פרק ח': הוראות שונות

1. העברת המושכר (סעיף 21 לחוק)

1.1 סעיף 21 לחוק לפני תיקון 2017

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:

 

"21. העברת המושכר

המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר - מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר."

 

בדברי ההסבר לסעיף 21 לחוק (סעיף 20 להצעת החוק) בהצעת החוק נאמר:

 

"לפי חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, זכותו של נושה ניתנת להמחאה, בדרך-כלל, גם ללא הסכמת החייב, ואילו חיובו של החייב ניתן להמחאה רק בהסכמת הנושה.

כאן נקבע שרוכש הזכויות יבוא במקומו של המשכיר גם לעניין חיוביו של המשכיר, וזאת משום שגוף המושכר,הנמצא בחזקת השוכר, יוכל לשמש לו ערובה למילוי חיובים אלה. הסיפא של הסעיף מקל על השוכר; בעוד שסעיף 2(ב) לחוק האמור קובע, שבהעברת זכות אין החייב מופטר מחיובו אם פרע את הזכות לממחה שלא בתום-לב, הרי כאן מחייבים את השוכר בתשלום נוסף רק אם ידע ממש על ההעברה."

 

1.2 סעיף 21 לחוק לאחר תיקון 2017

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר התיקון, קובע כדלקמן:

 

"21. זכויות השוכר כלפי צד שלישי

(א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם.

(ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה: "הרוכש"); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על-פי חוזה השכירות ועל-פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות.

(ג) טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל אי-קיומם של חיובים שהיו מוטלים על המשכיר לפני השלמת ההקניה כאמור בסעיף-קטן (ב), תעמוד לו גם כלפי הרוכש."

 

בדברי ההסבר מוסבר פשר התיקון כלהלן:

 

"מוצע לבטל את סעיף 21 לחוק ולקבוע הסדר ברור באשר לאופיה הקנייני של זכות השכירות, אשר לא ניתן להתנות עליה. מוצע להבהיר את ההשפעה של העברת זכויות המשכיר במושכר לאדם אחר על אופן קיום חיובי השכירות מצד השוכר וכלפיו. בדומה לסעיף 2 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), מוצע לקבוע כי טענת הגנה שיש לשוכר בשל אי-קיומם של חיובים המוטלים על המשכיר לפני השלמת הרכישה בידי הרוכש, תעמוד לו גם כלפי הרוכש. הסיפא של סעיף 21 לחוק הקיים הושמטה לאור העקרונות הכלליים של דיני המחאת חיובים. וזהו נוסח סעיף 21 לחוק שמוצע לבטלו: "21. העברת המושכר. המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר - מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר"."

 

יודגש, אין בשינוי זה משום שינוי העקרון בדבר זכויות השוכר אלא רק בכך שאלה הוטבעו בחוק במפורש.

 

1.3 כללי

המחאת החיובים, על-פי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, היא כפויה, הן מבחינת השוכר והן מבחינת הרוכש, חליפו של הבעלים המקורי.

 

סעיף 21 לחוק אינו דורש אלמנט כלשהו של ידיעה אצל הרוכש, חליפו של המשכיר, כתנאי להמחאת החבויות של המשכיר אליו.

 

אין חידוש בהכפפת הצד החליף לגרעין הקנייני של השכירות, דהיינו לעצם זכות השימוש וההחזקה של השוכר, שהרי זו המתכונת הקניינית הרגילה.

 

אולם חריגה היא ה"הילה הקניינית" סביב ההוראות האובליגטוריות בחוזה השכירות, שיש בה כדי להכפיף צד שלישי תם-לב. העברת הזכויות של המשכיר מול השוכר, לרכוש הבעלות, אינה מעוררת קושי, שכן אך טבעי הוא כי הבעלים ימחה לרכוש את מלוא ההנאה מן הבעלות; אולם העברת החבויות אל הרוכש, באופן כפוי, היא צעד יוצא דופן, שכן הרוכש לא נתן את הסכמתו לספיגת החבות.

 

מהו היקף הכפיפות של צדדים שלישיים לזכות השכירות הקניינית? ככל שמדובר ברוכש של בעלות, ההשפעה של זכות השכירות על רוכש הבעלות היא מרחיקת-לכת יותר, כאמור, מהשפעתו של הגרעין האמור, ומתעוררת השאלה אם אין מקום להבחין בין סוגים שונים של חיובים, באשר לכפיפותו של הצד השלישי אליהם, הבחנה אשר תצמצמם את הסיכון הגורף החל על רוכש הבעלות.

 

החיובים אשר יכללו בקטגוריה זו, איפוא, הם רק אותם חיובים אשר מבחינה עניינית מתייחסים לענייני השימוש וההחזקה בתוך תקופת השכירות.

 

גם פרופ' י' ויסמן בספרו דיני קניין: החזקה ושימוש (2005), 261 {להלן: "ויסמן"} עמד על הקושי בהמחאת החיובים הכפויה הנערכת בגדרי הסעיף:

 

בדברנו על קנייניות השכירות, העולה מסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, אין הכוונה לקנייניות כל התניות הכלולות בחוזה שבין המשכיר לבין השוכר. הסעיף מדבר על כך שהרוכש מאת המשכיר יבוא במקומו של המשכיר "בכל הנוגע לחוזה השכירות". תניה בחוזה שבין המשכיר ובין השוכר שאינה קשורה במישרין לשכירות, לא תחייב בהכרח את רוכש הנכס מאת המשכיר. חתימת הגבול בין חיובים הכלולים בהסכם השכירות, שרואים בהם כקשורים במישרין לחוזה השכירות (ועל-כן כמחייבים את חליפי המשכיר המקורי), ובין חיובים הכלולים בהסכם השכירות, שאין רואים בהם ככאלה (ושעל-כן אין הם מחייבים את חליפי המשכיר המקורי), עשויה לעיתים לעורר קושי {והשוו לדעתו של פרופ' שלום לרנר (עליה חולק פרופ' דויטש) בספרו שכירות נכסים (1990) המציע כי המבחן שיכריע לגבי אילו מהחיובים יומחו לרוכש מכוח סעיף 21 לחוק השכירות הינו שכיחותו של תנאי בחוזי שכירות. תנאי בחוזה שאינו שכיח בחוזי שכירות יחשב "אישי" ולכן לא יועבר לרוכש} {ראה גם ע"א 8966/08 נכסי לי נתנאל בע"מ נ' הום סנטר בע"מ ואח', תק-על 2011(1), 2799 (2011)}.

 

1.4 מימוש משכנתא והשוכר

בעת מימוש משכנתא נגד בעל המקרקעין אין הזוכה רשאי לפנות את השוכרת המחזיקה בנכס, שכן לא ייתכן מצב שלבעל המשכנתא יהיו יותר זכויות מהבעלים, וכשם כשהבעלים אינם יכולים לפנות את השוכר כל עוד הסכם השכירות בתוקפו, כל העברת זכויות ע"י המשכיר כפופה לזכות השכירות וזאת מכוח סע' 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. הוא הדין גם לגבי בעל המשכנתא "הנכנס לנעלי הבעלים" {ה"פ (חי') 1620/95 מעיינות הגליל המערבי נ' בנק לאומי, תק-מח 98(3), 1106 (1998)}.

 

1.5 המבקש לא הודיע למשיבות שהבעלות בנכס עברה מהוריו המנוחים אליו, ולא הודיע להן, לאן עליהן לשלוח או להפקיד את דמי השכירות - הבקשה נדחתה

ב- רע"א 1723/11 {מרדכי קמינצקי ואח' נ' רוזה שניידר ואח', תק-על 2011(1), 3494 (2011)} המבקשים הם בעליהם של בניין בחיפה, אשר היה בעבר בבעלות הוריו המנוחים של המבקש 1. אחת החנויות בבניין הושכרה, החל משנת 1975, בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. השוכר היה בעלה המנוח של המשיבה 1.

 

בשנת 1979 התעוררה מחלוקת בין הצדדים, והוגשה תביעה לפינוי הנכס המושכר. בהסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים בעקבות התביעה, נקבע, בין השאר, כי הנכס המושכר ישמש למכירת סחורות מסויימות בלבד, ביניהן קפה, תה, קקאו ותבלינים, וכי "המושכר לא ישמש כחנות מכולת והדיירת לא תדרוש לראות בו ככזה". לטענת המבקשים, החל משנת 2007 חדלה המשיבה מלשלם דמי שכירות והפרה את הסכם הפשרה, ועל רקע זה הם פנו לבית-משפט השלום, בתביעה לפינוי המושכר ולתשלום דמי השכירות.

 

בית-משפט השלום, דחה את התביעה. בין השאר, נקבע, כי המבקש לא הודיע למשיבות שהבעלות בנכס עברה מהוריו המנוחים אליו, ולא הודיע להן לאן עליהן לשלוח או להפקיד את דמי השכירות. על רקע זה, ונוכח הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, נפסק, כי המשיבות לא הפרו את חובתן לשלם דמי שכירות בתקופה הרלוונטית. המשיבות אף לא הפרו, כך נקבע, את תנאי השכירות הקבועים בהסכם הפשרה באשר למוצרים המותרים במכירה בנכס.

 

בית-המשפט הוסיף וקבע, כי העברת ניהול החנות לידי המשיבה 2, כלתה של המשיבה, אינה מהווה "נטישת" הנכס. בהקשר זה הובהר, כי המבקשים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הוכיחו טענותיהם כנדרש. על-יסוד טעמים אלה נקבע, כי אין הצדקה לפנות את המשיבות מן המושכר.

 

המבקשים לא השלימו עם הכרעה זו, ופנו לבית-המשפט המחוזי, אשר דחה את הערעור.

 

מכאן הבקשה שלפניינו, בגדרה טענו המבקשים, בין היתר, כי יש לבחון מחדש את הממצאים העובדתיים שנקבעו באשר למעורבותה של המשיבה בניהול הנכס. כן השיגו המבקשים, על קביעותיו של בית-משפט השלום באשר ל"נטישת" הנכס, ובנוגע לתשלום דמי השכירות בתקופה הרלוונטית.

 

בית-המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי בית-המשפט שלערעור לא יתערב, ככלל, בממצאים העובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית, הנסמכות על התרשמותה הישירה והבלתי אמצעית, לא כל שכן בגלגול שלישי. לא קיימת במקרה שלפניינו הצדקה לחרוג מן הכלל האמור.

 

לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחתה.

 

1.6 היקף הפיצוי שנפסק בגין השכרת נכס בשטח שלא קיבל היתר לשימוש חורג - הערעור נדחה

ב- ע"א 8966/08 {נכסי לי נתנאל בע"מ נ' הום סנטר בעמ ואח', תק-על 2011(1), 2799 (2011)} הנתבעת, בעלים של שטח חקלאי והבנוי עליו באיזור צומת ירקונים והתובעת, התקשרו בהסכם שכירות, מכוחו שכרה התובעת מהנתבעת את המקרקעין שבבעלותה על-מנת לקיים בו שימוש מסחרי. מאחר והמושכר הינו בעל יעוד חקלאי, הוסיפו הצדדים תנאי מתלה בהסכם השכירות ולפיו הנתבעת תפעל להשגת היתר לשימוש חורג בשטח ובאם לא יושג היתר שכזה, אזי לא יכנס הסכם השכירות לתוקפו.

 

הנתבעת מכרה את המושכר לפוליגון. בהסכם המכר בין פוליגון לנתבעת  נקבע, כי הנתבעת תמשיך לשאת בחובה לפעול להשגת ההיתר ואף תשא בפיצוי שהוסכם בתוספת להסכם, אם זה לא יושג.

 

ניסיונותיה של הנתבעת לקבל היתר לשימוש חורג במושכר לא צלחו. כנגד התובעת הוגש כתב אישום בגין ניהול עסק ללא היתר לשימוש חורג, והיא הורשעה על-פי הודאתה ונגזר עליה קנס כספי. כמו-כן הוצא צו סגירה לעסק שניהלה התובעת במושכר.

 

בערעור טענה התובעת, כי פוליגון חייבת בכל סעיפי הסכם השכירות יחד עם הנתבעת, וזאת מכוח סעיף 21 לחוק השכירות.

 

בית-המשפט קבע, כי לא נמצאה טענה כזו בסיכומי הטענות של התובעת בפני בית-המשפט קמא. מסיבה זו גם לא נדרש בית-המשפט קמא לטענה זו בפסק-דינו אלא דן אך בעילת הזהות שנטענה בין הנתבעת ופוליגון.

 

מעבר לנדרש, קבע בית-המשפט, כי גם לגופו של עניין, לא ברור האם סעיף 21 לחוק השכירות מסייע לתובעת. סעיף 21 לחוק השכירות אינו מסייג לכאורה בסייג כלשהו את היקף ההמחאה של הזכויות והחובות שמומחים אל רוכש הבעלות. עמד על כך פרופ' מ' דויטש בספרו קניין {כרך ב' (1999), 354}:

 

"המחאת החיובים, על-פי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, היא כפויה, הן מבחינת השוכר והן מבחינת הרוכש, חליפו של הבעלים המקורי. סעיף 21 לחוק אינו דורש אלמנט כלשהו של ידיעה אצל הרוכש, חליפו של המשכיר, כתנאי להמחאת החבויות של המשכיר אליו.

אין חידוש בהכפפת הצד החליף לגרעין הקנייני של השכירות, דהיינו לעצם זכות השימוש וההחזקה של השוכר, שהרי זו המתכונת הקניינית הרגילה. אולם חריגה היא ה'הילה הקניינית' סביב ההוראות האובליגטוריות בחוזה השכירות, שיש בה כדי להכפיף צד שלישי תם-לב.

העברת הזכויות של המשכיר מול השוכר, לרכוש הבעלות, אינה מעוררת קושי, שכן אך טבעי הוא, כי הבעלים ימחה לרכוש את מלוא ההנאה מן הבעלות; אולם העברת החבויות אל הרוכש, באופן כפוי, היא צעד יוצא דופן, שכן הרוכש לא נתן את הסכמתו לספיגת החבות..."

 

ובדיונו בהמשך אודות מהות החיובים המומחים {בעמוד 356}:

 

"מהו היקף הכפיפות של צדדים שלישיים לזכות השכירות הקניינית?... ככל שמדובר ברוכש של בעלות, ההשפעה של זכות השכירות על רוכש הבעלות היא מרחיקת-לכת יותר, כאמור, מהשפעתו של הגרעין האמור, ומתעוררת השאלה אם אין מקום להבחין בין סוגים שונים של חיובים, באשר לכפיפותו של הצד השלישי אליהם, הבחנה אשר תצמצמם את הסיכון הגורף החל על רוכש הבעלות... החיובים אשר יכללו בקטגוריה זו, איפוא, הם רק אותם חיובים אשר מבחינה עניינית מתייחסים לענייני השימוש וההחזקה בתוך תקופת השכירות."

 

מבעייתיות זו מתעוררת השאלה, האם החובה לפעול להשגת היתר השימוש החורג היא מסוג החובות שמומחות באופן כפוי כתוצאה מהוראת סעיף 21 לחוק השכירות אל הרוכש.

 

בית-המשפט השאיר את שאלת פרשנותו הראויה של סעיף 21 לחוק השכירות בצריך-עיון. טענתה של התובעת בעניין זה נדחתה, ראשית מן הטעם שהיא הועלתה לראשונה במסגרת הערעור, ושנית לאור ההסכמה בין הצדדים.

 

1.7 העברת זכויות במושכר

ב- תא"ח (עפ') 18604-12-14 {עדנאן ח'טיב נ' חאזם ח'טיב, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.10.15)} נדונה תביעה לפינוי מושכר, בעניינו של מחסן בגודל של כ- 123 מ"ר בכפר יפיע.

 

על ההסכם נשוא התובענה לא חל חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972. הצדדים הינם בני משפחה. התובע 1 הינו בנו של התובע 2, והנתבע הינו אחיו של התובע 2 {להלן בהתאמה: "עדנאן"; "זייד"; "חאזם"}.

 

התובעים טענו כי בשנת 2012 נערך הסכם שכירות למחסן בכפר יפיע בגודל של כ- 123 מ"ר. ההסכם נערך בין שני האחים, זייד וחאזם. הסכם השכירות היה לתקופה בת 24 חודשים, החל מיום 01.01.12 ועד ליום 31.12.13.

 

דמי השכירות המוסכמים עמדו על-סך של 2,000 ש"ח. כאשר תקופת השכירות הסתיימה, דרשו התובעים דמי שכירות בסכום של 4,000 ש"ח לחודש וזאת החל מיום 01.01.14 ואילך.

 

התובעים טענו כי חאזם המשיך להחזיק במחסן בתום תקופת השכירות, כלומר, מיום 01.01.14, ברם לא פעל לתשלום שכר הדירה.

 

בשל הפרה יסודית זו של הנתבע את היחסים החוזיים, הוגשה התובענה דנן.

 

כן הוסיפו התובעים וטענו כי גם בעבור שנת 2013 היה חייב הנתבע כספים ואלו שולמו רק לאחר ניהול הליך אזרחי אחר.

התובעים טענו כי בהמשך ועוד במהלך תקופת השכירות קיבל עדנאן מאת זייד את המחסן במתנה.

 

הנתבע טען כי ההסכם הינו בין חאזם לזייד, כאשר הוראותיו היו שונות בתכלית מאלו אשר נטענו על-ידי התובעים.

 

באשר הסכם זה הורה כי דמי השכירות בעבור התקופה שבין 01.01.12 - 31.12.13 יעמדו על-סך של 2,000 ש"ח ובניכוי 1,000 ש"ח. חאזם טען כי סכום הניכוי הינו נוכח חוב כספי של אחיו של עדנאן וכפי שכתוב בסעיף 6 להסכם.

 

באשר לשכירת המחסן החל מיום 01.01.14 ואילך, טען חאזם כי הסכם השכירות מתייחס גם לתקופה זו, תקופה המכונה תקופת האופציה.

 

חאזם טען כי בתקופת האופציההוסכם כי הוא לא יידרש לשלם דמי שכירות למחסן וזאת כנגד קיזוז חוב אחיו של עדנאן כלפי חאזם, סכום אשר נקבע בהסכם השכירות בסך של 98,000 ש"ח.

 

תקופת האופציה האמורה הינה לתקופה בת 24 חודשים, לשנים 2014 - 2015.

 

עוד טען חאזם כי עדנאן אשר קיבל את המחסן במתנה מאביו, זייד, כפוף להוראות הסכם השכירות בין חאזם לבין זייד, וכי למעשה זייד עדיין חייב לו כספים נוספים.

 

חאזם טען גם כנגד זכות התביעה של עדנאן כנגדו במסגרת התובענה דנן.

 

בית-המשפט קבע כי באשר לטענותיו של חאזם להוראות סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כאילו מכוחו בהיעדר הודעה מטעמו של זייד לחאזם בדבר העברת הזכויות במחסן לידי עדנאן הוא פטור מחיוביו כלפיו, הרי שאין בטענה זו כדי לשנות בנסיבות המקרה הספציפי, שכן, עלה בבירור מהתנהלות הצדדים, שהינם בני משפחה בדרגות ראשונות, אשר מתגוררים באותו יישוב, כי לא ניתן לשלול מודעותו של חאזם לסוגיית הזכויות במחסן.

 

בית-המשפט קבע כי כאשר למרות שנטען במסגרת ההליכים מתחילתם כלפי חאזם בדבר העברת הזכויות הוא המשיך וטען להיעדר חובה מצידו לעמוד בהוראות ההסכם.

 

בית-המשפט קבע כי גם טענה זו יש לדחות שעה שטענותיו האחרות {פטור מתשלום דמי השכירות} בעניין זה נדחו, שכן, חאזם עמד בטענתו כי הוא אינו חייב בתשלום דמי השכירות וזאת ללא כל קשר לשאלת זהות בעל הזכויות במחסן.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי הנתבע יפנה את המושכר נשוא התובענה, וימסור את החזקה בו לידי התובעים כשהוא נקי וריק מכל אדם וחפץ. פינוי המושכר ייעשה עד לא יאוחר מיום 01.11.15.

 

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי-דין בסכום כולל של 8,500 ש"ח.

 

ב- תא"מ (יר') 55818-05-13 {אילן אזרחי נ' אלכסנדר חיים בצלאל ספרין, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.07.14)} בית-המשפט קבע כי על-פי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר וככל שעשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות.

 

בית-המשפט הוסיף כי צירוף של הוראות הדין מלמד, כי הזכויות של צד ג' בהתאם להסכם השכירות עברו לתובעים ומשכך זכאים הם לעמוד על זכויותיהם בהתאם להסכם השכירות באופן מלא.

 

1.8 העלאת הטענה לפיה אין יריבות בין המשכיר לשוכרת, כשברקע עומד הסכם שנועד להבטיח מסירה של הנכס לקונה במצב בו השוכרת פינתה אותו, מנוגדת לעיקרון תום-הלב, החל גם על חיובים וזכויות הנובעים מחוזה

ב- תא"ח (חי') 55031-05-14 {הוואנה פלוס בע"מ נ' רפאל חיון, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.07.14)} נדונה בקשה לסילוק על-הסף של "תביעה לפינוי מושכר" שהוגשה לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 {להלן: "התקנות"} בעילה חוזית של הפרה צפויה של הסכם השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי יש לדחות את דין הטענה להיעדר יריבות בין המשכיר לשוכרת עקב הסכם המכר של הנכס שנכרת ביום 13.02.14 בין המשכיר לקונה, מאחר וסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במושכר, ואם עשה כן - יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי לפי האמור בסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כל עוד לא נגמרה העסקה בין המשכיר לקונה ברישום, טרם נגמרה העסקה ורואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

 

בעניין הנדון לא נגמרה עסקת המכר ברישום - מאחר והקונה טרם שילם את יתרת התמורה, והמוכר טרם עמד בהתחייבותו לפנות את השוכרת מהנכס ולמסור את החזקה בו לידי הקונה כשהוא ריק מכל אדם וחפץ, טרם הועברו הזכויות ועדיין לא בא הקונה במקומו של המשכיר בכל הנוגע להסכם השכירות עם השוכרת.

 

בית-המשפט ציין כי הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} כמו גם שאר הוראות פרק א' בו שעניינן שכירות, הינה דיספוזיטיבית, וחלה "באין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים" {סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה}.

 

במקרה הנוכחי, בית-המשפט קבע כי ניתן ללמוד מהוראת סעיף 2.2 להסכם השכירות על כוונת הצדדים להתנות על הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, ולעגן את הקביעה בדבר הקדמת מועד פינוי המושכר {"היה והמשכיר יחליט למכור את הנכס לצד ג'"} כזכות של המשכיר וכחיוב של השוכרת כלפי אותו משכיר לפנות את הנכס, על-מנת שהחזקה בו תועבר לקונה לאחר שהשוכרת פינתה אותו.

 

עמדת בא-כוח השוכרת, לפיה משנכרת בין המשכיר לבין הקונה הסכם למכירת הנכס שוב אין המשכיר בעל דברה של השוכרת, אינה עולה בקנה אחד עם  האמור בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, המדבר על כך שהקונה יבוא במקום המשכיר "בכל הנוגע לחוזה השכירות". 

 

ביטוי זה פורש בפסיקה כמקים קו תיחום בין חיובים הכלולים בהסכם השכירות שרואים אותם כקשורים במישרין לחוזה השכירות לבין חיובים הכלולים בהסכם השכירות, שאין רואים בהם שכאלה.

 

בית-המשפט קבע כי לאור תכלית הסעיף, שהינה העברה מסודרת של הזכויות והחובות לפי הסכם השכירות לבעלים החדש של נכס מושכר, כדי להבטיח רציפות והמשכיות, נפסק כי ההמחאה מוגבלת לאותן התחייבויות החלות בהמשך קיום חוזה השכירות {ע"א 8966/08 נכסי לי נתנאל בע"מ נ' הום סנטר (עשה זאת בעצמך) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.03.11); ע"א (מחוזי-מרכז) 2733-10-07 פוליבה בע"מ נ' מ.כ. אור תעשיות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.01.09)}.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט פסק כי העלאת הטענה לפיה אין יריבות בין המשכיר לשוכרת, כשברקע עומד האמור בסעיף 2.2 להסכם השכירות, שנועד להבטיח מסירה של הנכס לקונה במצב בו השוכרת פינתה אותו, מנוגדת לעיקרון תום-הלב, החל גם על חיובים וזכויות הנובעים מחוזה, על-פי האמור בסעיף 4 לחוק השכירות והשאילה {ת"א (מחוזי ת"א) 1912-05 סטופ מרקט בע"מ נ' גנדן נכסי נדל"ן (2000) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.03.11)}.

 

1.9 ביטול הסכם שכירות שלא כדין

ב- תא"מ (ראשל"צ) 20915-06-14 {גיא חסין נ' שאלתיאל יוסי, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.06.14)} נדונה סוגיה בה בעלים של נכס השכיר נכס לפלוני, ומסר לו את החזקה.

לאחר מכן, מכר את אותו נכס לאלמוני ומסר לו את החזקה, תוך שהוא מבטל את הסכם השכירות עם פלוני.

 

נדונה השאלה למי תינתן זכות החזקה בנכס, בהנחה שביטול הסכם השכירות היה שלא כדין, בתחרות שבין פלוני השוכר לבין אלמוני הרוכש.

 

המבקש טען כי ביטול הסכם השכירות על-ידי המשיבה 2 לא היה כדין והוא מחוסר עילה. מעולם לא גובשו עימו כל הסכמות שהן בעניין כפיפות זכות השכירות לזכות החזקה של רוכש הבית. הוא לא הסכים לכך ומעולם לא ויתר על זכותו לחזקה, לא במשא-ומתן בין הצדדים ולא לאחר חתימת הסכם השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אין מניעה כי זכות השכירות וזכות הבעלות הנעברת ידורו בכפיפה אחת.

 

בית-המשפט סבר כי המבקש הרים את הנטל הלכאורי המוטל עליו להוכיח כי לכאורה, זכות השכירות שלו בבית טובה מזכותו של המשיב 1 בהתאם להסכם השימוש.

1.10 רוכש הזכויות יבוא במקומו של המשכיר בכל הנוגע להסכם השכירות, דהיינו להסכמות החוזיות הנוגעות לשכירות

ב- ת"א (פ"ת) 55654-07-13 {חניוני הצלחה בע"מ נ' מרדכי בלס, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.12.15)} התובע היה בעלים של מגרש {להלן: "בלס"}.

 

הנתבעת ביקשה להפעיל חניון במגרש {להלן: "חניוני הצלחה"}.

 

ביום 10.10.02 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות ביחס למגרש שהושכר כחניון לתקופה של 12 חודשים בדמי שכירות בסך של 800 דולר לחודש.

