פרק ט': חוזה שכירות למגורים (סעיפים 25א עד 25טו לחוק)

1. הדין

סעיפים 25א עד 25 טו לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובעים כדקלמן:

"

 סימן ו': חוזה שכירות למגורים

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1031 (ה"ח 1073)

בסימן זה:25א. הגדרות

"דירה" - חדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים;

"הדירה המושכרת" - הדירה שהושכרה בחוזה שכירות למגורים, לרבות חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בסעיף 55(א) ו- (ג) לחוק המקרקעין, שהושכרו כאמור;

"דירה שאינה ראויה למגורים" - דירה שמתקיים בה אחד מהתנאים המנויים בתוספת הראשונה;

"חוזה שכירות למגורים" - חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1031 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25א

חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ואולם אין באי-קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של החוזה; העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים.25ב. צורת חוזה שכירות למגורים

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1031 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ב

25ג. תוכן חוזה שכירות למגורים 

חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את הפרטים המנויים בתוספת השניה; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת השניה.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1031 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ג

(א) שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי (בסעיף זה: "חוזה מצוי").25ד. חוזה מצוי - השלמה

(ב) קבע השר חוזה מצוי, יחולו הוראות אלה:

(1) לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות סעיף 25ב, ולא הוסכם אחרת בין הצדדים, יראו את החוזה המצוי כחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים;

(2) לא נכללה בחוזה שכירות למגורים הוראה שיש לכלול בו לפי סעיף 25ג, ולא הוסכם אחרת בין הצדדים, יראו הוראה באותו עניין הכלולה בחוזה המצוי כחלק מחוזה השכירות למגורים שנכרת בין הצדדים.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1031 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ד

המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים; על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים בניגוד להוראות סעיף זה יחולו ההוראות החלות על אי-ההתאמה.25ה. דירה מתאימה למגורים

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1032 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ה

25ו. דירה ראויה למגורים           

(א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים; יראו דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה כדירה שאינה ראויה למגורים; שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת הראשונה.

(ב) מסר המשכיר את הדירה כשהיא אינה ראויה למגורים, יראו במסירה כאמור הפרת חוזה.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1032 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ו

(א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר והשוכר יקבל את הדירה המושכרת להחזקתו, במועד שהצדדים הסכימו עליו לפי חוזה השכירות למגורים.25ז. מסירת הדירה המושכרת

(ב) מסירת הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.

(ג) המשכיר יתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1032 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ז

(א)       (1) השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי-סביר בדירה המושכרת;25ח. תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת

(2) השוכר יתקן על חשבונו ליקוי כאמור בפסקה (1), אלא-אם-כן הסכימו הצדדים אחרת.

(ב) על-אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף-קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ- 30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף - יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" - פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף-קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג).

(ג) לא תיקן המשכיר ליקוי או פגם, לפי דרישת השוכר, בתוך התקופה האמורה בסעיף-קטן (ב), יחולו הוראות סעיף 9(א) ו- (ב), בשינויים המחוייבים.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1032 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ח

25ט. תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר

(א) השוכר יישא בתשלומים אלה לגבי תקופת השכירות:

(1) דמי שכירות לפי חוזה השכירות למגורים;

(2) מיסים החלים על המחזיק בדירה, לרבות ארנונה;

(3) תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום;

(4) תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף או למי שנכרת עימו חוזה לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף;

(5) תשלום מסוג אחר שקבע השר.

(ב) השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף-קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה:

(1) תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר;

(2) דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה;

(3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף-קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף 25ח(א).

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1033 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25ט

(א) בסעיף זה, "ערובה" - ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.25י. ערובה

(ב) ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.

(ג) המשכיר רשאי לממש ערוכה שנתן לו השוכר רק במקרים המפורטים להלן ובסכומים כמפורט לצידם:

(1) השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד הקבוע בחוזה השכירות - עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;

(2) השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם לפי סעיף 25ח(א) - עד גובה עלות התיקון;

(3) השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא חב בהם לפי סעיף 25ט(א)(2) עד (5) - עד גובה התשלומים שלא שולמו;

(4) השוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות - בסכום בהתאם לתנאי החוזה.

(ד) המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.

