס. בהסתמך על הערבות האמורה, הוכרה המערערת כחוכרת של הנכס רטרואקטיבית החל מחודש יוני 1991, המועד בו הוקמה כחברה.
בין המערערת למשיבה נתגלעה מחלוקת באשר לשתי סוגיות. האחת, תשלום מיסי ארנונה ומים בנכס לשנים 1999-1991; השניה, תשלום דמי חכירה על הנכס. מחלוקת זו הובילה את הצדדים להגיש תביעות לבית-המשפט.
המשיבה פנתה אל המערערת בדרישה לשלם חובות ארנונה לשנים 1994-1991. המערערת העלתה שלוש טענות עיקריות. ראשית טענה, כי חיובי הארנונה בגין השנים 1994-1991 הינם בגדר חיוב רטרואקטיבי אשר אין מקום לחייבה בהם.
שנית, לטענת המערערת היה על בית-המשפט לקבוע, כי הינה זכאית לפטור מתשלום ארנונה מחמת היותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש {סעיף 330 לפקודת העיריות}. המערערת טענה, כי לאור מצבו הרעוע של הנכס והעובדה, כי הוכרז כבניין לשימור, עלויות שיפוצו עולות על שוויו. משכך, טענה המערערת, כי היה מקום לקבוע שהנכס אינו בר שימוש.
בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות. ראשית, המערערת נרשמה כבעלת זכויות החכירה בנכס החל משנת 1991, באופן רטרואקטיבי. אף מהרישומים החשבונאיים של המערערת עצמה עלה, כי הנכס נרשם כנמצא בהחזקתה החל משנת 1991. משכך, יש לראות את המערערת כמי שהחזיקה בנכס החל משנה זו ולפיכך, חבה היא בחובות הארנונה בגינו.
מעבר לכך, בית-המשפט קבע, כעניין עובדתי, כי המערערת קיבלה את דרישות המשיבה לתשלום ארנונה, וכי ניתן להסתמך על רישומי העירייה שהוצגו לעניין גובה החוב.
באשר למחלוקת בין הצדדים, אשר נגעה לתשלום דמי החכירה על הנכס, קבע בית-המשפט, כי סעיף 5(ב) להסכם החכירה קובע, כי החוכרת תשלם דמי חכירה שנתיים בסך 4% מהסך של 5.5 מיליון שקלים ישנים, בצירוף הפרשי הצמדה למדד. עוד נקבע בהסכם, כי הסכום יוצמד למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר, בהתאם לבחירת המשיבה.
בית-המשפט קבע, כי בשנת 1991 נמכרו זכויותיה של חברת יריב לחלואני ולנחמיאס ובשנת 1994 אושרה הסבת הזכויות על-שם המערערת. אין מחלוקת, כי חלואני ונחמיאס, כמו גם המערערת, התחייבו לשאת בתשלום דמי חכירה לפי תנאיו של ההסכם האמור.
עוד הוסכם, כי המשיבה הסכימה למחול למערערת על תשלום דמי החכירה לשנים 1994-1991 וכן להוזיל את דמי החכירה לשנת 1995-1994 בשיעור של 50%. המערערת לא שילמה את דמי החכירה שנקבעו, ולפיכך בשנת 1999 הגישה המשיבה תביעה בסדר דין מקוצר נגד המערערת וכן נגד חלואני ונחמיאס.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי מהיום בו רכשה זכויות בנכס ועד לעת הזו לא שילמה היא את דמי החכירה הקבועים בחוזה. הדברים נכונים גם ביחס לשנים בהן נקבעו דמי חכירה מופחתים. התנהלות זו נזקפת לחובת המערערת כעת. יש להניח, כי לו היתה המערערת סבורה, כי אכן נפל פגם מהותי במצבו המשפטי של הנכס, הרי שהיתה מעלה טענות אלו במסגרת המגעים שנוהלו עם המשיבה להפחתת דמי החכירה בשנים 1995-1994. באותו מועד, אף לגישתה של המערערת עצמה, היתה היא יכולה לדעת על הכרזתו של הנכס כבניין לשימור. ואולם, המערערת לא העלתה טענה מסוג זה במגעיה מול המשיבה. אפשרות נוספת אשר עמדה בפניי המערערת, בהתחשב בטענותיה, כי המשיבה לא עמדה בהבטחות שונות כלפיה ובטענתה, כי לא הכירה את מצב הנכס לאשורו, היתה לבקש את ביטול החוזה. ואולם, אף בצעד זה לא נקטה המערערת.
כמו-כן, המערערת לא הצליחה להוכיח שבמועד בו נרכשו הזכויות בנכס על-ידי חלואני ונחמיאס לא ידעו הם על האפשרות שהנכס יוכרז כבניין לשימור. מכל מקום, במסגרת ההסכמים עליהם חתמו חלואני ונחמיאס והמערערת עצמה נכללו סעיפים הקובעים, כי החוכרים מודעים למצבו של הנכס.
לאור כל האמור לעיל, הערעורים נדחו.
6. ערעור על החלטה לקבל תביעה ייצוגית שעניינה, טענה של הטעיית לקוחות, על-פיה, העסקה בה נמסר מכל סודהבל לידי הלקוח אינה עיסקת שאילה אלא עיסקת מכר - הערעור התקבל
ב- רע"א 6164/99 {סודה קלאב בע"מ ואח' נ' אסנת רמות, פ"ד נה(1), 412 (1999)} נדונה בקשת רשות-ערעור על החלטת בית-המשפט המחוזי, המאשרת את הגשת תביעתה של המשיבה נגד המבקשות כתובענה ייצוגית.
בתביעתה נגד המבקשות, שבית-המשפט המחוזי החליט לאשר את הגשתה כתובענה ייצוגית, טענה המשיבה, כי בהצגת תנאי הפיקדון כתנאי העסקה שבמסגרתה נמסרים מכלי סודהבל לשימוש הלקוחות, יש משום הטעיית הצרכנים וכן משום קיפוחם.
ההטעיה מתבטאת בתיאור העסקה כעיסקת שאילה, אף שלפי מהותה הרי היא עיסקת מכר, שמכוחה מועברת ללקוח בעלות מלאה במכל. טענה זו סמכה המשיבה, בעיקר, על פסקי-הדין ב- ע"א 347/90 {סודה גל בע"מ נ' ריקרדו ספילמן ואח', פ"ד מז(3), 459 (1993) ו- ע"א 6064/93 מימסב חברה למילוי מיכלי נ' סודהגל בע"מ, פ"ד נ(3), 35 (1996)}.
בפסקי-דין אלה, שחתמו מסכת של התדיינויות בין שתיים משלוש המבקשות לבין כמה ממתחריהן המסחריים, נקבע, כי חרף האמור בכיתוב שעל גבי המכלים ובתעודות הפיקדון, העסקה בה נמסר מכל סודהבל לידי הלקוח אינה עיסקת שאילה אלא עיסקת מכר.
קיפוח הצרכנים, עליו הלינה המשיבה בתביעתה, מתבטא, לטענתה, בחיוב הלקוחות ל"תנאי הפיקדון", שכשלעצמם הינם בלתי-סבירים ובלתי-הוגנים. בכתב התביעה נטען, כי תנאי הפיקדון "יוצרים מעין מונופול אשר במסגרתו כופות הנתבעות על התובעת ושאר הצרכנים שימוש בשירות מילוי גז יקר, ומונעות מהם מימוש אלטרנטיבות זולות יותר המצויות בשוק". עוד נטען, כי "הנתבעות גובות פיקדון עבור השאלה... בסכום העולה על שוויו המלא של המוצר ה 'מושאל'", וכן, כי סכום הפיקדון "נשחק בעשרות אחוזים כל שנה קלנדארית, ללא כל קשר למועד ה'השאלה' ומשך הזמן שהמכל מוחזק בפועל בידי הצרכנים".
בנוסף נטען בכתב התביעה, בלשון כללית וסתמית, כי פעילותן של המבקשות מנוגדת להוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968, להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ולהוראות חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982.
בערעור שהגישה המבקשת, קבע בית-המשפט, כי בהחלטה קצרה להפליא, בגדרה לא נדרש כלל לשאלות ולשיקולים, שעל-פי הדין החרות ועל-פי ההלכה הפסוקה, חייב היה לדון בהם, החליט בית-המשפט המחוזי לאשר את הגשת תביעתה של המשיבה, כתובענה ייצוגית, על יסוד עילת ההטעיה שנטענה בכתב התביעה, בעוד שלשאלה אם ראוי לאשר את הגשתה, כאמור, גם על יסוד העילה הנטענת בדבר קיפוח הלקוחות, לא התייחס כלל.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי העובדות, עליהן ביססה המשיבה את טענתה בנושא הקיפוח, תוארו בכתב-תביעתה בלשון כללית וסתמית; טיעונה המשפטי, בדבר עיגונה הסטטוטורי של עילת הקיפוח, רחוק מלהיות ברור וממוקד; וגם דבר היותה של המשיבה נציגה הולמת לכאורה של האינטרס הצרכני הכללי, אינו נלמד ואינו ניכר מטענותיה העובדתיות והמשפטיות.
בנסיבות אלו, קבע בית-המשפט, כי לא יהיה זה מן המידה להטריח את המבקשות לשוב ולהתדיין עם המשיבה ביחס לעילת הקיפוח. אין צריך לומר, כי בידי המשיבה, אם חפצה היא בכך, להגיש נגד המבקשות תביעה אישית. וככל שעילת הקיפוח מצדיקה הגשת תובענה ייצוגית, אין בהחלטה זו כדי למנוע מציבור הצרכנים להגישה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור, ביטל את החלטת בית-המשפט המחוזי, ודחה את בקשת המשיבה להגשת תובענה ייצוגית נגד המבקשות.
7. חברת סודהפופ, קבעה בהסכמי ההפצה שהמכלים הם בבעלותה ושהם מושאלים למפיץ לשם השאלה לצרכנים - הערעור נדחה
ב- ע"א 5924/97 {און הצפון (וינגרטן) בע"מ נ' סודה פופ בע"מ, פ"ד נג(4), 488 (1999)} חברת סודהפופ, במטרה למנוע מעבר של לקוחותיה למשווקים ולמפיצים מתחרים, ניסתה להטיל הגבלות משפטיות על מפיציה ועל צרכניה. לכן קבעה בהסכמי ההפצה, שהמכלים הם בבעלותה ושהם מושאלים למפיץ לשם השאלה לצרכנים.
גם המכלים, ששווקו לצרכנים, נשאו כיתוב לפיו, בין היתר, המכל הוא רכוש של חברת סודהפופ ונמסר לצרכן בהשאלה לתקופה מוגבלת לצורך הגזזת מים עד התרוקנותו.
און הצפון (ויגרטן) בע"מ, שהיא חברה משווקת מתחרה, נקטה הליך משפטי נגד סודהפופ בכוונה למנוע פרסומים אלה. הליך זה הוא נושא הערעור הנדון.
בתביעתה לצו מניעה, טענה און הצפון, כי לאור ההלכה שנפסקה בפרשת ספילמן, פרסומה של סודהפופ כי הבעלות על מכל הגז נשארת בידיה הוא בבחינת פרסום מטעה לצרכנים. מלבד הטעיית ציבור הצרכנים, הפרסום מביא למפרסמת רווחים בשל רתיעת הצרכנים להתקשר עם און הצפון. רווחים אלה הם בבחינת עשיית עושר ולא במשפט על חשבונה של און הצפון, ובכך נוצרת עילה המזכה אותה בצו מניעה כלפי סודהפופ.
בית-המשפט המחוזי, קיבל עקרונית את טענת ההטעיה וכן את הטענה לקיום עילה של עשיית עושר ולא במשפט. עם-זאת, סרב להעניק לאון הצפון צו מניעה. בית-המשפט המחוזי ביסס את סירובו זה על שני נימוקים: האחד, מתן צו מניעה מהווה התערבות יתרה בניהול עסקיה של סודהפופ, והאחר, מתן הצו, בנסיבות העניין, הוא בלתי אפקטיבי. על סירוב זה למתן צו מניעה הגישה און הצפון את הערעור שלפניינו.
בית-המשפט קבע, כי לא היה בפרסומים של סודהפופ משום הטעיה. יש בהם משום הבעת כוונה לעצב יחסים חוזיים מיוחדים. בהנחה, כי סודהפופ הצליחה לשכנע את צרכניה באמצעות הפרסומים, כי הבעלות על מכלי הגז נשמרה בידיה, הרי הצלחתו של שכנוע זה היא היא מימוש העסקה הרצויה לסודהפופ.
מהות ההטעיה היא, כי אדם פועל על יסוד הצג כוזב. בהקשר הנדון, בכוחו של השכנוע בקיום מציאות {נורמטיבית} מסויימת לשנות את המציאות עצמה, הלוא היא מהות העסקה. לכן, הרעיון של הטעיה, כנטען על-ידי און הצפון, אינו יכול לתפוס בנסיבות הנדונות. לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור.