 

לחניוני הצלחה ניתנה אופציה להמשיך ולהפעיל את החניון למשך כל התקופה עד תחילת הבניה בחניון תמורת 900 דולר ארה"ב לחודש החל ממועד מימוש האופציה. 

 

בלס טען כי הוא פנה לצד ג' למכירת החניון עקב קשיים כלכליים.

 

בית-המשפט קבע כי לאור ההסדר הקבוע בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה והתבססות על הסדר זה בטיעוני חניוני הצלחה, לא הובהרה טענת חניוני הצלחה כלפי בלס.

 

בית-המשפט מצא כי על-פי ההסדר הקבוע בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, סעיף זה מעגן את כוחו של בעל הזכויות במקרקעין למכור את זכותו הקניינית במושכר, ללא צורך בהסכמת השוכר.

 

ואולם, רוכש הזכויות יבוא במקומו של המשכיר בכל הנוגע להסכם השכירות, דהיינו להסכמות החוזיות הנוגעות לשכירות.

 

סעיף 21 לחוק השכירות מתייחס למערכת היחסים בין השוכר לצד ג' המשכיר הנעבר.

 

כך, גם פסק-הדין אליו הפנה בא כח חניוני הצלחה {ע"א (ת"א) 1057/87 לבנה כהן נ' עליזה פישמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.07.90)}.

 

כמו גם הפסיקה שהובאה לעיל הדנה בהסדר זה, עוסקת במערכת היחסים שבין המשכיר הנעבר לבין השוכר.

 

הפסיקה קבעה כי על המשכיר הנעבר ליטול על עצמו הזכויות והחובות מכח הסכם השכירות {ת"א (ת"א) 1235-04 באולינג רמת השרון (3000) בע"מ נ' בלורי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.08.10)}.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי לא קיימת עילה של חניוני הצלחה כלפי בלס.

1.11 עילה לפינוי הנתבע מהמושכר בשל אי-תשלום דמי השכירות

ב- ת"א (ת"א) 35778-07-12 {קיסריה השקעות בע"מ נ' ג'רייס קלק, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.07.15)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה כי הנתבע והמנוח לא עמדו בהוראות פסק-הדין ולא שילמו לה או לחברת רובע השעון את התשלומים שנקבעו בפסק-הדין ומשכך כי צו הפינוי שניתן כנגדם, עומד בעינו.

 

התובעת טענה כי היא עצמה נכנסה בנעליה של חברת רובע השעון, בין היתר בהתאם לאמור בסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, ומשכך קמה לה הזכות להגיש את התביעה בפני בית-המשפט, כמו גם את הזכות לדרוש את סכום החוב שנצבר לטובת חברת רובע השעון, בעבור דמי שכירות עד המועד בו מסרה לה האחרונה את החזקה {19.06.05}.

 

הנתבע טען כי המנוח המשיך לשלם לחברת רובע השעון את דמי השכירות המופחתים עד מועד מסירת החזקה במושכר, וכי ממועד זה, שילם אותם לתובעת, תקופה של למעלה מ- 7 השנים שקדמו להגשת התביעה שבפניו.

 

על-כן טען הנתבע, כי יש לראות בהתנהגות התובעת משום הסכמה הן לשימוש במושכר כדירת מגורים והן לתשלום דמי השכירות המופחתים.

 

בית-המשפט קבע כי שקלול האמור העלה כי לא ניתן להתייחס להתנהלות התובעת מעת שהנתבע והמנוח החלו בתשלום דמי השכירות המופחתים ככזו המלמדת על מחילה שהיא.

 

בוודאי שלא על מחילה על תשלום יתרת דמי השכירות.

 

אין גם בהתנהלות זו כדי ללמד על שיהוי בפעולותיה או על התיישנות של עילת התביעה, להיפך, התקופה האמורה מהווה זמן סביר לניסיון לפתור את המחלוקת בין הצדדים מחוץ לכותלי בית-המשפט.

 

לא-כל-שכן, כאשר בחלקה עוד ניסתה התובעת להצטרף כתובעת לתביעה ראשונה ולממש את צו הפינוי שניתן בפסק-הדין, וכאשר המתחם כולל נכסים רבים בבעלות התובעת המושכרים בשכירות חופשית ומוגנת.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט סבר כי קמה לתובעת עילה לפינוי הנתבע מהמושכר בשל אי-תשלום דמי השכירות.

 

כתוצאה מכך, ולאחר שהנתבע לא סתר את שיעור החוב, ולא טען כנגדו, אלא טען אך ורק כי נמחל {טענה שנדחתה}, חייב בית-המשפט את הנתבע בתשלום סך של 91,333 ש"ח בגין יתרת דמי השכירות לתקופה שהחל מיום 21.12.05 ועד מועד הגשת התביעה.

 

1.12 המשכנתאות שנרשמו לטובת הבנק, היו עדיפות על זכויות החזקה והשכירות של המבקשות - התובענה נדחתה

ב- ה"פ (חי') 1620/95 {מעיינות הגליל המערבי נ' בנק לאומי, תק-מח 98(3), 1106 (1998)} נדונה תובענה, למתן פסק-דין המצהיר, שלמבקשות חזקה בחלקה, על-פי הסכם שכירות ל- 9 שנים ו- 11 חודשים, ושעל-כן אין המשיב, זכאי לפנותם מהחלקה.

 

המבקשים טענו, כי בעת מימוש משכנתא נגד בעל המקרקעין, אין הזוכה רשאי לפנות את השוכרת המחזיקה בנכס, שכן לא ייתכן מצב שלבעל המשכנתא יהיו יותר זכויות מהבעלים, וכשם שהבעלים אינם יכולים לפנות את השוכר כל עוד הסכם השכירות בתוקפו, כל העברת זכויות על-ידי המשכיר כפופה לזכות השכירות וזאת מכוח סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה. הוא הדין גם לגבי בעל המשכנתא "הנכנס לנעלי הבעלים".

 

המבקשות טענו, כי הן השקיעו כספים רבים בהשבחת הנכס, ואין לתת לבנק להנות מהשקעה זו בעת מכירת החלקה.

 

הבנק טען, כי הסכמי השכירות עליהם הסתמכו המבקשות היו פיקטיביים, וכי הבנק לא ידע על קיומם של הסכמי השכירות ובוודאי שלא הסכים להם.

 

עוד טען הבנק, כי גם בהנחה שהסכם השכירות עם מעיינות הגליל נחתם לפני יצירת המשכנתאות, גוברות זכויות הבנק על אלה של מעיינות הגליל זאת מכוח הוראותיו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, שכן עיסקת השכירות לא נרשמה למרות שהיתה טעונה רישום. החזקה על-פי הסכם השכירות, נמסרה לשוכרת ביום 01.01.94, לאחר שההתחייבות ליצירת המשכנתאות לטובת הבנק הסתיימה ברישום ומאחר והבנק נתן תמורה ופעל בתום-לב.

 

בכל מקרה, נטען, כי הסכמי השכירות מתייחסים רק לרבע מהחלקה בעוד שלזכות הבנק נוצרו משכנתאות על חצי מהחלקה.

 

עוד נטען, כי הסכמי השכירות מנוגדים לתנאי שטרי המשכנתאות ואין בכוחם לגרוע מזכויות הבנק, אלא לכל היותר להקנות לשוכרים זכות תביעה נגד הבעלים.

 

כמו-כן נטען, כי מכוח אגרת החוב היתה מנועה מעיינות הגליל מלהסב זכויות שכירות ולכן לא היה בהסכם השכירות, כדי להקנות למרקטזול זכויות הגוברות על אלה של הבנק.

 

בית-המשפט קבע, כי המשכנתאות שנרשמו לטובת הבנק עדיפות על זכויות החזקה והשכירות של המבקשות. הזכות שהוענקה לפי הנטען למעיינות הגליל אינה שכירות, אלא רק התחייבות לשכירות, באשר תקופתה היא מעל חמש שנים והיא לא נרשמה ברישום המקרקעין {ראה: סעיפים 79(א)+6 ו- 7 לחוק המקרקעין}. לעומת-זאת המשכנתאות נרשמו במשרד ספרי האחוזה. הבנק נתן תמורה בגין המשכנתאות שהתבטאה במתן אשראי למעיינות הגליל, ופעל בכל השלבים בתום-לב מלא.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לאחר שנותני המשכנתאות הצהירו שהחלק הממושכן בחלקה נמצא בחזקתם הבלעדית והם נקיים מכל זכות של צד שלישי, רשאי היה הבנק לסמוך על הצהרות אלה ולא "לבדוק בציציות" אם יש שוכרים בנכס, מה גם שהשוכר שהיה קיים, לפי הנטען, בעת רישום המשכנתא, היא חברת מעיינות הגליל, שהיא הנהנית העיקרית מהאשראי שהוענק על-ידי הבנק ושהובטח על-ידי המשכנתאות נשוא הדיון.

 

בית-המשפט הדגיש, כי הדעה המקובלת היא שתום-הלב בסעיף 9 לחוק המקרקעין הוא תום-לב סוביקטיבי ולא אובייקטיבי.

 

העובדה לכשעצמה שהבנק ידע, כי מתנהל במקום עסק, אין בה כדי להצביע על-ידיעת הבנק בדבר זכויות שכירות של מעיינות הגליל. ראשית, לא הוכח שהבנק ידע של מי העסק. שנית, עסק יכול להתנהל במקום בתנאים שונים, כך למשל, ייתכן עקרונית שהעסק מנוהל לפי חוזה בר רשות הניתן לביטול בכל עת, ולאו דווקא לפי חוזה שכירות. דבר שהוא הגיוני לאור יחסי הקירבה בין מעיינות הגליל דוד הורביץ והמשיבים הפורמליים.

 

לכן, לפי הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, עדיפה זכות הבנק על זכות השכירות של מעיינות הגליל.

 

יוצא איפוא שהעסקה {או יותר נכון ההתחייבות לעשות עסקה} עם מרקטזול, היא מאוחרת למועד רישום שתי המשכנתאות. לכן גם מבחינת הרישא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, עדיפה זכות הבנק.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין כל חשיבות ביחסים שבין הבנק לבין המבקשות, אם קיימים מבנים על הנכס, שכן המשכנתא חלה לא רק על המקרקעין אלא על כל הבנוי והנטוע עליה {ראה: סעיף 13 לחוק המקרקעין}.

 

אם אכן יש למבקשות או מי מהם זכויות שכירות הנפגעות עקב מימוש משכנתא ואף אם השקיעו השקעות בחלקה, תרופתן היא בהגשת תביעה נגד מי שהשכיר להם את החלקה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי אין בזכויות השכירות הנטענות, כדי להוות מניעה לפרעון המשכנתאות.

 

1.13 משהעביר המשכיר את זכויותיו במושכר לאדם אחר יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות

ב- ת"א (נצ') 50946-09-12 {עבד אלעזיז אחמד עזאיזה נ' חסין עלי אבארהים, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.07.13)} נדונה תביעה שהגיש התובע נגד הנתבעים לאכיפת הסכם שכירות.

 

בית-המשפט קבע כי הזכויות הנדונות במקרה זה, הן של הנתבע 2 כרוכש זכויות בעלות במקרקעין כלפי התובע בהיותו שוכר של הנכס.  

 

סעיף 84(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 {להלן: "חוק המקרקעין"} קובע, כי בכפוף להוראות סימן א' לפרק ז' לחוק המקרקעין שכותרתו "שכירות" יחולו על שכירות מקרקעין דיני השכירות הכלליים.

 

המסגרת המשפטית לדיון במערכת היחסים שבין הנתבע 2 שרכש את המושכר לבין התובע השוכר אותו, מצויה בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} אשר קובע, כי משהעביר המשכיר את זכויותיו במושכר לאדם אחר - "יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות...".

 

ההסדר האמור חל על הסכם השכירות נשוא תיק זה מכוח ההוראה הקבועה בס' 2 לחוק השכירות והשאילה, שכן לא משתמעת מהסכם השכירות כוונה אחרת, ובאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון.

 

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה מגלם בתוכו את העיקרון, שמכר אינו דוחה שכירות, וכי נשמרת זכות השוכר  להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם על-פי דיני השכירות.

 

סעיף 7 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 קובע, כי "המחאת זכות אין בה כדי לשנות את החבות או תנאיה, ולנמחה יעמדו כלפי הנושה כל הטענות שעמדו לחייב בעת ההמחאה".

 

בית-המשפט קבע כי אין ממש בטענת הנתבע 2 בדבר שינוי חזית בהעלאת טענת התובע לתחולת הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, שכן כלל ידוע הוא, כי כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית-המשפט והצד שכנגד, אין לקבל את טענת שינוי החזית {רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.10.07)}.

 

בית-המשפט קבע כי מהוראות החוק האמורות עולה, כי מכירת הזכויות במושכר לידי הנתבע 2, כשקודם לכן הושכר המושכר לתובע, וטרם חלפה תקופת השכירות, אפשרית מבחינת החוק, ולא אמורה לפגוע בתוקפו של הסכם השכירות.

 

על האמור הוסיף בית-המשפט כי הנתבע 2 אשר קיבל לידיו את זכויות הנתבע 1 במושכר, נכנס בנעלי הנתבע 1 כלפי התובע בכל הקשור להסכם השכירות עמו.

 

משקבע בית-המשפט כי הסכם השכירות השני הוא ההסכם שחל על השכירות נשוא תיק זה, מחוייב הנתבע 2 לקיים את הסכם השכירות השני עם התובע, עד תום תקופת השכירות הקבועה בו, כלומר, עד ליום 15.11.17.

 

כן הוסיף בית-המשפט כי אין באמור בסעיף 4 בהסכם המכר, שבין הנתבע 1 לנתבע 2, ובהיעדר הסכמה של התובע בעניין זה, כדי לשנות מזכויות התובע בהסכם השכירות השני.

 

אשר-על-כן, בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, מכר כפוף לשכירות, ורוכש הזכויות בא במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, ולפיכך כלל לא ניתן לקבוע, כי מדובר ב"עסקאות נוגדות", אשר לגביהן ניתן לקבוע כי "לא ניתן לקיים את האחת בלא להפר את האחרת", ואשר קיומן הינו תנאי לתחולת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

 

ב- עש"א (נצ') 2912-02-11 {משה בנימין ובניו בע"מ נ' סימון דרעי, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.06.12)} בית-המשפט קבע כי לגבי טענת המערערת כי אין תחולה לסעיף 6 לחוק המחאת חיובים בעניין הנדון, שכן במקרה דנן מדובר ביחסי שוכר - משכיר, לגביהם חל סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה - אין לקבל טענה זו.

 

בית-המשפט מצא כי מהוראות הסכם הפשרה, אין הוא מהווה משום הסכם שכירות גרידא, אלא הוא מהווה בנוסף הסכם למתן אופציה לרכישת מקרקעין על-ידי המשיבים.

 

ביחס לפאן זה של ההסכם, אין רלוונטיות לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, המסדיר העברת זכויות המשכיר "בכל הנוגע לחוזה השכירות" {ע"א 3990/91 המועצה האזורית גליל תחתון נ' אבנר עציוני, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.09.94)}.

 

בית-המשפט סבר כי כל שהטענה היתה כי החלק בהסכם הפשרה המסדיר את יחסי השכירות, ובכלל זה ההתחייבות לפינוי המושכר, הינו נפרד מהחלק שעניינו האופציה שניתנה למשיבים בהסכם, במובן שאין מדובר בחיובים שלובים וכי אין לבצעם במקביל, ולפיכך ניתן לבקש לאכוף את הזכות שהומחתה למערערת {פינוי המשיבים}, ללא תלות בסוגיית האופציה, הרי שטענות אלו, הנוגעות למחלוקת בדבר פרשנות הסכם הפשרה גופו, אין מקומן להתברר במסגרת ההוצאה לפועל.

 

1.14 כל עוד לא נתן המשכיר הודעה לשוכר על העברת זכויותיו לאחר או לא נודע לשוכר ממקור אחר על העברת הזכויות, מופטר הוא מתשלום דמי שכירות ומקיום שאר חיוביו כלפי המשכיר

ב- ת"א (קר') 26547-07-12 {אליהו עזרי נ' בנק טפחות למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.04.13)} התובע עתר למתן סעד הצהרתי בדבר היותו בעל זכות לדיירות מוגנת בחלק מדירת מגורים {להלן: "הדירה"} ובשירותים המשותפים בדירה.

 

כמו-כן, עתר התובע לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהליכי פינוי שהנתבעים נקטו נגדו, חרף זכותו לדיירות מוגנת.

 

בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה, בקובעו כי התובע הרים את הנטל להוכיח כי הוא בעל זכות של דייר מוגן, כמשמעותו בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 {להלן: "חוק הגנת הדייר"}.

 

באשר לשאלה האם זכותו של התובע לדיירות מוגנת פקעה עקב אי-תשלום דמי שכירות - אי-תשלום דמי שכירות מהווה עילה לפינוי דייר מוגן לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

 

בית-המשפט הדגיש כי בפסיקה נקבע כי עילת פינוי כנגד דייר מוגן תקום רק כאשר מתקיים נתק קבוע בהמשכיות התשלומים {ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהטל, פ"ד טו 1320}.

 

כמו-כן נקבע כי אם קיים ספק בדבר מקום התשלום של דמי השכירות, על הדייר לפעול בהתאם לאמור בסעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971, ולשלם את דמי השכירות במקום עסקו של המשכיר ואם אין לו מקום עסק, במקום מגוריו {ע"א 1014/94 עקיבאן נ' מריגיאנסקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.01.96 )}.

 

סעיף 21 סיפא לחוק השכירות והשאילה קובע כי כל עוד לא נתן המשכיר הודעה לשוכר על העברת זכויותיו לאחר או לא נודע לשוכר ממקור אחר על העברת הזכויות, מופטר הוא מתשלום דמי שכירות ומקיום שאר חיוביו כלפי המשכיר.

 

באין ראיה למתן הודעה מטעם המשכיר לאן חייב השוכר להעביר את דמי השכירות, ובאין ראיה על-ידיעתו של השוכר על העברת זכויותיו של המשכיר, פטור השוכר מתשלום דמי השכירות {ע"א  (ת"א) 1510/95 מימון נ' דנוך ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (01.12.97)}.

 

ב- ת"א (יר') 7874-09 {מרים זפט נ' יעקב עמוס, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.06.13)} בית-המשפט קבע כי אין צורך במתן התראות חוזרות ונשנות לתשלום דמי שכירות, ודי בעצם הפסקת התשלום כדי להקים את עילת הפינוי, כאמור בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

 

1.15 כאשר המשכיר ו/או התובעת לא הפעילו את ההסדר החוזי על-פי סעיף 2(ג) לחוזה השכירות והשאילה, השכירות נותרת גם לאחר חילופי בעלי הזכויות במושכר

ב- ת"א (ב"ש) 19678-01-11 {שרונה טרבלסי נ' מוריס (משה) עמר, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.09.15)} נדונה תביעה לסילוק יד ממקרקעין.

 

הנתבע טען לזכות חוזית ולאכיפתה, תוך פירוש הזכות לפי הוראות סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

 

הנתבע טען כי כל עוד המשכיר לא מקיים את חיוביו, המועד לקיום החיוב החל עליו, נדחה.

 

התובעת טענה שאין מדובר בחיובים שלובים, ועל השוכר להקדים את ביצוע החיוב החוזי שלו בטרם יבוצע החיוב החוזי של המשכיר.

 

בית-המשפט דחה את התביעה, בקובעו כי המשכיר ו/או התובעת לא הפעילו את ההסדר החוזי על-פי סעיף 2(ג) לחוזה השכירות והשאילה.

 

לכן השכירות נותרה גם לאחר חילופי בעלי הזכויות במושכר, לפי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה.

 

כדי לבחון את המחלוקת, בית-המשפט נדרש לפרשנות החיובים שבמחלוקת וגם פירוש המנגנון החוזי שעם הפעלתו, קם החיוב שאת אכיפתו דרש הנתבע כתנאי מקדים. 

 

1.16 פיצוי כתוצאה מפגיעה ברכוש השכירות

ב- ת"א (חי') 1347-07-11 {דפוס הנמל בע"מ נ' הנטר פרונט בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.11.13)} נדונה תובענה לפיצוי כספי בגין הנזקים הישירים והעקיפים אשר נגרמו לתובעת כתוצאה מהתנהלות הנתבעת.

 

בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעת עשתה דין לעצמה ובאופן חד-צדדי ובלא הסכמת התובעת, פערה פתח בקיר המושכר לתובעת, המשמש אותה לשם אחסנת חומרי גלם וציוד לצרכי בית העסק של התובעת.

 

פעילות זו גרמה לנזקים כבדים לחומרי הגלם והציוד המאוחסנים במבנה המושכר.

 

התובעת טענה כי לא נעשה כל תיאום עם התובעת, ושיפוץ המושכר נעשה בניגוד לרצונה ועל-אף התראות התובעת כי העבודות עלולות לגרום לנזק.

 

הנתבעת הרסה חלק מהקיר החוצץ בין המחסן אותו שכרה התובעת ובין מוסך הנתבעת, וזאת מבלי להודיע לתובעת ומבלי לקבל הסכמתה לכך, אגב גרימת נזקים כבדים לחומרי גלם ולציוד אשר היו מצויים באותה העת במחסן.

 

התובעת טענה כי במעשיה ובמחדליה של הנתבעת יש משום הפרה בוטה של חובותיה ובפרט סעיפים 11 ו- 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, האוסר על רוכש נכס כולל שכירות לפגוע בזכויותיו של השוכר.

 

הנתבעת טענה כי התובעת התעלמה מפניות הנתבעת להסדרת יחסי השכירות עמה.

 

לא היה בידי הנתבעת העתק מקורי או מאומת "כנאמן למקור" של הסכם השכירות.

 

האופציה להארכת הסכם השכירות הוספה בכתב יד, ולא ברור של מי כתב היד.

 

אין בכך כדי לחייב את הנתבעת, ובוודאי שלא להסדיר את יחסי השכירות לתקופה של 5 שנים.

 

הנתבעת הוסיפה כי התובעת ידעה על מכירת הנכס לנתבעת לכל המאוחר עד חודש אוקטובר 2010, שכן מלאכת שיפוץ הנכס החלה בתחילת חודש אוקטובר.

 

בעת השיפוץ, בעלי הנתבעת ועובדיה נכחו בנכס מדי יום, התובעת ידעה אודות השיפוץ ואודות הבעלים החדשים. אף הבעלים המקורי של המושכר, מר מוסלח, דאג לעדכן את התובעת ונציגיה.

 

על האמור הוסיפה הנתבעת, כי התובעת עודכנה בעל-פה כי הנה נדרשת לחתום על הסכם שכירות עם הנתבעת אשר יסדיר את מלוא היחסים בניהם, לרבות עניין דמי השכירות, ביטוח למבנה ותקופת האופציה {אם בכלל}.

 

בנוסף טענה הנתבעת, כי התובעת בחוסר תום-לב הטעתה והציגה מצג שווא בפני הנתבעת כי אין לה התנגדות להתקנת השער החשמלית והעברת דלת הכניסה הישנה לפתח הקיר אשר בוצע על-ידי הנתבעת, בכוונה להערים ולנפח נזקים.

 

התובעת לא התנגדה לביצוע השיפוץ ולא אחת ביקשה מהנתבעת לתקן במסגרת השיפוץ דליפה מגג הנכס.

 

הסכם השכירות אשר התובעת נשענה עליו  הקנה לנתבעת הזכות לבצע שיפוצים בנכס אשר בוצעו תחת פיקוח מהנדס.

 

לבסוף טענה הנתבעת, כי לא אחת הציעה הנתבעת לתובעת כי תהיה מוכנה לשאת בעלויות פינוי והעברת כל הסחורה והחפצים השייכים לתובעת והנמצאים בנכס בתקופת השיפוץ על-מנת להימנע מגרימת נזק לסחורה, אך התובעת לא שיתפה פעולה בעניין זה.

 

התובעת הפרה את חוזה השכירות עת לא ביטחה את תכולת המחסן ובמידה והיא מבוטחת, הרי שהתובעת מבקשת פיצוי כפול לנזקיה הנטענים, ואז לכל היותר היתה רשאית לתבוע את השתתפותה העצמית ו/או את הפרמיה שנאלצה לשלם לחברת הביטוח.

 

בית-המשפט קבע כי הנתבעת באה במקום המוכרת בכל הנוגע לחוזה השכירות.

 

סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע כי אם העביר המשכיר לאחר זכותו במושכר, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות ובכך יוצר המחאה של חוזה שלם, על חיוביו וזכויותיו.

 

במקרה הנדון התקיימה הגנה על הקשר החוזי אשר באה לידי ביטוי בהכפפה טוטאלית של רוכש הזכויות על-פיו לחיובי קודמו.

 

רוכש הזכויות נעשה צד לקשר החוזי, כאילו היה צד לו מבראשיתו, הן לזכות והן לחובה.

 

סעיף זה מגלם בתוכו את העיקרון שלפיו "מכר אינו דוחה שכירות".

 

לתובעת, כשוכרת, קיימת הזכות החוזית להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם על-פי דיני השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי לתובעת עמדו לא רק התרופות שבחוק השכירות והשאילה, אלא גם התרופות הנקובות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, וזאת לפי סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה.

 

התובעת זכאית אף לפיצוי מכוח פקודת הנזיקין שכן הנתבעת התרשלה עת לא דאגה לקבל את הסכמתה של התובעת לשיפוצים, ולבצע את עבודות השיפוץ תוך שמירה על רכושה של התובעת.

 

במעשיה גרמה הנתבעת לנזק למכונות ולמלאי אשר אוחסן במושכר.

 

התובעת זכאית לפיצוי בגין הנזק הממוני אשר נגרם לה כתוצאה מהפגיעה ברכושה כאשר נקודת המוצא הינה כי מי שרכושו ניזוק בגין עוולה זכאי לפיצוי מהמזיק בגין הפגיעה ברכושו.

 

1.17 זכותו של משכיר להעביר לאחר את זכויותיו במושכר. עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות

ב- ע"א (מרכז) 2733-10-07 {פוליבה בע"מ נ' מ.כ. אור תעשיות בע"מ, תק-מח 2009(1), 4362 (2009)} עסקינן במקרה בו המשיבה שכרה אולם באזור תעשיה מאת חברת ליר על-פי  חוזה שכירות.

 

לאחר תחילת תקופת השכירות התברר למשיבה כי חלק מהמושכר  נבנה ללא היתר.

בהמשך מכרה חברת ליר את הנכס שבו המושכר למערערת כאשר  במועד המכר עדין לא ניתן היתר לחלק המושכר שנבנה ללא היתר.

 

סמוך לאחר המכר הודיעה המערערת למשיבה שעליה לשלם למערערת את דמי השכירות לפי חוזה השכירות, אך חרף הדרישה לא שילמה המשיבה למערערת את דמי השכירות, ולפיכך, הגישה המערערת תביעה לבית-משפט קמא שבה תבעה את פינוי המושכר וכן דמי שכירות.