(ה) הסתיימה תקופת השכירות, ישיב המשכיר לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר המימוש לפי סעיף-קטן (ג), לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר כאמור בסעיף-קטן (ג), לפי המאוחר.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1033 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25י

הקנה המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאחר לפי סעיף 21(ב), יודיע על כך לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש הזכויות; בהודעה יפרט המשכיר את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות עימו.25יא. הודעה על העברת זכויות בדירה

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1034 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25יא

(א) המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.25יב. הארכת תקופת השכירות

(ב) היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר, לא יאוחר מ- 90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

(ג) היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע למשכיר, לא יאוחר מ- 60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1034 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25יב

(א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא-אם-כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.25יג. תניה לביטול בלא עילה

(ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף-קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1034 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25יג

על-אף האמור בסעיף 2(ג), בחוזה שכירות למגורים:25יד. איסור התניה

(1) אין להתנות על הוראות סעיף 25ו;

(2) אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו- (ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו- (ג) ו- 25ט עד 25יג, אלא לטובת השוכר.

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1034 (ה"ח 1073)

הוספת סעיף 25יד

(א) הוראות סימן זה לא יחולו על חוזה שכירות למגורים כמפורט להלן:25טו. סייגים לתחולה

(1) חוזה שכירות למגורים בדירה שהיא אחת מאלה:

(א) דירה בבית מלון כהגדרתו בחוק שירותי תיירות, התשל"ו-1976, או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש;

(ב) דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965;

(ג) דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012;

(ד) דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים;

(ה) דירה שחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, חל עליה;

(2) חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים, ואין לצדדים ברירה להאריכה;

(3) חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר;

(4) חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות לפיו, לחודש, עולים על 20,000 שקלים חדשים או על סכום אחר שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת; הסכום לפי פסקה זו יתעדכן ב- 1 בינואר של כל שנה, בהתאם לשיעור שינוי מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הידוע ביום העדכון לעומת המדד האמור שהיה ידוע ב- 1 בינואר של השנה הקודמת, ויעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 10 שקלים חדשים; שר המשפטים יפרסם ברשומות הודעה על הסכום המעודכן;

(5) חוזה שכירות למגורים מסוג אחר שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת.

(ב) הוראות סעיף 25יד(2) לא יחולו על חוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר ובין שוכר שהוא קרוב שלו; בסעיף-קטן זה, "קרוב" - בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה.

(ג) על-אף האמור בסעיף 2(ב), שכר השוכר מהמשכיר את הדירה המושכרת לתקופה שאינה עולה על עשר שנים (בסעיף-קטן זה: "השוכר הראשי") והשכיר השוכר הראשי את הדירה, כולה או חלקה, לשוכר משנה, יחולו הוראות אלה:

(1) זכויות המשכיר לפי סעיפים 16א(א) ו- 20א יוסיפו להיות של המשכיר, ולא של השוכר הראשי;

(2) החובות לפי סעיף 25ח(ב) ו- (ג) יחולו על המשכיר, ולא על השוכר הראשי;

(3) תשלומים שאינם חלים על השוכר לפי סעיף 25ט(ב), לא יחולו על השוכר הראשי."

התוספת השניה לחוק שהוספה בתיקון משנת 2017 קובעת כדלקמן:

"

(סעיף 25ג)תוספת שניה

חוזה שכירות למגורים

חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:

(1) כתובת הדירה המושכרת;

(2) שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;

(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;

(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;

(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;

(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;

(7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;

(8) פרטים נוספים שקבע שר המשפטים."

מיום 17.9.2017

תיקון מס' 1

ס"ח תשע"ז מס' 2649 מיום 19.7.2017 עמ' 1036 (ה"ח 1073)

2. מהות התוספת לחוק על-פי דברי ההסבר לתיקון לחוק

כאמור בחלק הכללי לדברי ההסבר, התיקון המרכזי המוצע בהצעת חוק זו הוא הוספת סימן מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים, אשר תכליתו להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו, שיש לראותה כ"חוזה מיוחד".

הסימן המוצע מגדיר, בין השאר, מהו חוזה שכירות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים. וכדברי הצעת החוק:

"לסעיף 25א המוצע

מוצע לקבוע בסעיף 25א המוצע הגדרות למונחים שונים המשמשים בסימן ו' המוצע כלהלן: להגדרה "דירה" - מוצע לקבוע כי דירה לעניין שכירות למגורים היא חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים; להגדרה "הדירה המושכרת" - מוצע להבהיר כי היחידה המושכרת, שלגביה חלות הוראות סימן ו' המוצע כוללת גם את חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בחוק המקרקעין, ככל שאלה הושכרו במסגרת חוזה השכירות; להגדרה "חוזה שכירות למגורים" - סימן ו' המוצע עוסק בחוזה שכירות למגורים כשהוא חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות למטרת מגורים.