8. האם חלה החובה על המשכירה להמשיך ולהשכיר את המושכר לתובע מכוח היותו דייר מוגן
ב- ת"א (ת"א) 17564-09-13 {נורית ורשבסקי נ' ניקו דוידוב, תק-מח 2015(1), 16836 (2015)} עסקינן בקשה בכתב לדחיית התובענה על-הסף מחמת מעשה בית-דין.
מדובר במקרה בו הנתבעת 1, שהינה הבעלים הרשום של בניין אשר השכירה לתובע, חנות בבניין בשכירות מוגנת אשר אותה השכיר התובע לצדדים שלישיים, ביניהם גם הנתבעים 3-2 בתובענה שבפניי.
לטענת הנתבעת, הפר התובע בדרכים שונות את הסכם השכירות ולפיכך הגישה איפוא הנתבעת תביעת פינוי נגד התובע לבית-משפט השלום אליה צורפו כנתבעים גם הנתבעים 3-2 בתובענה שבפניי.
בית-משפט קמא קבע, כי הנתבע 1 {התובע דנן} - הפר את הסכם השכירות הפרות בוטות ויסודיות, באופן המקים לתובעת {הנתבעת דנן} עילות לפינויו מהמושכר, ולפיכך עליו לפנות את המושכר ולהחזירה לידי התובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ. הנתבע לא שילם את הפיצוי הכספי שנקבע בפסק-הדין בתביעת הפינוי, והתובעת הגישה בקשה לביצוע פסק-הדין לפינוי המושכר במסגרת תיק הוצאה-לפועל.
התובע הגיש לבית-משפט זה תובענה זו בה התבקש בית-המשפט להצהיר כי:
לתובע יש זכויות במושכר, וכי על הנתבעת חלה החובה להמשיך ולהשכיר את המושכר לתובע מכוח היותו דייר מוגן ו/או לתת לו שווי זכויותיו בהתאם, וכי על הנתבעת ו/או מי מטעמה חלה חובה להשכיר את המושכר לנתבע 2, וכי לנתבעת ו/או מי מטעמה אין זכות למכור ו/או להשכיר ו/או להעביר חזקה ו/או לשנות בכל צורה את מצבו של המושכר, עם כל גורם כלשהו, למעט התובע.
הנתבעת טענה כי יש לדחות את התובענה על-הסף מחמת מעשה בית-דין. זאת, הואיל והתביעה בגלגולה החדש, מיוסדת על אותן עובדות ואותן טענות שנדונו והוכרעו על-ידי כב' בית-משפט השלום בתביעת הפינוי. כמו-כן יש לדחות את התובענה על-הסף עקב שיהוי, עשיית שימוש לרעה בהליכי משפט, מניעות והיעדר ניקיון כפיים, בפרט כאשר מדובר במקרה זה בסעד המבוקש מכוח דיני היושר.
התובע הגיש תגובה בכתב לבקשת הנתבעת לדחות את התובענה על-הסף. בתגובתו טען התובע כי בשתי התביעות מדובר בעילות שונות - בתביעת הפינוי מדובר היה בפינויו של התובע בגין הפרה לכאורה של הסכם השכירות האובליגטורי, בעוד שהתובענה דנן הינה, כאמור, תביעה למתן סעד הצהרתי ביחס לזכויות המשיב במושכר "מכוח זכותו הקניינית הקנויה של התובע כדייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר".
בית-המשפט קבע, כי יש לקבל את בקשת הנתבעת ולדחות את התובענה על-הסף מחמת מעשה בית-דין, וכי אף אם היינו מגיעים למסקנה כי הסמכות להצהיר על עצם קיומה של הזכות לדיירות מוגנת לא ניתנה לבית-משפט השלום על-ידי הצדדים ו/או איננה נתונה לבית-משפט השלום מכוח הדין, הרי שהגשת תובענה "תמימה" כביכול למתן סעד הצהרתי בעניין הזכות לדיירות מוגנת בעיתוי ובאופן שבו הוגשה, גובלת בחוסר תום-לב דיוני, שהרי התובע לא טרח לפרט בכתב-התביעה את כל ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים לאחר שניתן פסק-הדין בתביעת הפינוי. די איפוא בקביעות אלה לבדן על-מנת לדחות את תביעתו של התובע על-הסף מחמת מעשה בית-דין.
9. זכאותה של רשות ציבורית לקבלת דמי שימוש ראויים עקב שימוש בשטחים שבבעלותה
ב- ת"א (מר') 1606-09-07 {עיריית גבעת שמואל נ' הוט - מערכות תקשורת בכבלים בע"מ, תק-מח 2014(4), 35834 (2014)} עסקינן בתביעה כספית לחיוב בדמי שימוש ראויים בשטחים שבבעלות התובעת או שהתובעת רשאית להירשם כבעלים בהם.
מדובר בתובעת שהינה רשות ציבורית שבשטחה עושות הנתבעות שימוש במקרקעין במובן זה שהן מעבירות קווי תקשורת בכבלים מתחת לפני האדמה. אין מחלוקת כי במשך עשרות שנים לא נתבעו הנתבעות בגין השימוש האמור במקרקעין על-ידי התובעת או על-ידי כל רשות מקומית אחרת, ולפיכך הגישה התובעת תביעה לחיוב הנתבעות בתשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים.
התובעת טענה כי הינה בעלת זכות קניינית במקרקעין,שנפגעת עקב השימוש שעושות הנתבעות במקרקעין לצורך העברת קווי תקשורת בכבלים המשמשים אותן למתן שירותים לציבור. וכי אין מדובר בהטלת מס או ארנונה או היטל, אלא קבלת דמי שימוש בגין נכס שלעירייה זכויות בו, ושעל-פי פק' העיריות מוקנית לעיריה סמכות להשכיר נכס לצד ג' לגבות דמי שימוש או דמי שכירות בגינו, וכך גם בעניינינו.
הנתבעות טענו כי לדרישת התשלום אין כל תשתית בדין. יתרה-מכך, לא ניתן להעלות לראשונה דרישה זו לאחר שנים רבות, כאשר תשתית קווי התקשורת כבר קיימת בבחינת מעשה עשוי, וכי שאר רשויות מקומיות אחרות, אשר הנתבעות עושות שימוש במקרקעין שבתחומן באופן דומה, אינן גובות תשלום בגין כך, והיות ומדובר בשירותי תקשורת החיוניים למדינה ולתושביה.
עוד נטען, כי חוק התקשורת העניק לנתבעות רישיון להניח תשתיות בקרקע ציבורית מבלי שקיימת חובה לקבל את הסכמת בעל הזכויות בקרקע. ולאור העובדה כי התובעת, הינה רשות מנהלית, היא אינה מוסמכת לדרוש מהנתבעות דמי שימוש ראויים אלא אם הסמכות לכך הוענקה לה לפי חוק, וכי התובעת לא הצביעה על כל מקור חוקי המקנה לה זכות שכזו.
בית-המשפט קבע כי, היות ועילת התביעה הוגדרה על-ידי התובעת כנובעת מעצם הפעולה של העברת קווי תקשורת במקרקעין שבבעלותה, ומשעילה זו נשללה מכח הסדר שלילי בחוק התקשורת, התוצאה היא שדין התביעה להימחק מהיעדר עילה, וכי לא היתה בהגשת התביעה, מלכתחילה, משום ראיית טובת התושבים שהרי, אם היתה התביעה מתקבלת, היו העלויות הגלומות בה מוטלות עליהם, ועל-כן מוטב היה לו התביעה לא היתה מוגשת כלל, משהוגשה.
10. זכאותה של משכירה לתקבול דמי שימוש ראויים בגין השכרת מקרקעין לצד שלישי
ב- ע"א (ת"א) 3138-11-13 {מינהל מקרקעי ישראל - מדינת ישראל נ' יצחק עיון, תק-מח 2014(4), 28139 (2014)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום.
מדובר בערעור שני על פסק-דינו של בית-משפט השלום. לאחר שבפסק-הדין הראשון נדחתה תביעת המערערת במלואה, בה טענה המערערת כי נעשו שימושים לא חקלאיים על מקרקעין שהוקצו לכך. נפסק כי מותר היה למשיבים להעביר את זכות השימוש במקרקעין בינם לבין עצמם ואף לצדדים השלישיים, וכי השימושים שבוצעו על-ידי הצדדים השלישיים אינם שימושים חורגים, כי אם שימושים חקלאיים מותרים במקרקעין.
המערערת הגישה ערעור שבו התקבלה תביעתה בחלקה, ונקבע כי בגין השימוש החורג שנעשה על-ידי המשיבים בחלק המקרקעין שיועד "לחוות הליטוף" עליהם לשלם למערערת דמי שימוש. בה בעת, נדחתה תביעת המערערת בגין השימוש שעשו המשיבים בחלק הקרקע שיועד "למשתלה". המערערת מיאנה להשלים גם עם פסק-דינו השני של בית-משפט קמא והגישה את הערעור דנן.
לטענת המערערת, קביעתו של בית-משפט קמא, לפיה השימוש שנעשה במשתלה לא חרג ממטרת השכירות ולא שינה את ייעודם החקלאי של המקרקעין - סותר את דו"חות הפיקוח של המערערת,וכי עצם השכרת המקרקעין לצד השלישי הפר את הסכם השכירות. בנסיבות אלה זכאית המערערת, למצער, לקבל מידי המשיבים את טובת ההנאה שבאה לידיהם עקב ההפרה, היינו, את דמי השכירות שגבו מהצד השלישי במהלך שנות השכירות.
לטענת המשיבים, כל השימושים במקרקעין הופסקו, בשל שריפה שפרצה וכילתה את כל המבנים, וכי אין עילה להתערב בממצאיה העובדתיים של הערכאה הראשונה, ובפרט בממצא לפיו השימוש שנעשה במשתלה היה שימוש חקלאי ולא מסחרי. המערערת אינה נוהגת להגיש תביעות לדמי שימוש ראויים בגין השכרה לצד שלישי המשמרת את הייעוד החקלאי. ולכן לא יהא זה ראוי ליצור דווקא בעניינם של המשיבים תקדים כזה.
בית-המשפט קבע כי יש לדחות את הערעור באשר למשתלה, וזאת מן הטעם כי סברתה של המערערת שכל פועלם של המשיבים בקשר למשתלה נעשה אך למען בצע כסף בטעות יסודו שהרי הפעלת המשתלה לא שינתה את ייעודם החקלאי של המקרקעין, ולפיכך חיובם של המשיבים להשיב למערערת את דמי השכירות שהתקבלו בידיהם בגין המשתלה יהיה בלתי מידתי ובלתי צודק.
מאידך, יש לקבל את הערעור באשר לחוות הליטוף היות ופני הדברים שונים באשר לדמי השכירות שנגבו בגין חוות הליטוף: השכרת המקרקעין לצורך הפעלת החווה הפרה את הסכם השכירות בשניים - הן את האיסור להעביר את זכויות החקלאי לאחר ללא הסכמת המערערת, הן את האיסור להשתמש במקרקעין למטרה שאינה חקלאית. לפיכך, בנסיבות אלה אין מקום להורות על פטור מהשבה ואף אין סיבה מבוררת המצדיקה לסטות מברירת המחדל, לפיה העיקרון בדבר מניעת התעשרות שלא כדין מחייב השבה בערכים ריאליים.
11. האם ניתן לראות בשימוש נלווה במקרקעין חקלאיים כחלק אינהרנטי מהשימוש העיקרי המותר
ב- ע"א (מר') 1825-12-12 { עוזית שניאורסון נ' מנהל מקרקעי ישראל - בשם מדינת ישראל, תק-מח 2014(1), 25909 (2014)} עסקינן על צו שניתן כנגד המערערת על שימוש שאינו חקלאי במקרקעין.
מדובר במקרה בו המערערת מחזיקה במשק חקלאי כבת רשות לעשות שימוש במקרקעין מכח חוזה המתיר את השימוש במקרקעין לצרכי חקלאות.
המערערת מפעילה במקרקעין מכוורות לגידול דבורים ולייצור דבש, מכוח רישיון, וכן חנות לממכר דבש, מרכז מבקרים בשם "מאחורי הדבש", משחקייה לילדים, וכן מוצבת במקרקעין מכולת קירור. בבית-משפט קמא עתר המשיב לצו מניעה נגד כל השימושים, מלבד המכוורות.
המחלוקת בבית-משפט קמא היתה אם השימושים נכללים בהגדרת מטרת השכירות בחוזה, דהיינו "צורכי חקלאות" שעל-כן הם מותרים, אם לאו.
בית-משפט קמא הגיע למסקנה כי כל השימושים אינם חקלאיים, וזאת לאור צימצום פרשנות צירוף המילים "למטרה חקלאית" לשימושים ופעולות הקשורים אך ורק בייצורה של התוצרת החקלאית, תוך עמידה על המובן הצר של המונחים "תוצרת חקלאית" ו"שימוש חקלאי".לפיכך, ניתן צו המורה למערערת לסלק ולהרוס את כל המחוברים במקרקעין שבהם נעשים השימושים ולא לעשות במקרקעין שימוש שאינו חקלאי.