 

המשיבה טענה בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד כי מנהלה של חברת ליר, הבעלים הקודמת של המושכר הסתירה ממנה את העובדה כי חלק מהמושכר, נבנה ללא היתר. כתוצאה מהיעדר היתר, לא יכלה המשיבה לקבל רישיון עסק.

 

נגד מנהל המשיבה הוגש כתב אישום בגין השימוש ללא היתר, והוטל עליו קנס וניתן צו סגירה לעסק של המשיבה.

 

לטענת המשיבה חדלה ליר מלנקוט את הפעולות הדרושות לקבלת ההיתר, וכך חדלה גם המערערת.

 

בכתב התביעה שכנגד טענה המשיבה שיש לקזז מתביעתה של המערערת את הנזקים שנגרמו לה,עלות העברת המפעל, הוצאות נילוות, ההשקעות במושכר, מחצית דמי השכירות ששולמו, המשקפת את ההפרש בין דמי השכירות הראויים בהיעדר ההיתר לבין דמי השכירות שקבעו הצדדים לפי חוזה השכירות ופגיעה במוניטין.

 

בפסק-הדין נושא הערעור נקבע,כי בעת המו"מ לקראת כריתת חוזה השכירות ובעת כריתתו הפרה ליר את חובת הגילוי כלפי המשיבה בכך שלא גילתה לה שחלק מהמושכר נבנה ללא היתר כדין.

 

לפיכך, המערערת חוייבה לשלם למשיבה, בגין שווי ההשקעות שהשקיעה המשיבה במושכר, וכן חוייבה המערערת לשלם למשיבה על הערך המואץ של עלות העברת המפעל, וכן להשיב למשיבה את סכומי היתר ששילמה המשיבה לליר כדמי שכירות משך החודשים שבהם היתה המשיבה במושכר, וכן הורה כי הסכום שבו זכתה המערערת בתביעתה מקוזז במלואו.

 

המערערת טענה כי אין להטיל עליה לשאת בחיוביה של ליר שנוצרו לפני העברת הבעלות למערערת.

 

דמי השכירות שולמו משך ארבע השנים לליר ולא למערערת, שעל-כן אין מקום לחייבה בהשבת סכומים ששולמו ביתר, וכי זכות הקיזוז קמה למשיבה כלפי ליר ולא כלפי המערערת.

 

המשיבה טענה כי ליר הפרה חובתה החוזית ולא גילתה במו"מ עם המשיבה כי המושכר נבנה ללא היתר, וכי בעת רכישת המושכר נטלה על עצמה המערערת את הוצאת היתר הבניה כמו גם את יתר חובותיה של ליר כלפי המשיבה, וכי ליר המחתה למערערת את החבות בגין תביעות המשיבה, וכי המערערת הפרה את חוזה השכירות באי קבלת ההיתר.

 

בית-המשפט קבע, כי יש לקבל את הערעור ולבטל את החיוב בגין תשלום דמי שכירות ביתר בעבור התקופה שבה שולמו דמי שכירות לליר, וכי אין הנסיבות שעליהן מצביעה המשיבה כדי ללמד שהמערערת אכן קיבלה עליה את חובה של ליר.

 

אדרבא, העובדה שהמשיבה תבעה את ליר להשבת אותם דמי שכירות ששילמה ביתר, הגישה תביעתה לבית-המשפט לאחר שכבר נודע לה על המכר למערערת, וממשיכה בניהול תביעתה נגד ליר עד עצם היום הזה, מלמדת שהמשיבה עצמה ראתה ורואה את ליר כבעלת דברה בעניין זה.

 

עוד נקבע, כי לו אכן סברה המשיבה שהמערערת קיבלה עליה את חיוביה של ליר להשבת דמי שכירות שגבתה בעבר, היה עליה לחזור בה מן התביעה נגד ליר, או למצער, לעתור לאיחוד ההליכים, ולהסביר את מעמדן של כל אחת מהנתבעות ביחס לזה של חברתה.

 

אם המחתה ליר את חובותיה למערערת הרי ששוב אין היא חבה בהם, ואם לא המחתה אותם הרי שאין המערערת חבה בהם, וכי בענייננו עילת התביעה להחזר דמי שכירות ששולמו ביתר איננה מעוגנת בחוזה השכירות אלא במצגי שווא שהציגה ליר למשיבה.

 

1.18 האם די בחשש בעלמא  כדי להקים עילה לעיכוב ביצועו של פסק-דין כספי

ב- ע"א (ת"א) 9737-10-10 { ליר תעשית לבידים בע"מ ואח' נ' מ.כ. אור תעשיות בע"מ ואח', תק-מח 2010(4), 23543 (2010)} עסקינן בבקשה לעיכוב ביצוע פסק-דין של בית-משפט השלום.

 

מדובר במקרה בו נחתם בין הצדדים נחתם חוזה שכירות, לפיו שכרו המשיבים מהמבקשים אולם וחצר לשם הפעלת עסק. המשיבים טענו לפני בית-משפט קמא כי העבירו את מפעלם למושכר, וביצעו בו התאמות בהשקעה כספית מרובה. לימים התברר להם, כי אין היתר בניה למושכר, ועל-כן לא ניתן לקבל רישיון עסק. עוד הוגש נגד מנהל המשיבה, כתב אישום בגין ניהול עסק ללא רישיון, כשבגזר הדין נקבע כי אם לא יושג רישיון עסק ייסגר המפעל. בסמוך למתן גזר הדין מכרו המבקשים את המושכר לחברת אחרת והמשיבים נאלצו להעתיק את המפעל למקום אחר.

 

המשיבים טענו לפני בית-משפט קמא כי המבקשים הציגו לפניהם מצגי שווא לפיהם קיים היתר בניה למושכר, שהתברר כלא נכון, ומשכך,נהגו המבקשים שלא בתום-לב, בהטעיה ובתרמית כלפיהם. בגין האמור הגישו המשיבים תביעה לפיצוי.

 

המבקשים הכחישו את כל טענות המשיבים. עוד הגישו המבקשים תביעה שכנגד, שבמסגרתה טענו כי המבקשים חבים להם כספים בגין דמי שכירות, חשבונות חשמל ומים שלא שולמו. בנוסף לכך, המשיבים פלשו לשטח הגובל במושכר ועליהם לשלם דמי שימוש ראויים בגין כך. מנגד, המשיבים כפרו בטענות אלה.

 

בית-משפט קמא כי יש לדחות את תביעת המשיבים לפיצויים בגין שווי ההשקעה והוצאות המעבר, וכן את התביעה לפיצוי בגין הפסדים שנגרמו בשל סירוב המשיבים לפנות את שטח הפלישה.

 

מאידך - בית-משפט קמא קיבל את טענת המשיבים, כי המבקשים הטעו אותם וערכו כלפיהם מצג שווא מכוון העולה כדי תרמית בכל הנוגע להיעדר היתר בניה, וקיומם של צווי הריסה, וכן את טענתם בהתייחס לדמי השכירות הראויים וקבע, כי יש להפחית מדמי השכירות ששולמו כך שיתאימו למושכר שנבנה בלא היתר.

 

במסגרת בקשה זה מבקשים המבקשים להורות על עיכוב ביצוע פסק-הדין עד למתן פסק-דין בערעור, היות וסיכויי הערעור גבוהים, וכי המבקשים מדגישים כי הערעור בנוגע להפחתת דמי השכירות מופנה בעיקר נגד הפרשנות המשפטית שנקבעו בחוק השכירות והשאילה, כפי שאלה פורשו על-ידי בית-המשפט, וכי אין להם נתונים אודות מצבם הכלכלי של המשיבים, ואת היכולת להעריך את מצבם להחזיר כספים בעתיד אם יינתן פסק-דין שיקבל את הערעור.

 

המשיבים טוענים כי דין הבקשה להידחות על-הסף, ולו מפני שהמבקשים לא ניסו להוכיח, שאם יתקבל הערער המשיבים לא יהיו מסוגלים להשיב את הכספים שיתקבלו. לפי ההלכה הפסוקה יש צורך להניח תשתית ראייתית ממנה יהיה ניתן ללמוד, כי לא יהיה ביכולתו של הזוכה להשיב את הכספים שקיבל אם יתקבל הערעור, וכי אין ממש בטענת המבקשים כי סיכויי הערעור גבוהים. לטענתם, פסק-הדין מבוסס בעיקרו על הקביעה העובדתית כי המבקשים הטעו את המשיבה.

 

בית-משפט קבע כי דין הבקשה להידחות, וכי בענייננו, המבקשים מצהירים במפורש כי אין להם כל מידע בדבר מצבה הכלכלי של המשיבה, מלבד חשש בעלמא. בצדק טוענים המשיבים כי רק במקרים חריגים תתקבל הטענה כי יש לעכב את ביצועו של פסק-דין כספי. מעת שלא הוכח דבר בעניין מצבה הכלכלי של המשיבה, כמו גם מהעובדה, שלכאורה אין המדובר בסכומים כה גדולים עבור גופים עסקיים, להבדיל מאנשים פרטיים. לפיכך, יש לדחות את הבקשה, ומבלי להיזקק לסיכויי הערעור.

 

2. העברת השכירות (סעיף 22 לחוק)

2.1 סעיף 22 לחוק לפני תיקון 2017

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני התיקון, קובע כדלקמן:

 

"22. העברת השכירות

השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, יהיה:

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות - רשאי בית-המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית-המשפט לעשות כן על-אף האמור בחוזה השכירות."

  

בדברי ההסבר לסעיף 22 לחוק (סעיף21 להצעת החוק) בהצעת החוק נאמר:

 

"נהוג לכלול בחוזה שכירות איסור העברת המושכר, או השכרתו בשכירות משנה, ללא הסכמת המשכיר. הסעיף מקיים נוהג זה, גם אם לא פורש הדבר בחוזה. עם-זאת נקבע שאין המשכיר יכול למנוע הסכמתו מנימוקים בלתי-סבירים. סעיף זה הוא דיספוזיטיבי. יכולים הצדדים למנוע העברה או השכרת משנה ללא כל סייג או לאסרם ללא כל סייג. לעניין זה נקבעה בסעיף 82 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הוראה מיוחדת לעניין שכירות מקרקעין: "שלל או הגביל חוזה השכירות את זכותו של השוכר להעביר את השכירות או להשכיר את המקרקעין בשכירות-משנה, והמשכיר לא הסכים לעסקה כזאת מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו מראש בתנאי בלתי-סבירים, רשאי בית-המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו אם ראה שאין בכך פגיעה במשכיר"."

 

2.2 סעיף 22 לחוק לאחר תיקון 2017

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר התיקון, קובע כדלקמן:

 

"22. העברת השכירות

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על-פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, יהיה:

(2) בכל שכירות - רשאי בית-המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית-המשפט לעשות כן על-אף האמור בחוזה השכירות.

 (ב) הסכמה לפי סעיף-קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב."

בדברי ההסבר מוסבר הפירוט המובא בסעיף המתוקן והרחבתו כלהלן:

 

"סעיף 22 לחוק עוסק בהעברת זכותו של השוכר להחזיק ולהשתמש במושכר לאדם אחר והצורך בהסכמתו של המשכיר להעברה זו. מקום שבו סירוב המשכיר להעברה נעשה מטעמים בלתי-סבירים או מותנה בתנאים בלתי-סבירים, ניתן להעביר את זכות השוכר אף בלא הסכמתו של המשכיר, בהתאם לאמור בפסקאות (1) ו- (2). מוצע להוסיף את סעיף-קטן (ב) ולהבהיר כי הוראות סעיף 22 האמורות יחולו גם על העברת חיוביו של השוכר לאחר, הנעשית יחד עם העברת זכויותיו. ההבהרה דרושה בשל כך שמתן אפשרות להעברת חיובים לאדם שלישי בלא הסכמת הנושה, הוא חריג לעקרונות הכלליים בדיני המחאת חיובים, שלפיהם דרושה הסכמת הנושה (סעיף 6 לחוק המחאת חיובים). דין זה חל כאמור, כל עוד יחד עם חיובי השוכר, הועברה גם זכות השכירות."

 

2.3 כללי

זכותו של שוכר להפסיק שכירותו בנכס ולהיות פטור מהתחייבויותיו היא בדרך של הבאת שוכר חלופי תחתיו. זכות זו מעוגנת בסעי 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.

 

הזכות כפופה להסכמתו של המשכיר, אלא אם התנגדותו של המשכיר לשוכר החלופי היא מטעמים בלתי-סבירים או משום העמדת תנאים בלתי-סבירים {תא"מ (פ"ת) 31152-02-14 גדעון גוריון נ' אברהם חזי, תק-של 2015(3), 81967 (2015); ת"א (יר') 28816-10-12 חיים זייבלד נ' משה בן יוסף, תק-של 2016(1), 9898 (2016); ת"א (יר') 3632-09 הנרי נ' אפשטיין, פורסם בנו (01.02.11)}.

 

2.4 זכויות של "בני רשות" בבניין הנמצא במשק חקלאי, ללא התייחסות לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה - הערעור התקבל בחלקו

ב- ע"א 2836/90 {אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992)}  נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, שדחה את עתירת המערער, לקבל תצהיר מבית-המשפט, על-פיו הוא קיבל במתנה, ביחד עם אשתו, את כל זכויותיה של האם במשק, כפי שהן רשומות ברישומי המינהל והמושב.

 

כשביקשו להתקבל כחברים במושב, התברר למערער ואישתו, כי עליהם להיות תחילה בעלי הזכויות במשק כולו, ולבוא תחת האם בכל הקשור לחברות במושב. על רקע זה, נערך הסכם בין האם לבין המערער והבת, המורכב משני תצהירים.

 

בתצהיר האחד העניקה האם "במתנה, ללא תמורה, את זכויותיה במשק, כבנים ממשיכים" לבת ולמערער, בתנאים שפורטו בתצהיר. ובתצהיר השני קיבלו האחרונים את המתנה, בתנאים שהעמידה האם בתצהירה. אחד התנאים הוא, כי האם תהיה רשאית לגור בביתה שבמשק עד אחרית ימיה, ובתנאי אחר נקבע, כי המערער והבת לא יעשו כל עסקה במשק בלי שיקבלו את אישורה של האם. אין חולקים, כי הסכמת המינהל להסכם השני לא ניתנה.

 

לאחר שנערך ההסכם השני התערערו היחסים בין המערער לבין אשתו {הבת}, וזו אף הגישה תביעה למזונות לבית-המשפט המחוזי. האם ביקשה לחזור בה מן המתנה שנתנה בהסכם השני, ולפיכך עתר המערער לבית-המשפט המחוזי, כי יצהיר שהוא קיבל במתנה, ביחד עם אשתו, את כל זכויותיה של האם במשק, כפי שהן רשומות ברישומי המינהל והמושב. לחילופין ביקש המערער, הצהרה על זכותו למחצית הזכויות במשק.

 

בית-המשפט קבע, כי בבחינת טיב זכויותיה של האם ומידת עבירותן, יצא בית-המשפט קמא מנקודת הנחה, שמדובר בזכויות של "בר רשות", כמוסכם על הצדדים בנושא זה.

 

כיוון שכך, החיל בית-המשפט גם הוא על המקרה, את דיני "בר הרשות", כפי שפותחו בפסיקת בית-המשפט, וזאת מבלי לחוות דעה בשאלה "אם המעמד של בר רשות עודנו שריר וקיים למן כניסתו לתוקף של חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971" {הערתה של המשנה לנשיא, השופטת בן פורת ב- ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עו"ד ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.

 

נוכח הרקע הדיוני בבית-המשפט קמא, קבע בית-המשפט, כי יש לצאת מנקודת הנחה, כי מדובר בזכות רישיון שניתנה לאם, שאין בידה להעבירה בלא הסכמת המינהל, וזאת בשל האמור בחוזה המסגרת בין המינהל והמושב, לפיו, אין להעביר זכויות בלי לקבל את הסכמת המינהל "מראש ובכתב" {לעניין עבירותה של זכות הרישיון במשקי מושבים ראה ע"א 103/89 מזל אזולאי נ' פנינה אזולאי ואח', פ"ד מה(1), 477 (1991)}.

 

אולם כשניתנת הסכמה כזאת, העברת הרישיון היא מידית, ללא צורך ברישומו על-שם הנעבר {שהרי אין זכויות המושב והמתיישבים רשומות בלשכת רישום המקרקעין}, כשדי במסירת המסמך לידי מקבל המתנה המזכה אותו לקבלה {סעיף 6 לחוק המתנה; ע"א 641/83 אליהו פרידמן נ' יהודה פרידמן ואח', פ"ד מ(2), 253 (1986)}.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי צדק השופט המלומד במסקנתו, כי המתנה שבהסכם השני לא הושלמה, וכי זכאית היתה האם לחזור בה מהתחייבותה להעניק את המשק כולו למערער ולבת.

 

מכאן, שבכל מקרה צדק בית-המשפט קמא בכך שכל עוד לא ניתנה הסכמת המינהל, אנו מצויים רק בשלב ההתחייבות לתת מתנה, ורשאית היתה האם לחזור בה ממנה.

 

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי אין צורך לקבוע, האם נכנס מקרה זה לסוג המקרים בהם יאשר בית-המשפט העברה של זכויות השוכר חרף התנגדות המשכיר ועל-אף האמור בחוזה השכירות {סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה}.

 

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי במקרה שלפנינו מטה הצדק את הכף לעבר אי-מתן האפשרות לבטל את הרישיון. הצדדים התכוונו בעת מתן הרישיון, להעניק למערער ולבת את הזכות לצמיתות, כשברור היה לכולם, כי הבניין המוקם יהיה למעשה, גם אם לא על-פי שורת הדין, רכושם של המערער והבת, כשרק המניעה המשפטית לפצל את הזכויות במשק כלפי המינהל, חסמה בעד רישום הזכויות מידית, באופן בו רשומות זכויות ההורים. כן יש להביא בחשבון את ההיקף הגדול של ההשקעות שעשו המערער והבת בקרקע, ואת העובדה, כי השקעות אלה נעשו בהסתמך על מתן הרישיון לצמיתות, בידיעת הנותן ובעידודו.

 

לסיכומו-של-דבר, קבע בית-המשפט, כי יהא בכך אי-צדק בולט, אם לאחר שהועמדה לרשות המערער חלקת קרקע {המהווה אחוז קטן משטח המשק}, למען יקים עליה את ביתו, והוא אכן השקיע בו את מיטב כספו, מתוך הנחה, שהתבססה על הבטחה שניתנה לו, כי הבניין יהיה שלו ושל אשתו לצמיתות, יבוטל הרישיון באופן חד-צדדי. ואילו האם, שהעמידה בשעתו לרשות המערער רק חלק קטן ביותר מן המשק, תזכה עתה בבניין שהוקם על שטח זה כשלמערער לא תיוותרנה כל זכויות בבניין.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי יש לקבל את הערעור בחלקו ולהצהיר, כי המערער והבת רכשו, בהסכמת המינהל, זכויות של בני רשות בבניין הנוסף ובשטח עליו הוא ניצב {אך לא במשק כולו כפי שטען המערער}, אשר אינן ניתנות לביטול חד-צדדי על-ידי האם. תוצאה זו אינה מביאה ל"פיצול נחלה", שכן הזכויות של המערער הן כלפי האם, בו בזמן ש"בעלת הדברים" עם המינהל בכל הנוגע למשק כולו, מוסיפה להיות האם.

 

במקרה אחר, ב- ע"א 809/90 {מרדכי חי לידאי נ' דבורה לידאי, פ"ד מו(1), 602 (1992)} קבע בית-המשפט, כי חוק המקרקעין אינו נותן תשובה לשאלה, מה זכותו של הבונה על-פי הסכם, על מקרקעין של אחר, ואילו חוק השכירות והשאילה {שעניינו במסירת קרקע לשמושו של אחר על-פי הסכם} אינו חל על עסקה שנעשתה לפני תחילתו.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי כשמדובר בבניה על-פי הסכם, יש כמובן לחפש את התשובה בהסכם עצמו. כשההסכם אינו נותן תשובה מפורשת, יש לפרשו מתוכו, או, כשהדבר לא ניתן, מנסיבותיו, הכל לפי אומד הדעת של הצדדים.

 

באין הסכם מפורש, ראתה הפסיקה שלנו, שדנה במצב שלפני חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה, את מעמדו של מי שהשתמש במקרקעין של הזולת, ברשותו, כמעמד של בר-רשות. רשות כזאת, כשהיא ניתנה ללא תמורה, ניתן היה, לפי הפסיקה, לבטלה. אך אופן הביטול ותנאיו, תלויים היו, בטיבה של הרשות, המטרה שלשמה ניתנה ונסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. מתוך אלה הסיקו בתי-המשפט על כוונותיהם של הצדדים, או על תניות מכללא, שלהן כפופה זכותו של נותן הרשות לבטל את הרשות שניתנה.

 

ביטול הרשות הופך את בר הרשות למסיג גבול. בר הרשות שהשקיע הוצאות והשביח את שווי הקרקע יוצא נפגע ואילו בעל הקרקע יוצא נשכר. לכן הבחינו לעניין תנאי הביטול בין רשות לרשות, לפי נסיבותיה.

 

כדברי השופט מני ב- ע"א 346/62 {רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז (1963) 701}:

 

"בעניין ביטולה של רשות, יש להבחין בין רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נישנות כגון, לטייל בגן להשתמש במעבר, לטבול בבריכה וכדומה, שביטולן אינו גורר אחריו הרעת המצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות, ובין רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, וכיוצא בהם, הכרוכים בהוצאות מרובות על-ידי האדם המשתמש ברשות. כך שאם אחרי הקמת המבנים, נותן הרשות חוזר בו ממנה, נמצא הראשון לוקה בנזק כבד."

 

2.5 על-אף שמדובר ברשות שלטונית, אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר - הערעור התקבל

ב- ע"א 6651/99 {בנימין הדר נ' קקל - באמצעות מינהל מקרקעי, פ"ד נו(1), 241 (2001)} נדון ערעור שנגע ליחסים בין מינהל מקרקעי ישראל, לבין חוכרים וחוכרי משנה בנוגע לזכותו של המינהל לקבל דמי היתר בניצול זכויות בניה.

 

בחודש מרץ 1998, לאחר פטירת המנוחה שהיתה בעלים של בית בראשון-לציון, ביקשו יורשיה, להעביר על שמם את זכויות החכירה, וכן לממש את זכויות הבניה המותרות בחלקה. המינהל הסכים לבקשתם של היורשים אך היתנה את הסכמתו בחתימה על חוזה חכירה חדש.

 

על-פי החוזה החדש, מימוש זכויות הבניה של היורשים מותנה בתשלום דמי היתר.

 

בתגובה, הגישו היורשים-לבית-המשפט המחוזי בירושלים בקשה, בדרך של המרצת פתיחה, כי יוצהר שהיורשים זכאים להירשם כחוכרים של החלקה לתקופה של 49 שנים, על-פי חוזה חכירת המשנה שנחתם על-ידי המנוחים. כן ביקשו, כי בית-המשפט יצהיר שהיורשים רשאים לנצל את זכויות הבניה כנגד תשלום של תוספת דמי חכירה בלבד, כפי שנקבע בחוזה החכירה המקורי.

 

בית-המשפט המחוזי, קיבל באופן עקרוני את טענת היורשים, כי החוזים המקוריים הוארכו לתקופה נוספת של 49 שנים. עם-זאת, הגיע בית-המשפט המחוזי למסקנה, כי מן הראוי לדחות את תביעתם של היורשים להצהרה, כי הם אינם חייבים בתשלום דמי היתר. נקודת המוצא של בית-המשפט המחוזי היתה, כי לפניינו חוזה בעל אופי ציבורי המסמיך את הרשות הציבורית הקשורה בו לשנות את תניותיו מתוך שיקולים של מדיניות.

 

היורשים הגישו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. בערעור נקבע, כי בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, אין להתיר למינהל להתנות את הסכמתו להוספת בניה, בתשלום דמי היתר, בניגוד להסדר הקבוע בחוזה החכירה המקורי.

 

באשר לקיומה של תנייה נוגדת, בית-המשפט קבע, כי מקובלת עליו מסקנתו של בית-המשפט המחוזי, כי התנהגותו של המינהל מעידה על הארכתו של חוזה החכירה המקורי ל- 49 שנים נוספות, הארכה הנוגעת לכל תניות החוזה המקורי, בכללן התנייה בדבר הגדלת דמי החכירה במקרה של הוספת בניה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אומנם, בחוזה המקורי הראשי נאמר, כי ההארכה תיעשה "על בסיס חוזה-החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן על יד ראשון לציון", אך אין בכך כדי לאפשר הכנסה אוטומטית של חיוב לשלם דמי היתר במקום דמי חכירה מוגדלים. גם לפי הוראה חוזית זו, היה על המינהל, לשם שינוי התנייה הספציפית הקיימת, לציין זאת במפורש בעת הארכת החכירה.

 

בהארכת החכירה במסגרת מבצע ההיוון נאמר לחוכרים, כי החוזה מוארך בתנאים המקוריים. הבטחה זו של המינהל מחייבת אותו ביחסיו עם החוכרים, וזאת גם מכוח עקרון תום-הלב.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי החוזה המקורי הוארך על-ידי המינהל והוא כולל בתוכו את התנייה המסדירה את התמורה במקרה של הוספת בניה. בנסיבות אלה, אין המינהל רשאי לשנות באופן חד-צדדי את ההסדר של הגדלת דמי החכירה ולהעמיד תחתיו הסדר של דמי היתר. אי-לכך, בית-המשפט קיבל את הערעור.

 

2.6 על המינהל חלות, לא רק הנורמות של המשפט הפרטי, של חוק השכירות והשאילה ופרשנותו של החוזה הפרטי, אלא פרושות עליו גם יריעת הנורמות המיוחדות של המשפט הציבורי, תוך התאמתן למערכת היחסים החוזים הוולנטריים - הערעור התקבל

ב- ע"א 15/87 {מדינת ישראל נ' וייס יהודה ואח', פ"ד מה(1), 342 (1990)} השאלה שהתעוררה היא, האם רשאי מינהל מקרקעי ישראל, להתנות את הסכמתו להעברת זכויות החכירה של המשיבים, בכך שמקבל ההעברה יאושר על-ידי בית-הספר החקלאי מקווה ישראל, כלומר לבית-הספר עצמו או למי שנמנה על צוות עובדיו. הסכמת המינהל דרושה על-פי הוראות סעיף 10 של חוזי החכירה.

 

המשיבים טענו, שהתניה כזו, אינה עומדת במבחן הסבירות שבו היא חייבת לעמוד, על-פי סעיף 22 של חוק השכירות והשאילה. הערכאה הראשונה קיבלה את טענתם. על כך ערעורה של המדינה.