לסעיף 25ב המוצע

סעיפים 25ב עד 25ד המוצעים מבקשים להסדיר את צורת ההתקשרות בחוזה שכירות למגורים, באופן שיגביר את הוודאות וההגינות בין הצדדים לחוזה. מוצע לקבוע בסעיף 25ב כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים לחוזה - המשכיר והשוכר. כמו כן מוצע כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים.

לסעיף 25ג המוצע

סעיף 25ג המוצע קובע הוראות בדבר תוכן חוזה השכירות למגורים. מוצע לקבוע כי על חוזה כאמור לכלול, בין שאר הוראותיו, פרטים שהם פרטים מהותיים בכל הנוגע לשכירות למגורים. כך למשל יש לכלול את פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מיקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה וכן כל דבר בדירה או בסביבתה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה הידועים למשכיר בעת כריתת החוזה. עוד מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע פרטים נוספים שיהיה להכלילם בחוזה שכירות למגורים. הדרישה לכלול פרטים אלה מטרתה, בדומה לדרישה לעניין צורת החוזה שבסעיף 25ב, להגביר את הוודאות וההגינות בין הצדדים לחוזה.

לסעיף 25ד המוצע

מוצע לקבוע בסעיף 25ד הוראות בדבר חוזה שכירות מצוי. מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות חוזה שכירות מצוי למגורים אשר ישמש את הצדדים לחוזה אם לא נערך חוזה שכירות למגורים בהתאם להוראות סעיף 25ב. מוצע לקבוע כי אם נערך חוזה שכירות למגורים בין הצדדים אך לא נכללה בו הוראה שיש לכלול בחוזה כאמור לפי סעיף 25ג, יושלם חוזה השכירות בהתאם לסעיפים הרלוונטיים שבחוזה המצוי. הוראה זו באה להבטיח כי ההוראות המהותיות יהיו חלק מכל חוזה שכירות למגורים מקום שבו החוזה שנערך בפועל אינו עונה על הדרישות הצורניות או הדרישות לעניין תוכן שבסעיפים 25ב ו- 25ג המוצעים. הוראות אלה דומות במהותן להוראה הקבועה בסעיף 64 לחוק המקרקעין לעניין תקנון מצוי בבית משותף.

לסעיף 25ה המוצע

הסעיף המוצע קובע הוראות לעניין התאמת הדירה המושכרת למגורים. סעיף-קטן (א) קובע כי על המשכיר למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים. סעיף-קטן (ב) מפרט, בדרך של הפניה לתוספת המוצעת, מהם התנאים שבהתקיים אחד מהם יראו את הדירה ככזו שאינה מתאימה למגורים. תנאים אלה מתייחסים לדרישות בסיסיות ביותר, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור (ראה דברי ההסבר לסעיף 15 המוצע), שבהעדרן הדירה אינה מתאימה למטרת מגורים. לעניין זה מוצע להסמיך את שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון לשנות את התוספת. עוד מוצע לקבוע בסעיף-קטן (ג) כי על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים יחולו הוראות פרק א' החלות על אי-התאמת המושכר, ואולם אם מתקיים בדירה אחד מהתנאים שבתוספת, אשר הופכים אותה כאמור לעיל לדירה שאינה ראויה למגורים, יהיה רשאי השוכר להסתמך על אי-ההתאמה, ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת, וזאת גם אם ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה, לא הודיע למשכיר על אי-ההתאמה לאחר שגילה או היה עליו לגלותה, או לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן את אי-ההתאמה. בכך מאפשרת הוראה זו לגבור על הוראות סעיף 6(ג) לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף 3 להצעת החוק, אשר שוללות הסתמכות של השוכר על אי-התאמה כאשר הוא ידע עליה מראש.

לסעיף 25ו

המוצע סעיף 25ו המוצע מסדיר את נושא מסירת הדירה. סעיף-קטן (א) קובע כי המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר, והשוכר יקבל את הדירה להחזקתו בתחילת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים. סעיף-קטן (ב) קובע כי במסירת הדירה, הדירה תהיה פנויה מכל אדם ונכס, למעט מה שהוסכם בין הצדדים. סעיף-קטן (ג) קובע כי על המשכיר למסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש לגבי הדירה, למיתקניה ולמיטלטלין שבה, ככל שאלה נדרשים.

הוראות אלה מטרתן ליידע את השוכר בדבר דרישות התחזוקה והוראות השימוש בדירה מצד המשכיר, ובכך לתאם ציפיות בין הצדדים באשר לאופן הטיפול במושכר, ולהבטיח שימוש ראוי בו על-ידי השוכר.