הערעור הוגש בגין צו המניעה, שהתייחס לשימושים השונים, כאשר המערערת הסכימה להגביל את הערעור לצו המניעה באשר למרכז המבקרים בלבד.
המערערת טענה, כי מדובר בפרשנות של חוזה אחיד, ואין מקום לפרש מונח זה בצמצום או בהרחבה, אלא יש לפרשו בהתאם לכוונת הצדדים, וכי החוזה הוא חוזה שכירות ויש לפרשו לפי החוק הרלבנטי, וכי יש לראות בשימוש נלווה חלק אינהרנטי מהשימוש העיקרי המותר, וכי היה מקום ליתן משקל לעמדת משרד החקלאות כי מרכז המבקרים הוא בבחינת חקלאות.
המשיב טען, כי ההלכה הפסוקה ראתה כשימוש חקלאי רק את אותם שימושים הנוגעים ישירות לשרשרת הפקת התוצרת החקלאית, וכי פעילות עסקית מסחרית אינה יכולה להיחשב שימוש חקלאי, וכי מרכז המבקרים אינו מכוורת חקלאית, אלא עניין לנו בעסק מסחרי מסועף שאין לו דבר עם שימוש חקלאי במקרקעין, וכי פעילות נלווית או משלימה במקרקעין צריכה להיות נלווית לשימוש החקלאי, ולא די שהיא משלימה את פרנסתו ועיסוקיו של בעל הזכות בנחלה.
בית-המשפט פסק כי דין הערעור להידחות, וכי פעילות עסקית מסחרית כזו שמנהלת המערערת, קרי ניהול מרכז המבקרים הכרוך בתשלום, שחוויית הביקור בו כוללת הקרנת סרט, יצירת נרות, התחפשות ומשחקי תפקידים, אינה יכולה להיחשב שימוש חקלאי.
12. צו לאכיפת הסכם שכירות - חוסר תום-לב בביטול ההסכם - התביעה התקבלה
ב- ה"פ (ת"א) 201067/07 {סהר שפע ובניו החזקות בע"מ ואח' נ' שלמה בבאג'ני, תק-של 2008(1), 13671 (2008)} המבקשת והזכיינית ביקשו להרחיב את הסניף, ולשם כך התקשרה המבקשת עם המשיב בהסכם לשכירת החנות. בית-המשפט התבקש להצהיר, כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים, להצהיר, כי הודעת הביטול נעשתה שלא כדין, להורות על אכיפת ההסכם וליתן צו קבוע, האוסר על המשיב לבצע כל פעולה או דיספוזיציה העומדות בניגוד להסכם.
המבקשת טענה, כי היא קיימה את כל חיוביה על-פי ההסכם וכי המניע האמיתי של המשיב לביטול ההסכם, נעוץ במאמציו "לשפר" את תנאי ההסכם, בעיקר בהתייחס לגובה דמי השכירות.
המשיב התנגד למתן הצווים המבוקשים, וטען, כי ביטול ההסכם נעשה כדין.
בית-המשפט קבע, כי המשיב ביטל מידית את ההסכם, בלא להתרות ובלא לאפשר תיקון ההפרה. ולא זו בלבד, אלא גם סירב לתיקון ההפרות הנטענות.
כאמור, העיד אוחנה, כי בשיחה שקיים עם עורך-הדין מור "הודה בא-כוח המשיב, כי כל רצונו של המשיב הוא לנסות ולהוסיף על דמי השכירות שנקבעו בהסכם". עורך-הדין מור לא העיד, כדי להפריך את הדברים.
גם מעדותו של יורם עלה, כי זה היה המניע האמיתי של המשיב לביטול ההסכם.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי גם אם נכונים דברי המשיב, אשר לא נתמכו בכל ראיה, כי ניתן היה להשיג עבור החנות דמי שכירות גבוהים יותר, הרי שטענתו זו אינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאיננה מהווה עילה לביטול ההסכם {סעיף 14(ד) לחוק החוזים}. מכל מקום, הוכח, שטענות ההפרה שהועלו נטענו בחוסר תום-לב ובחוסר כנות.
התנהגות המשיב והתנהלותו בכל הקשור לביצוע ההסכם, על-פי כל המתואר לעיל, נגועות בחוסר תום-לב מובהק.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה במלואה וקבע, כי הסכם השכירות שנחתם בין המבקשת 1 ובין המשיב ביום 23.09.07, בקשר לחנות בתל-אביב, תקף ומחייב את הצדדים, ואילו הודעת הביטול של המשיב בטלה ואין לה כל תוקף.
13. טענה בנוגע להפרה יסודית של חוזה שכירות
ב- ת"א (ת"א) 52796-09-14 {יונה גנון נ' שרה דרליך, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.01.16)} נדונה תביעה לפיצויים בסך של 100,000 ש"ח בטענה להפרה יסודית של חוזה שכירות.
התובעת טענה, כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בהפרה יסודית כאשר נמנעה מלשלם את החוב לחברת החשמל וגרמה לניתוק זרם החשמל לחנות.
התובעת טענה כי החובה לשלם את החוב לחברת החשמל היתה חובתה של הנתבעת, שכן החוב התייחס לתקופה שקדמה למועד בו נמסרה החזקה בחנות לתובעת.
הימנעות הנתבעת מהסדרת חוב זה הביאה לניתוק זרם החשמל ולנזקים כבדים, שכן מלאי שהיה במקררים בחנות התקלקל. נזקים אלו עוד גדלו כאשר מלאי שהיה בחנות נבזז.
הנתבעת טענה כי התובעת הפרה את חוזה השכירות באשר חדלה מלשלם את דמי השכירות לאחר מרץ 2013, ואף הפרה את חוזה השכירות בשימוש שעשתה בנכס, שכן לפי חוזה השכירות נקבע שהנכס ישמש את התובעת כמשרד ולא כחנות.
בית-המשפט קבע כי לא תיתכן מחלוקת על כך שמושכר שאיננו מחובר לרשת החשמל ומיועד לשמש כנכס מסחרי איננו נכס המתאים לשימוש שכזה, וודאי שניתוק מושכר שכזה מזרם החשמל יוצר הגבלה של ממש על השימוש.
כך למעשה גם נקבע בחוזה השכירות בין הצדדים, בסעיף 14.1, כשנקבעה אחריות הנתבעת לתקן כל קלקול בנכס שלא נגרם באשמת התובעת, השוכרת.
לפיכך, הן לפי הוראות חוק השכירות והן לפי האמור בחוזה השכירות, נקודת המוצא הינה אחריות הנתבעת, כזו שהשכירה את הנכס, לוודא שהנכס נמסר לתובעת כשהוא מחובר לרשת החשמל וממילא שאין כל חוב קודם שבגינו עלולה חברת החשמל לנתק את זרם החשמל לנכס.
בד-בבד, מובן שבאפשרות צדדים לחוזה שכירות להתנות על הוראות אלו. כך גם נקבע בחוק השכירות. למשל בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה:
"... זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".
זה לפי טענת הנתבעת, אשר לפי גרסתה נסיבות ההתקשרות לימדו על כך שדווקא התובעת היתה אחראית לתשלום החוב לחברת החשמל, למרות שמקורו בתקופה שקדמה לתקופת השכירות לפי חוזה השכירות.
סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי כאשר משכללים את העובדות שהתבררו, כאשר מתברר שהתובעת למעשה המשיכה את העסק שניהלו בנכס מרים ושי לאחר שאלו נקלעו לקשיים כלכליים; כאשר מתברר שהתובעת ידעה טרם כריתת חוזה השכירות על החוב לחברת החשמל ושמדובר בחוב של מרים ושי; כאשר מתברר שהתובעת לא עשתה דבר לפירעון החוב למרות שלטענתה ניתוק החשמל הסב לה נזקים כבדים; וכאשר מתברר שהתובעת לא טרחה לפנות את הנכס גם לאחר שהודיעה על ביטול חוזה השכירות - יש להעדיף את גרסת הנתבעת על זו של התובעת שהתובעת התחייבה לפרוע בעצמה את החוב לחברת החשמל.
בית-המשפט דחה את התביעה וקבע כי אי-תשלום החוב לחברת החשמל כלל לא היווה הפרה של התחייבויות הנתבעת ולא מזכה את התובעת בפיצוי כלשהו.
14. חובתה של בעלת הזכויות בנכס לתקן את המושכר והחובה של השוכרת לשלם דמי שכירות בעת שהמושכר היה במצב קשה עקב נזקי רטיבות
ב- תא"מ (ב"ש) 58369-12-13 {לאה ישי נ' פאני וענונו, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.02.16)} נדונה מחלוקת בין הצדדים לגבי החובה של הנתבעת לתקן את המושכר והחובה של התובעת לשלם דמי שכירות בעת שהמושכר היה במצב קשה עקב נזקי רטיבות.
התובעת טענה כי בעת שהמושכר היה במצב קשה עקב חדירת מים לתוכו אין לחייבה בדמי שכירות אולם טענתה לא נסמכה על היעדרו של הסכם בין הצדדים.
בית-המשפט סבר כי נוכח שתיקת ההסכם בנוגע לחובות המשכיר, יש תחולה להוראות חוק השכירות הן בעת שההסכם היה בתוקף והן לאחר מכן.
חובת המשכיר לתקן במושכר "כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר" כפי שקובע סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, וודאי חלה, למרות שאינה מופיעה בהסכם, הן בתקופת ההסכם והן לאחר שפג.
השאלה איננה אם יש תחולה לחוק השכירות בשל חלוף תקופת ההסכם, אלא אילו הוראות בחוק השכירות חלות באופן ענייני משום שבהתאם לסעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה.
בית-המשפט קבע כי בהתאם לסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, יש מקום להפחית את דמי השכירות "לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".
על דרך אומדנה זו, העמיד בית-המשפט רכיב נזק זה על סכום של 7,000 ש"ח על בסיס הפחתה של כ- 25% מדמי השכירות ששולמו בפועל בתקופה בה נזקי הרטיבות לא תוקנו למרות בקשתה של התובעת.
אשר-על-כן, חייב בית-המשפט את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 16,000 ש"ח בגין הנזק שנגרם לציוד ולריהוט של התובעת עקב נזקי הרטיבות, בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה ובגין הפחתת דמי השכירות לתקופה בה לא תוקנו הנזילות במושכר.
בית-המשפט חייב את הנתבעת שכנגד {התובעת} לשלם לתובעת שכנגד {הנתבעת דלעיל} סכום של 15,450 ש"ח בגין עלות שיפוץ המושכר לאחר פינויו ובגין דמי שכירות בחצי השנה האחרונה.
אשר-על-כן, בקיזוז הסכומים חייב בית-המשפט את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 550ש"ח. בנסיבות אלה, לא מצא בית-המשפט לנכון לעשות צו להוצאות וקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
15. סיומו המוקדם של ההסכם לא יהווה הפרת הסכם לא מצד המשכירה ולא מצד השוכרת
ב- רע"א 10487/07 {עמידר החברה הלאומית לשיכון בי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.05.10)} התובעים הגישו כנגד הנתבעים תביעה כספית וכן לסעד הצהרתי בדבר ביטול הסכם שכירות.
התובעים טענו כי הנתבעים הציגו בפני התובעים מצג שווא כאילו למושכר קיים היתר לשימוש חורג והפעלתו כאולם אירועים, מותרת בחוק.
התובעים הוסיפו כי למרות שמטרת השכירות בהסכם היתה הפעלת אולם אירועים, התברר להם כי אין למושכר היתר לשימוש חורג בתוקף.
בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה ופסק כי על התובעים היה להוכיח את ההטעיה, את מצגי השוא, את התרמית, אשר מנוגדים לאמור מפורשות בהסכם עליו חתמו.
בית-המשפט מצא כי משמדובר בגרסה מול גרסה לעניין דברים שנאמרו בעל-פה בין הצדדים ומשאין עדות נוספת שתביא להעדפת גרסת התובעים דווקא, לא הרימו התובעים את נטל ההוכחה המוטל עליהם.
התובעת חתמה על הסכם בו נכתבו והובהרו מפורשות דברים שסתרו את המצגים הנטענים. בהתאם להלכה הפסוקה צד לחוזה או הסכם לא ישמע בטענה, כאילו לא ידע על מה חתם ועל מה התחייב.
בפסיקה ובספרי המלומדים כבר הובעה דעה לפיה חוזה ייחשב בטל ופסול כאשר ביצועו הפך בלתי חוקי, גם בנסיבות בהן, בעת כריתתו, היה חוקי {רע"א 10487/07 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' זוהר חי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.05.10)}
במקרה זה על-פי הוראות ההסכם עצמו, בנסיבות שנוצרו, עמדה לתובעת הזכות לבטל את ההסכם. שכן במסגרתו נאמר, כי סיומו המוקדם של ההסכם לא יהווה הפרת הסכם לא מצד המשכירה ולא מצד השוכרת.