 

בחוזי החכירה שנחתמו בין המינהל למשיבים ב- 1975, נכללה ההוראה הבאה שבסעיף 10, הדומה במהותה לזו שבסעיף שבחוזים הקודמים שנחתמו בשעתם עם הקק"ל:

 

"10. העברת זכות החכירה בכפיפות לאמור בסעיף זה להלן, אסור לחוכר להעביר, לשעבד או למשכן לאחר או לאחרים את זכויותיו בחוזה זה בשלמותן או בחלקן, או באופן אחר, הן ע"ח(!) מסירת יפוי כוח או מסירת ההחזקה בנכסים בפועל או בדרך או צורה אחרת איזה שהיא אם לא קבל על כך מראש בכתב הסכמה מהמחכיר..."

 

בית-המשפט קבע, כי על סעיף מגביל כגון זה שבסעיף 10 לחוזה החכירה, חלות הוראות סעיף 22 של חוק השכירות והשאילה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין מחלוקת, שעל החוכר הנטל להראות, כי סירוב המחכיר אינו סביר. אין גם מחלוקת, כי כדי שסירוב המחכיר להעברת זכות החכירה יחשב לסביר צריך שיהא לו טעם הוגן, מוצק וממשי.

 

מתחם השיקולים הסבירים אינו מוגבל דווקא, כפי שהיה פעם בפסיקה האנגלית, בנימוקים הנעוצים באישיותו של מקבל ההעברה או בשימוש שהלה יועיד לנכס.

 

סבירותו של הסירוב תלויה בכל מקרה ומקרה בנסיבותיו המיוחדות {ראה ע"א 335/67 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כב(2), 365 (1968)}. עם-זאת, אין חולק שעל המינהל חלות כאן, לא רק הנורמות של המשפט הפרטי, של חוק השכירות והשאילה ופרשנותו של החוזה הפרטי, אלא פרושות עליו גם יריעת הנורמות המיוחדות של המשפט הציבורי, תוך התאמתן למערכת היחסים החוזים הוולנטריים {ראה בג"צ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל, פ"ד לד(3), 729 (1980); בג"צ 840/79 מרכז הקבלנים והבונים בישראל נ' ממשלת ישראל, פ"ד לד(3), 729 (1980)}.

 

בית-המשפט קבע, כי בנסיבות שתוארו, אין זה בלתי-סביר מנקודת ראותו של המנהל ומבחינת האינטרסים שהוא מופקד עליהם, ביניהם זה של שמירת יעודה של הקרקע המשמשת את בית-הספר וצרכיו, להגביל את העברת זכויות החכירה של המשיבים למי שהקרקע נועד לשכונו.

 

מטרת בית-הספר היתה, לשכן את מוריו בתחומו, לא רק לנוחיותם שלהם אלא גם למטרותיו שלו, כדי שבנוכחותם בתחום בית-הספר, יוכלו לתרום בכל שטחי הפעילות של בית הספר, בכתות הלמוד, במשק ופנימיה. אותה מטרה היא שמנחה את המנהל כיום.

 

אין גם כל פסול, מבחינת שיקולי הסבירות ברצון לשמור על השיכון הנמצא בתוך תחומו של בית-הספר כמקום מגורים למורים או אלה שהיו בעבר מורים של בית-הספר או בני משפחותיהם, ולא לאפשר קיומה של שכונת מגורים בתחומי בית-הספר לזרים.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי הוא מקבל את הערעור והחליט, כי התניית הסכמתו של המינהל להעברת זכות החכירה של המשיבים באישור בית-הספר, כך שההעברה תהיה לבית-הספר עצמו או למי שנמנה על צוות עובדיו, הנה סבירה.

 

2.7 השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר אלא בהסכמת המשכיר

ב- ת"א (מר) 11378-02-10 {התובעים נ' הנתבעים, תק-מח 2015(4), 37476 (2015)} עסקינן בתביעה כספית לתשלום דמי שכירות שהנתבעת התחייבה לשלם לתובעים על-פי הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים.

 

התובעים הינם קיבוצים באזור גבול ירדן והנתבעת הינה רשות שדות התעופה שעליה הוטלה האחריות לניהול ותפעול מסוף נהר הירדן ולצורך כך התקשרה עם התובעים בהסכם שכירות  לטובת השכרת שני שטחים עם אופציה לשכור שטחים נוספים במהלך תקופת השכירות.

 

לטענת התובעים על-פי הוראות הסכם השכירות, על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות בשיעור של כ- 20% מהכנסותיה ללא אגרות. לדאבונם של התובעים, כשלה הנתבעת בתשלום דמי השכירות החלים עליה על-פי הסכם השכירות  והפרה את הסכם השכירות פעם אחר פעם ולא העבירה לתובעים את הסכומים המגיעים להם ואף לא את דו"חות ההכנסות מהם ניתן ללמוד על גובה דמי השכירות המגיעים לתובעים בכל שנה.

 

לטענת הנתבעים יש לסלק את התביעה העיקרית על-הסף מאחר והתובעים נהגו בחוסר ניקיון כפיים והסתירו עובדות ומסמכים מהותיים מבית-המשפט.

 

התובעים הצהירו בהסכם השכירות, כי הם בעלי זכויות חכירה בשטחים הנוספים, אולם התברר כי אין ולא היו לתובעים כל זכויות, ביחס לאותם שטחים באופן ההופך חלק מההסכם לבטל מעיקרא, וכי המינהל לא נתן הסכמתו להשכרת השטחים הנוספים והתובעים פעלו בניגוד לדין שכן ביקשו להעביר לנתבעת את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר שלא בהסכמת המשכיר.

 

בית-המשפט קבע כי דין התביעה להתקבל בחלקה ודין התביעה שכנגד נדחית. הוכח כי במועדים הרלבנטיים לתביעה, הנתבעת השתמשה בפועל בחלק מהשטחים הנוספים, ודי בכך כדי לדחות את טענתה בדבר הפחתת סכום התמורה בגין אי מסירת השטחים הנוספים, כאמור.

 

לפיכך, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא שילמה לתובעים את מלוא סכום התמורה כנגזרת מהכנסותיה, בניגוד לאמור בהסכם השכירות. כמו- כן  הוכח כי הנתבעת ידעה היטב מה מצב הזכויות בשטחים נשוא הסכם השכירות, לרבות בשטחים הנוספים, והתובעים לא נמנעו מגילוי עובדות ביחס לכך. משכך, ברי כי התובעים לא הפרו את ההסכם וזה לא נכרת כתוצאה מפגמים בכריתתו, וכי היות והנתבעת לא הוכיחה את נזקה כנדרש יש לדחות את התביעה שכנגד לעניין הפיצוי.

 

2.8 האם רשאית שוכרת  להשכיר נכס בשכירות משנה מבלי צורך לקבל את הסכמת המשכירה מראש

ב- ע"א (תל אביב) 1099-09-13 {חכמוב אסיאג חברה לבניה בע"מ נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, תק-מח 2015(1), 34234 (2015)} עסקינן בערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית-המשפט השלום.

 

מדובר בהסכם שכירות לפיו המערערת תשכור מאת המשיבה שטח בבניין לתקופה בת 36 חודשים עם אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופה שניה ושלישית, כאשר המשיבה טענה כי על המערערת  לשלם את דמי השכירות כשהם צמודים לשער הגבוה מבין השער היציג, ואילו המערערת שילמה לפי שער הדולר הבסיסי. לפיכך, הודיעה המשיבה למערערת כי היא איננה עומדת בתנאי התשלום ובמועדי התשלום וביקשה ממנה להסדיר את החוב באופן מיידי, ומשלא בוצע הדבר הודיעה המשיבה על ביטול הסכם השכירות וביקשה את פינוי הנכס בתוך 30 ימים.לדאבונה של המבקשת, המערערת לא שעתה לבקשתה ואף התקשרה עם חברה אחרת להשכרת הנכס בשכירות משנה. יחד-עם-זאת העבירה המערערת למשיבה המחאה בגין הפרשי השער.

 

המערערת הגישה כנגד המשיבה תביעה להשבת התשלומים בגין הפרשי השער ובגין אובדן רווח והחזר הוצאות בגין ההפרש בשכירות המשנה, בטענה כי המשיבה היא שהפרה את ההסכם במשלוח הודעות הביטול שלא כדין, ועקב אי-הפרת ההסכם על-ידה לא יכלה המשיבה לשלול ממנה את האופציה להארכת תקופת השכירות.

המשיבה טענה כי ביטלה כדין את הסכם השכירות, לאור הימנעותה של המערערת מלשלם את דמי השכירות על-פי ההסכם וכי לאור ההפרה והתנאי למימוש האופציה, לא הוארכה תקופת השכירות, שכן מימוש האופציה היה מותנה במילוי כל התחייבויות השוכר לפי ההסכם במלואן ובמועדן, דבר שלא קוים, וכי לא הסכימה לשכירות המשנה ועל-כן, הוא מעולם לא נכנס לתוקף.

בית-משפט קמא קיבל באופן חלקי את התביעה בקבעו כי דרישתה של המבקשת לתשלום הפרשי השער חרגה מהסכמות הצדדים והודעת הביטול שנשלחה על-ידה נשלחה שלא כדין, ועליה להשיב למערערת  את הסכום ששולם על-ידה. מאידך-  נקבע כי המערערת הפרה את ההסכם, ועל-כן איננה זכאית לפיצוי בגין אבדן הרווח והנזקים שנגרמו לה בעקבות שלילת זכותה להשכיר את המושכר בשכירות משנה.

 

המערערת טענה כי שגה בית-המשפט קמא כאשר קיבל באופן חלקי בלבד את תביעתה, וכי הטענה לפיה היא לא היתה רשאית להשכיר את הנכס ללא הסכמה מפורשת מצד שרבט הינה משוללת בסיס, ומהווה הרחבת חזית אסורה.

 

המערערת שכנגד,כי שגה כאשר קבע שהודעת הביטול נשלחה שלא כדין. כן שגה בית-משפט קמא כאשר קבע שעל המשיבה להשיב למערערת  את הסכום ששולם על-ידה, וכי בכל מקרה לא קמה למערערת הזכות למימוש האופציה ולהמשך השכירות אוטומטית, שכן מימוש האופציה היה מותנה במילוי כל התחייבויות המערערת  על-פי ההסכם במלואן ובמועדן, והמערערת  הפרה את הסכם השכירות, ולכן היה עליה לפנות את המושכר כפי שנדרשה.

 

בית-המשפט קבע כי יש לדחות את הערעור במלואו, ולקבל את הערעור שכנגד.

התנהלותה של המערערת שבחרה לסלק את חוב הפיגורים זמן רב לאחר שנדרשה לעשות כן, וגם זאת, רק על-מנת לנסות ולרפא בדיעבד את הפרת החוזה על ידה, כדי להכשיר את השכרת המשנה, נגועה בחוסר תום-לב. מכל מקום, אין בתשלום המאוחר כדי לשלול את המסקנה שלפי הסכם השכירות, אבדה למערערת הזכות לחדש את השכירות לתקופה נוספת וכן להשכירה בשכירות משנה, זכות שהיתה מותנית בקיום התחייבויותיה כלפי שרבט, במלואן ובמועדן.

 

2.9 האם זכאי שוכר נכס להשכירו בשכירות משנה במקרה שלא הוטלה על זכותו הגבלה בהסכם השכירות

ב- ע"א (חי') 38547-02-14 {יוסף והבי נ' מותקאל עווד, תק-מח 2014(3), 32949 (2014)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום במסגרתו דחה בית-משפט קמא את תביעתו של המערער על כל רכיביה וכן חייב את המערער בתשלום הוצאות ובשכר טרחת המומחה, שמונה על-ידי בית- משפט קמא.

 

מדובר במקרה בו המערער הינו הבעלים של מקרקעין שבמסגרת הסכם עם המשיב השכיר לו  שטח של 2 דונם מתוך החלקה שבבעלותו למשך 24 שנים. מטרת השכירות היתה הקמת תחנת דלק במושכר בתנאים שנקבעו בהסכם.

במסגרת התביעה הכספית שהגיש המערער בפני בית-משפט קמא טען המערער, כי המשיב לא עמד בתשלום דמי השכירות המגיעים לו ועל-פי חישובו, מגיע לו תשלום בגין דמי שכירות שלא שולמו, וכי המשיב השתלט על שטח נוסף מעבר למוסכם שבגינו מגיע למערער תשלום, וכי יש מקום לחייב את המשיב בפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות בגין התקשרותו של המשיב עם המשיבה והעברת זכות השכירות שהיתה לו למשיבה, וזאת מבלי שהמציא למערער את מסמכי השכירות ופרטי ההתקשרות שבין המשיבים, בינם לבין עצמם.

 

המשיבים טענו מנגד, כי יש לסלק את תביעתו של המערער כנגד המשיבה, שכן כתב התביעה אינו מגלה כל עילה כלפיה, וכי המשיב לא הפר את ההסכמים שנקשרו בין הצדדים, לא הסיג גבול, כן שילם את דמי השכירות, המגיעים למערער ואשר הועלו על-פי דרישת המערער מעת לעת כסדרם, ואף ביתר ולמעשה, הינו זכאי לקזזם.

 

בית-משפט קמא בפסק-דינו דן בטענות המערער אחת לאחת ודחה, כאמור, את תביעת המערער על כל רכיביה, היות והמערער לא הרים את הנטל, לא הוכיח כי דמי השכירות שולמו בחסר וכן לא הוכיח פלישה ועל-כן, לא הוכח כי ההסכם הופר, באופן המצדיק פיצוי.

 

המערער מיאן להשלים עם פסק- דינו של בית- משפט קמא, ולפיכך הוגש ערעור זה. לעמדתו, לנוכח הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה ומשהוכח כי המשיב לא קיבל את הסכמת המערער לשכירות המשנה שבוצעה במקרקעין, הפר המשיב את ההסכם, באופן המחייב הטלת פיצוי על המשיב.

 

המשיבים טענו, כי דין הערעור להידחות. לטעמם, אין הערעור מצביע על טעות שנפלה בפסק-דינו של בית-משפט קמא ובכל מקרה, המדובר בערעור על קביעות עובדתיות, אשר ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהן.

 

בית-המשפט קבע כי דין הערעור להידחות, וכי בנסיבות המקרה דנן, לא הוטלה הגבלה על זכותו של המשיב להשכרת המושכר בשכירות משנה, וכי במסגרת הסכם השכירות לא נקבעה על-ידי הצדדים מגבלה על העברתה של זכות השכירות והשכרת המושכר לשוכר משנה. יתר-על-כן, המערער היה מודע למעורבותה של המשיבה ולא העלה כל טענה ביחס להשכרת המשנה שבוצעה, והדבר עולה מעצם העובדה, שדרישתו בכתב התביעה הינה אך ורק לפיצוי כספי בגין השכרת המשנה.

 

2.10 האם חכירה לדורות ללא תמורה נחשבת לשאילה המקנה לבעל הקרקע את זכות ביטול החכירה

ב- ה"פ (מר') 47790-05-10 {תחנת דלק שיאונה בע"מ ואח' נ' תחנת אורלי לדלק וסיכה בע"מ ואח', תק-מח 2013(2), 22912 (2013)} עסקינן בבקשה לביטול חכירה לדורות בטענה שמדובר בשאילה.

 

מדובר במבקשים הרשומים כבעלים של מקרקעין הידועים של שטח קרקע, כאשר  על שטח של כמחצית מן המקרקעין הנ"ל בנויה תחנת דלק. המשיבה 1 רשומה כחוכרת של המקרקעין וזאת לתקופה של 99 שנים, ואשר הפעילה את תחנת הדלק בעצמה עד שבהמשך מסרה המשיבה את ההפעלה של תחנת הדלק למשיבה 4, שבעצמה העבירה מאוחר יותר את ההפעלה של תחנת הדלק לידי המשיבה 3.

 

המשיבה, שכרה את המקרקעין ל- 99 שנים, במסגרת  "שטר שכירות", שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, ובו נקבעו דמי שכירות שנתית בסך 10 ל"י לשנה.

 

המבקשים טענו  כי לא נערך חוזה חכירה בכתב או "תנאים מיוחדים" המגדירים את זכויות וחובות הצדדים במהלך תקופת החכירה, ומשכך, תשלום סימלי של 10 ל"י איננו מהווה "תמורה" כלשהי, וכי המשמעות היא למעשה שהמשיבה לא נדרשה לשלם תמורה כספית כלשהי בגין הזכויות במקרקעין. עסקה של מתן זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין, שלא לצמיתות, וללא תשלום תמורה, הינה עיסקת שאילה.

 

עוד טענו המבקשים, כי המשיבה הפרה את חובותיה כשואלת בכך שהעבירה את זכות השאילה לצד שלישי, ללא הסכמת בעלי המקרקעין {המבקשים}. כמו-כן, המבקשים {בעלי המקרקעין} זכאים להפסיק את השאילה, בתוך תקופתה, מאחר שהמקרקעין דרושים להם לצורך עצמם, היינו, הם מעוניינים להפעיל בעצמם את תחנת הדלק, המשיבה עצמה לא השקיעה פרוטה במקרקעין,אך גורפת לעצמה רווחים עצומים כדמי שכירות בגין המקרקעין, אך איננה משלמת למבקשים, שהם בעלי המקרקעין, כל סכום שהוא. לפיכך, הם מבקשים איפוא כי בית-המשפט יתן סעד הצהרתי הקובע כי זכות השאילה הגיעה לקיצה, וכי המשיבה חייבת לשתף את המבקשים ברווחים הצומחים מכל השבחה של המקרקעין.

המשיבים טענו כי אין אמת בטענה כאילו קיבלה את זכות החכירה במקרקעין ללא תמורה, אלא בתמורה נמוכה, וזאת משום שנלקחה בחשבון העובדה, שזכות הבעלות במקרקעין/מקרקעי התחנה תהיה בעלת ערך כלכלי רק בתום תקופת החכירה, וכי כעולה משטר השכירות המקורי, זכויות החכירה של המשיבה אינן מוגבלות, וכי מאז תחילת החכירה ואילך, שטח המקרקעין הוחזק באופן בלעדי ע"י המשיבה, והמשיבה פעלה בו בהתאם לשיקוליה וללא כל התערבות מצד בעלי המקרקעין וללא התנגדותם.

 

עוד טענה המשיבה, כי זכויותיה - זכות חכירה ל- 99 שנה - קרובות מאד לזכות בעלות,וכי בידיה הזכויות המלאות והבלתי-מוגבלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין וניצולם עפ"י שיקול-דעתה המוחלט והבלעדי, וכי מוכחשת זכותם הנטענת של המבקשים להשתתפות ברווחי המשיבה. שהרי  בהיעדר הוראה חוזית או חוקית מפורשת, המקנה לבעלי המקרקעין את הזכות לדרוש תשלומים נוספים מן החוכר, אין בעל המקרקעין זכאי לתשלומים כאלה.

המשיבה טענה בתמצית, כי תובענה זו מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט. לטענתה, המבקשים שמו להם למטרה, להתעשר שלא כדין על חשבון המשיבות. הם רכשו, לפני שנים רבות חלק מהמקרקעין, וישבו בחיבוק ידיים, מבלי שנקטו, משך כל התקופה הזאת, בצעד כלשהו כדי "להגן על קניינם", ומבלי שהעלו את הטענות המועלות על ידם כיום. כעת מצאו שעת כושר להשלמת תכניתם, שמטרתה לזכות בסכומי כסף ניכרים, שהם אינם זכאים להם.

 

עוד טענה המשיבה, כי מאז תחילת החכירה על-ידה, נהגה היא במקרקעין מנהג בעלים מלא ומוחלט, כאשר לבעלי המקרקעין לא נותרה למעשה כל זכות במקרקעין למעט זכות בעלות פורמלית, לאחר שמלוא זכויות החזקה והשימוש הועברו למשיבה, כחלק מזכויות החכירה במקרקעין.

 

בית-המשפט קבע, כי דין התביעה להידחות, וכי זכותה של המשיבה היא זכות חכירה לדורות ל- 99 שנים, היינו, זכות הכוללת בתוכה את מירב הזכויות בנכס, זכות הקרובה במהותה ובתכניה לזכות הבעלות, ואין כמעט כל הבדל בינה לבין בעלות, וכי עצם העובדה שניתנה למשיבה חכירה לתקופה של 99 שנים מהווה אינדיקציה לכך שכוונת הצדדים היתה למעין זכות בעלות במקרקעין, זכות שאין הבדל מעשי בינה לבין בעלות, וכי המשיבה, משך כל השנים הללו, נהגה במקרקעין מנהג בעלים לכל דבר, מבלי שבעלי המקרקעין מיחו בידיה, ומבלי שהיא נזקקה להסכמתם או לאישורם בעניין כלשהו, משום שהם הבינו את מערך הזכויות במקרקעין. לפיכך, יש לדחות את הטענה לפיה זכותה של המשיבה במקרקעין הינה זכות שאילה.

 

2.11 האם יש לראות בהתנגדותו של משכיר להשכרת חלק מנכס בשכירות משנה כהתנגדות "מטעמים בלתי-סבירים", המקנה ל"שוכר" את הזכות לקיים את העסקה בלי הסכמתו של ה"משכיר"

ב- ת"א (יר') 3021-09 {יחזקאל דגן נ' רונן דגן ואח', תק-מח 2013(1), 10164 (2013)  עסקינן בתביעה להשבת חזקה במגרש בטענה להפרה של פסק בוררות.

 

מדובר במקרה בו התובע והנתבע 1 הם אחים, ובצירוף אח נוסף היו שותפים בעסקים ובנכסים. בעקבות מחלוקות שהתגלעו בינהם, מונה בורר שקבע  הוראות בדבר פירוק השותפות בין האחים. התביעה בראשיתה הוגשה לבית-משפט השלום ולאחר תיקון כתב התביעה ולאחר הליכי ביניים רבים בבית-משפט השלום הועבר ההליך לבית-משפט זה. התובע טען כי הנתבעים, אחיו ושתי חברות שבבעלותו, הפרו את פסק הבוררות, ולפיכך הוא עותר להשבתו לידיו של מגרש שבבעלותו, אשר נמסר על-פי פסק הבוררות לשימושו של הנתבע 1, ולתשלום דמי השכירות שקיבלו הנתבעים משוכרי משנה שלהם השכירו את המגרש.

 

התובע טען, כי הנתבע הפר את פסק הבוררות בכך שהעביר את זכות השכירות ביחס למגרש לנתבעות 3-2, חברות שבבעלותו של הנתבע, וכי  השכיר חלקים מן המגרש בשכירות משנה, וכי גרם לאיונה של החלטת הבורר בכך שאינו ממשיך לעסוק במגרש באותם עיסוקים שנתקיימו בו במועד בו נמסר להחזקתו של הנתבע,  וכי לא שילם דמי שכירות לתובע לתקופה של מספר חודשים רצופים.

 

בית-המשפט קבע, כי דין התביעה להידחות, וכי מן הראיות  עולה כי הנתבע היה נכון לקיים את חיוביו ולשלם את דמי השכירות השוטפים  לעומת-זאת, התובע אשר היה מאוכזב מאוד מפסק הבוררות, נמנע מלשתף עם הנתבע פעולה. משהנתבע תיקן את ההפרה ושילם את כל דמי השכירות שבפיגור תוך זמן סביר, האפשרות לבקש לאחר מכן את ביטול פסק הבוררות והשבת המגרש לידיו על יסוד אותה הפרה אינה עומדת עוד לתובע. לפיכך, יש לתת בכורה לאינטרס של הנתבע המבקש להמשיך ולקיים את פסק הבוררות, להחזיק במגרש ולשלם לתובע דמי שכירות, על פני האינטרס של התובע לקבל את המגרש חזרה לידיו.

 

עוד נקבע, כי בהשכרת חלק מן המגרש בשכירות משנה על-ידי הנתבע אין משום הפרה של פסק הבוררות או הפסקת פעילותו של הנתבע במגרש. במונחי חוק השכירות והשאילה, יש לראות בהתנגדותו של התובע בנסיבות אלה כהתנגדות "מטעמים בלתי-סבירים", ולהרשות ל"שוכר" לעשות את העסקה בלי הסכמתו של ה"משכיר".

 

2.12 האם זכאי שוכר להעביר את המושכר לצד ג' במקרה שקיים תנאי בהסכם השכירות האוסר באופן מפורש על כך

ב- רע"א (יר') 45364-10-12 {ברכת שלמה שיווק פירות וירקות בע"מ נ' לוי צדיק ובניו- שווק מוצרי חקלאות בע"מ, תק-מח 2012(4), 6306 (2012)} עסקינן בבקשת רשות ערעור על החלטות בית-משפט השלום וכן על החלטה שניתנה במעמד צד אחד.

 

מדובר במקרה בו המשיבה פתחה בהליך בבית-משפט השלום בו ביקשה צו זמני להחזיר לעצמה את החזקה במושכר-חנות-. כמו-כן, ביקשה המשיבה צו מניעה זמני האוסר על המבקשת להעביר את השכירות במושכר לצד שלישי עד להכרעה בתיק העיקרי. הסעד אותו מבקשת המשיבה בתביעה שהגישה הוא פינוי המבקשת מהמושכר והחזרת החזקה במושכר למשיבה, מן הטעם כי המבקשת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית שעה שלא שילמה דמי שכירות עבור ולא שילמה דמי וכן תשלומי הארנונה.  בית-משפט קמא דחה את הבקשה למתן סעד זמני של החזרת החזקה במושכר למשיבה. יחד-עם-זאת, הורה בית-משפט השלום שלא לבצע כל שינוי בזכות השכירות, וזאת לרבות העברת הזכות לצד שלישי.

 

המבקשת טענה, כי לא היתה סיבה כלשהי לאסור עליה לבצע הסבה זו של זכות השכירות, וכי טעה בית-משפט קמא כאשר קבע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה, בהתעלמו מכך שלמבקשת ייגרמו נזקים כספיים נכבדים במידה ויימנע ממנה להסב את זכות השכירות לצד ג', וכי המשיבה פעלה בחוסר ניקיון כפיים, כאשר לא קיימה את החלטות בית-המשפט בכך שניסתה להשיב לעצמה את החזקה במושכר בכוח, תוך התעלמות מזכות השכירות של המבקשת במושכר.

 

בית-המשפט קבע כי דין בקשת רשות הערעור להידחות, וכי עיון בהסכם השכירות מלמד, שנקבע בו באופן מפורש שאסור למבקשת להעביר את זכות השכירות לצד שלישי, וכי למעשה העברת הזכות לצד שלישי היא שינוי במצב הקיים ומבחינה זו ייווצר מצב חדש שלא יהיה ניתן לשינוי. ולאור העובדה כי המבקשת מוחזקת כמי שהפרה את ההסכם הפרה יסודית, על - כן קמה למשיבה הזכות לבטל את ההסכם, וכי קיימות ראיות לכאורה שסירוב המשיבה היה מטעמים סבירים.