לסעיף 25ז

מוצע לקבוע הסדר ספציפי לתיקון של פגמים בדירה למגורים. סעיף-קטן (א) קובע כי השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על-ידי מי שאינו בעל מקצוע. הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר, לרבות פגם כמשמעותו בסעיף 7 לחוק, שנגרם עקב שימוש בלתי-סביר בדירה המושכרת. הוראה זו שונה מההסדר הקבוע בסעיף 7 לחוק, החל לגבי שכירות באופן כללי. סעיף 7 קובע כי המשכיר חב בתיקון פגם, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק השומרים"), או שתיקונו, לפי ההסכם או המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר. עם-זאת, בשכירות למגורים, למעט שני המצבים המתוארים בסעיף 25ז המוצע כאמור לעיל - זוטי דברים ושימוש בלתי-סביר בדירה המושכרת (המקביל להפניה לאחריות השוכר לפי חוק השומרים שבסעיף 7), המשכיר חב כלפי השוכר לתקן את הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות. כך, מוצע לקבוע בסעיף-קטן (ב) כי המשכיר יתקן על חשבונו, כל פגם או ליקוי אחר בדירה שאינו נכנס בגדר המקרים שפורטו בסעיף-קטן (א), בתוך זמין סביר ולא יאוחר מ- 30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך. סעיף-קטן (ג) קובע כי אם לא תיקן המשכיר את הפגם או הליקוי בתקופה הקבועה בסעיף-קטן (ב), יחולו הוראות סעיף 9 המוצע.

לסעיף 25ח המוצע

סעיף 25ח המוצע מסדיר את התשלומים שבהם יישא השוכר, זאת כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה, ומתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים. בסעיף-קטן (א) מוצע לפרט את התשלומים שבהם על השוכר לשאת: דמי השכירות לפי החוזה, מיסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה, תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים הניתנים לשוכר בדירה למגורים, מים, חשמל, גז, חימום) ותשלומים לוועד בית משותף. מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע תשלומים נוספים שבהם על השוכר לשאת. סעיף-קטן (ב) מבהיר כי השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף-קטן (א), ומפרט את סוגי התשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובהם: (1) תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר. אין זה סביר להשית על השוכר עלויות לשידרוג מערכות או מיתקנים כאמור, שכן אלה משביחים את הנכס, השבחה שממנה נהנה בעיקר המשכיר. עם-זאת, אם השוכר הוא שביקש התאמות מיוחדות או שיפורים, כדוגמת התקנת רשתות בפתחי הדירה, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר לשאת בעלויות אלה; (2) תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה, וזאת לפי תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן), התשמ"ו-1986 (ק"ת התשמ"ו, עמ 882). הנפגע הישיר והעיקרי מנזק שנגרם למבנה הדירה הוא הבעלים של הדירה, ובהתאם, הוא זה שיהנה מקיומו של ביטוח למבנה הדירה ומתגמולי הביטוח שישולמו בקרות האירוע הביטוחי, ולפיכך הוא זה שצריך לשאת בעלות דמי הביטוח; (3) תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי, שאינם תשלומים המפורטים בסעיף-קטן (א). כך למשל תשלום שכר-טרחה של עורך-דין שערך את חוזה השכירות בעבור המשכיר, או תשלום בעד חלקו של המשכיר בדמי התיווך למתווך, שהמשכיר התקשר עימו לצורך השכרת הדירה. סעיף-קטן (ג) מבהיר כי אין בהוראות סעיף 25ח המוצע כדי לגרוע מחובת השוכר לשאת בהוצאות תיקון ליקויים לפי סעיף 25ז(א) המוצע.