בית-המשפט סבר כי התובעת לא היתה זכאית לפיצויים בגין אבדן רווחים או לפיצויים בגין תשלומים ששילמה בעבר.
יחד-עם-זאת, בית-המשפט מצא כי גם בנסיבות אלו קיימת, חובת השבה ביחס לתשלומים לחודשים בהם ההסכם כבר בוטל והתובעת פסקה מלהשתמש במושכר.
16. אין אפשרות לכפל פיצויים
ב- ת"א (צפת) 59436-07-12 {רמות לבנים מושב עובדים נ' אלכסנדר אילן רוברג, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.02.15)} בית-המשפט קבע כי התובעת זכאית לפיצוי כספי אחד בגין נזקיה וזאת גם אם הם נובעים מעילות שונות.
גם אם לטענת התובעת, הנתבע ביצע גם עוולה נזיקית של הסגת גבול וגם,עשה עושר ולא במשפט וגם ביצע עוולה של תרמית, הרי הפיצוי בכל מקרה יהיה בגין הנזק-אבדן דמי השכירות {הוא גם שיעור התעשרותו של הנתבע} והתובעת אינה זכאית לכפל פיצוי.
בית-המשפט הבהיר כי כששוכר נמנע מלהשיב את המושכר בתום תקופת השכירות עשויות לעמוד למשכיר עילות שונות כדי לזכות בסעד כספי, אולם בכל מקרה לא יהיה זכאי לכפל פיצוי.
כיוון שאי השבת הנכס היא בגדר הפרה של חוזה השכירות {סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971}, הרי שאם סבל המשכיר נזק כתוצאה מהעיכוב בהחזרת הנכס, רשאי הוא לתבוע פיצוי על נזקו לפי סעיפים 14-10 לחוק התרופות.
אם נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים בגין הפרה זו, זכאי הוא לקבלם, אם יעדיף זאת על פני הוכחת נזקו.
אי השבת הנכס עשויה להיחשב כעוולה של הסגת גבול, ואם נגרם למשכיר נזק ממון, בכוחו לתובע פיצויי נזיקין.
השוכר עשוי להתחייב בתשלום דמי שכירות למשכיר אם המשיך זה להשתמש בנכס ללא הסכמת המשכיר, כנגזר מהעיקרון של מניעת ההתעשרות שלא על-פי דין.
מבחינה עיונית יש שוני בין התביעות {תביעה לפיצוי נזק בגין הפרת החוזה, תביעה לפיצויי נזיקין ותביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט}.
אולם במקרה השכיח, וכל עוד לא הוכח אחרת, ישווה הסעד בגין כל עילה לסכום ששוכר היה משלם למשכיר בעד שימוש דומה בנכס על יסוד משא-ומתן חופשי, הלא הוא הסכום המגלם דמי שכירות ראויים.
כדי לקבוע אם זכאית המשכירה לסעד של דמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט וכן לפיצויים מוסכמים, אפשר להסתייע בתשובה לשאלה אם השוכרת היתה זכאית במקרה דנן לצרף דמי שכירות ראויים ופיצויים חוזיים בגין העיכוב בפינוי, מכוח סעיפים 14-10 לחוק התרופות.
בית-המשפט מצא כי הפרת החוזה מצד השוכרת פגעה בשני אינטרסים של המשכירה.
האינטרס האחד הוא אינטרס הציפייה {אינטרס הקיום}, כאשר הפגיעה באינטרס זה מתבטאת במניעת התועלת שהיתה צומחת למשכירה מקיום החוזה כמוסכם.
ההנחה היא כי בתקופת עיכוב הנכס היתה המשכירה משכירה אותו לאחר, ולפיכך, הנזק שנגרם לה בשל הפגיעה באינטרס הציפייה הוא בעיקר אובדן דמי השכירות.
סעד בגין הפגיעה באינטרס הציפייה יעמיד את המשכירה במקום שבו היתה עומדת אלמלא הופר החוזה והנכס היה מפונה במועד. לאמור, סעד כספי בשיעור דמי השכירות שנמנעו ממנה.
האינטרס האחר של המשכירה שנפגע הוא האינטרס במניעת התעשרות של השוכרת הבאה לה מהמשכירה שלא על-פי זכות שבדין.
גם זהו אינטרס בר הגנה, וסעד בגין הפגיעה בו ישיב למשכירה את שווי התעשרותה של השוכרת.
תשלום דמי שכירות ראויים מגן במקביל על שני האינטרסים האמורים של המשכירה מצד אחד, מונע תשלום דמי השכירות הראויים, את התעשרותה של השוכרת ומשיב את שווי ההתעשרות למשכירה.
מצד אחר, תשלום דמי השכירות הראויים מעמיד את המשכירה במצב שבו היתה נתונה אלמלא הופר החוזה, והנכס היה מושכר לשוכר אחר.
פרשנותה של תניית הפיצויים המוסכמים בעניין הנדון היא, שבעבור כל חודש של איחור בפינוי הנכס תשלם השוכרת למשכירה סכום בשיעור 150% מדמי השכירות שנקבעו בחוזה.
יש להניח כי בתניה זו שבחוזה העריכו הצדדים מראש את הנזק שעלול להיגרם למשכירה כתוצאה מפיגור בהחזרת הנכס, שהוא בעיקרו אובדן דמי שכירות.
זאת, תוך מתן יתרונות למשכירה מהותיים ודיוניים- בדרכה להיטיב את נזקיה.
אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הפיצויים המשתלמים על יסוד תניה זו אינם שונים במהותם מפיצויים הנפסקים על יסוד נזק שהוכח.
כמוהם, גם הפיצויים המסוכמים מגנים בנסיבות המקרה על אינטרס הציפייה של המשכירה.
משמע, כי אותו נימוק לכך שאין המשכירה זכאית להצטברות פיצויים בגין נזק שהוכח לדמי שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, תופס גם לעניין הימנעות מצירוף פיצויים מוסכמים לדמי שכירות כאלה.
תשלום הסכום שנפסק כשכר ראוי בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ופיצויים מוסכמים משמעותו בנסיבות כפל פיצוי.
סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי התובעת זכאית רק לפיצוי אחד מבין השניים ובעת שהתובעת בחרה לדרוש את דמי השכירות הראויים ואף צירפה תחשיב רואה חשבון בעניין, אינה זכאית במקביל גם לפיצויים מוסכמים.
17. דין הקדימה ביחס ל"דמי שכירות" המגיעים למשכיר, אינו חל על החיובים הנלווים לזכות השימוש של השוכר בנכס או במקרקעין, קרי התשלום בגין דמי ניהול, ניקיון, חשמל ודמי חניה. חובות אלה אינם במעמד של חוב בדין קדימה - הערעור התקבל
ב- רע"א 5658/04 {בנק לאומי לישראל בע"מ נ' קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ ואח', תק-על 2010(4), 142 (2010)} נדונה השאלה, אילו חובות נכללים בגדר המונח "דמי שכירות" הקבוע בסעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות (נוסח חדש), התשמ"ג-1983 {ייקרא להלן: "פקודת החברות"} עליהם יחול דין קדימה בפירוק חברה.
המשיבות 9-1, הן המשכירות וחברות הניהול של קניונים שונים בארץ, שהתקשרו בחוזי שכירות עם המשיבות 10 ו- 11 אשר הפעילו בתחומן רשתות אופנה וביגוד. המשיבה 9 היתה המשכירה וחברת הניהול גם יחד, בעוד ששאר המשיבות התאגדו בנפרד, חלקן כמשכירות וחלקן כחברות ניהול. נגד הרשתות ניתן ביום 03.11.02 צו הקפאת הליכים, ולאחר מכן, ביום 23.10.03, צו פירוק. המשיבות הגישו לנאמני הרשתות תביעות חוב ביחס לדמי השכירות של הנכסים המושכרים על-ידי הרשתות. התביעה הוגשה בתקופת הקפאת ההליכים, כתביעת חוב בדין קדימה, לפי סעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות.
בתביעת החוב נכללו גם דמי ניהול הנכסים, לרבות הוצאות שירותי נקיון, חשמל ודמי חניה {ייקרא להלן במאוחד: "מרכיב דמי הניהול"}. הנאמנים לא הכירו בתביעת המשיבות לתשלום מרכיב דמי הניהול כחוב בדין קדימה.
המשיבות ערערו על החלטת הנאמנים לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט המחוזי, ביקש את עמדת הנאמנים לעניין פרשנות המונח "דמי שכירות" בפקודת החברות, קיבל את ערעור המשיבות ופסק, כי יש להכיר בחובות בגין מרכיב דמי הניהול כחובות בדין קדימה לפי הסעיף האמור. בית-המשפט המחוזי, הורה לנאמנים לדון בגובה תביעות החוב בהתאם להחלטתו.
בהחלטתו, קבע בית-המשפט המחוזי, כי הכלל הפרשני החותר להרמוניה חקיקתית מוליך למסקנה, כי המונח "דמי שכירות" המופיע בחוקים השונים בחקיקה האזרחית, טעון פרשנות אחידה.
לגישתו, כולל המונח "דמי שכירות" בפקודת החברות "לא רק את 'גרעין התשלום' עבור ההחזקה והשימוש, אלא גם את התשלומים הנלווים לו, אשר בלעדיהם, לא יתאפשר שימוש תקין במושכר". בית-המשפט הדגיש, כי "במציאות המודרנית בה מרוכזות חנויות רבות בתוך קניון אחד, לא ניתן, למעשה, להשכיר חנויות ולתפעל אותן ללא חיוב נלווה בדמי-ניהול". על החלטה זו הוגשו הערעור ובקשת רשות הערעור.
בנק לאומי לישראל בע"מ, הוא נושה מובטח בעל שיעבוד צף על נכסי הרשתות ולפיכך, מצוי בנחיתות מול הנושים בדין קדימה. הבנק הגיש ערעור וכן בקשת רשות ערעור "למען הזהירות בלבד" על החלטת בית-המשפט המחוזי. הבקשה והערעור נדונו בפני בית-המשפט במאוחד.
בית-המשפט קבע, כי דין הקדימה הקבוע בסעיף 354(א)(3)(ג) לפקודת החברות ביחס ל"דמי שכירות" המגיעים למשכיר, אינו חל על החיובים הנלווים לזכות השימוש של השוכר בנכס או במקרקעין, קרי התשלום בגין דמי ניהול, ניקיון, חשמל ודמי חניה. חובות אלה אינם במעמד של חוב בדין קדימה. לפיכך, קבע בית-המשפט, כי אם שולמו כספים למשכירים על-פי החלטת בית-המשפט המחוזי, הם יושבו לקופת הפירוק בצירוף ריבית והצמדה כחוק מאז תשלומם, ויחולקו מחדש לנושים הזכאים על-פי הדין.
קביעת בית-המשפט העליון, ניתנה בעקבות פסיקת בית-המשפט המחוזי ב- בש"א (ת"א) 7304/03 {קנית ניהול השקעות ומימון בעמ ואח' נ' המשביר לצרכן ישראל בע"מ (בהקפאת הליכים) ואח', תק-מח 2004(2), 2020 (2004)} שם קבע בית-המשפט, כי כובד משקלו של סעיף 354(א)(3)(ג) לחוק החברות, נוטה לכיוון מהותו של החוב הזוכה לדין קדימה, ולא לזהותו של הנושה.
בית-המשפט קבע, כי המבחן שיש ליישם, בנסיבות העניין, הוא האם לפנינו תשלומים שברגיל משכיר הנכס היה חב בהם, אילו היה מחזיק ומשתמש במושכר במקום השוכר. גם אם נקבע, כי השוכר ישלם במישרין את אותם תשלומים לצד שלישי, ואפילו נכרת חוזה בין אותו צד שלישי לשוכר, אין בכך כדי לשנות את מהותו של החוב כחוב בדין קדימה.
בנסיבות שכאלה, משמש אותו צד שלישי "כנציגו" של המשכיר ונכנס בנעליו כמי שזכאי להחזר חובות בדין קדימה. לא למותר לציין, כי בחוזי השכירות מצויין, כי הפרת הסכם הניהול על-ידי השוכר תהווה גם הפרה של הסכם השכירות {הסכם השכירות של אבנת עם המשביר}, ללמדנו, כי אין בהתחייבות של השוכר כלפי אותו צד שלישי, כדי למעט מהתחייבותו כלפי המשכיר לשאת בתשלומים אלה.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי תכלית החוק היא לכלול תכלית תחת המונח "דמי-שכירות", גם את החיובים הנלווים של השוכר לשאת בהוצאות שונות, ובכללן הוצאות בגין דמי-ניהול, חשמל, מים וכיוצא באלה.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי על הנאמנים להכיר ברכיבי תביעות החוב השונים כגון: דמי-ניהול, הוצאות חשמל, שירותי-נקיון ודמי-חניה, כחובות בדין קדימה.