 

עוד נקבע, כי אל מול דברים אלה, שקל בית-המשפט קמא  את הנזק שייגרם למבקשת במידה ולא ייעתר לבקשתה להסב את זכות השכירות, והגיע למסקנה, כי ככל שייגרם נזק מדובר לכל היותר נזק כספי שהוא בר פיצוי, ועל-כן קבע כי במסגרת שיקולי מאזן הנוחות, הכף נוטה לטובת המשיבה.

 

2.13 כל עוד לא הפר שוכר המשנה חיוביו החוזיים, ולא קיבל יותר ממה שהיה זכאי השוכר הראשי להעביר לו באותו שלב בו נחתם ההסכם לשכירות משנה שלא כלל תנאי מפסיק - קנה הוא כלפי בעל הדירה זכות להוסיף ולהחזיק במושכר עד תום תקופת השכירות

ב- ה"פ (חי') 37102-06-15 {ידע משחקים נ' סיניון קניון חיפה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.07.15)} למבקשות היו טענה לפיה יש לראות במבקשת 2 ביחס למת"מ בתורת בת רשות של האחרונה, כאשר יחס של רישיון במקרקעין יכול ויהא מעוגן בחוזה בין הצדדים, או שילמד משתיקת בעל הזכויות ואי מחאתו ביחס לשימוש שעושה בנכס האחר.

 

המבקשות הפנו לפסיקה בה ניתנה הגנה לזכות בר רשות ששינה מצבו לרעה והשקיע השקעות במושכר.

 

בית-המשפט קבע כי בטרם ידון בטיב זכויותיו של בר רשות יש לקבוע ראשית אם המבקשת 2 הינה לאשורה בת רשות.

 

בית-המשפט קבע כי הדברים נבחנים הלכאורה בשלב בו מדובר, אולם גם לצורך שלב זה קבע בית-המשפט שמדובר בטענה חלשה.

 

בית-המשפט קבע כי המבקשת  2 אינה בת רשות של מת"מ, אלא שוכרת משנה בהסכם שכירות חופשית.

 

בית-המשפט ציין כי המבקשות עצמן טענו כי המבקשת 1 שכרה מן הסיניון בהסכם שכירות הוא הסכם העקרונות, ואלו המבקשת 2 באה בנעליה ובמקומה של המבקשת 1.

 

בית-המשפט הבהיר כי חוק השכירות והשאילה מכיר במעמד  משפטי של שוכר משנה בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה; זה בדיוק מעמדה של המבקשת 2 ביחס למת"מ.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי גם בלא שנכרת הסכם בין מת"מ למי מן המבקשות, ואף באין תנאי בהסכם השכירות - הוא הסכם העקרונות - המכפיפו בדרך זו או אחרת להסכם השכירות הראשי, עומדת השאלה המשפטית בעינה: בהנחה שלעת כריתת הסכם שכירות המשנה זכאי היה השוכר הראשי לחתום ההסכם, ובהנחה ששוכר המשנה קיים חיוביו שלו על-פי הסכם שכירות המשנה,   ידו של מי גוברת במקרה של הפרה חוזית מצד השוכר הראשי כלפי בעל הנכס, המצדיקה סילוק ידו על-ידי האחרון? הבעלים, או שוכר המשנה?

 

בית-המשפט קבע כי הסכמת מת"מ לשכירות המשנה אינה מעוררת בעיה, שכן היתה נתונה כאמור.  אולם הסע' שותק ואינו נותן מענה לבעיה שתוארה.

 

בית-המשפט השתמש בדוגמא הבאה:

 

א' הוא בעל דירה. הוא משכירה ל ב' לתקופת שנה בהסכם שכירות חופשית, הכולל תשלום של 3000 ש"ח מדי חודש בחודשו כשכר-דירה. איחור בתשלום נקבע כהפרה יסודית. בחלוף חודשיים מכריתת ההסכם מול א', משכיר ב' בחוזה  את הדירה לשוכר משנה הוא ג'. זאת בהסכמה של א'   {א'  אדיש לשאלה אם תושכר הדירה בשכירות משנה ולזהות שוכר המשנה, ובלבד שלא תהא חריגה ממועד השכירות שסוכם בינו לבין ב', ודמי השכירות להם זכאי א' מ ב' ימשיכו להשתלם מדי חודש. בחוזה בינו לבין ב' מופיעה איפוא הסכמה לשכירות משנה בלא אישור מראש}. 

 

ב' עוזב הדירה ומעבירה לחזקתו של ג' לאלתר עם חתימת החוזה מולו,  אך הקונסטרוקציה היא ש ג' הוא שוכר משנה, ולא שוכר חליף במקום ב'. כלומר מבחינת המערכת החוזית, ב' היה ונותר בעל דברו החוזי של א' לתקופת השכירות המוסכמת. 

 

תנאי השכירות בחוזה עם ג' כוללים פינוי, כלומר סיום תקופת השכירות, במועד הנקוב בהסכם השכירות שבין א' ל ב'. כלומר סיום תקופת השכירות בעוד 10 חודשים ממועד החתימה על חוזה שכירות המשנה.

 

באותו חוזה נקבע ש- ג' ישלם שכר-דירה לב' לכל התקופה מראש בתשלום אחד, ודמי השכירות יעמדו על 3500 ש"ח לחודש.

 

ג' עומד בתנאי ההסכם ומשלם דמי השכירות לכל התקופה מראש - עשרה חודשים.

 

לאחר חתימת ההסכם מול ג', מפר ב' חיוביו כלפי א'. הוא נקלע  למצוקה כלכלית ובחלוף חודש מפסיק לשלם ל א' דמי השכירות החודשיים.

 

בחלוף  חודשיים  נוספים ניתן לטובת א' פסק-דין של פינוי כלפי ב', שאף לא טורח להתגונן.

ג' אינו צד בהליך בו ניתן פסק-הדין לפינוי כלפי ב'.  מה בקשר היחס ל- ג'? מי גובר, הוא או א' בעל הנכס?

 

בית-המשפט הסביר כי הדוגמא "נקיה" במתכוון על-מנת להמחיש את הבעייתיות.

 

מצד אחד, תיתכן טענה כי משעה שפקעה זכות החזקה של השוכר הראשי יש לראות גם בשוכר המשנה כמי שפקעה זכותו להמשך חזקה במושכר; שכן כל זכותו של שוכר המשנה  באה לו מכוחו של השוכר הראשי, כלומר, מזכות החזקה כדין שלו באותו מושכר שהוא שהשכיר לשוכר המשנה.

 

עמדתו של בעל הנכס מובנת, שכן יטען הוא שמצבו אינו אמור להיות גרוע יותר מאשר במצב בו לא היה שוכר משנה.

 

מצד שני, יש להתבונן על הפרספקטיבה של שוכר המשנה: מבחינת זכויות - אין אדם יכול להעביר יותר משיש לו עצמו בדין.

 

אולם לעת חתימת ההסכם מול ג', זכאי היה ב' לחתום עליו, כלומר טרם חטא בהפרה ולא איבד זכותו להחזיק בנכס ולהשכירו בשכירות משנה. 

 

זכאי היה להשכיר בשכירות משנה ל ג' עד סוף תקופת השכירות שלו עצמו, ואכן לא העביר ל ג' יותר ממה שקיבל הוא עצמו - זכות חזקה עד למועד סיום השכירות שבינו לבין א'.  ג' מצדו קיים כל חיוביו החוזיים.  

 

בית-המשפט קבע כי בהחלט תיתכן טענה של ג', שלא הפר חיוביו, ול- א' אין על מה להתלונן מאחר ועל-פי הילוכו של ג', היות וס' 22 לחוק השכירות והשאילה מכיר במעמד של שוכר משנה, הרי כל עוד לא הפר שוכר המשנה חיוביו החוזיים, ולא קיבל יותר ממה שהיה זכאי השוכר הראשי להעביר לו באותו שלב בו נחתם ההסכם לשכירות משנה שלא כלל תנאי מפסיק - קנה הוא כלפי א' זכות להוסיף ולהחזיק במושכר עד תום תקופת השכירות.

 

באי-כוח הצדדים לא הפנו לפסיקה בסוגיה זו. בא-כוח המבקשת הפנה ל- ע"א 150/50 {אריה קאופמן נ' בנימין מרגינס, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.12.52)}.

 

במקרה הנדון המשל לא היה דומה כלל לנמשל, שכן עיון העלה כי מדובר היה שם ביחסי שכירות מוגנת עליהם חל דבר חקיקה מגלגוליו הקודמים של מה שהפך בסופו-של-יום להיות חוק הגנת הדייר.

 

עוד יצויין כי יחסי שכירות חופשית לא דומים ליחסי שכירות מוגנת .

 

ב- תא"ח (יר') 5701-04-15 {הקדש אגודת אחים אנשי אמריקה נ' אדירים סחר ושירותים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.06.15)} בית-המשפט הבהיר כי רק אם המשכיר לא הסכים לשכירות המשנה "מטעמים בלתי-סבירים", במצב שכזה, בשכירות במקרקעין, רשאי השוכר להשכיר בשכירות משנה גם ללא הסכמת המשכיר

 

בכל מקרה, על-פי הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, יש לפנות תחילה אל המשכיר כדי לקבל את הסכמתו ובעניין הנדון לא הציגו הנתבעים כל ראיה כי פנו אל התובעים או אל מי מהם כדי לקבל את הסכמתם לשכירות משנה.

 

ב- תא"ח (יר') 23725-12-14 {חיה כהן נ' מטרו אופנה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.05.2015)} בית-המשפט הזכיר את סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה הנותן ביטוי לבעייתיות הגלומה בהתנגדות להשכרת משנה על-ידי המשכיר מטעמים שאינם סבירים.

 

יתרה-מכן, על-פי סעיף 22(1) לחוק השכירות והשאילה, במקרקעין, אף מכיר עקרונית המחוקק בזכותו של שוכר ליזום שכירות משנה, ללא הסכמת המשכיר. תפיסת החוק, דיספוזיטיבית בעיקרה.

 

2.14 מות השוכרת לא מסכל את קיום החוזה

ב- תא"מ (כ"ס) 12761-06-14 {אילנה קרול נ' לאון לוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.10.15)} התובעת השכירה דירה שבבעלותה לגב' דורה לוי ז"ל {להלן: "המנוחה"}. המנוחה נפטרה לפני תום תקופת השכירות. נדונה השאלה האם מותה של השוכרת סיכל את קיום החוזה.

 

התביעה הוגשה עבור שכר הדירה, ההוצאות והמיסים שבהם נשאה התובעת עד לכניסתה למגורים של הדיירת החדשה.

 

המנוחה נפטרה ביום 19.08.13. בסמוך לאחר מכן, הנתבע 1 הודיע לתובעת חד-צדדית כי בכוונתו לפנות את הדירה והורה לה שלא להפקיד את דמי השכירות עבור חודש ספטמבר 2013.

 

התובעת דחתה את ההודעה החד-צדדית והפקידה את ההמחאה עבור שכר הדירה של חודש ספטמבר 2013, אלא שההמחאה לא כובדה.

 

ביום 03.09.13 הודיע בא-כוח הנתבע 1 במכתב כי הדירה פנויה וביקש הנחיות למי למסור את המפתחות.

 

בא-כוח התובעת הודיע בשמה כי תסכים לחפש שוכר חלופי ובתנאי שנזקיה והוצאותיה ישולמו על-ידי הנתבעים.

 

על כך נשלחה תשובה הדוחה את הדרישה ובנוסף הנתבע 1 סירב למסור את המפתחות, בניסיון לקבל לרשותו בחזרה את ההמחאות עבור שכר הדירה.

 

לאחר התכתבויות נוספות הוחזרו מפתחות הדירה ביום 23.09.13.

 

בסופו-של-יום נמצאה שוכרת חלופית, אשר נכנסה למגורים בדירה ביום 01.03.14.

 

התובעת הגישה את התביעה עבור שכר הדירה, ההוצאות {לרבות תשלומים למתווך} והמיסים שבהם נשאה התובעת עד לכניסתה למגורים של הדיירת החדשה.

 

הנתבעים טענו כי הדירה היתה פנויה כבר ביום 01.09.13, אך התובעת דחתה את מועד החזרת החזקה לידיה עד ליום 23.09.13.

 

הנתבעים טענו כי עם פטירתה של השוכרת פקע חוזה השכירות, כך שאין עוד מחוייבות מצידה וכפועל יוצא מצדם של היורש והערבים.

 

הנתבע 1 נתן לתובעת המחאות שלו עבור דמי השכירות של אמו לצורך הקלת הגביה. הנתבע 1 הוא אכן היורש היחיד של אמו ואולם המנוחה לא הותירה אחריה נכסים כלשהם.

 

הנתבע 1 הציע לתובעת, מתוך רצון טוב, עזרה בהשכרת הדירה ואף הפנה אליה שוכרת, אך הנ"ל נדרשה לדמי שכירות גבוהים ולא הגיעה להסכמה עם התובעת.

הנתבע 1 סבר תחילה כי יוכל להתנות את החזרת מפתחות הדירה בקבלתן של יתר ההמחאות ואולם לאחר קבלת ייעוץ משפטי הוא חזר בו מדרישתו והשיב את המפתחות ללא תנאי.

בית-המשפט קבע כי בהתאם לתנאיו של החוזה, המנוחה השוכרת לא היתה יכולה להעביר את זכות השכירות ללא הסכמה מראש ובכתב מאת התובעת, ואולם אין בכך כדי להצביע על כך שלא יכולה היתה לאצול את זכותה לאדם אחר.

 

בית-המשפט מצא כי בהתאם להוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, אילו ביקשה השוכרת בנסיבות המתאימות לאצול את התחייבותה לאדם אחר, הרי שהיתה רשאית לעשות כן. המסקנה היא שחוזה השכירות לא נועד לקיום אישי, כך שמותה של השוכרת לא היה בבחינת אירוע מסכל.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הערבים חייבים בהתחייבויותיה של המנוחה לקיומו של הסכם השכירות.

 

משמע, מתקופת הביניים עד לכניסתה למגורים של השוכרת החדשה, חלים החיובים על הנתבעים כערבים להתחייבויותיה של המנוחה לפי הסכם השכירות.

2.15 הוראות חוק השכירות והשאילה, וחובת תום-הלב מחייבות את המשכיר לאפשר לשוכרים לסיים את ההסכם טרם המועד, תוך איתור שוכר חלופי

ב- תא"מ (ב"ש) 40394-09-14 {יצחק בנימין נ' ציון אביב, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.12.14)} בין הצדדים נחתם הסכם אשר צורף לכתב התביעה, לפיו תקופת השכירות הינה מתאריך 15.06.14 ועד תאריך 14.06.15 {להלן: "הסכם השכירות"}. 

 

בשל מבצע צוק איתן החנות לא הכניסה כספים ולכן החליטו התובעים {להלן: "השוכרים"}, להחזיר את החנות לנתבע {להלן: "המשכיר"}. 

 

לפיכך הודיעו השוכרים, בתאריך 17.07.14, למשכיר אודות כוונתם לסיים את הסכם השכירות וזאת טרם המועד הקבוע בהסכם.

 

הנתבע טען כי המשכירים הינם בעלי השכלה והם חתמו על הסכם השכירות לאחר שעיינו בו.

 

המשכיר טען כי לא אשם בכך שפרץ מבצע צוק איתן.

הנתבע טען כי על בית-המשפט לצוות על השוכרים לכבד את תוכן הסכם השכירות במלואו או לחייבם בסך של 10,000 ש"ח בגין הפרת הסכם השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי הוראות הסכם השכירות  מגדירות את תקופת השכירות כתקופה של 12 חודשים החל בתאריך 15.06.14 ועד תאריך 14.06.15.

 

הצדדים לא הסדירו בהסכם, אפשרות של יציאה מהחנות טרם סיום תקופת ההסכם. אולם הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, וחובת תום-הלב מחייבות את המשכיר לאפשר לשוכרים לסיים את ההסכם טרם המועד, תוך איתור שוכר חלופי.          

 

הצדדים היו חלוקים בעניין התנהגות המשכיר לאחר הודעת השוכרים כי ברצונם לסיים את הסכם השכירות ובעניין קיום/הפרת המשכיר, את החובות המוטלות עליו על-פי חוק השכירות - מהראיות שהובאו בפני עולה כי המשכיר לא אפשר לשוכרים למצוא שוכר חלופי לחנות.

 

סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה קובע כי חיוב הנובע מזכות שכירות יש לקיים בדרך מקובלת ובתום-לב  והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מהחוזה.  

 

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר, אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.  

 

כלומר, המשכיר חייב היה לאפשר לשוכרים לנסות להשכיר את החנות לשוכרים חלופיים, אולם אף האמור הפר חובתו לעשות כן וסיכל את אפשרות השכרת החנות לשוכרים חלופיים.

 

לא הוצג בפני בית-המשפט טעם ענייני והוגן ו/או טעם סביר כלשהו בגינו לא הגיע המשכיר לפגישות עם השוכרים החלופיים.

 

בית-המשפט קבע כי ההסכם המאוחר בין הצדדים מיום 07.09.14, הינו תקף ולפיכך קבע בית-המשפט כי השוכרים ישלמו למשכיר סך של 4,000 ש"ח תוך 21 יום מיום פסק-הדין.

 

כן קבע בית-המשפט כי עם קבלת סכום זה יחזיר המשכיר לשוכרים את הערבות הבנקאית וכן את השיקים המוחזקים אצלו.

 

לתוצאה זהה ניתן להגיע מכוח הקביעה שהמשכיר הפר את החובות המוטלות עליו לפי חוק השכירות, לאפשר לשוכרים למצוא שוכר חלופי לחנות, על-מנת להקטין את נזקיהם.

 

סביר כי אם המשכיר היה מאפשר זאת היו השוכרים מצליחים להשכיר את הנכס, לכל המאוחר, תוך כחודשיים ממועד עזיבתם את הנכס.

 

ב- ת"א (צפת) 16908-09-13 {נבות אוריאל נ' אסף אלוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.09.15)} בית-המשפט קבע כי לעניין הטענה כי התובעים נהגו בחוסר תום-לב בהתקשרותם בהסכם ההפעלה, כשעל-פי ההסכם היו מנועים מלעשות זאת, הרי ראשית, הנתבעים לא תבעו נזק ספציפי ממוני, בגין עצם ההתקשרות.

 

ככל שמדובר בנזק הבלתי הממוני שנתבע, הנתבעים הפעילו את הבר בתקופת ההסכם ואף מימשו את תקופת האופציה.

 

אילולא היו מפרים את ההסכם, הרי למרות היעדר סמכות התובעים לחתום על אותו הסכם, לא היתה נגרמת לנתבעים כל עוגמת נפש. אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי הם עצמם האחראיים לאותה עוגמת נפש. 

 

עוד ציין בית-המשפט כי הנתבעים אינם יכולים לתבוע סעדים כספיים מכוחו של אותו הסכם ובה בעת לטעון לכך שנכרת בחוסר סמכות.

 

2.16 שוכר חלופי לנכסים מסחריים - שכירות משנה - התביעה נדחתה

ב- ת"א (ת"א) 1476/97 {יכין חקל בע"מ נ' עץ ערמונים חברה להשקעות בע"מ, תק-מח 2003(2), 33650 (2003)} התקשרה התובעת, יכין חקל בע"מ, עם הנתבעת, עץ ערמונים חברה להשקעות בע"מ, בחוזי השכרה וניהול, לפיהם שכרה מידיה משרדים, חניות ומחסנים בבניין בתל-אביב.

 

במהלך שנת 1994, עברה יכין תהליך של התייעלות והבראה ובמסגרתו העתיקה חלק ממשרדי ההנהלה שלה מן הבניין אל שטח המפעל באשקלון. כתוצאה מתהליך זה, צמצמה יכין את השימוש במושכר לשטח של 570 מ"ר בלבד, לטענתה, ואילו שטח נוסף של 794 מ"ר, נותר פנוי וללא שימוש. הואיל ובאותה העת נותרו עוד כשנתיים ימים עד תום תקופת השכירות, פנתה יכין אל עץ ערמונים וביקשה לאפשר את השכרת השטח הפנוי לשוכר משנה או לשוכר חליף.

 

המגעים בין הצדדים בכל הנוגע להשכרת השטח הפנוי לשוכר משנה או לשוכר חליף, לא עלו יפה ובסופו-של-דבר, פינתה יכין את המושכר בתום תקופת השכירות, מבלי שהשטח הפנוי הושכר לאחר, והיא שילמה, לאורך כל תקופת השכירות, את דמי השכירות וכן את התשלומים הנלווים עבור השטח כולו, לרבות השטח הפנוי, למרות שלא עשתה בו שימוש כשנתיים.

בכתב התביעה טענה יכין, כי עץ ערמונים טרפדה כל משא-ומתן שניהלה יכין עם שוכרים פוטנציאליים וסירבה בחוסר תום-לב ומסיבות לא ענייניות ולא סבירות לאשר שוכרים שהציעה יכין. לטענת יכין, התנהגותה זו של עץ ערמונים מהווה הפרה של ההסכמים שנקשרו בין הצדדים וכן הפרה של התחייבויות בכתב ובעל-פה שניתנו לה, לטענתה, על-ידי עץ ערמונים. הפרות אלה מנעו מיכין שלא כדין, כך לטענתה, את האפשרות להקטין את הנזקים וההפסדים שנגרמו לה כתוצאה מחוסר השימוש בחלק ניכר של המושכר במהלך תקופת השכירות.

 

עץ ערמונים מצידה טענה, כי אין יסוד לתביעה וכי יכין ניסתה לכפות עליה התקשרות לתקופה ארוכה העולה על תקופת השכירות המקורית, שבין הצדדים, הן לגבי השטח שהיה בשימוש יכין והן לגבי השטח הפנוי. עץ ערמונים הוסיפה וטענה, כי לא עומדת ליכין כל זכות לכפות עליה התקשרות או תנאים כספיים להשכרת שטח משטחיה, שאינם נראים לה, וכי יש בכך משום התערבות ופגיעה בקניינה שלא כחוק.

 

עוד טענה עץ ערמונים, כי היא היתה מוכנה לשקול, ואף שקלה, הצעות שהוצגו בפניה, באופן ענייני וראוי. לחלופין טענה עץ ערמונים, כי יכין ויתרה על זכותה לתבוע סכום כלשהו בגין אי-השכרת השטח הפנוי, משום ששילמה עד תום תקופת השכירות את דמי השכירות והניהול מבלי שהעלתה טענה או מחאה כלשהי בהקשר זה. עוד טענה עץ ערמונים לחלופין, כי הסכומים שנקבעו הינם מוגזמים ומופרכים וכי בפועל עשתה יכין שימוש במהלך כל תקופת השכירות ואף לאחר מכן בשטח של 278 מ"ר מתוך השטח, שאותו הציגה כשטח פנוי.

 

בית-המשפט קבע, כי הזכות המוקנית ליכין בהסכם השכירות וכן בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, להשכיר את המקרקעין ששכרה בשכירות משנה, ללא הסכמת עץ ערמונים, עומדת לה מקום שעץ ערמונים סירבה לשכירות המשנה מטעמים שאינם סבירים, אך זאת בתוך "תחום המחיה" של חוזה השכירות, אשר מכוחו קנתה יכין את מעמדה כשוכרת, ולמשך תקופת השכירות בלבד, במהלכה נשמר מעמדה זה. 

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בניגוד לטענות שהעלתה יכין, לא הוצג בדל של ראיה לכך שעץ ערמונים פעלה בחוסר תום-לב, כשדחתה את השוכר שהציעה יכין, או, כי ניסתה לטרפד באופן שיטתי הצעות כלשהן שהובאו בפניה. כל שהוכח הוא, כי עץ ערמונים עמדה על כך שדמי השכירות, אשר ישולמו בגין התקופה הנוספת, לא יפחתו מ- 22 דולר למ"ר.

 

דרישתה זו של עץ ערמונים לא חרגה מתנאי השוק המקובלים באותה עת וכפי שטענה עץ ערמונים, בצדק, אין כל מקום לקביעה כאילו ניתן היה לכפות עליה התקשרות לטווח ארוך, בתנאים נחותים מבחינה כלכלית, מן התנאים שלהם היתה מוכנה להסכים כבעלת הנכס, גם אם תנאים אלה היו בצד הגבוה של מחיר  השוק באותה עת. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחתה.

 

2.17 סילוק יד - הסכם שכירות משנה כפוף להסכם השכירות הראשי - הערעור התקבל

ב- ע"א (מרכז) 55314-12-14 {רות מוקתדר נ' ישראל בן חיון, תק-מח 2015(4), 18287 (2015)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט השלום, אשר דחה את תביעתה של המערערת, לפינוי וסילוק ידם של המשיבים ממקרקעין שבבעלותה.

 

המערערת {רות מוקתדר}, היא הבעלים של מבנה מסחרי. המשיב 1 {ישראל בן חיון}, הוא שוכר ראשי של הנכס, על-פי הסכם שכירות עם המערערת, מיום 21.01.03.

 

המשיב 2 {משה שמש}, הוא שוכר משנה של חלק מהנכס, על-פי הסכם שכירות משנה עם המשיב 1 מיום 03.03.03.

 

המערערת טענה, כי המשיב 1 הפר את הסכם השכירות הראשית ואת הסכם הפשרה הפרה יסודית, בכך שחדל מלשלם את דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות הראשית ובפסק-הדין שאישר את הסכם הפשרה, בכך שבנה במושכר בניה שלא כדין, ובכך שהפעיל בנכס עסקים ללא היתר. עוד טענה המערערת, כי מאחר וזכויותיהם של שוכרי המשנה בנכס נובעות מזכויותיו של המשיב 1, ומאחר שהמשיב 1 הפר את ההסכמים הפרה יסודית, הרי שעליו לפנות ולסלק ידם של כל המחזיקים בנכס ולהשיב לידיה את החזקה בו.

 

בית-המשפט קמא קבע, כי הסעד היחיד אשר התבקש במסגרת התובענה הוא צו פינוי וסילוק יד כנגד המשיב 1. נקבע, כי הסכם הפשרה שבין המערערת למשיב 1 קבע, כי בתום תקופת השכירות על המשיב 1 לפנות את הנכס מכל חפץ, זאת להבדיל מחובה לפנותו מכל אדם. בנסיבות המקרה, שבהן היה ידוע לצדדים שהנכס מאוכלס ומוחזק על-ידי שוכרי משנה, ברור, כי ניסוחו של הסכם הפשרה בדרך זו, נועד להסיר מהמשיב 1 את החובה לפנותו מכל אדם. מטעם זה, ולפי שנקבע, כי המשיב 1 פינה את המושכר מכל חפץ, סבר בית-המשפט קמא, כי אין לתת למערערת את הסעד שביקשה.

