אשר לקיומו של פגם חמור בצו, הרי שלמעשה אימץ תיקון מס' 116 לחוק התכנון והבניה את ההלכה הפסוקה הקיימת עובר לתיקון, לפיה מדובר במקרים בהם נפלו פגמים בשיקול-דעתה של הרשות המוסמכת, כדוגמת מטרה זרה, היעדר מידתיות, שיקולים זרים, חוסר סבירות והפליה {עע"מ 3518/02 רג'בי נ' יושב-ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(1), 196 (2002)}.

הובהר בפסיקת בתי-המשפט כי היקף הביקורת הנתונה לבית-המשפט היא צרה ומוגבלת לאותם פגמים חמורים העלולים להביא בסופו של ההליך להצהרה על בטלותו של צו ההריסה {רע"פ 8655/13 מדינת ישראל נ' עמאר חג' יחיא, פורסם באתר נבו (14.06.15)} וכי הסמכות לביטול צו הריסה צריכה להישמר למקרים חריגים, ויוצאי דופן {רע"פ 8720/09 אבו רנה נ' ראש עיריית חיפה ויו"ר הוועדה המקומית, פורסם באתר נבו (01.11.09)}.

בתי-המשפט שבו והבהירו שהפגם אשר יוביל לביטול הצו, הינו אך "פגם חמור כל כך העושה את הצו בטל מעיקרו" {עע"מ 3518/02 רג'בי נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(1), 196, 219}, וכי עילה זו תיושם רק במקרים חריגים ויוצאי דופן {רע"פ 2958/13 תייסיר סבאח נ' מדינת ישראל, פורסם באתר נבו (08.05.13)}.

הנטל להוכחת קיומם של הפגמים מוטל על המבקש, וזאת בהיות צו הריסה אקט מינהלי ולא אקט עונשי. משום כך, עומדת למשיבה חזקת התקינות המינהלית, היינו, חזקה כי פעולתה המינהלית נעשתה כדין.

המבקש לסתור חזקה זו - עליו הנטל להוכיח את הפגם שנפל, לטענתו, בהתנהלותה של הרשות המינהלית {רע"פ 2956/13 ‏דמקני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו, פורסם באתר נבו (31.07.13); רע"פ 6032/13 אהרן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה טבריה, פורסם באתר נבו (19.01.14); רע"פ 5387/16 אלארזק נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם באתר נבו (19.09.16)}.

כן נקבע, במקרים בהם יקבע כי נפל פגם בצו, אין בכך כדי להוביל בהכרח להחלטה בדבר בטלות הצו, ועל בית-המשפט יהא לבחון את נפקות הפגם, בהתאם לעקרונות דוקטרינת הבטלות היחסית.

הדוקטרינה האמורה מורה, כי נפקות הפגם תוכרע על-פי חומרת ההפרה בהתחשב בנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה, וזאת אגב איזון בין מכלול שיקולים שבמסגרתם תיבחן: חומרת הפגם, הרלבנטיות שלו ביחס להחלטה, תכלית ההוראה שהופרה, הנזק או העוול שהסבה ההפרה ומידת הפגיעה באינטרס הציבורי לו תבוטל ההחלטה בגינו {ע"פ 40588/07 קמיל סנו נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם באתר נבו (26.03.08); רע"פ 5387/16 אלארזק נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פורסם באתר נבו (19.09.16)}.

הפגמים שיובילו למסקנה שהצו בטל, הינם אך פגמים היורדים לשורש הסמכות שביסוד צו ההריסה, "ממילא, אם הפגם אינו חמור, ספק מה תהא ההצדקה לביטול הצו" {צ"א (יר') 21242-02-18 עלאא חגאגלה נ' מדינת ישראל, תק-של 2018(1), 77674 (2018)}.