18. החזיקה בשטח האמור ובעשותה שימוש בו, בידיעת מינהל מקרקעי ישראל והרשות ובהסכמתם, הפכה המערערת קרוב לוודאי לשוכרת של השטח והחובה לשלם דמי שימוש חלה עליה בכל מקרה - הערעור נדחה
ב- ע"א 511/89 {שחף שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מה(5), 643 (1991)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בו קיבל בית-המשפט את תביעת המשיבה לדמי שימוש בקרקע, ודחה את תביעתה של המערערת לתשלום בגין השקעותיה במבנים שהקימה על אותה הקרקע, תוך מתן פסק-דין הצהרתי, על-פיו זכאית המערערת להחזר שווי השקעתה במעמד בו תפנה את השטח.
המערערת החלה את פעילותה בתחילת שנות ה- 70 כמפעילת מטוסים קלים למטרות ריסוס, לימוד טיסה והובלות. לשם כך נדרשה למקום הולם, כדי לאחסן ולהחנות את מטוסיה ולנהל ממנו את שירותיה. המערערת העמידה את מטוסיה על נכס באיזור שדה התעופה הרצליה, שהיה שייך באותה עת למינהל מקרקעי ישראל, מבלי ששילמה דמי שימוש כלשהם למינהל. אף שהמערערת טענה, שהעמידה את מטוסיה שם בתיאום עם מינהל התעופה האזרחית במשרד התחבורה, אין חולק שמעולם לא נעשה הסכם שכירות או חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ובין המערערת.
ביום 06.09.82 הציעה המשיבה למערערת, שהרשות תרכוש ממנה את המבנים שהקימה, ואילו המערערת תשלם לרשות את חובותיה, קרי דמי שימוש ראויים. הסדר זה לא יצא אל הפועל, מכיוון שהתברר, שהקרקע נשוא המחלוקת היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, וחורגת מהשטח שהוכרז על-פי חוק, כשדה תעופה. רק ביום 05.10.83, עלה בידי המשיבה לקבל מהמינהל אישור על-פיו ייכלל השטח הנוסף בשטח שדה התעופה, רטרואקטיבית מ- 15.06.78, וכתוצאה מכך ייכללו גם מבני חברת שחף {היא המערערת}, במסגרת שדה התעופה הרצליה.
בפני בית-המשפט המחוזי, טענה המערערת, שאף אם היא צריכה היא לשלם דמי שימוש על הקרקע, הרי עליה לעשות זאת רק מה- 05.10.83, מועד סיפוח השטח הנוסף עליו מונחים מטוסיה לשדה התעופה של הרצליה, ולא החל מ- 15.06.78. כמו-כן טענה המערערת, שרק בחלק מהשטחים יש לה חזקה ייחודית, ואילו בשטחים אחרים, משתמשת היא במשותף עם גורמים אחרים. המערערת אף טענה, שלא הוכחו על-ידי המשיבה דמי השימוש הראויים, למקרה וייקבע, כי אכן עקרונית מוטל עליה לשלם דמי שימוש כאלה.
באשר למבנים, אותם הקימה המערערת, טענה היא, שהיא זכאית להחזר השקעותיה על-פי סעיף 21 לחוק המקרקעין, וכן לפי החוזה שנכרת בין הצדדים, כאמור לעיל, בדבר תשלומים הדדיים, וכן על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. המשיבה טענה לעומת-זאת, כי בין הצדדים לא נכרת חוזה, וכי סעיף 21 לחוק המקרקעין אינו חל על המקרה, שכן המדובר באותו סעיף, הוא בעבודות בהן מוסיף המחזיק "מחוברים" לקרקע, ולא בעבודות עפר, שאלה היו עיקר העבודות שבוצעו על-ידי המערערת.
בית-המשפט המחוזי, החליט לקבל את תביעתה של המשיבה לדמי שימוש החל משנת 1978, בקובעו, כי השטחים נשוא המחלוקת הועברו לידי המשיבה רטרואקטיבית כדין. בית-המשפט קבע, כי המערערת נהגה בחוסר תום-לב, שעה שניפנפה בדרישות מצידה, כתירוץ לאי-תשלום חובותיה על השימוש בקרקע, שכן דרישותיה הנגדיות הופנו כלפי המבנים שהקימה ולא כלפי הקרקע עצמה.
באשר לחזקה הייחודית, פסק בית-המשפט, לאחר סיור שערך במקום, כי השטח נשוא המחלוקת הינו שטח מגודר, בו משתמשת המערערת כמנהג בעלים, למרות היותו שטח פתוח, ולא ניתן לטעון ברצינות, כי השטח משמש גם לגופים אחרים. לאור האמור לעיל קבע בית-משפט קמא, כי על המערערת לשלם דמי שימוש, על-פי תעריף אותו הגישה רשות שדות התעופה, תוך קיזוז מסויים של סכומים עבור שירותי שדות תעופה, שהתשלום עבורם נכלל בדמי השימוש, ושאותם אין המשיבה מעניקה למערערת.
באשר להחזר ההשקעות בעבור העבודות שבוצעו על-ידי המערערת, קבע בית-משפט קמא, כי אמנם בכל עבודות הבניה האמורות, הן בהקמת המבנים והן בביצוע עבודות עפר, המדובר הוא בהוספת "מחוברים", במובן סעיף 21 לחוק המקרקעין, אלא שזכותה של המערערת להחזר, תשתכלל רק שעה שתפנה את הנכס, או תגיע להסדר חוזי כלשהו עם המשיבה, על-פיו תרכוש המשיבה את המחוברים.
בערעור, קבע בית-המשפט, כי בתקופה שבין ה- 15.06.78 וה- 05.10.83, כאשר רק בתאריך האחרון נכלל השטח הנדון פורמלית בתוך השטח של שדה התעופה המצוי בידי הרשות, היו מקרקעין אלה שייכים למינהל מקרקעי ישראל, אשר זכאי היה לגבות דמי שימוש מהמערערת, ובית-המשפט, לא מצא פסול בהעברת הזכות לגביית דמי השימוש אל הרשות.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין ספק, שחלה חובה, על-פי דין, על המערערת לשלם דמי שימוש ראויים לבעל הקרקע {על-פי חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979, או על-פי חוק השכירות והשאילה, סעיפים 2,1 ו- 13}. למעשה עולה מהנסיבות, כי בהחזיקה בשטח האמור ובעשותה שימוש בו, בידיעת מינהל מקרקעי ישראל והרשות ובהסכמתם, הרי הפכה המערערת קרוב לוודאי לשוכרת של השטח הנדון. אך החובה לתשלום דמי שימוש חלה עליה בכל מקרה.
באשר למועד בו זכאית המערערת להחזר השקעותיה במבנים שבנתה על המקרקעין שנמצאים עתה בחזקתה הייחודית, קבע בית-המשפט, כי ככל שמדובר בהחזר השקעות כאמור בסעיף 21 לחוק המקרקעין, הרי זכות זו מתגבשת רק בעת פינוי הנכס והחזרתו לבעליו.
לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.
19. הפגם בתביעה שהוגשה עצר את ההתיישנות - הפרת חוזה שכירות - הערעור התקבל
ב- ע"א (חי') 3340/06 {עזבון המנוח אבראהים חסן סעיד ז"ל ואח' נ' עומר חמד חסן, תק-מח 2007(2), 7534 (2007)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום, לפיו דחה בית-המשפט את תביעת התובע מחמת התיישנות.
התביעה הראשונה הוגשה בשם עיזבון המנוח על-ידי מי שהחזיק ביפוי כוח שניתן לו על-ידי המנוח טרם מותו. התביעה נמחקה בנימוק, כי ייפוי הכוח שניתן לשלוח אינו מהווה ייפוי כוח מטעם היורשים להגשת התביעה. חודש לאחר מחיקת התביעה הראשונה, הגישו יורשי המנוח תביעה זהה לחלוטין, הפעם בהרשאה כראוי בהתאם לסעיף 122 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965. תביעה שניה זו נדחתה מחמת התיישנותה.
בית-המשפט קבע, כי אף שהתביעה הראשונה 'פגומה' משהו, אין לראותה כבטלה לחלוטין, משל לא הוגשה כלל, ולפיכך, הגשתה עצרה את מירוץ ההתיישנות.
ראשית, בית-המשפט קבע, כי יש להחיל על המקרה את הוראות סעיף 15 לחוק ההתיישנות, שכן קיימת זהות מוחלטת בין שתי התביעות, הן בעילותיהן והן בזהות הצדדים. התביעה הראשונה, אשר לכל הדעות הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות, הוגשה בשם אברהים חסן סעיד ז"ל, באמצעות שלוחו, עלי סעיד, בהתאם לייפוי כוח שהחזיק הלה עוד בחייו של המנוח. התביעה השניה, הוגשה אף היא בשם עיזבון המנוח אברהים חסן סעד, הפעם באמצעות יורשיו על-פי דין.
השוני היחיד בין שתי התביעות מתבטא בזהות נציגו של התובע. אין בשוני זה כדי להשליך על זהות התובע, קרי, עיזבון אברהים סעד, שהוא הוא התובע בשתי התביעות.
שנית, גם אם היה פגם בהגשת התביעה הראשונה בכך שהיא הוגשה על-ידי מי שנסתיימה שליחותו עקב פטירת המנוח, אין בכך כדי לשנות את זהות התובע, ומכל מקום, וזה העיקר, הגשת התביעה השניה הכשירה בדיעבד פגם זה, שכן, אין חולק, כי עם פטירת המנוח, היה צורך בהרשאה מטעם היורשים להגשת התביעה בשם עיזבון המנוח. כן אין חולק, כי לפחות באופן פורמאלי, התביעה הראשונה הוגשה ללא הרשאה מפורשת מצד היורשים להגשתה.
בית-המשפט קבע, כי יש להחיל על המקרה שבפניינו את הוראות סעיף 6 לחוק השליחות, שכן יש לראות בפעולת היורשים, בהגשת התביעה השניה, הזהה כזכור לחלוטין לתביעה הראשונה, כפעולה המאשררת בדיעבד את פעולת השלוח. מלכתחילה, דרך המלך היתה לתקן את הייצוג בתביעה הראשונה במקום למחקה ולהגיש תחתה תביעה חדשה. כך נעשה כדבר שבשיגרה בתביעות עיזבון המוגשות שלא באמצעות היורשים על-פי דין. למותר לציין, כי במקרה כזה, בו היתה ננקטת הדרך הראויה, כלל לא היתה מתעוררת שאלה בדבר התיישנות התביעה.
לפיכך, עולה, כי הפגם בהגשת התביעה הראשונה נרפא, וכתובענה קיימת, חלות עליה הוראות סעיף 15 לחוק ההתיישנות.
במקרה שבפניינו, קבע בית-המשפט, כי הגשת התביעה הראשונה, תוך תקופת ההתיישנות, העמידה את המשיבים על כוונת העיזבון למצות את זכויותיו. בנסיבות אלה, אין לומר, כי הגשת התביעה השניה, חודש ימים בלבד לאחר מחיקת התובענה הראשונה, הרע את מצבם של המשיבים או, כי חלה פגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם. לפיכך, יש לראות את התביעה השניה, לעניין מניין תקופת ההתיישנות, כהמשך להתדיינות הקודמת וכהמשך ישיר לתביעה הראשונה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע, כי התביעה הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות.
20. בית-משפט ימנע מליתן סעד של צו מניעה זמני במקרה שהנזק אשר ייגרם למבקשת הוא כספי הניתן לפיצוי
ב- ת"א (יר') 45359-05-11 {חיים לוי סוכנות רכב ומוסך אזורי ירושלים בע"מ ואח' נ' קרסו מוטורס בע"מ ואח', תק-מח 2011(3), 13278 (2011)} עסקינן בבקשה דחופה" למתן צו מניעה זמני, שבו המבקשת עותרת לכך שיינתן צו מניעה זמני המונע מן המשיבה לבצע כל פעולה או להימנע מכל פעולה לצורך ביצוע המימוש בפועל של הפסקת יחסי הזכיינות בין הצדדים.
מדובר במקרה בו המשיבה שהינה חברה העוסקת, בין היתר, ביבוא, הפצה ומכירה של כלי רכב מחו"ל, אשר התקשרה עם המבקשת המפעילה סוכנות למכירה ושיווק של רכבי רנו וניסאן במרחבי ירושלים; ומוסך מורשה, בהסכם שבו המשיבה מתוארת כ"חברה", המבקשת מתואר כ"משווק למכירת מכוניות לתקופה של 10 שנים, תוך הדגשה כי ההרשאה למשווק "אינה מהווה זכות קניינית והמשווק אינו רשאי להעבירה או להמחותה לאחר, או לקבל פיצוי כלשהו או תמורה כלשהי עם סיומו של הסכם השיווק, בסיומו של הסכם זה". בהמשך, נחתם בין הצדדים הסכם אחר, שהוא הסכם הרשאה למרכז שירות מוסמך לתקופה קצובה של שנתיים.