 

באשר לפינויו של הנכס מידיו של המשיב 2, בית-המשפט קמא סבר, כי אין לתת למערערת סעד אשר לא ביקשה באופן מפורש בכתב התביעה. בהקשר זה נקבע בפסק-הדין, כי לא הוכחו טענותיה של המערערת, באשר להפרות מצד שוכרי המשנה, בדרך של הפעלת עסקים ללא רישיון ובניה ללא רשות, ולפיכך, לא ניתן להעניק סעד של פינוי על בסיס טענות אלה. עוד נקבע, כי המערערת אישרה את הסכם שכירות המשנה בחתימתה, מתוך אמון שנתנה במשיב 1 ומבלי שבחנה את תנאיו. טעותה הנטענת של המערערת, באי-בדיקת תנאי ההסכם, אינה אלא טעות בכדאיות העסקה אשר אינה מהווה עילה לביטול החוזה, ואינה מצדיקה מתן סעד של פינוי כלפי המשיב 2.

 

בית-משפט קמא, דחה כאמור, את תביעתה של המערערת ומכאן הערעור.

 

בית-המשפט קבע, כי אין זה מתקבל על הדעת, שהצדדים התכוונו בנוסח האמור, להסיר ממשיב 1 את האחריות לפינוי שוכרי המשנה, כשם שאין זה סביר, כי התכוונו להסיר ממנו אחריות לפינוי בני-אדם אחרים שאינם שוכרי משנה, כגון פולשים {שאף הם בוודאי, אינם בגדר "חפץ"}. באותה מידה אין זה סביר, כי משיב 1 נדרש לסלק חפצים השייכים לשוכרי המשנה, אך לא את שוכרי המשנה עצמם.

 

סביר הרבה יותר להניח, כי כוונת הצדדים היתה לפינוי הנכס, כמשמעותו של "פינוי" לפי הדין הכללי, משמע, הן אדם והן חפץ. העובדה שנוסח הוראת הסכם הפשרה מתייחס לפינוי "מכל חפץ" בלבד, קשורה, ככל הנראה, לאמור בהמשך אותה הוראה, דהיינו, כי השוכר רשאי לפנות חפצים שאינם מחוברים חיבור של קבע. הווה אומר, על המשיב 1 מוטלת החובה לפנות את הנכס המושכר, אך אל לו לפנות חפצים המחוברים חיבור של קבע. אין יסוד למסקנה שביקש בית-משפט קמא להסיק מנוסח זה, כי משיב 1 אינו נדרש לפנות מה שאינו בגדר "חפץ", כאשר חובה זו היתה קיימת לו ממילא לפי הסכם השכירות הראשי.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי זכותו של המשיב 1 להשכיר את הנכס לאחרים, כעולה מנוסחו של הסעיף, מוגבלת, איפוא, למסגרת זכויותיו על-פי חוזה השכירות הראשית, דהיינו, הוא רשאי להעביר לאחר את זכויותיו על-פי חוזה השכירות הראשית ולא מעבר להן.

 

ככלל, וכך גם בענייננו, הסכם שכירות המשנה כפוף להסכם השכירות הראשי, וממנו הוא שואב את כוחו. לפיכך, אין ביכולתו של השוכר הראשי להעביר לידי שוכר המשנה זכויות טובות יותר מאלה הקיימות לו. בין היתר, אין הוא יכול להשכיר את הנכס בשכירות משנה, לתקופה שמשכה יותר מתקופת השכירות הראשית. עם סיומה של השכירות הראשית, באה לידי סיומה גם שכירות המשנה. ברי, כי בסיום תקופת השכירות, ובהינתן, כי אין למשיב 1 רשות להעביר לאחר אלא את זכויותיו על-פי חוזה השכירות הראשית, או חלקן, עליו להחזיר את המושכר לחזקתה של המערערת כשהוא ריק ולפנותו גם משוכרי המשנה שבו.

 

באשר לטענת המשיבים, כי בחתימתה של המערערת על "מסמך ההסכמה", נוצרה מערכת יחסים חוזית ישירה בינה לבין המשיב 2, וכי המערערת מחוייבת מכוחו כלפי המשיב 2 עד לתום תקופת שכירות המשנה, קבע בית-המשפט, כי אין לקבל טענה זו.

 

הסכם שכירות המשנה הוא הסכם המסדיר את יחסיהם של המשיב 1 מצד אחד והמשיב 2 מצד שני, והוא קובע את תנאי שכירות המשנה בלבד. אין בהסכם זה, דבר המסדיר את היחסים החוזיים הנטענים שבין המערערת לבין המשיב 2. אין זה סביר, כי בחתימתה על "מסמך ההסכמה", בין אם סברה, כי יצורף להסכם השכירות הראשי ובין אם סברה, כי יצורף להסכם שכירות המשנה, התכוונה המערערת ליצור מערכת יחסים חוזית חדשה ועצמאית עם המשיב 2.

 

בנוסף, היה מקום לצפות, כי לרגל מעבר זה שבין הסכם שכירות המשנה לבין הסכם השכירות הראשית בתקופת השכירות הנוספת לה טוענים המשיבים, היתה נכללת הוראה לפיה דמי שכירות המשנה {ההופכים לדמי שכירות ראשית}, משולמים מעתה לבעלת הנכס, במקום למשכיר הראשי.

 

אלא שלא נמצאו בהסכם, הוראות לעניין שינוי בזהות הזכאי לתשלום דמי השכירות בתקופה שבה כבר פגה השכירות הראשית, שאז ממילא אין השוכר זכאי לדמי שכירות, משוכר המשנה. מההסכם בין המשיבים עלה, כי דמי השכירות ממשיכים להיות משולמים על-ידי שוכר המשנה למשכיר.

 

אין זאת אלא, כי בכל האמור בעסקת השכירות לגבי תקופת האופציה הנוספת, זו אשר לפי הנטען נרקמה בין המערערת לבין המשיב 2, לא רק שתנאיה בלתי-סבירים, אלא אף תנאיה חסרים, כך שאף ספק אם לפנינו הסכמה וגמירת דעת.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור והורה על ביטולו של פסק-הדין של בית-משפט קמא.

 

בית-המשפט קבע, כי משתמה תקופת השכירות הראשית, ולאור המסקנה בדבר כפיפותה של שכירות המשנה לשכירות הראשית ובדבר חובתו של המשיב 1 להשיב את הנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, ניתן צו לפיו על המשיבים, ביחד ולחוד, החובה לפנות את המושכר ולהשיבו לידי המערערת.

 

2.18 התנגדות גורפת להעברת המושכר כמוה כהצבת תנאים בלתי-סבירים להעברת המושכר מקנים לשוכר את הזכות לבצע את ההעברה ללא הסכמת המשכיר

ב- תא"ח (קר') 35905-06-12 {שרה דניאל נ' מסעדת דגי המושט כל דבר חוקי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.02.13)} התובעת הגישה כנגד הנתבעים תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעת טענה כי בניגוד להוראות ההסכם וללא סמכות, המחתה ו/או השכירה ו/או העבירה ו/או מכרה ו/או מסרה הנתבעת 2 את זכויותיה על-פי ההסכם, לנתבעת 1 עמה מעולם לא היה לתובעת קשר חוזי ו/או אחר, על-מנת שהנתבעת 1 או מי מטעמה יתפסו חזקה במושכר וישתמשו בו.

 

כמו-כן, טענה התובעת כי מאז נחתם הסכם, הפרה הנתבעת 2 את התחייבויותיה כלפי התובעת פעם אחר פעם.

 

בית-המשפט פסק כי סעיף 10 להסכם השכירות אסר באופן מפורש על העברת, מסירת או המחאת הזכויות נשוא הסכם השכירות לצד שלישי, ללא הסכמה בכתב ומראש של השוכר.

 

בית-המשפט קבע כי לא ניתנה הסכמה בכתב ומראש של התובעת או מי מטעמה, להעברת הזכויות במושכר.

 

בנסיבות, לא נתקבלה הסכמת התובעת מראש ובכתב להעברת הזכויות במושכר.

 

יחד-עם-זאת, הדבר אינו מהווה הפרה של הסכם השכירות, ומקנה לתובעת את הזכות להביא את החוזה לסיומו.

 

בית-המשפט הבהיר כי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} קובע כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, יהיה בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של  המשכיר.

 

במקרה הנדון, כלל לא ניסתה התובעת להסביר מדוע היא מתנגדת לשכירות המשנה של הנתבעת 1, אף שמדובר בחברה שבבעלות בנו של סלימאן, מנהל הנתבעת 2, וכאשר הנתבעת 2 נותרת בעלת דברה של הנתבעת 1, ואף נחתם על-ידי מנהל הנתבעת 2, שטר בטחון של סלימאן עצמו, להבטחת חיובי השוכר על-פי הסכם השכירות.

 

במקרה זה, סירובה של התובעת להעברת הזכויות במושכר היה נעוץ ברצונה של התובעת לשפר את תנאיה המסחריים של העסקה, ולא בהתנגדותה לשכירות המשנה של הנתבעת 1.

 

ככזה, מדובר בסירוב בלתי-סביר, המקנה לנתבעת 2 את הזכות להעביר הזכויות במושכר בשכירות משנה גם ללא הסכמת התובעת.

 

הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה המקנה לשוכר את הזכות לבצע את העסקה ללא הסכמת המשכיר, מקום בו התנה הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, היא הוראת חוק קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה.

 

אמנם, העברת הזכויות במושכר נעשתה מאחורי גבה של התובעת וללא ידיעתה.

 

בית-המשפט מצא כי גם לאחר שנודע לתובעת על העברת השכירות, היא הודיעה על ביטול ההסכם מחמת העברה זו מבלי שהתנתה את העברת השכירות בתנאי זה או בתנאי אחר, והתנגדות גורפת זו להעברת המושכר כמוה כהצבת תנאים בלתי-סבירים להעברת המושכר, המקנים לשוכר את הזכות לבצע את ההעברה ללא הסכמת המשכיר.

התנגדותה של התובעת להעברת זכויות השכירות במושכר היתה נעוצה ברצונה להתנות העברה זו בשיפור תנאיה המסחריים של העסקה.

 

בית-המשפט קבע כי התניה זו הינה בלתי-סבירה בנסיבות העניין, ולכן רשאית הנתבעת 2 להעביר הזכויות במושכר לנתבעת 1 ללא הסכמתה של התובעת.

 

בית-המשפט קבע כי מדובר בהפרה לא יסודית שאינה מקנה לתובעת את הזכות להביא החוזה לסיומו.

 

בנסיבות המקרה הנדון, נשאלה השאלה האם האדם הסביר הניצב בנעלי התובעת כנפגעת היה מתקשר בחוזה אילו היה יודע מראש שזכות השכירות תועבר לשוכר משנה שהינו חברה בבעלות בנו של מנהל השוכרת.

 

בית-המשפט השיב על שאלה זו בחיוב.

 

בית-המשפט הבהיר כי על דמותו של האדם הסביר ניתן ללמוד מהוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, לפיו התנגדות גורפת להעברת השכירות במקרקעין או התנייתה בתנאים בלתי-סבירים, אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של צדק, יושר ותום-לב.

 

גם מטעם זה בית-המשפט לא מצא מקום לקבוע כי "אדם סביר" הניצב בנעלי התובעת, לא היה מתקשר בחוזה אילו היה יודע מראש על ההפרה של החוזה כפי שהתרחשה בפועל.

 

כדי להוכיח שינוי בהתנהגות של חוזה שנערך בכתב, יש להוכיח גמירת דעת של הצדדים לשנות מתנאי החוזה.

 

אולם, התנהלות הצדדים במשך חודשים ארוכים, כמו גם עדותה של התובעת, הניחו לכאורה את התשתית הראייתית לקביעה שכזו, ובית-המשפט לא מצא צורך לקבוע מסמרות בעניין זה.

 

על האמור הוסיף בית-המשפט כי גם אין ללמוד משתיקתה של התובעת הסכמה לשינוי המועד החוזי, לכל אורך התקופה החוזית, וגם אם ברגיל, הפרה של מועדי התשלום של דמי השכירות מהווה הפרה יסודית.

 

בית-המשפט סבר כי בנסיבות המקרה דנן, התנהלות הצדדים בעבר, יש בה ללמד על הסכמה, גם אם זמנית, לשינוי מועד התשלום החוזי.

 

גם אם הפרה של תנאי התשלום מהווה הפרה יסודית, הרי שיתכנו נסיבות מיוחדות שבהן התנהגות הצדדים וחלוף הזמן מאז ההפרה, יחייבו את הנפגע ליתן למפר ארכה מתאימה בטרם ימהר ויבטל את החוזה על יסוד ההפרה היסודית המוסכמת.

 

אי-קיומה של חובה זו עלול להביא למסקנה כי ההפרה היסודית הפכה בהסכמת הצדדים המשתמעת לבלתי יסודית או כי הזמן הסביר לביטול החוזה בשלה חלף עבר לו.

 

בשני המקרים, לא יוכל הנפגע לבטל את החוזה. זאת למרות שמלכתחילה, בעת כריתת החוזה, הוגדרה ההפרה במפורש כהפרה יסודית.

 

התנהלות הצדדים בעבר, והתקופה הממושכת בה שילמה הנתבעת 2 את דמי השכירות בסוף החודש, יש בה להפוך הפרה זו, גם אם קיימת, להפרה לא יסודית, שאין בה להקנות זכות מידית לביטול ההסכם בטרם העמידה התובעת את הנתבעת 2 על דרישתה כי מכאן ואילך התשלום יבוצע בראשון לחודש, ובטרם ניתנה הזדמנות לתיקון ההפרה תוך זמן קצוב שנקבע.

 

2.19 במקרה שבו הסכם שכירות במקרקעין אוסר על השוכר להעביר את המושכר לאחר, על השוכר לפנות בבקשה לבית-המשפט ובית-המשפט רשאי להתיר את ההעברה אם ההתנגדות של השוכר אינה מטעמים סבירים

ב- ת"א (יר') 3214-10-12 {לוי צדיק ובניו - שיווק מוצרי חקלאות בע"מ נ' ברכת שלמה שיווק פירות וירקות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.10.12)} נדונה בקשה למתן צו עשה זמני המופנה כלפי המשיבה להשיב את החזקה בנכס הידוע כחנות 15 בשוק הסיטונאי בירושלים {להלן: "הנכס"} למבקשת.

 

כמו-כן הוגשה בקשת צו מניעה זמני להימנע מלהעביר את השכירות בנכס לצד שלישי, עד להכרעה בתיק העיקרי.

 

המבקשת טענה כי הסכם השכירות אוסר על המשיבה להעביר את השכירות לאחר ולכן גם מן הטעם הזה יש לאסור עליה להעביר את הנכס לצד ג'.

המשיבה ציינה כי פנתה למבקשת והודיעה לה כי בכוונתה להעביר את השכירות לשפע פרי אך זו סרבה מבלי ליתן טעם.

 

המשיבה טענה כי ההתנגדות של המבקשת היא בלתי-סבירה. המשיבה ציינה כי לפי חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות"} ההוראות בדבר זכותה של המשיבה להעביר שכירות מקרקעין ללא הסכמת המשכיר, הינן קוגנטיות, והמשכיר רשאי להתנגד רק מטעמים סבירים וטעמים כאלו אינם בנמצא.

 

בית-המשפט הבהיר כי על-פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, במקרה שבו הסכם שכירות במקרקעין אוסר על השוכר להעביר את המושכר לאחר, וכזה הוא המקרה הנדון, על השוכר לפנות בבקשה לבית-המשפט ובית-המשפט רשאי להתיר את ההעברה אם ההתנגדות של השוכר אינה מטעמים סבירים {לרנר, שכירות נכסים, תש"ן-1990, עמ' 162}.

 

ב- ת"א (פ"ת) 3475-11-10 {מפעלי תחנות בע"מ נ' אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.04.14)} בית-המשפט קבע כי אין באותם רישומים, אליהם הפנה מפעלי תחנות, כדי להוכיח את הסכמת קק"ל {בעלת הקרקע} להעברת זכות החכירה. בהקשר זה התעלמה התובעת מהוראות ס' 22 לחוק השכירות והשאילה.

 

זכות סירוב זו של בעל הקרקע להעברת זכויותיו של המשכיר הוכרה כזכות אפקטיבית בפסיקת בית-המשפט העליון.

 

כך לדוגמא, היה בזכות זו להוות מקור חוקי לדרישת בעלי הקרקע ל"דמי הסכמה", כתנאי להסכמתם להעברת הזכויות בין החוכרים {ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כ"ג(1), 491 (1969); ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' תבל וסביצקי, פ"ד ל(3). 540 (1976); ע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.12.08)}.

 

ב- ת"א (רמ') 37703-11-10 {רוני כהן נ' אלון סימציס, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.10.12)} בית-המשפט סבר כי אין בפי התובע כל טענה על אי-תשלום כל סכום שהוא או חוב של כלשהו של התובע כלפיו או על הזנחת הקרקע ואי עיבודה. לאור זאת קבע בית-המשפט כי אין לתובע כל טענה סבירה כנגד העברת הקרקע.

 

ב- ת"א (אש') 1753-07 {אדלר טל נ' ישר צבי, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.09.13)} בית-המשפט קבע כי בהתאם להוראות החוק, גם אם המשכיר אינו מסכים להשכיר את הנכס בשכירות משנה, ראשי השוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה ואף רשאי בית-המשפט לאשר שכירות כזו, גם אם הוראות החוק אוסרות שכירות משנה.

 

במקרה דנן, לא היתה כל טענה בפי התובעת, כי לא היתה מסכימה להשכיר את הנכס בשכירות משנה לנתבעים.

 

בית-המשפט מצא כי מקרה זה הוא מסוג המקרים שבו בית-המשפט יפעל בהתאם לשיקול-דעתו על-פי חוק השכירות והשאילה ויאשר את שכירות המשנה.

 

2.20 איסור העברת מושכר במקרקעין ללא הסכמת המשכיר וההגבלות לעניין זה

ב- ת"א (כ"ס) 19403-11-11 {עמוס בן אור נ' אירן פורנזריאן, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.11.14)} טענתם המרכזית של התובעים נגעה לסירוב הנתבעות להחלפת השוכרים בחברת שופרסל למרות ידיעתן על ניהול מו"מ של התובעים מול חברת שופרסל.

 

התובעים טענו כי התנהגות הנתבעות או מי מטעמן העידה על התנהלות בחוסר תום-לב משווע, שעה שהציבו תנאים מוגזמים וחסרי סבירות בפני חברת שופרסל, למרות הסכמת האחרונה לשפר את תנאי השכירות.

 

בית-המשפט קיבל את התביעה בחלקה, בקובעו כי המסכת העובדתית המוכחת אינה מקימה ראיה להפעלת זכות הסירוב של הנתבעת 1 בחוסר סבירות או שהפעלתה נגועה היתה בחוסר תום-לב.

 

באיזון שבין העמדת שוכר חליפי, שמהימנותו הכלכלית משכנעת כמו של חברת שופרסל, תוך שיפור תנאי השכירות לכאורה למול הדרישה העקבית של הנתבעות להעמדת בטוחות בדמות ערבות בנקאית לנוכח תקופת שכירות מוצעת של 15 שנים, ושנדרשה גם קודם בהסכם השכירות המקורי, אין לראות בדרישה זו משום חוסר סבירות המקים לתובעים תרופה בגין נזק שנגרם עקב כישלון ההתקשרות עם השוכר האחר.

 

התובעים טענו כי בעת שהגיעו כל הצדדים לחתום על הסכם השכירות החדש, הועלתה דרישה חדשה של הנתבעות לתשלום נוסף של 10,000 דולר במזומן על-ידי התובעים בניגוד לטיוטת הנספח.

 

דרישה זו על-מנת שזיכרון הדברים יוכל לצאת לפועל והתובע יוכל לקבל לידיו את הערבות הבנקאית.

לטענת בא-כוח התובעים, הנספח להסכם נחתם תחת אילוץ ובכפיה, פגם אשר פוגם בטיבו של ההסכם, ועל-כן דינו להתבטל.

 

בא-כוח התובעים הדגיש בסיכומיו כי לא רק שהתנהלו בחוסר תום-לב וצרות עין אלא שסרובם חרג מסבירות שבה מחוייב המשכיר על-פי הוראתו הקוגנטית של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט קבע כי בהינתן העובדה שהעברת השכירות על-פי ההסכם החדש נעשתה בהסכמה, מהווה הדרישה לתשלום הפיצוי המוסכם בגדר דרישה שאינה מתיישבת עם התנאי לחיוב בפיצוי המוסכם על-פי ההסכם המקורי.

 

בית-המשפט לא מצא שהיתה הפרה, ואם היתה, נמחלה בעצם ההסכמה וכפי שהשתקף בטיוטה הראשונה. לפיכך, העלתה של הדרישה הנ"ל עובר ביטאה לחץ פסול מוסרית וכלכלית, ואשר חיי עסקים ומסחר תקינים והוגנים לא יוכלו לשאתו.

 

בית-המשפט מצא כי המסקנה היא כי עומדת לתובעים הזכות לביטול הנספח וכפועל יוצא מכך להשבה כספית של התשלום שתשלומו נכפה עליהם.

 

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כלל ברור בדבר איסור העברת מושכר במקרקעין ללא הסכמת המשכיר, אולם סירובו של המשכיר להעברה מוגבל בדרישת סבירות ותום-לב.

 

המלומד מ. דויטש סבר, כי יש לקיים אבחנה בין זכותו של השוכר להעביר את זכותו על-פי ההסכם לבין סירובו של המשכיר להעברת ההסכם כולו לרבות צד החבות.

 

לשיטתו, זכאי בעל רכוש לנהוג בחוסר סבירות באשר לגורל רכושו כפוף לתנאי תום-לב. שכן, אין לזהות בין חוסר סבירות לבין חוסר קבלה וכי אין לשוכר אינטרס מוגן להעברת חבויותיו כלפי המשכיר ואין מקום להתיר המחאה כפויה של החבות {מ' דויטש, קנין, כרך ב' (התשנ"ט-1999), עמ' 340}.

 

במאמר מאוחר אף הפנה המלומד להוראת הקודקס האזרחי האוסרת על ביצוע כל עסקה בזכות, אלא שאף הוא מציין כי גם אם נאמר שם כי בית-משפט לא יכול לכפות על המשכיר העברת חבויותיו של השוכר אלא זכויותיו בלבד, הרי הפיצול הוא בעייתי {מ' דויטש, דיני השכירות לאור הקודקס האזרחי, הפרקליט מח (תשס"ה) 265, 280)}.

 

3. תרופות כלליות בשל הפרת חוזה (סעיף 23 לחוק)

סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"23. תרופות כלליות בשל הפרת חוזה

התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ולא לגרוע מהן."

 

בדברי ההסבר לסעיף 23 לחוק (סעיף 22 להצעת החוק) בהצעת החוק נאמר:

 

"חוזה שכירות הוא חוזה ככל החוזים וחלות עליו הוראות כל דין בעניין התרופות בשל הפרת חוזה. הסעיף המוצע בא אך ורק משום ההוראות המיוחדות של סעיפים 8 ו- 10 הניתנות לפירוש כאילו הן שוללות תרופה אחרת."

 

סעיף 23 לחוק השכירות קובע כי התרופות הקבועות בחוק השכירות באות להוסיף על הוראות חוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, עמ' 228). בהתאם, על סיכול מטרת חוזה שכירות עשוי לחול הן הדין הכללי שבסעיף 18 לחוק התרופות והן ההוראות הייחודיות שבסעיף 15 לחוק השכירות {ע"א 4893/14  וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר, תק-על 2016(1), 10923 (2016)}.

 

4. תחולת חוק השומרים, התשכ"ז-1967 (סעיף 24 לחוק)

4.1 כללי

סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"24. תחולת חוק השומרים, התשכ"ז-1967

לעניין חוק השומרים, התשכ"ז-1967, יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו."

 

סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הקובע כי "לעניין חוק השומרים, תשכ"ז-1967, יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה עיקרית של החזקתו". כן הפנה הוא לסעיף 2(ב) לחוק השומרים, הקובע כי "שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו... אך כשהמטרה לשמור על הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו". נפסק כי המטרה של שמירת הנכס על-ידי המשיבים היתה טפלה לשכירות, שהיתה המטרה העיקרית לשמה התקשרו הצדדים: שכירות למטרת מגורים {רע"א 4281-11  דיין סמי  נ' ציון רובינה, תק-על 2011(4), 4752 (2011)}.

4.2 המטרה של שמירת הנכס על-ידי המשיבים היתה טפלה לשכירות, שהיתה המטרה העיקרית לשמה התקשרו הצדדים - הבקשה נדחתה

ב- רע"א 4281/11 {דיין סמי ואח' נ' ציון רובינה ואח', תק-על 2011(4), 4272 (2011)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, במסגרתו נתקבל ערעור המשיבים על פסק-דינו של בית-משפט השלום. בית-המשפט המחוזי עיכב את ביצוע פסק-דינו, על-מנת לאפשר למבקשים-לבקש עיכוב ביצוע מבית-המשפט.

 

המבקשים השכירו למשיבים בית מגורים ביבנה. ימים ספורים לפני תום תקופת השכירות השלישית, פרצה שריפה בנכס שגרמה לנזקים. הנכס לא היה מבוטח.

 

המבקשים הגישו כנגד המשיבים תביעה בגין נזקי השריפה הן בעילה נזיקית {רשלנות}, הן בעילה חוזית {הפרת הסכם השכירות לפיו התחייבו המשיבים להחזיר את הכנס במצב תקין כפי שקיבלו אותו}. בית-משפט השלום קיבל את התביעה. נפסק, כי לא עלה בידי מי מהצדדים להוכיח את מקור האש, ואולם, כך נקבע, לפי סעיף 39 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) הנטל להוכיח את מקור השריפה והיעדר התרשלות הוא על המשיבים בהיותם "תופס המקרקעין". משלא עמדו המשיבים בנטל זה, נתקבלה כאמור התביעה.

 

המשיבים ערערו על פסק-הדין הראשון לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט  קיבל את ערעורם וקבע, כי המבקשים עמדו בנטל המוטל עליהם והוכיחו את מקור האש, "בבית המנורה בתקרת העץ התלויה מעל פודסט גרם המדרגות שהותך עקב התחממות יתר של המנורה או עקב כשל חשמלי". לאור האמור, הוחזר התיק לבית-משפט השלום, על-מנת שידון בשאלות המתעוררות לנוכח קביעה זו.

 

המשיבים ערערו על פסק-הדין המשלים לבית-המשפט המחוזי, וערעורם התקבל. בית-המשפט הפנה לסעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, הקובע, כי "לעניין חוק השומרים, התשכ"ז-1967, יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה עיקרית של החזקתו". כן הפנה הוא לסעיף 2(ב) לחוק השומרים, הקובע, כי "שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו... אך כשהמטרה לשמור על הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו".

  

עוד נפסק, כי המטרה של שמירת הנכס על-ידי המשיבים היתה טפלה לשכירות, שהיתה המטרה העיקרית לשמה התקשרו הצדדים: שכירות למטרת מגורים. לאור זאת ולאור קביעתו החד-משמעית של בית-המשפט קמא, כי השריפה לא ארעה עקב רשלנות המשיבים, קבע בית-המשפט, כי המשיבים פטורים מאחריות לנזק במקרה זה. המדובר, כך נפסק, בנזק שנבע מכשל מערכתי בנכס עצמו, שהיה ונשאר בשליטת בעלי הנכס, המבקשים, שהתקינו את מערכת החשמל, והם האחראים לתקינותה. מאחר שהמשיבים עשו שימוש סביר בנכס, ולא נטען, כי ביצעו בתשתית החשמל תיקון או שינוי כל שהוא, הרי שאין למבקשים להלין אלא על עצמם.

 

בית-המשפט קבע, כי המקרה שלפנינו אינו בא בגדר אותם מקרים בודדים, המצדיקים בירור שיפוטי נוסף. לכן, מתייתר הדיון בבקשה לעכב את ביצוע פסק-הדין. אשר-על-כן, בקשת רשות הערעור, נדחתה.

 

4.3 היקף האחריות הרובץ על השוכרת

ב- ת"א (חי') 29829-09-13 {מנופי אבי תובלה ושירותים (1991) בע"מ נ' אס. קיי. הנדסה ופרוייקטים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.14)} נדונה סוגיה בה המשכירה השכירה במת הרמה לחברה העוסקת בבניית אתרי התפלת מי-ים.

 

הבמה התקלקלה, והשוכרת נדרשה לפצות את המשכירה בגין הנזק שנגרם לבמת ההרמה. במוקד הדיון עמדו השאלות, מה היקף האחריות הרובצת על השוכרת, על מי נטל ההוכחה לקיום רשלנות או להיעדרה, ומהם מרכיביה של עוולה זו.

 

בית-המשפט קבע כי על יחסיהם של התובעת והנתבעת, שכרתו ביניהן הסכם שכירות, חוסה חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.

 

סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה זה קובע כי לעניין חוק השומרים, התשכ"ז-1967 {להלן: "חוק השומרים"} יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו.

 

חוק השומרים קובע ארבעה סוגי שומרים: שומר חינם, שומר שכר ששמירת הנכס בידיו טפלה למטרה העיקרית של החזקתו {שומר שכר טפל}, שומר שכר ששמירת הנכס בידיו היא המטרה העיקרית של החזקתו {שומר שכר עיקרי} ושואל.

 

סעיף 2 לחוק השומרים קובע כי רמת אחריותו של כל אחד מארבעת סוגי השומרים עולה, מן הקלה - שומר חינם - אל החמורה - שואל.

 

לקביעת חוק השכירות את סיווגו של השוכר כשומר שכר טפל יש משמעות בקביעת רמת האחריות המוטלת עליו. זו קבועה בסעיף 2(ב) לחוק השומרים, הקובע כדלקמן:

 

"שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו".

שומר שכר טפל, והשוכר בכלל זה, אחראי איפוא לאבדן הנכס או לנזקו, אלא אם-כן הוכיח שלא התרשל. הוא פטור מאחריות אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו.

בית-המשפט הסביר, כי לאור נטל ההוכחה, עליו להראות כי לא פעל ברשלנות. 

 

לעומתו, שומר שכר עיקרי אחראי לאבדן הנזק או לנזקו, אפילו לא התרשל, אלא אם-כן הוכיח שהאבדן או הנזק נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש והוא לא היה יכול למנוע את תוצאותיהן.

 

הסייג לאחריות, הקבוע בסעיף 4 לחוק השומרים, אינו חל במקום שנגרם נזק עקב רשלנותו של השומר, ומכאן שאינו חל על שומר חינם ושומר שכר טפל, האחראים רק לנזק שנגרם עקב רשלנותם.

במקרה הנדון, בית-המשפט קבע כי דין התביעה להידחות, וזאת משהוכיחה הנתבעת כי לא התקיימה רשלנות שתחוב בה {באשר לא התקיים קשר סיבתי בין התרשלותה לבין הנזק, וליתר דיוק: לבין החלפים וצביעת הבמה} ומשהוכח כי אין מקום לחיוב הנתבעת בדמי שכירות עבור ארבעת הימים שחלפו מעת איתור התקלה ועד לחילוץ במת ההרמה.

 

4.4 השוכר אינו חייב לבצע את חיובו לשלם את דמי השכירות לאחר הגניבה, היות והמשכיר לא הראה כל נכונות או מסוגלות לבצע את חובתו להעמיד משאית חלופית לשוכר - הערעור נדחה

ב- בש"א (נצ') 1442/01 {ניצן מלכה נ' גלילי דנית, תק-מח 2001(4), 20879 (2001)} נדון ערעור על החלטת הנאמן להסדר נושים של המשיבה, עורך-הדין ארגוב, בה דחה הנאמן את תביעת חובו של המערער.

בחודש דצמבר 1997, שכר בעלה של המשיבה מר רון גלילי מהמערער משאית קירור קלה לצורכי הובלת ירק. סוכם בין הצדדים, כי דמי השכירות הנם בסך של 7000 ש"ח לחודש, כאשר תקופת השכירות הנה עד לסוף חודש יוני 1999. למערער נמסרו שבעה שיקים לתשלום דמי השכירות.

 

המשאית הועברה לחזקתו ושימושו הבלעדי של השוכר. לאחר כשנה נגנבה המשאית מרשותו של השוכר. לאחר שנגנבה המשאית, נתנה המשיבה הוראת ביטול לשקים נשוא תביעת החוב של המערער.

 

המערער הגיש את ארבעת השקים הראשונים, שמועד פירעונם עבר, לביצוע בלשכת ההוצאה-לפועל. המשיבה הגישה התנגדות לביצוע השטרות אך בעקבות תיק פשיטת רגל שנפתח נגד המשיבה, עוכבו ההליכים והמערער הוזמן להגיש תביעת חוב לנאמן, על הסדר הנושים שהושג בתיק.

 

המערער הגיש את תביעת חובו בגין 7 השקים נשוא הערעור, והמשיבה הגישה לנאמן השגה על תביעת החוב של המערער.

 

מתביעת החוב נשוא הערעור הוסכם על מחיקת 2 שיקים, שהם סכומים אשר מהווים תמורה בגין השכרת המשאית למשך כחודש טרם גניבתה.

 

בהמשך, הנאמן דחה את הסדר הנושים, ואת תביעת חובו של המערער.

 

המערער טען, כי יש לראות ברון גלילי, השוכר, כשומר שכר בהתאם לסעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, הפטור מאחריות בגין אובדן הנכס {כאן המשאית} רק אם נגרם הדבר שלא ברשלנותו. נטל ההוכחה הוא על השוכר והוא לא עמד בו.

 

עוד טען המערער, כי אין לקבל את טענתה של המשיבה, כי גניבת המשאית מהווה כשלון תמורה, המצדיקה את ביטול השקים נשוא תביעת החוב.

 

המשיבה טענה, כי תביעתו של המערער הנה תביעה שטרית גרידא ואין מדובר בתביעה נזיקית על בסיס עילת הרשלנות.

 

בית-המשפט קבע, כי על-פי סעיפים 24 לחוק השכירות והשאילה וסעיף 2 לחוק השומרים התשכ"ז-1967, פטור בעלה של המשיבה, השוכר, רק אם אובדן הנכס, המשאית, נגרמו שלא ברשלנותו.

 

המערער ציין, כי תביעתו הנה תביעה שטרית בלבד ולא תביעת רשלנות. על-כן, שאלת החובה הנזיקית בגניבה על כל המשתרע ממנה לצורך העניין, אינה עומדת על הפרק בפני ואין בית-המשפט נדרש להכריע בשאלת האחריות כך שכל השאלות הנגזרות הימנה, לרבות שאלת נטל ההוכחה הינן שאלות בלתי רלוונטיות לעניין.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי גניבת המשאית הנה מסוג הסיכונים שלוקח המשכיר על עצמו ומבטח את עצמו מפניהם, ובאם מתרחשת גניבה, הוא מפוצה על כך על-ידי חברת הביטוח וחובתו על-פי חוזה ועל-פי חוק השכירות והשאילה, להעמיד את המושכר לשוכר, היינו משאית חלופית.

 

אחרי גניבת המשאית, המערער לא העמיד משאית חלופית לשוכר. חובתו של השוכר לשלם דמי שכירות כנגד קבלת משאית. בחיובים מותנים, השוכר אינו מפר את חיובו המותנה כל עוד לא קיים המשכיר את חיובו המותנה.

 

בחיובים מקבילים או שלובים, אין צד אחד חייב בקיום, כל עוד אין הצד השני, נכון ומסוגל לבצע את חיובו המקביל. או לשון אחרת, מועד חיובו של החייב נדחה, אף בחיובים מקבילים או שלובים, שעה שאין המשכיר מוכן ומסוגל לבצע את חיובו הוא.

 

לענייניינו, גם אם עסקינן בחיובים מקבילים, השוכר אינו חייב לבצע את חיובו לשלם את דמי השכירות לאחר הגניבה, היות והמשכיר לא הראה כל נכונות או מסוגלות, לבצע את חובתו, להעמיד משאית חלופית לשוכר.

 

טענת הגנה זו מדיני החוזים עומדת למשיבה, כחייבת על-פי השטרות שנמשכו על בסיס עסקת יסוד שפקעה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי החלטתו של הנאמן לדחות את תביעת חובו של המערער, היא החלטה נכונה הן בפן השטרי והן בפן החוזי.

 

לפיכך, הערעור נדחה.

 

4.5. שימוש רגיל במושכר אשר לא עולה בגדר חבות או אחריות לנזק הנטען

ב- ת"א (ת"א) 45770-12-11 {א.א. אביטל השכרת רכב בע"מ נ' מ.ש.י.א. טרנספורט בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.07.14)} נדונה תביעה ותביעה שכנגד, אשר עניינן תשלומים עבור נזק שנגרם לרכב מושכר ונזק שנגרם לשוכרי הרכב, בהתאמה.

התובעת/נתבעת שכנגד טענה כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שקיבלו לידיהם רכב תקין והחזירו רכב פגום. לטענתה, הנזקים לרכב נגרמו על-ידי הגורמים הבאים: תדלוק הרכב בסולר מזוהם, המשך נסיעה ברכב הגם שנורית אזהרה נדלקה, אי מסירת מידע מלא ובמועד לגבי העובדה, כי הרכב נתקע בסמוך לתדלוק, באופן שהיה מאפשר למוסך המטפל לגלות את הבעיה ולמנוע נזקים נוספים לתובעת.

 

לטענת הנתבעים/תובעים שכנגד, התובעת לא עמדה בתנאי הסכם השכירות בכך, שלא סיפקה רכבים תקינים וחדשים, בהתאם לתמורה אותה דרשה וקיבלה.

 

התובעת חייבה אותם בגין 23 ימי השכרה ביתר וכן בסכום של 3,000 ש"ח עת פרעו את שובר כרטיס האשראי אשר הוחזק על ידה בנאמנות.

 

באשר לטענות התובעת - ציינו הנתבעים, כי המצאות חומרים זרים במסנן הסולר אינה מהווה אישור לכך, שהרכב תודלק בסולר מזוהם.

 

בנוסף, הכחישו הנתבעים, כל חבות או אחריות לנזק הנטען.

 

כמו-כן, הנתבעים טענו כי כל התדלוקים בוצעו בתחנות דלק מורשות וכי הרכב הועבר לחזקת התובעת לאחר שיצא מהמוסך בפעם הראשונה.

 

בית-המשפט ציין כי גם אם ניתן היה לקבוע, כי תדלוק הרכב על-ידי הנתבעים הוא שהסב נזק לרכב, תדלוק הרכב ונסיעה בו מהווים שימוש רגיל ברכב, לכן לא ניתן לייחס את הנזק לנתבעים.

 

חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} מפנה לחוק השומרים, תשכ"ז-1967 {להלן: "חוק השומרים"}.

 

סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה קובע:

 

"... יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו."

 

סעיף 2(ב) לחוק השומרים קובע:

 

"שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע את תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו."

 

כמו-כן, סעיף 4 לחוק השומרים קובע:

 

"שומר אינו אחראי לאבדן הנכס או לנזקו שנגרמו עקב שימוש רגיל בנכס לפי תנאי השמירה או עקב בלאי טבעי או מום שהיה בו בתחילת השמירה, אולם אין בהוראה זו כדי להפחית מאחריותו בשל רשלנות."

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי תדלוק הרכב ונסיעה בו מהווים שימוש רגיל ברכב ואין ראייה או הוכחה לכך, כי הנתבעים התרשלו בשימוש ברכב או בתדלוק הרכב ולכן, לא ניתן לטעון, שמדובר באירוע חריג ויוצא דופן הדורש דיווח.

 

ב- ת"א (ת"א) 53146-08 {זאב בקר נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.08.13)} בית-המשפט קבע כי בהיותו שוכר את הנגרר מכוח הסכם שכירות בינו לבין התובע ובהתאם לחוק השכירות והשאילה, יש לראות בנתבע 2 "שומר שכר" שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית. ובהיותו שומר שכר שהשמירה טפלה למטרה העיקרית, יהיה נתבע 2 פטור אם אבדן הנכס נגרם שלא ברשלנותו.

 

4.6 כאשר נזק אירע עקב רשלנות השוכר יש מקום לחייבו גם בעילה חוזית של הפרת חובתו כלפי המשכיר כשומר שכר

ב- ת"א (אי') 18144-11-11 {חזי בסון נ' אלכסנדר מלואן, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.08.13)} נדונו תובענות שדיונם אוחד ועניינן דרישות פיצוי הדדיות בשל נזק שנגרם לכל אחד מהצדדים, עקב שריפה שפרצה בבית ששכר התובע מהנתבע.

 

בהתאם להסכמת הצדדים, פסק-הדין ניתן בדרך של פשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב).

 

בדיון לפי סעיף 79א לחוק בתי-המשפט רשאי בית-המשפט להכריע בדרך הנראית לו צודקת בנסיבות העניין תוך שקילת נימוקים מן הדין ומן הפשרה ורשאי לקבל או לדחות את התביעה במלואה.

 

בית-המשפט קבע כי לא הונחה לפניו כל ראיה בדבר תקלה במערכת הבית החכם שהותקנה במושכר.

בית-המשפט סבר כי ככל שמערכת זו גרמה בעבר לתקלות שונות, בגינן נדלקו גופי התאורה בבית מעצמם, היה פונה השוכר למשכיר בדרישה לתקן את אשר דרוש תיקון והיה טוען זאת לפני בית-המשפט או מניח ראיה בעניין דרישה זו.

 

יתרה-מכן, ככל שאכן מערכת הבית היתה קלוקלת והפעילה על דעת עצמה גופי תאורה בבית, הרי שהשוכר היה מודע לכך והיה עליו לצפות לסיכון הכרוך בכך. בכוחו של השוכר היה למנוע תקלה מסוג זה, בנקיטת אמצעי זהירות קל ופשוט, כמו למשל ניתוק זרם החשמל לקומה העליונה ולחדרים נוספים, שעה שהוא מותיר את הבית ריק מאדם בדרכו לשהות ממושכת בחו"ל.

 

נסיבות המקרה ומכלול הראיות שהנוחו לפני בית-המשפט התיישבו יותר עם המסקנה שהשוכר התרשל מאשר עם המסקנה שנקט זהירות סבירה.

 

בית-המשפט קבע כי בנוסף לחבותו הנזיקית של השוכר, יש מקום להטיל עליו אחריות גם מכח עילה חוזית.

סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע כדלקמן:

 

"לעניין חוק השומרים, התשכ"ז-1967, יראו שוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו."            

 

סעיף 2(ב) לחוק השומרים, התשכ"ז-1967 קובע כדלקמן:

 

"שומר שכר אחראי לאבדן הנכס או לנזקו, זולת אם נגרמו עקב נסיבות שלא היה עליו לחזותן מראש ולא יכול היה למנוע תוצאותיהן; אך כשהמטרה לשמור על הנכס היתה טפלה למטרה העיקרית של החזקתו, פטור השומר אם אבדן הנכס או נזקו נגרמו שלא ברשלנותו."

 

אשר-על-כן, אחריות של שוכר נכס כלפי הבעלים בגין נזקים שנגרמו בעת שהנכס היה בחזקת השוכר, הינה כאחריות שומר שכר, כאשר בדרך-כלל המטרה העיקרית של החזקת נכס על-ידי שוכר אינה השמירה, ובמקרה שכזה פטור השוכר מאחריות לנזק שלא נגרם ברשלנותו.

 

במקרה דנן, הגם שהמטרה של שמירת הנכס על-ידי השוכר היתה טפלה לשכירות למגורים שהיתה המטרה העיקרית לשמה התקשר עם המשכיר, הרי שלאור קביעת בית כי השריפה ארעה עקב רשלנות השוכר יש מקום לחייבו גם בעילה חוזית של הפרת חובתו כלפי המשכיר כשומר שכר.

 

עם-זאת, סבר בית-המשפט כי המשכיר חלק במידה מסויימת עם השוכר את האחריות לפרוץ השריפה.

 

בית-המשפט מצא כי מלכתחילה הושכר הבית לשימוש השוכר, כאשר מצוי בו ליקוי בטיחותי.

 

סביר להניח כי אם אותו גוף תאורה היה מותקן במרחק רב יותר מהמיטה המוצבת בחדר השינה, הרי שהסבירות לפרוץ השריפה היתה פוחתת.

 

עם-זאת, על-אף ליקוי בטיחותי זה, בית-המשפט סבר כי אין להסיק כי הותרת התאורה דולקת במשך מספר ימים ללא השגחה הינה שימוש החורג משימוש סביר במושכר, כך שעיקר האחריות לפרוץ השריפה רבצה על כתפי השוכר.

 

בית-המשפט לא מצא לקבל את טענת השוכר לקשר סיבתי בין ארון החשמל שנמצא כלא תקני על-ידי נציגי חברת החשמל לבין פרוץ השריפה וזאת לאור האמור בדו"ח החקירה, שלא נסתר, לפיו לאחר בדיקה נפסלה האפשרויות שהשריפה פרצה מתשתיות החשמל בבית, לרבות לוח חשמל הקומתי והראשי.

 

אשר-על-כן, סבר בית-המשפט שיש לייחס למשכיר אשם תורם מסויים, אך ברמה נמוכה יותר מזו של השוכר, בשל האמור לעיל.

 

סופו-של-דבר, השוואת אשמתו של המשכיר אל מול אשמתו של השוכר הובילה למסקנה לפיה האשם התורם של המשכיר עומד על 25%.

 

4.7 האם פטור שוכר מאחריות לנזק שלא נגרם ברשלנותו

ב- ע"א (ת"א) 2284/09 {רובינה ציון ואח' נ' דיין סמי ואח', תק-מח 2011(2), 6849 (2011)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום במסגרתו התקבלה תביעה לתשלום פיצוי בגין נזקי שריפה שפרצה בנכס.

 

מדובר במקרה בו נחתם בין המשיבים-המשכירים לבין המערערים -השוכרים חוזה שכירות לגבי בית מגורים, כאשר המערערים 3 ו-4, ערבו להתחייבויות השוכרים על-פי החוזה. באחד הלילות פרצה בנכס שלא היה מבוטח שריפה שגרמה לנזקים כבדים. המשיבים -המשכירים הגישו תביעה כנגד השוכרים בגין נזקי השריפה, הן בעילה נזיקית {רשלנות} והן בעילה חוזית {הפרת הסכם השכירות לפיו התחייבו השוכרים להחזיר את המושכר במצב תקין כפי שקיבלו אותו}. מנגד, טענו השוכרים, כי הם אינם אחראים לשריפה, אלא האחריות רובצת על המשכירים שהיו בעלי הנכס, שכן השריפה נגרמה בשל מצבו הרעוע של הנכס ותיקונים שנעשו בו בצורה לא ראויה.

בית-משפט קמא קבע, כי המשכירים לא הוכיחו מה היה הגורם לדליקה מחד, אך מאידך קבע כי גם השוכרים לא הוכיחו זאת, וכי הנטל להוכיח את מקור השריפה והיעדר התרשלות הינו על השוכרים {המערערים}, וזאת בהיותם "תופס המקרקעין", ומשלא עמדו השוכרים בנטל להוכיח את מקור השריפה, קיבל בית-המשפט את התביעה, וקבע כי למשכירים {המשיבים}, בעלי הנכס, נגרם נזק  שחבותו מוטלת  על השוכרים.

 

על פסק-דין זה הוגש ערעור על-ידי השוכרים, אשר התקבל, ובית-המשפט המחוזי קבע כי השוכרים עמדו בנטל המוטל עליהם והוכיחו את מקור האש, אשר  היה בבית המנורה בתקרת העץ. לאור זאת, הורה בית-המשפט על החזרת התיק לבית-משפט קמא, שידון בשאלת הנטלים והאם היתה רשלנות, ובהתאם לכך לקבוע מי מהצדדים התרשל ועל מי הנטל להוכיח התרשלות/היעדר התרשלות.

 

בפסק-דינו המשלים - הוא פסק-הדין נשוא הערעור דנן - דחה בית-משפט קמא את העילה הנזיקית, בכך שדחה את טענת המשיבים כי השוכרים התרשלו בכך שהתקינו מנורות חזקות מידי שגרמו לשריפה, וקבע כי השוכרים {המערערים} הוכיחו שלא התרשלו, והצביעו על כשלים במערכת החשמל של הבית. אולם, בית-משפט קמא קבע, כי יש לקבל את עילת התביעה החוזית, לפיה הפרו השוכרים את הסכם השכירות בכך שלא השיבו את הנכס באותו המצב שקיבלו,וכי הקביעה אשר נדונה בעילה הנזיקית אינה יכולה להוות מחסום מפיצוי התובעים על-פי העילה החוזית". לאור זאת, פסק בית-המשפט למשיבים פיצוי בגובה הפיצוי שנפסק להם בפסק-הדין הראשון. מכאן הערעור דנן.

 

המערערים טענו כי  שגה בית-משפט קמא כאשר קיבל את העילה החוזית, וכאשר קבע כי אחריותם החוזית היא מוחלטת נוכח חתימתם על חוזה השכירות הקובע כי בדקו את הנכס טרם ההשכרה וכי מצבו מתאים להם, וכי הם התחייבו להחזירו באותו המצב שקיבלו אותו. לטענתם, יש משמעות לקביעת בית-המשפט כי הם לא התרשלו, גם לגבי העילה החוזית, וכי הם בכל מקרה פטורים מאחריות במקרה זה, שכן שמירת הנכס היתה מטרה טפלה לשכירות, ובית-משפט קמא קבע במפורש כי השריפה לא ארעה עקב רשלנותם.

 

מנגד, טענו המשיבים, כי בצדק קיבל בית-המשפט את תביעתם בעילה החוזית, שכן המערערים חתמו על חוזה השכירות מרצונם תוך קבלת כל התנאים המפורטים בו, ולא יכולה להיות מחלוקת שהמערערים הפרו התחייבותם החוזית, שהינה התחייבות מוחלטת להחזרת הנכס במצב תקין. עוד טענו  המשיבים, כי אין לקבל את טענת המערערים כי ההסכם נוסח באופן חד-צדדי על-ידי המשיבים, טענה שנדחתה גם על-ידי בית-המשפט קמא.

 

בית-המשפט קבע כי דין הערעור להתקבל, וכי הגם שככלל אחריות חוזית היא אחריות מוחלטת שאינה תלויה באופי ההפרה, הרי שגם כשמדובר באחריות חוזית יש תחולה לחובת תום-הלב של הצדדים לחוזה. בנסיבות המקרה דנן, אין לקבל את טענת המשיבים לפיה משלא החזירו את הנכס במצב כפי שקיבלו אותו, הרי שהפרו את החוזה ויש לחייבם. משנקבע באופן חד-משמעי כי המערערים לא התרשלו, וכי השריפה לא פרצה בשל התנהגות או מחדל מצדם, אלא בשל כשל במערכת החשמל בנכס - אשר הינה באחריות בעלי הנכס - המשיבים - לא ניתן לעמוד בדווקנות על הוראות החוזה המחייבות את המערערים להחזיר את הנכס במצב שקיבלו אותו, כאשר למעשה האחראים למצב הנכס בעקבות השריפה הם המשיבים. מה גם, שעמידה דווקנית על הוראות החוזה כאמור לעיל, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום-הלב, לפיכך, פסק-דינו של בית-משפט קמא בטל. 

 

5. קיזוז (סעיף 25 לחוק)

5.1 כללי

סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"ה-1971 קובע כדלקמן:

 

"25. קיזוז

חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז."

 

בדברי ההסבר לסעיף 25 לחוק (סעיף 23 להצעת החוק) בהצעת החוק נאמר:

 

"הוראה דומה מצויה בסעיף 32 לחוק המכר,תשכ"ח-1968, ובחוקים אחרים".

 

עמדתו של המשפט הישראלי, בטרם באה לעולם החקיקה האזרחית החדשה, היתה כי "בהיעדר חוק או פקודה, ובאין הסכם לכך, שנעשה בין הצדדים במפורש או מכללא... אין להכשיר בישראל את ההגנה הטכנית מהסוג של קיזוז" {השופט אגרנט ב- ע"א 217/55 קניגסהופר נ' ליגה להטבת השמיעה, פ"ד יא 171}. משבאה החקיקה האזרחית החדשה, נוצר הצורך - בשל הרקע הנורמטיבי האמור - לקבוע בכל חוק וחוק הוראה מיוחדת לעניין קיזוז.

 

כך הוחק סעיף 13 לחוק השליחות, התשכ"ה-1975; סעיף 10 לחוק השומרים, התשכ"ז-1967; סעיפים 26 ו- 36 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971; סעיף 9(ה) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971.

 

ניסוחם של סעיפי הקיזוז בחוקים השונים היה בעיקרו דומה. נקבע כי חובות שהחוק מטיל ניתנים לקיזוז. בכך נקבע דין חדש, בעל אופי מהותי, אשר מספק את הנושה ומביא בגדרו לפקיעת החיוב {ראה טדסקי, "על מהותו של קיום החיוב", משפטים ו' 1985) 21)}.

 

ב- 1973 נפל דבר. הוחק חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. נקבע בו הסדר כולל באשר לקיזוז. על-פי הסדר זה, "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים". (סעיף 53).