בעקבות מחלוקות בין הצדדים, שלחה המשיבה מכתב, שהוא - הודעה על סיום הרשאת המבקשת לשמש סוכן למכירת רכבים ברשת קרסו, וזאת עקב התנהלות חריגה של המבקשת כמו גם אי הפנמת מהות תפקידה כסוכן הכפוף למדיניות היבואן, ומשכך, נדרשת המבקשת להימנע מלעשות שימוש כלשהו בשם קרסו, ולחדול מכל מעשה שעשוי להשתמע ממנו במישרין או בעקיפין כי המבקשת קשורה עם כלי הרכב שקרסו מייבאת, וכן על סיום הרשאתה של המבקשת לשמש מרכז שירות מוסמך, על-פי החוזה השני.
בתגובה להודעת המשיבה, הגישה המבקשת בקשה דחופה לצו מניעה זמני, שהעתירות בו הינן להורות למשיבה להימנע מביצוע כל פעולה לצורך ביצוע ומימוש בפועל של הפסקת יחסי הזכיינות בין הצדדים, לרבות מרכז השירות, וזאת מאחר ולדעת המבקשת, הנזק שעתיד להיגרם לה ולמוניטין רב השנים שלה הינו אדיר ובסכום של מיליוני ש"ח, ומשכך-יש מקום לתת את צו המניעה.
המשיבה טענה כי מן הבקשה עולה כי מדובר "במחלוקת תהומית בין הצדדים, על רקע היעדר יכולתם להמשיך ולקיים מערכת יחסים המושתתת על אמון, נוכח אובדנו המוחלט של אמון זה, וכל זאת בגין התנערות עקבית של המבקשת ממחוייבויות בסיסיות שלה כלפי המשיבה, ובפרט של חובות הנאמנות שלה". לפיכך, אין זה סביר כי יינתן צו מניעה זמני, שיאפשר המשך יחסים כאלה.
עוד טענה המבקשת, כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת אי מתן צו המניעה, וכי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר, בחוסר ניקיון כפיים ובעיתוי מיוחד, שנועד לבטל את ההנפקה של מניות המשיבה לציבור ולהסב לה נזקים כלכליים.
בית-המשפט קבע, כי הבקשה לצו מניעה זמני - נדחית, וכי אין בסיס משפטי לבקשת המבקשת, וכי יש לקבל את טענות המשיבות כי הנזק אשר ייגרם להן מרובה יותר מזה אשר ייגרם למבקשת באם לא יינתן הצו. היות ואף אם התובעת תזכה בתביעה העיקרית ויוכח כי החוזה הופר לגביו שלא מן הדין הרי שאין כל ביטחון כי הסעד אשר יינתן לו על-ידי בית-המשפט יהיה אכיפה. על- כן, ברור כי אין מקום למתן סעד של צו מניעה זמני. במקרה זה, הנזק אשר נגרם למבקשת הוא כספי הניתן לפיצוי. לעומת-זאת מתן הצו הזמני עלול לגרום למצב בו המשיבות לא יוכלו לתפעל יותר עסקיהן, ומשכך- אין מקום, בנסיבות אלה, ליתן צו כזה.
21. פינוי מושכר - הפרת הסכם שכירות בשל המחאת זכויות לצד ג' - התביעה התקבלה
ב- תא"ח (ת"א) 55513-02-15 {נדר דדבקש נ' סהר שפע ובניו החזקות בע"מ, תק-של 2015(4), 71560 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר, בטענה להפרתו של הסכם-השכירות.
התובע ונתבעת 1, סהר שפע ובניו החזקות בע"מ שהיתה אז, לבדה, בעלת הזכויות במותג ובקונספט "ארומה" {תל-אביב}, בהסכם שכירות. מכוחו, נקבע, כי נתבעת 1 תשכור את הנכס לתקופה בת 15 שנים, המסתיימת בשנת 2020. זאת, לשם הפעלתו, באמצעות זכיין, של בית-קפה מרשת "ארומה".
בחודש ינואר 2014 רוֹקנה נתבעת 1, באורח חד-צדדי ומבלי שהדבר ייוודע לתובע, את הסכם השכירות מתוכנו. היא המחתה את זכויותיה וחובותיה בקשר לשכירות לנתבעת 3, ונסתלקה לחלוטין מן המערכת ההסכמית.
הסכמתו של התובע לשינוי זה לא נתבקשה. לאמיתו של דבר, אף לא אחת מנתבעות 3-1 טרחה ליידע את התובע בדבר השינוי הזה, ומקל וחומר לשאול לדעתו. כך, באורח חד-צדדי גרמו הנתבעות 3-1, לכך שהתובע יאבד את שותפתו להסכם שכירות בן 15 שנים ואפילו לא ידע על כך.
בית-המשפט קבע, כי הנתבעות 3-1, בהתנהלותן, שמטו כל יסוד להסכם השכירות.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי בכל הנוגע לנתבעים 5-4, אין התובע חב דבר. בין הצדדים הללו לא קמה התקשרות ישירה, שאינה קשורה בערבויות כמפורט לעיל. הזכיינים אינם מחזיקים בנכס מכוח הסכם עם התובע. עניינם הוא מול מעניקת-הזיכיון, ולתובע אין עם זו דבר.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט הורה, כי לא יאוחר מיום 15.12.15 יפנו כל הנתבעים וכל מי מטעמם את הנכס הנדון.
22. הסכם שכירות שקוצר - דמי שכירות - התביעה התקבלה בחלקה, התביעה שכנגד נדחתה
ב- תא"מ (פ"ת) 31152-02-14 {גדעון גוריון נ' אברהם חזי, תק-של 2015(3), 81967 (2015)} נדונה תביעה ותביעה שכנגד בנוגע להסכם שכירות בין הצדדים.
התובע הגיש לביצוע שיקים של הנתבע שהופקדו בידיו, לצורך תשלום דמי השכירות של הנכס. לאחר שניתנה רשות להתנגד לביצוע השטרות, הגיש הנתבע תביעה שכנגד על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהתנהלותו של התובע עם סיום השכירות.
התובע, מר גוריון, השכיר לנתבע, מר חזי, חנות. לטובת תשלום דמי השכירות הופקדו בידי התובע שיקים, מושא המחלוקת.
מר חזי הודיע לתובע במכתב, שהוא מבקש להפסיק לשכור את החנות. התובע לא התנגד ובלבד שמר חזי ידאג לשוכר חלופי. שוכר חלופי שהובא, נדחה בידי התובע.
למרות שבפועל לא נמצא שוכר חלופי, השיקים שנתן הנתבע לתובע עבור חודשי השכירות: פברואר, מרץ ואפריל 2011 חוללו בשל הודעת ביטול של הנתבע.
בנסיבות אלה טען התובע, כי משלא הובא שוכר חלופי ומר חזי המשיך להחזיק בפועל במושכר, הריהו חייב בתשלום דמי השכירות ותשלומים מתחייבים נלווים, עד סוף תקופת השכירות על-פי חוזה השכירות. לפיכך, הגיש לביצוע שיקים של מר חזי שהוחזקו בידיו.
עוד טען התובע, כי בפברואר 2011 הגיע עם שוכר פוטנציאלי לחנות וגילה שהדלת והסורגים אינם נעולים. לטענתו נדרש להתקין צילינדר למנעול הדלת. כן טען שראה נזקים במושכר.
הנכס הושכר לשוכר אחר החל מיום 27.02.11 כנגד דמי שכירות חודשיים של 2,000 ש"ח. אז גם התברר שנותרו חובות ארנונה וחובות מים וחשמל לנכס. חובות הארנונה והחשמל שולמו באמצעות שיק של מר חזי שהושאר למטרה זו בידי התובע. חוב המים לא שולם והתובע ציין בתצהירו, שאינו יודע מה עלה בגורלו.
התובע טען שחובו של מר חזי כלפיו גבוה, אלא שלצורך התביעה הוא מסתפק בסכום 3 השיקים שחוללו.
מנגד טען הנתבע, שהשוכר החלופי, הסכים להכנס בנעליו להמשך תקופת השכירות ועל-פי אותם תנאים שבחוזה, אלא שלטענתו הערים מר גוריון על השוכר החלופי קשיים בלתי-סבירים, ובנסיבות אלה יש לראות את מר גוריון, כאחראי לכך, באופן שפוטר את הנתבע מדמי השכירות בגין אותם חודשים.
עוד טען הנתבע שמר גוריון ניסה לגבות ממנו תשלום עבור חודשי השכירות ממרץ 2011 וזאת למרות שהחנות הושכרה החל מאותה עת לאחר, וזאת לטענתו בחוסר תום-לב.
בית-המשפט קבע, כי עזיבת המושכר לא היתה בהסכמתו של התובע, לא עמדה במי מתנאי החוזה ולא היתה כתוצאה של הפרה מצידו של התובע. בנסיבות אלה, חלה על הנתבע המשך החובה לשאת בדמי השכירות המוסכמים, וזאת עד למציאת שוכר חלופי.
משהוגשה התובענה בעילה שטרית מכוח שטרות שיוחדו לדמי שכירות, הרי שזכאי התובע להיפרע מהם בסכום של 2,300 ש"ח בגין שכירות חודש פברואר 2011, בתוספת הפרש דמי השכירות לחודשים מרץ ואפריל.
23. חוזה השכירות הסתיים ולא התחדש - אינטרס ציפיה - הערעור נדחה
ב- רע"א 6126/12 {ר.פ אירועים וגנים בע"מ ואח' נ' ישי חן, תק-על 2012(3), 11572 (2012)} נדונה בקשת רשות ערעור על החלטת בית-המשפט המחוזי, במסגרתה נדחתה בקשת המבקשים למתן סעד זמני עד להכרעה בתובענה העיקרית.
המשיבה 5 {חוצות המפרץ} היא הבעלים של מתחם קניות בחיפה. במתחם זה ישנו אולם אירועים, המוכר כ"אולמי הנסיכה".
השוכרות הן חברות שונות הקשורות זו לזו. דירקטוריון החברה החליט למנות את המשיב 8 כנציגה, לצורך ניהול משא-ומתן עם חוצות המפרץ, על-מנת להאריך את הסכם השכירות. בתגובה לפניית החברה, מסרה חוצות המפרץ, כי כבר התקשרה עם צד שלישי בהסכם להשכרת הנכס, ועל-כן אין בכוונתה להאריך את הסכם השכירות עם החברה.
המבקשים הגישו לבית-המשפט המחוזי בקשה למתן סעדים זמניים, במסגרתה ביקשו למנוע מחוצות המפרץ להתקשר בהסכם עם המשיבים 4-1 לצורך השכרת הנכס, ולמנוע את הוצאתו לפועל של ההסכם שנחתם בין חוצות המפרץ לבין אהרון.
בית-המשפט המחוזי דחה את בקשת המבקשים, הן מן הטעם שלא התקיימו התנאים למתן סעד זמני, הן מאחר שלא שוכנע, כי עומדת למבקשים עילה לאכוף על חוצות המפרץ להתקשר עימם בחוזה שכירות.
המבקשים טענו בערעור, כי שגה בית-המשפט המחוזי, כאשר קבע, כי לא נתונה להם עילת תביעה אשר מכוחה הם יכולים לזכות בסעד המבוקש. המבקשים הצביעו על כך שבית-המשפט קבע, כי ישנן ראיות לכאורה לכך שאהרון הפר חובות אמון כלפי החברה. לטענתם, הפרת חובת האמון הובילה לגזילת האינטרסים הרכושיים של החברה על-ידי אהרון, וכי זה מחזיק בחוזה השכירות שלא כדין.
בית-המשפט קבע, כי חוזה השכירות של החברה עם חוצות המפרץ הסתיים ביום 30.09.12, על-פי החוזה אין לחברה כל זכות קנויה בנכס לאחר יום זה. כמו-כן, אין לחברה וליתר המבקשים ציפייה, כי גם לאחר מועד זה תמשיך להיות החברה שוכרת הנכס. החברה החזיקה בנכס במשך כשנתיים בלבד, בעוד שב- 16 השנים בהם היה הנכס מושכר שימש אהרון כאיש הקשר עם חוצות המפרץ, ערב אישית לחוזה השכירות, ונראה, כי חוצות המפרץ ראתה את אהרון כנושא באחריות לקיום הסכמי השכירות.
בעוד שאהרון היה מעורב בהסכמי השכירות לאורך השנים, זכויות השכירות הומחו לחברות שונות במהלך שנות השכירות. על-כן, ספק אם לחברה ישנו אינטרס של ציפייה להארכת הסכם השכירות דווקא עמה.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי המבקשים לא הצביעו די הצורך על ראיות לכאורה להפרת חובת תום-הלב של חוצות המפרץ באופן המקנה להם עילה לכוף עליה להסכים להעברת זכויות השכירות בנכס מאהרון אל החברה. לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחתה.
24. הפרת הסכם שכירות שבעל-פה - התביעה התקבלה בחלקה
ב- ת"ק (רחובות) 2207/01 {בר סוזן נ' שריר (צוברי) בת שבע, תק-של 2002(2), 16694 (2002)} הנתבעת {בת שבע} והתובעת {סוזן} סיכמו בעל-פה, ולא בהסכם כתוב, שבת שבע תשכיר לסוזן דירה.