 

מעתה ואילך, שוב אין צורך לקבוע הוראות קיזוז בחוקים חדשים. די בהוראה הכללית שבחוק החוזים, הקובעת את זכות הקיזוז ואת דרכי הגשמתה. אכן, משהוחק חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 וחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 לא נכללו בהם כל הוראה בדבר קיזוז. לא היה צורך בכך, שכן ההוראות בדבר קיזוז הכלולות בחוק החוזים (חלק כללי), חלות גם לעניין חוקים אלה. במקום שאין תחולה ישירה להוראה זו, ניתן להחילה אם בדרך של היקש (מכוח חוק יסודות המשפט, התש"ם-1980), ואם בהחלה עקיפה מכוח הוראת סעיף 61(ב) לחוק החוזים {להרחבה ראה ע"א 377/82 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה, פ"ד מב(2), 725 (1988)}.

 

5.2 קיזוז בתביעת פינוי

ניתן להעלות טענת קיזוז גם בתביעה לפינוי מושכר. נתבע בתביעה לפינוי מושכר אינו מוגבל מלהעלות טענת קיזוז רק משום שהמחוקק קבע סדרי דין מהירים לבירור תביעה לפינוי מושכר.

 

אומנם מחוקק המשנה הגביל את התובע מלתבוע תביעה כספית לצד התביעה לפינוי מושכר, אולם לא נקבע באף הוראה, כי הנתבע מוגבל מלהעלות טענות קיזוז.

 

הזכות המהותית בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 וסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 גוברות על הזכות הדיונית של התובע לברר תביעתו בסדר דין מהיר {תא"ח (קריות) 12998-09-15 ריאד ג'רייס נ' האני נחאס, תק-של 2015(4), 77557 (2015)}.

 

5.3 קיזוז כטענת הגנה בסדר דין מיוחד לפי פרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי

ב- תא (עפ') 18503-05-15 {משה גוטפלייש נ' שירי אוליאל, תק-של 2015(4), 964 (2015)} נקבע:

 

"מכאן, נותרה לדיון השאלה, אם יש מקום להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה בהליך של סדר דין מיוחד, אם לאו, והאם טענה זו ראויה לדיון במובן זה שיש בה כדי להביא לדחיית תביעת הפינוי עד לבירור הטענות הכספיות שבין הצדדים במסגרת ההליך הנוסף.

בשאלה, האם שוכר רשאי להעלות טענת הקיזוז כטענת הגנה בהליך של פינוי בסדר דין מיוחד על-פי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, נמצאו הדעות חלוקות בפסיקת בתי-המשפט. שתי הגישות השונות מצאו ביטוי ב- תא"ח (שלום הרצליה) 1625-05-10 גורן נ' טופז (4.10.10) (להלן: "עניין גורן"). בעניין גורן הנ"ל, עמד כב' השופט ש' פרידלנדר בהרחבה במחלוקת הדיונית שבין הצדדים, לפיה עתר התובע לפינוי השוכר ללא דיון בטענות הקיזוז, בעוד שהשוכר סבר שכן יש לערוך דיון בטענת הקיזוז ולצורך כך יש להעביר את התובענה לפינוי מושכר למסלול תביעה אזרחית. כב' השופט פרידלנדר דן במצב החקיקתי עם תיקון תקנות סדר הדין האזרחי ויצירת ההסדר המיוחד בתביעה לפינוי מושכר, לעומת הדין המהותי בדבר שכירות. בשאלת האפשרות להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה בתביעה לפינוי מושכר נפסקו הדברים הבאים:

"מן המקובץ עולה אי-הלימה בין סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר, הקבוע בפרק טז בתקסד"א, לבין דין השכירות המהותי, הקבוע בחוק השכירות והשאילה. לפי התקנות, כפרשנותן התכליתית לעיל, שוכר צפוי לצו פינוי אם לא שילם, בפועל ושלא עד ידי קיזוז, את דמי השכירות. לפיכך, למעשה, שוכר מנוע משימוש בטענות קיזוז. עליו לשלם בפועל את דמי השכירות, ולתבוע את המשכיר, בתביעה נפרדת, בגין העילות העומדות ביסוד טענות הקיזוז שלו. דא-עקא, שלפי פרשנות זו- התקנות האמורות מתיימרות לשלול מן השוכר זכות מהותית שיש לו, לפי דיני החוזים והשכירות, לקזז מדמי השכירות חובות שיש למשכיר כלפיו לטענתו. ניתן כמובן, לטעון כי לנוכח הדין המהותי האמור- יש לאמץ פרשנות מצומצמת יותר לתקנה 215יג; ולקבוע כי הגם שלא ניתן, במסגרת תובענה לפינוי מושכר, להגיש תביעה שכנגד- בכל- זאת מותר להעלות, בכתב ההגנה, טענת קיזוז. דא-עקא, שפרשנות כזו תעקר - למעשה את האפקטיביות של סדר הדין המיוחד. כל שוכר יוכל להעלות טענות מטענות שונות נגד המשכיר, ולהודיע על קיזוז החובות הנגזרים מטענות אלה מדמי השכירות. כפועל יוצא מכך, יהיה צורך לדון במכלול הטענות הכספיות שבין הצדדים לשכירות, במקום להתמקד בשאלת הפינוי; וזאת הפך התכלית העולה מתקנה 215ז(ב) בתקסד"א. כלומר, שכרה של הפרשנות שלפיה תקנה 215יג אינה מתיימרת לשלול את הזכות המהותית לקיזוז, בניגוד לחקיקה ראשית- יצא בהפסד של קיפוח ההישג שסדר הדין המיוחד ביקש להשיג.

נראה, איפוא, כי מחוקק-המשנה לא הצליח להגשים את תכליתו למנוע התדיינות מורכבת בין משכירים לשוכרים, אשר תעכב את בירורן של תובענות לפינוי מושכר. הגשמת תכלית זו היתה טעונה תיקון בחקיקה ראשית; כגון על דרך קביעה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה, למצער באופן דיספוזיטיבי, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות אינם ניתנים לקיזוז; בדומה לתניה הנפוצה בחוזי השכירות. תיקון כזה לא נעשה. יש לקבוע, איפוא, כי הוראת החוק הגלומה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר זכות לקיזוז מדמי השכירות; וככל שמתקנה 215יג בתקסד"א משתמע אחרת- אזי ההשתמעות השלילית הזו נדחית מפני הוראת החוק החיובית".

מכאן, נקבע בעניין גורן הנ"ל כי הנתבעים היו רשאים להעלות במסגרת הגנתם את טענת הקיזוז מול התביעה לפינוי מושכר."

 

5.4 קיזוז הוצאות תיקון

ב- ת"א (עפ') 18503-05-15 {משה גוטפלייש נ' שירי אוליאל, תק-של 2015(4), 964 (2015)} נקבע:

 

"הדין המהותי מכיר בקושי שבו עלול להיתקל שוכר אל מול משכיר הממאן לקיים את חובתו החוזית לתקן ליקויים במושכר, ובכך נקבע בסעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה כי "המשכיר, חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן- פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות אינו חל על המשכיר". בסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה העמיד הדין המהותי שתי אפשרויות בפני השוכר, אשר המשכיר לא עמד בחובת התיקון המוטלת עליו מכוח סעיף 7(א) לחוק. התרופה הראשונה, מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות (סעיף 9(א)(1) לחוק). הוצאות שהוציא השוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו ומכוח סעיף 25 לחוק חוב זה ניתן לקיזוז מדמי השכירות.

תרופה שניה חלופית, מאפשרת לשוכר "להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה" (סעיף 9(א)(2) לחוק).

תנאי לשימוש בתרופות שבסעיף 9(א) לחוק הוא, כי השוכר דרש מן המשכיר את תיקון הפגם, אך לא נענה בתוך זמן סביר. כפי שעולה מעדותו של התובע עצמו עליה אעמוד בהמשך, לכאורה דרישה זו מתקיימת בענייננו ולא ניתן לומר, כי חדירת מי גשמים בעונת החורף של כל ארבע שנות השכירות, עליה ידע התובע כבר בשנת 2012-2011 מהווה זמן סביר. משלא נענתה דרישת השוכרת לתיקון הליקויים בדמות חדירת מי גשמים בחורף ובעיות הרטיבות, על-ידי המשכיר תוך זמן סביר, מוכרת זכותה - בשלב זה היא זכות תיאורטית- להפחית מדמי השכירות לפי הוראות סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה.

מכאן, נעבור לבחינת נסיבות המקרה שלפנינו בשים-לב לאותם שיקולים ומבחנים שהותוו עד כה בפסיקה.

אמנם, במקרה רגיל, אכן קשה להלום התנהלותו של שוכר שחדל כליל מתשלום דמי שכירות, בנימוק שהמשכיר איננו מתקן ליקויים במושכר. בית-המשפט העליון כבר הבהיר ב- ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד לח(2), 701, 708 (1984), כי אפילו הפר המשכיר את חובתו החוזית לתקן את המוכר, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי כל עוד חוזה השכירות בר תוקף (ראו: ע"א 1863-06-15 כהן נ' תיופ חב הנדסית לתכנון יעוץ ופקוח בע"מ (11.06.15))."

 

5.5 יש בכוחו של שוכר לקזז הוצאות, שהוציא הוא בתיקונו של פגם במושכר, או להפחית משיעורם של דמי-השכירות בנכס פגום

ב- תא"ק (ת"א) 55683-09-14 {שרון כהן נ' תיופ חברה הנדסית לתכנון, ייעוץ ופיקוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.05.15)} המשיבה הגישה תביעה בסדר דין מקוצר, במסגרתה עתרה לפינוים של מבקשים 2-1 מבית-מגורים שבבעלותה ומושכר להם.

 

המבקשים טענו, כי גמרו בדעתם לחדול מלשלם דמי שכירות, באופן מוחלט, בשל סירובה של המשיבה לתקן ליקויים ממשיים, שנתגלו במושכר ועשו את תנאי-המגורים לקשים ושונים ממה שהוסכם עליו בחוזה-השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי הדין מכיר בכוחו של שוכר לקזז הוצאות, שהוציא הוא בתיקונו של פגם במושכר, או להפחית משיעורם של דמי-השכירות בנכס פגום.

 

הדין אינו מתעלם מקושי, שבו עלול להיתקל שוכר אל מול משכיר סרבן, הממאן לקיים את חובתו החוזית לתקן ליקויים במושכר {סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה}.

 

לא עמד המשכיר בחובתו זו - מעמיד הדין, והכוונה לסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה, שתי תרופות אפשריות לשוכר.

 

התרופה הראשונה, זו אשר מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק, מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. מטרת הסעיף, לפי הצעת-החוק, היא לאפשר לשוכר ליהנות מהמושכר לפי החוזה ללא צורך בהגשת תביעה על-ידי השוכר לביצוע תיקון או לפיצויים {הצעת חוק השכירות, התש"ל-1970, ה"ח 901}.

 

כך, הוצאות שהוציא השוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו. חוב זה, בהתאם להוראה נוספת שבחוק השכירות והשאילה, שבסעיף 25, ניתן לקיזוז מדמי-השכירות.

 

שיעורו של קיזוז נגזר מערכו של תיקון-עצמי בערכים מקובלים ומסכומים שהוצאו בפועל, לפי הנמוך.

 

שיעורה של הפחתה מדמי-שכירות הוא פרופורציונאלי לאובדן-ההנאה בשל הפגם. תנאי לכל אחד מן השניים הוא הודעה מקדימה של השוכר למשכיר על אודות הפגם ומתן הזדמנות סבירה לתקנו. תנאי נוסף הוא היכולת לתמוך את אותם סכומים נטענים בראיות.

 

המבקשים לא פעלו בגדרי זכאותם לתרופות שבסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה. הם לא פעלו בגדרה של תרופה מוכרת מדיני החוזים הכלליים.

 

הם נקטו פעולה חד-צדדית אשר מטרתה, כנדמה, היא אחת משתיים: ניסיון לחמוק מתשלומם של דמי-שכירות; או הפעלתו של לחץ פסול על המשיבה וניסיון לכופף את ידה בדרך בלתי-מידתית, שאין הדין מכיר בה. אמת, המבקשים עשו דין לעצמם.

  

5.6 טענת קיזוז יש לפרט כדבעי כדרך שמפרטים כתב תביעה

ב- תא"ח (הרצ') 35997-10-13 {מודי סופט בע"מ נ' ס.א.א.ד יחסי ציבור ויזמות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.05.14)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה כי על-פי סעיף 10 להסכם השכירות, דמי השכירות החודשיים הועמדו על-סך 30,172 ש"ח בצירוף מע"מ אך הנתבעת נמנעה מתשלום דמי השכירות החל מחודש 08/13 ועד למועד הגשת התביעה שהוגשה ביום 16.10.13.

 

חוב דמי השכירות הסתכם לשיטת התובעת, ללא ריבית הפיגורים והפיצוי המוסכם הקבועים בהסכם השכירות {וכן ללא הוצאות נוספות} בסך 107,111 ש"ח, ליום הגשת התביעה.

 

עוד טענה התובעת כי היא נשאה בהוצאות שונות החלות על-פי הסכם השכירות על הנתבעת, בסך 59,723 ש"ח, הוצאות אשר פורטו בנספח ג' לכתב התביעה.

 

עוד הוסיפה התובעת, שהנתבעת לא הודיעה לתובעת על רצונה לממש את האופציה הקבועה בהסכם השכירות ובהפרתה את ההסכם, שהתבטאה באי-תשלום דמי השכירות, גילתה הלכה למעשה את רצונה באי-הארכת הסכם השכירות.

 

הנתבעת לא חלקה כי שכר הדירה לא שולם כאמור בכתב התביעה.

 

עם-זאת טענה הנתבעת לפגם במושכר, אי-התאמה והפרות מצד התובעת.

 

הנתבעת טענה כי השקיעה במושכר למעלה מ- 500,000 ש"ח, על-מנת להכשירו כאולם אירועים, אך התברר לה בדיעבד שלא תוכל לקבל רישיון עסק בשל חריגות בניה במושכר הצריכות הריסה.

 

הנתבעת טענה כי נוכח הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, במקרה של אי-התאמה או פגם במושכר, רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם {סעיפים 9-7 לחוק השכירות והשאילה}.

 

בית-המשפט סבר כי דין התביעה להתקבל.

 

בית-המשפט ציין כי הצדדים הסכימו באופן מפורש כי השוכר - {הנתבעת} לא יהא רשאי לקזז מדמי השכירות סכום כלשהו, ממילא הנזקים הנטענים אינם ברי קיזוז.

ההלכה הפסוקה קובעת כי טענת קיזוז יש לפרט כדבעי כדרך שמפרטים כתב תביעה, דבר שלא נעשה {ע"א 579/85 אריאן ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד מ(2), 765, 767}.

5.7 אם אין הסכם בתוקף, חלים תנאי ההסכמים הקודמים בין הצדדים - אי-התאמה של המושכר - קיזוז - התביעה התקבלה

ב- תא"ק (ב"ש) 28575-03-10 {אטיקט אינטרנשיונל בע"מ ואח' נ' חברת מבני תעשיה בע"מ, תק-של 2010(4), 123426 (2010)} המבקשים עתרו למתן רשות להתגונן כנגד תביעה כספית ועתירה לפנותם ממבנה תעשייתי בערד בו שוכן מפעלה של המבקשת משנת 1989.

 

עוד נטען, כי בהתאם להסכמים בין הצדדים, היה על המבקשים לפנות את הנכס ביום 31.12.06.

 

המבקשים טענו, כי ההסכמים הוארכו במשך השנים, מדי שלוש שנים, ולאחרונה עד ליום 31.12.08. עוד נטען, כי בשנת 2006, לאור מצב השוק ועליית דמי השכירות באופן לא ריאלי, ניתן למבקשת, בעל-פה, פטור מתשלום דמי שכירות לחודשיים בשנה, כפי שניתן לשכנה בנכס הצמוד, מר כנפו. נטען, כי משנת 2006 ואילך, סוכם על פטור מדמי שכירות למשך חודשיים בשנה וכך נעשה אף בפועל.

 

לשיטתם, לאחר הסיכום בשנת 2006, ביקשו מהמשיבה לבצע תיקונים במושכר, ונשלח ביום 14.09.08 מכתב, הכולל דרישה לשיפוץ דלתות וחלונות, דליפות בגג והחלפת גג האסבסט למבנה עקב סיכון בריאותי.

 

לאור הדרישות האמורות, טענו המבקשים, כי הם משלמים את דמי השכירות ובמקביל העלו טענת קיזוז, כי הם שילמו ביתר עבור 10 חודשי שכירות משנת 2006 בסך של 60,000 ש"ח ולכן אין הם חבים 30,000 ש"ח למשיבה, אלא היא חייבת להם 30,000 ש"ח.

 

בית-המשפט קבע, כי טענות המבקשים, כי הם שילמו ומשלמים דמי שכירות, נסתרו בחקירה ובבקשה עצמה. כמו-כן, העובדה, כי למבקשים לא היה כל הסבר מדוע לא עמדו על קבלת ההנחה בפועל משנת 2006 מלמדת, כי מדובר בהגנת בדים שאין בה ממש.

עוד קבע בית-המשפט, כי גם טענות הקיזוז של המבקשים חסרות עיגון עובדתי ומשפטי. קיזוז כאמור בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, וסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 עוסק בחובות או חיובים שהצדדים חבים זה לזה. על המבקשים היה להצביע על המקור לחיוב המשיבה בביצוע התיקונים והחלפת הגג.

 

טענות לנזקים שונים לא פורטו כנדרש ואין בסיס לקיזוז בגינם. המבקשים ציינו אירוע של נזק אולם לא נתנו כל פרטים אודות אותו מקרה ואין כל פירוט ביחס לנזקים אותם הם דורשים לקזז.

 

הטענה לקיזוז דמי השכירות אינה טענת קיזוז, אלא טענה להסכמה להפחתת דמי שכירות אשר נדחתה כאמור לעיל.

 

באשר לטענה והדרישה להחלפת גג המבנה המושכר הבנוי מאסבסט, קבע בית-המשפט, כי למבקשים אין זכות להתנות את המשך תשלום השכירות וחתימה על הסכם בהחלפת הגג.

 

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי העובדה, שאין הסכם בתוקף, אינה עומדת למשיבה לרועץ אלא דווקא מוטלת לפתחם של המבקשים. לפי סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, אם אין הסכם בתוקף, חלים תנאי ההסכמים הקודמים בין הצדדים.

 

ההסכמים קובעים, כי אי-תשלום דמי שכירות מהווה עילה לביטול ההסכם ופינוי השוכר. כן כוללים ההסכמים, הוראה בדבר אי-קיזוז תשלומים. נקבע בהסכם, כי סכומים אשר חייבים הצדדים זה לזה בגין ההסכם, לא יהיו בני קיזוז.

 

המבקשים לא טענו כנגד זכות המשיבה למנוע את טענת הקיזוז ואין די בטענה בדיון, כי עסקינן בתנאי מקפח בחוזה אחיד {לעניין התנאה על זכות הקיזוז ראה ש' לרנר, קיזוז חיובים, התשס"ט-2009, 84; ע"א (ב"ש) 242/94 המכון לרפואה נ' מבני תעשיה, תק-מח 95(2), 172 (1995)}.

 

בית-המשפט קבע, כי ככל שסבורים המבקשים, שמדובר על אי-התאמה של המושכר לצרכיהם, חופשיים הם לא להמשיך ולשכור את המושכר. אכן העתקת מפעל כרוכה בעלות כספית ניכרת, אולם סעיף 6(1) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי שוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה, אם ידע עליה בעת כריתת החוזה. המבקשים לא טענו, כי נזקי האסבסט וסיכוניו לא היו ידועים להם בעת תחילת יחסי הצדדים בשנת 1989.

גם סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי אם בנכס פגם שהמשכיר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליו ותיקון הפגם מטיל של המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים, לא יהיה הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות.

 

המבקשים כלל לא ביססו את העילה הנטענת לחיוב המשיבה בהחלפת הגג אלא רק טענו לקיזוז, טענה אשר נמנעה בהסכם.

 

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי המבקשים הפרו את הסכם השכירות מחמת אי-תשלום דמי השכירות ושהו בנכס לאחר שפקעו ההסכמים. נקבע, כי אין למבקשים זכות בדין להתנות עריכת הסכם חדש בהתחייבות המשיבה להפחית דמי השכירות ולהחליף את גג המבנה, ובהיעדר הסכם אין למבקשים עוד זכות לעשיית שימוש בנכס.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לא נעלמו מעיניו הטענות, כי התנהלות המשיבה הינה כוחנית, חסרת תום-לב ומונעת משיקולים כלכליים שגויים, וכי למרות קבלת דמי שכירות במשך השנים בסכומים ניכרים, לא מוצאת מקום להשקיע בשיפוץ ושיפור המבנים המושכרים.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה, וקבע, כי הפינוי יבוצע תוך 120 ימים נוכח טיבו של המושכר והעסק הפועל בו.

 

5.8 שוכר אינו רשאי להתנער מתשלום דמי השכירות לתקופה ממושכת, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים שהמשכיר גרם לו

ב- תא"ק (כ"ס) 53671-10-15 {יעקב רז נ' גרציה בן אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.16) (להלן: "עניין רז"} בית-המשפט קבע כי המבקשת הפנתה להוראה, הקבועה בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כאשר הוראה זו התייחסה לקיזוז חובות עקב השכירות.

 

בית-המשפט קבע כי אין ספק שהחובות הנטענים בגין שימוש ברכב, טיפול במכירת הדירה או חובות אחרים - אינם "עקב השכירות", אלא עקב מערכת יחסים שונה ונפרדת בין הצדדים.

 

בית-המשפט העיר כי נפסק בעבר כי שוכר אינו רשאי להתנער מתשלום דמי השכירות לתקופה ממושכת, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים שהמשכיר גרם לו.

 

כך, לגבי נזקים הקשורים להסכם השכירות. כמו למשל: טענה לרטיבות או ליקויים במושכר {תא"ח 15589-05-09 שרונה גמזו לטובה נ' מנחם פרנקל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.8.11), וכן ב- תא"ח 19032-10-15 גלקסי נכסים ונדל"ן (1996) בע"מ נ' עלית שירותי רפואה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.15)} על אחת כמה וכמה כאשר טענת הקיזוז אינה מבוססת על ליקויים במושכר, כפי שנקבע הדבר בעניין רז.

 

ב- ת"א (עפ') 18503-05-15 {משה גוטפלייש נ' שירי אוליאל, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.10.15)} נדונה השאלה, האם שוכר רשאי להעלות טענת הקיזוז כטענת הגנה בהליך של פינוי בסדר דין מיוחד על-פי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי {להלן:"תקסד"א" או "התקנות"}.

 

הדעות היו חלוקות בפסיקת בתי-המשפט. שתי הגישות השונות מצאו ביטוי ב- תא"ח (ש' הרצליה) 1625-05-10 {גורן נ' טופז, פורסם באתר האינטרנט נבו (4.10.10) (להלן: "עניין גורן")}.

 

בעניין גורן, עמד כב' השופט ש' פרידלנדר בהרחבה במחלוקת הדיונית שבין הצדדים, לפיה עתר התובע לפינוי השוכר ללא דיון בטענות הקיזוז, בעוד שהשוכר סבר שכן יש לערוך דיון בטענת הקיזוז ולצורך כך יש להעביר את התובענה לפינוי מושכר למסלול תביעה אזרחית.

 

כב' השופט פרידלנדר דן במצב החקיקתי עם תיקון תקנות סדר הדין האזרחי ויצירת ההסדר המיוחד בתביעה לפינוי מושכר, לעומת הדין המהותי בדבר שכירות.

 

בשאלת האפשרות להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה בתביעה לפינוי מושכר בית-המשפט פסק שם, כי מן המקובץ עולה אי-הלימה בין סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר, הקבוע בפרק ט"ז בתקסד"א, לבין דין השכירות המהותי, הקבוע בחוק השכירות והשאילה.

 

לפי התקנות, כפרשנותן התכליתית לעיל, שוכר צפוי לצו פינוי אם לא שילם, בפועל ושלא עד ידי קיזוז, את דמי השכירות. לפיכך, למעשה, שוכר מנוע משימוש בטענות קיזוז.

 

על השוכר לשלם בפועל את דמי השכירות, ולתבוע את המשכיר, בתביעה נפרדת, בגין העילות העומדות ביסוד טענות הקיזוז שלו.

 

לפיכך, לפי פרשנות זו - התקנות האמורות מתיימרות לשלול מן השוכר זכות מהותית שיש לו, לפי דיני החוזים והשכירות, לקזז מדמי השכירות חובות שיש למשכיר כלפיו לטענתו.

 

בית-המשפט סבר כי ניתן לטעון כי לנוכח הדין המהותי האמור- יש לאמץ פרשנות מצומצמת יותר לתקנה 215י"ג לתקנות; ולקבוע כי הגם שלא ניתן, במסגרת תובענה לפינוי מושכר, להגיש תביעה שכנגד - בכל - זאת מותר להעלות, בכתב ההגנה, טענת קיזוז.

 

על-כן, פרשנות כזו תעקר למעשה את האפקטיביות של סדר הדין המיוחד.

 

כל שוכר יוכל להעלות טענות מטענות שונות נגד המשכיר, ולהודיע על קיזוז החובות הנגזרים מטענות אלה מדמי השכירות.

 

כפועל יוצא מכך, יהיה צורך לדון במכלול הטענות הכספיות שבין הצדדים לשכירות, במקום להתמקד בשאלת הפינוי; וזאת הפך התכלית העולה מתקנה 215ז(ב) בתקסד"א.

 

כלומר, שכרה של הפרשנות לפיה תקנה 215יג לתקסד"א אינה מתיימרת לשלול את הזכות המהותית לקיזוז, בניגוד לחקיקה ראשית- יצא בהפסד של קיפוח ההישג שסדר הדין המיוחד ביקש להשיג.

 

בית-המשפט מצא כי כי מחוקק המשנה לא הצליח להגשים את תכליתו למנוע התדיינות מורכבת בין משכירים לשוכרים, אשר תעכב את בירורן של תובענות לפינוי מושכר.

 

הגשמת תכלית זו היתה טעונה תיקון בחקיקה ראשית; כגון על דרך קביעה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה, למצער באופן דיספוזיטיבי, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות אינם ניתנים לקיזוז; בדומה לתניה הנפוצה בחוזי השכירות. תיקון כזה לא נעשה.

 

בית-המשפט מצא כי יש לקבוע, איפוא, כי הוראת החוק הגלומה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר זכות לקיזוז מדמי השכירות; וככל שמתקנה 215יג בתקסד"א משתמע אחרת- אזי ההשתמעות השלילית הזו נדחית מפני הוראת החוק החיובית.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי בעניין גורן הנתבעים היו רשאים להעלות במסגרת הגנתם את טענת הקיזוז מול התביעה לפינוי מושכר.