סוזן טענה, כי היא שהתה בחוץ-לארץ החל מיום 20.03.01 ולתקופת היעדרותה מסרה את מפתחות הדירה בידי אחותה ובת דודתה כדי שאלו יוכלו לנקות ולתחזק את הדירה.
ביום 01.05.01, עת שהתה סוזן בחוץ-לארץ, החליפה בת שבע את מנעול הדירה, כשכל חפציה של סוזן נעולים בה, וזאת ללא כל התראה מוקדמת. את חפציה של סוזן הוציאה מהדירה אחותה של סוזן לאחר אולטימטום שנקבע על-ידי בת שבע ובעלה.
עוד טענה סוזן, כי בת שבע נהגה בדירה מנהג בעלים עת אירחה אורחים בדירה בתקופת השכירות ותוך ניצול שהותה של סוזן בחוץ-לארץ.
על-כן טענה סוזן, שהחלפת המנעול לפני תום תקופת השכירות והוצאת חפציה מהדירה, אף לפני תום התקופה בגינה שולם, יש בהם כדי להוות הפרת החוזה על-ידי בת שבע.
עוד טענה סוזן, כי הימצאותה של בת שבע בדירה במהלך תקופת השכירות תוך ידיעתה, כי סוזן שוהה בחוץ-לארץ, יש בה כדי להעיד, כי בת שבע פעלה בחוסר תום-לב.
בשל פעולותיה של בת שבע נותרה סוזן, בעת שחזרה מחוץ-לארץ, ללא קורת גג וללא מקום לאכסן את חפציה לכן נאלצה בלחץ זמן לשכור דירה חליפית למשך שנה בסכום העולה על הסכום שסוכם לגבי שכירות דירת בת שבע.
בת שבע טענה, כי פינוי הדירה נקבע בתיאום מלא עם אחותה של סוזן ובתיאום מקביל עם אחיה של בת שבע שיבוא עם רכבו לסייע בהעברת החפצים של סוזן.
כמו-כן טענה בת שבע, כי היא לא נהגה בדירה מנהג בעלים וכי לא היתה בדירה בתקופת השכירות ללא תיאום עם סוזן, או מי מטעמה, וכן לא אירחה אורחים בדירה וכי ה"אורח" שנמצא בדירה היה מתקין המזגנים וכי בואו תואם עם המשפחה מראש, פעמיים.
עוד הוסיפה בת שבע, כי החלפת המנעול והוצאת חפצי סוזן אינם הפרת חוזה מצידה של בת שבע, וטענה, כי הפרת החוזה הראשונה נעשתה בידי סוזן עצמה.
בית-המשפט קבע, כי סוזן לא עמדה בתנאים שסוכמו בין הצדדים. טענתה של סוזן, כי מטרת הפקדת המפתחות בידי אחותה ובת דודתה היתה כדי שינקו ויתחזקו את הדירה, נשללה, שכן בפועל עלה מתצהירה של הדס אחותה של סוזן, כי הדס ישנה בדירה, וגם אם בעדותה בבית-המשפט אמרה הדס שהיא ישנה בדירה רק פעמיים, הרי בהמשך דבריה אמרה שנהגה להכין שם שיעורים וכי היו בדירה דברים שלה של הלימודים ותרופות שהיא צריכה, חפצים המאפיינים שהייה קבועה, שאיננה למטרת תחזוקה וניקיון בלבד.
גם תצהירה ועדותה של סיון משולם, בת הדודה של סוזן, מחזקים את טענתה של בת שבע, כי השימוש בדירה לא היה לאותן מטרות שסוכמו בין הצדדים, שכן סיון העידה, כי גם היא קיבלה מסוזן מפתחות של הדירה וכי היא לא באה לדירה כדי לתחזק או לנקות, אלא כדבריה "לא כדי לישון, אלא כדי לבלות עם חבר שלי".
בכך הופר תנאי ה"שמירה על קדושת הבית", שמבחינתה של בת שבע, בהיותה אישה דתית, הינו תנאי חשוב ומשמעותי. כמו-כן, בילוי עם חבר בדירה הוא לא דווקא לצרכי ניקיון כדברי סוזן.
בית-המשפט קבע, כי בהיעדר קיומו של הסכם כתוב ולאור המחלוקת בין הצדדים, ובהתאם להוראות אשר בסעיף 18 לחוק השכירות והשאילה, לפיהן תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המושכר לשוכר, קבע בית-המשפט, כי על סוזן לשלם לבת שבע דמי שכירות בגין התקופה בה היתה הדירה בחזקתה בפועל של סוזן, דהיינו בין 01.03.01 ל- 01.05.01, וכי הסכום שכבר שולם בסך 4,500 ש"ח, מהווה תמורה כספית לשכירות עבור תקופה זו.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי לא הוכח שבת שבע נהגה בדירה מנהג בעלים בתקופה בה היתה הדירה בחזקתה של סוזן, על-כן, אין בת שבע צריכה להחזיר לסוזן 4,500 ש"ח שקיבלה כדמי שכירות לתקופה זו.
כמו-כן, לא הוכח, כי נגרם לסוזן נזק של 3,477 ש"ח בשל שכירת דירה יקרה יותר, וכי מדובר בשתי דירות באותה איכות ושמחיר השוק של השכרתן אמור להיות זהה.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט חייב את בת שבע לשלם לסוזן סך 1,044 ש"ח.
25. אחריות נזיקית, בשל גניבת מסכים שהושכרו - התביעה התקבלה
ב- ת"א (פ"ת) 8304/02 {וידאו פלוס בע"מ נ' מכשירי תנועה בע"מ, תק-של 2006(1), 12542 (2006)} נדונה תביעה על-סך 721,029 ש"ח, שעניינה נזקים אשר נגרמו לתובעת עקב גניבת רכושה, אשר הושכר לנתבעת.
התובעת היא חברה העוסקת בהשכרת ציוד המשמש להקרנות וידאו ומחשב, על גבי מסכי ענק. הנתבעת הינה חברה העוסקת בשיווק, בייבוא ובמכירת צמיגים מתוצרת "בריג'סטון". הנתבעת השתתפה כמציגה בתערוכת רכב, בגני התערוכה בתל-אביב, אותה ארגנה חברת רבמוטור בע"מ.
בין התאריכים 22.04.00-21.04.00, נגנבו המסכים מביתן הנתבעת.
טענתה המרכזית של הנתבעת היתה, כי אין די במסירה פיזית של המושכר כדי לענות על דרישת המסירה שבחוק השכירות. לטענתה כפי שהובאה בסיכומיה, מסירה יכולה להיות "רק אם היתה התובעת מאפשרת לנתבעת לעשות שימוש במושכר, באמצעות חיבור המסכים לחשמל, הפעלת המסכים ומתן הסברים בקשר לתפעולם".
התובעת טענה מנגד, כי עצם מסירת המסכים לנציגי הנתבעת, עונה על דרישות סעיף 5(א) לחוק השכירות והשאילה.
בשאלת העברת החזקה במסכים, קבע בית-המשפט, כי בהתקנתם של המסכים על הסטנדים, התמלאו דרישות החוזה וכן דרישות סעיף 5(א) לחוק השכירות והשאילה ומשכך, הרי שהחזקה במסכים הועברה לידי הנתבעת.
בית-המשפט, לא קיבל את טענות הנתבעת, לפיהן, חובת אספקת המסכים אינה מתמצה בהעמדתם על גבי הסטנד וכי אי-חיבור המסכים לחשמל מלמד כי לא היתה מסירה, וקבע, כי הרמת המתג להפעלתם, אינה זו שקובעת את מועד מסירת החזקה. חיבור המסכים לחשמל אינו מעלה ואינו מוריד לעניין העברת החזקה במסכים,שכן, גם אם המסכים לא היו מופעלים וגם אם לא היה חשמל {דבר שלא הוכח}, עצם העובדה שהמסכים הובאו לביתן הנתבעת והושלמו כל העבודות להצבתם של המסכים על גבי הסטנדים, די לי בכך, כדי לקבוע שהיתה מסירה ושהחזקה במסכים הועברה לנתבעת.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי בהתאם לסעיף 24 לחוק השכירות, הכלל הוא ששומר שכר אחראי בנזקי הרכוש שנגנב או ניזוק, והיוצא מן הכלל הוא הפטור מאחריות. כדי לפטור עצמו מאחריות על השומר להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים: התנאי הראשון, שהאובדן או הנזק נגרמו בנסיבות אותן לא חזה מראש ושלא היה עליו, משפטית לחזותן.
הכלל השני, שעשה כל שנדרש ממנו, כדי למנוע את האובדן או הנזק ולא היה בידו למנעם.
כאמור, על הנתבעת מוטל נטל ההוכחה להראות כי נתקיימו שני התנאים במצטבר, וכל זמן שלא הוכיחה זאת, הרי שאינה פטורה מאחריות.
בית-המשפט קבע, כי הנתבעת בחרה שלא להציב במקום שומר מטעמה, על-אף שהיתה נתונה בידה האפשרות לעשות כן.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח שאבדן המסכים נגרם שלא ברשלנותה, ומשכך, הנתבעת אחראית לנזקי הנתבעת.
26. הפרת חוזה שכירות בשל אי-תשלום שכר דירה - התביעה התקבלה
ב- תא"ח (רמלה) 46250-05-15 {יעקב פוזננסקי נ' שרון בר, תק-של 2015(3), 36512 (2015)} התובעים, הם הבעלים של מלוא זכויות החכירה בבית מגורים פרטי צמוד קרקע בכרם בן שמן. הנתבע, הוא איש עסקים שהיה מוכר לתובעים, אשר היה מעוניין לשכור את המושכר.
הצדדים חתמו על חוזה שכירות בלתי מוגנת. מדובר בהסכם קצר ולאקוני.
בא-כוח התובעים שלח מכתב לנתבע ובו הודעה על ביטול חוזה השכירות של בית משפחת פוזננסקי. במכתב הודיע עורך-הדין אדם, כי החוזה מבוטל מאחר ולא שולמו דמי השכירות לחודש אפריל ומאי 2014, המושכר לא בוטח ובשל טענה של הטעיה, חוסר תום-לב ועושק, מאחר והחוזה מכיל תנאים גרועים במידה בלתי-סבירה מהמקובל לרעת המשכירים ונחתם תוך הטעייתם וניצולם בחוסר תום-לב.
בית-המשפט קבע, כי הנתבע הודה, שהוא לא ביטח את המושכר במועד. את האיחור הוא נימק בשכחה.
כמו-כן, הודה בא-כוח הנתבע, שהנתבע אכן לא שילם את דמי השכירות עבור החודשים אפריל-מאי 2015, ונימק זאת בשכחתו של הנתבע. בא-כוח הנתבע, בא בטרוניה לתובעים שלא דרשו את דמי השכירות. במכתב זה לא היה כל הסבר כיצד נוצרה שכחה זו לאחר שכבר בחודש מרץ 2015 איחר הנתבע בתשלום דמי השכירות.
עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבע מתרץ את הפרות החוזה מצדו בשכחה. הנימוק של השכחה עולה תמיד. לא די בכך, אלא הנתבע בא בטרוניה לתובעים מדוע לא דרשו את דמי השכירות, כאשר הוא מחוייב לשלם אותם על-פי חוזה השכירות, ובהתאם לסעיף 14(א) לחוק השכירות והשאילה, היה על הנתבע לשלם לתובעים את דמי השכירות בתחילת כל חודש שכירות.
בחוזה השכירות הסכימו הצדדים, כי תשלום דמי השכירות מהווה תנאי עיקרי בחוזה, אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של החוזה.
לפיכך, קבע בית-המשפט, כי משהפר הנתבע את החוזה הפרה יסודית, זכאים היו התובעים לבטל את החוזה עקב הפרתו, ואכן עשו כן.
לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט הורה לנתבע ולכל הבאים מכוחו לפנות לאלתר את המקרקעין.
27. תחולת חוק הגנת הדייר הינה רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות
ב- ת"א (עכו) 41704-09-12 {רחמים קאשי נ' רמון יעקב סמילה, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.05.13)} נדונה תביעה במסגרתה עתר התובע לחייב את הנתבע לפנות את הדירה שבבעלותו ולמסור לו את החזקה בה.
לפי הנטען בכתב התביעה, התובע רכש ביום 23.06.12 את זכויות הבעלות על הדירה.
רכישת הדירה התבצעה בדרך של כינוס נכסים ואושרה על-ידי בית-המשפט המחוזי.
התובע טען כי הנתבע פלש לדירה והחזיק בה ללא זכות בדין וסירב לפנותה.
מנגד, טען הנתבע כי הוא דייר מוגן בדירה מכוח היותו בן זוג של המנוחה פרימה ז"ל, אשר על-פי הנטען, היתה דיירת מוגנת בדירה, עובר למועד פטירתה.
בית-המשפט קבע כי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי תחולת חוק הגנת הדייר הינה רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות {סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.
ב- ת"א (חד') 18146-01-11 {המוסד לביטוח לאומי ירושלים נ' יהושע דאבוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.08.12)} בית-המשפט קבע כי עזרה הדדית בין שני אחים, כאשר זה עוזר לזה בעבודות עפר כאשר היה צריך, וזה עוזר לזה בכך שמשאיל לו את הרכב "כאשר הוא מגיע לבקר אימו" לתקופה קצרה, אינה מקיימת אחרי תנאי התמורה לצורך הסכם שכירות.
שכירות מוגדרת על-פי סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".
יחד-עם-זאת, בית-המשפט קבע כי התרת השימוש ברכב לתקופה קצרה היתה מותנית בעזרה מצד הנתבע. דרכם של אחים לעזור זה לזה; זו דרכו של עולם ואין להפוך עזרה בין אחים לחוזה מסחרי כאשר הם אינם מתכוונים לכך.
בית-המשפט קבע כי לא הוכח שהעזרה ההדדית מקיימת אחרי יסוד התמורה, ולא הוכח כי מסירת הרכב לנפגע למספר דקות היתה מותנית בביצוע עבודה מצד הנפגע.
המונח "עזרה", בו השתמשו האחים, אינו מתיישב עם יסוד התמורה; אח העוזר לאחיו אינו מצפה לתמורה, אחרת הופכת "העזרה" לעבודה ממש. אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי לא מתקיים במקרה הנדון חוזה שכירות.
28. האם אירוע פלילי ייחשב כליקוי שלא מאפשר שימוש במושכר המקנה לשוכר זכות ביטול באופן חד-צדדי
ב- ת"א (נצ') 54162-07-12 {וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר - נכסי הדיור הממשלתי, תק-מח 2014(2), 40219 (2014)} עסקינן בביטול הסכם שכירות עקב אירוע פלילי.
מדובר בתובע שהנו הבעלים והמחזיק הבלעדי של מבנה קיים או שטחים במבנה, בעיר נצרת, שזכה במכרז שפרסמה הנתבעת לאיתור דיור עבור משרד הרווחה.
בין הצדדים נחתם השכם שכירות בלתי מוגנת, כאשר התובע התאים את המושכר לדרישות המזמין לשימוש כמשרדי לשכת המבחן למבוגרים מטעם משרד הרווחה. בנוסף לחוזה הנ"ל נחתם הסכם ניהול ותחזוקה, לפיו התחייבה הנתבעת לשלם לתובע דמי תחזוקה בגין עלות לסל השירותים.
לטענת התובע, באחד הימים אירע מעשה חבלה בסמוך למושכר וכן אירוע ירי שנגרמו נזקים לבניין המושכר ואשר תוקנו ללא דיחוי. לדאבונו, נציגי הנתבעת הטיחו בו כי הוא ראש ארגון פשע, והנתבעת הפסיקה את תשלומי דמי התחזוקה והניהול, ואת תשלום דמי השכירות ללא הודעה מוקדמת ואף הודיעה על ביטול הסכם השכירות.
לטענת התובע, הודעה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות ותנאי ההסכם ומעידה על חוסר תום-לב מצד הנתבעת ועל התחמקות והשתמטות מחוזה מחייב.
לפיכך,הנתבעת הפרה את הסכם השכירות המחייב, הפרה יסודית ומשכך זכאי הוא לפיצויים על הנזקים הרבים שנגרמו לו.
לטענת הנתבעת כבר בשלבי המכרז ניתן משקל נכבד לשיקולי בטיחות ובטחון,
אך במבנה ובסביבתו אירעו אירועים פליליים רבים שבעקבותם פוזרו עובדי המשרד ולמעשה הנכס נשוא התביעה חדל מלשמש את עובדי משרד הרווחה.
לפיכך, המושכר היה פנוי, והתובע יכול היה להשכירו לכל גורם שיחפוץ.
כן נטען כי נזקיו הנטענים והמוכחשים של התובע נגרמו בשל אשמו שלו, וכי לא גילה לנתבעת מראש על הסיכונים שקיימים בשימוש בנכס ועל-כן יש לתובע אשם תורם בשיעור של 100%. משכך, בנסיבות הנ"ל עומדת לה הזכות להשתחרר מחיוביה כלפי התובע בהסתמך על ההלכה הידועה כ"הילכת ההשתחררות".
בית-המשפט קבע, כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי באופן שעל הנתבעת לשלם לתובע את ההוצאות שהוציא לשם התאמת הנכס לתנאי המכרז, בניכוי חלקו בגין האשם התורם, בשל כך שהסתיר מן הנתבעת כי הינו מעורב בסכסוך משפחתי אלים וכי הפעילות העבריינית נגד המבנה אינה נעשית באופן מקרי.
עוד נקבע, כי הוכח כי ככל שהנתבעת היתה ממשיכה לקיים החוזה אזי היתה מסכנת באופן ממשי את שלום הציבור ואת חיי עובדיה ועל-כן מדובר בנסיבות בהן באיזון שבין האינטרס הציבורי של שלום הציבור ובין האינטרס של קיום החוזה גובר הראשון, ולנוכח מסקנה זו נדחית טענת התובע כי ההסכם הופר ע"י הנתבעת. לפיכך, הנתבעת השתחררה מן ההסכם לפי זכות שנקבעה לה בדין.
ב- ע"א 4893/14 {וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)} בית-המשפט קבע:
"44. לאור האמור לעיל, אני נוטה לדעה כי עסקינן בנסיבות ייחודיות שיש לראותן כמונעות את השימוש במושכר. מאחר שהמדינה לא יכולה הייתה לצפות או למנוע נסיבות אלה, היא פטורה מתשלום דמי שכירות, וקמה לה הזכות לבטל את ההסכם, מכוח סעיף 15 לחוק השכירות וסעיף 7 לחוק התרופות. מנגד, רואים את המערער-המשכיר כמי שהפר את הסכם השכירות, הגם שלא באשמו. מאחר שהמדינה היא שחוייבה בתשלום פיצויים למערער והיא אינה מערערת על כך, הרי שאיני נדרש לשאלה מה הייתה התוצאה אילו המדינה הייתה דורשת פיצויים מהמערער, ואם היתה עומדת למערער הגנת הסיכול על-פי סעיף 18 לחוק התרופות...
סיכום וסוף דבר
49. אחזור ואעמוד על התחנות בדרכנו:
(-) בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את הסכם השכירות, לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי נוסף. זאת, מהטעמים הבאים: נטל הקטנת הנזק החל על המערער (השכרת הנכס לשוכר חלופי); בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות עד לסיומו אינה צודקת; בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות מהווה עמידה על זכות שלא בתום-לב. באספקלריה זו, הפיצוי ששולם למערער הוא סביר ואף למעלה מכך.
(-) יש להבחין בין שלושה מצבים: סיכול של חוזה שכירות לגביו יחול דין הסיכול הכללי הקבוע בסעיף 18 לחוק התרופות; סיכול של מטרת השכירות; וסיכול של שימוש במושכר למטרת השכירות עקב נסיבות הקשורות במושכר לגביו יחול סעיף 15 לחוק השכירות.
(-) את סעיף 15 לחוק השכירות יש לפרש כחל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית.
(-) סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר את הברירה להשעות את תשלום דמי השכירות או לבטל את ההסכם. בחר השוכר להשעות את תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות כעבור זמן סביר.
(-) האירועים הפליליים איימו על שלומם וביטחונם של עובדי משרד הרווחה והנזקקים לשירותיהם. בהינתן עובדה זו; בהינתן שנושא הבטיחות היה נושא מרכזי כבר בתנאי המכרז; בהינתן שהמדינה פעלה על פי הנחיות המשטרה והגורמים המוסמכים; ובהינתן שהסכם השכירות בוטל רק לאחר האירוע הפלילי הרביעי, של הנחת מכונית התופת, ולאחר שהמדינה המשיכה לשלם דמי שכירות משך כשנה וחצי בהן המושכר עמד ללא שימוש - בהינתן כל אלה, יש לראות את המדינה כמי שנמנע ממנה השימוש במושכר.
(-) במקרה דנן, אין לייחס למערער ידיעה או צפיות בפועל ולמדינה ידיעה או צפיות בפועל או בכוח לסכסוך הדמים שהתפתח לאחר חתימת הסכם השכירות, או אפשרות למנוע נסיבות אלה. לכן, אין לייחס למערער אשם תורם, ומנגד, יש לראות את המדינה כמי שעמדה בתנאי סעיף 15(ב) לחוק השכירות.
(-) יש לראות את המערער כמי שהפר את ההסכם, לאור תחולת סעיף 15 לחוק השכירות. ברם, מאחר שהמדינה לא תבעה את המערער ואינה מערערת על גובה הפיצוי שנפסק לחובתה, איננו נדרשים לשאלה אם עומדת למערער הגנת סעיף 18 לחוק התרופות או הגנה אחרת.
(-) הלכת ההשתחררות היא בבחינת מוצא אחרון בו יש להשתמש. גם אם נחיל את הלכת ההשתחררות, הפיצוי שנפסק לזכות המערער הוא סביר.
50. אשר-על-כן, דין הערעור להידחות..."
29. זכותה של רשות מנהלית לסרב להארכת חוזה חכירה בתום תקופת חכירה מוארכת
ב- ה"פ (מר') 5618-06-09 {אלנתן שניר נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2013(3), 5045 (2013)} עסקינן בתובענה למתן פסק-דין הצהרתי, שעניינה חידוש זכות חכירה.
מדובר במבקש, שבין אביו המנוח לבין המשיבה נחתם חוזה חכירה, לפיו החכירה לו המשיבה את הנחלה, שמשמעותה: זכות חכירה חקלאית העוברת בירושה, שאפשר למסרה לאחר, להעבירה לרשות אחר ולהורישה לאחר, וזאת יפה לתקופה של ארבעים ותשע שנים, החל מיום חתימת החוזה.
ברבות השנים, העביר המנוח למבקש את החזקה בנחלה בהעברה ללא תמורה. בהסתיים תקופת החכירה הראשונה, פנה המבקש למשיבה בבקשה לחדש את חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת "באותם תנאים", כאמור בחוזה המקורי.
המשיבה ביקשה לבטל את חוזה החכירה המקורי ולחתום על חוזה חכירה חדש, בו ימחק הסעיף שעניינו, מתן הזכות לחדש את חוזה החכירה בתום תקופת החכירה המוארכת.
המבקש סרב לחתום על החוזה החדש והמשיבה מצדה סרבה לחדש את החוזה המקורי באותם תנאים.
לנוכח האמור לעיל, הגיש המבקש את התובענה דנן בה טען שהחוזה המקורי, על-פי לשונו הברורה, מקנה לו זכות לחדש את החכירה בנחלה, "באותם תנאים".
לדידו, אופציית חידוש הזכות תחול גם במסגרת החוזה החדש שייחתם לתקופת חכירה נוספת, וכי לנוכח העובדה שהמשיבה הגיעה להסדר עם מספר חברים במושב, ממילא המינהל מחוייב להגיע לאותו הסדר עימו, ומשלא עשה כן, נוהג הוא בחוסר שיויון.
המשיבה טענה, כי פרשנות המבקש לחוזה המקורי בלתי מתקבלת על הדעת ואינה עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים עת נחתם החוזה המקורי, כמו גם עם לשונו של החוזה המקורי.
קבלת טענת המבקש תוביל לכך שזכות החכירה תהפוך לזכות צמיתה, ואין ספק שלא זו היתה כוונת מנסחי החוזים המקוריים.
עוד טענה המשיבה, כי שהעובדה שהגיעה עם חלק מחברי המושב להסדר לגבי דרישתם לחידוש חוזי החכירה, אינה מחייבת אותה להגיע לאותו הסדר עם המבקש, ואין בכך משום פגיעה בעקרון השיויון. רשות מינהלית רשאית לבחון עמדתה ולשנות החלטתה ככל שהדבר מוצדק.
בית-המשפט קבע, כי דין התובענה להידחות, וכי אכן, בשונה מהחלטה שיפוטית, אין ההחלטה המינהלית הופכת לחלוטה.
רשות מינהלית יכולה ככלל לחזור בה ולשנות את החלטתה בכל עת, בכפוף למגבלות שונות, וכי סירוב המשיבה להמשיך ולחתום על הסדרים כאמור, משרת את האינטרס הציבורי.
עוד נקבע, כי תכליתו של החוזה המקורי היתה שלא לאפשר העברת בעלות. פרשנות אחרת תוביל לכך שהחכירה תימשך עד אינסוף וזאת כשמטרת החכירה היא לוודא שהבעלות נותרת בידי המשיבה.
לפיכך, קבלת עמדת המבקש תהווה הכרה בזכות של "חכירה לצמיתות", דהיינו בעלות ולזו אין קיום בדין הישראלי ובוודאי שמנסחי החוזה לא התכוונו לכך.