לסעיף 25ט המוצע

סעיף 25ט המוצע מבקש לקבוע הוראות לעניין בטוחות (ערובה, פיקדון או בטוחה אחרת). מוצע להגדיר מהי בטוחה, להגביל את גובה סכום הבטוחות שמשכיר רשאי לבקש, ולקבוע תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן. בסעיף-קטן (ב) מוצע לקבוע שתי חלופות לחישוב סכום הבטוחות המרבי שמשכיר רשאי לבקש משוכר, ולפיו משכיר רשאי לבקש כבטוחה את הסכום הנמוך מבין סכומים אלה: סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש. לעניין החלופה השניה, ככל שמדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, תעמוד החלופה על סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש. הוראה זו מטרתה לאזן בין הצורך הלגיטימי של משכיר בקבלת בטוחות אפקטיביות, בבואו להשכיר דירה לשוכרים, בשל הפוטנציאל לנזקים שייגרמו לדירה המושכרת העלול להיות גבוה מאוד מבחינתו, לבין מניעה של ניצול כוחם העודף של משכירים על שוכרים, והצבת דרישות מופרזות לשוכרים למתן בטוחות בסכומים גבוהים. בסעיף-קטן (ג) מוצע לקבוע את הנסיבות שרק בהתקיימן יהיה רשאי המשכיר לממש את הבטוחות שבידו, וכן לקבוע את גובה הסכומים שעד אליהם הוא יהיה רשאי לממשן כאמור, וזאת בלי לגרוע מהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. הנסיבות המפורטות בסעיף הן, בין השאר, אי-תשלום של דמי השכירות במועד הקבוע לתשלומם, אי-תשלום של התשלומים הנוספים שהשוכר חב בהם לפי סעיף 25ח(א)(2) עד (5) המוצע, אי-פינוי הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות, ואי-תיקון ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם לפי סעיף 25ז(א) המוצע. יובהר כי במקרה של הפרה יסודית של החוזה, וכן במקרה שבו נגרמו למשכיר נזקים נוספים בעקבות אותה הפרה, החורגים בסכומם מסכום הכספים שאותם קיבל המשכיר עקב מימוש הבטוחות, המשכיר יהיה זכאי לתרופות לפי חוק החוזים, ובכלל זה ביטול, השבה, פיצויים, לרבות פיצויים מוסכמים, וקיזוז. סעיף-קטן (ד) המוצע מסדיר את אופן מימוש הבטוחה וקובע כי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר... סעיף-קטן (ה) המוצע מסדיר את השבת הבטוחות לאחר שהסתיימה תקופת השכירות. הסעיף מבקש להגן על המשכיר כך שיוכל להחזיק בידיו את הבטוחות לתקופת זמן נוספת לאחר תום תקופת השכירות, שבמהלכה יוכל לפרוע את חובות השוכר ככל שנוצרו כאלה במהלך תקופת השכירות, או לוודא כי השוכר לא הותיר אחריו חובות כאמור או גרם לנזקים הדורשים את מימוש הבטוחה. מוצע כי התקופה הנוספת להחזקת הבטוחות בידי המשכיר תהיה תחומה בזמן, ולכל היותר עד 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, ככל שהיו, לפי המאוחר. באופן זה יוצר הסעיף איזון הוגן בין צורכי המשכיר לבין צורכי השוכר. עוד מוצע להבהיר כי על המשכיר להשיב לשוכר את הבטוחה יחד עם פירותיה.

לסעיף 25י המוצע

מוצע לקבוע כי אם הקנה המשכיר את זכויותיו בדירה המושכרת לאחר, לפי סעיף 21(ב) לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף 11 להצעת החוק, עליו להודיע לשוכר על כך מראש ובכתב, לפני המועד שבו על המשכיר למסור את הדירה לרוכש הזכויות. בהודעה שימסור המשכיר לשוכר יפורטו פרטי רוכש הזכויות ודרכי ההתקשרות עימו. הסעיף נועד להבטיח כי השוכר ידע את זהות המשכיר הנמחה, כך שיוכל להתנהל מולו בהתאם, לעניין הזכויות והחיובים של שני הצדדים, הנובעים מחוזה השכירות למגורים.

לסעיף 25יא המוצע

סעיף 25יא המוצע מסדיר את סיום תקופת החוזה ואת האפשרות להאריכה. בשל פערי הכוחות ביחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, בפרט לקראת סיום תקופת החוזה, מוצע לקבוע בסעיף-קטן (א) כי המשכיר יודיע לשוכר בתוך זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת החוזה ובאילו תנאים. הודעה כאמור, תאפשר לצדדים לנהל משא-ומתן בתנאי שוויון יחסיים, וכן תיתן לשוכר, שנושא בעלויות המעבר, זמן התארגנות מספיק. בסעיף-קטן (ב) מוצע לקבוע כי אם היתה למשכיר בלבד ברירה להארכת תקופת השכירות, לפי החוזה, יודיע המשכיר לשוכר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר מ- 90 ימים לפני תום תקופת השכירות ובלבד שתנאי החוזה לתקופת ההארכה נקבעו מראש, ועל-פי אותם תנאים. במצב דברים זה, ככל שהמשכיר מעוניין לקיים את הברירה הנתונה לו, לשוכר אין אפשרות שלא להסכים להארכת החוזה, ועל-כן ראוי כי תנאי החוזה בתקופת ההארכה ייקבעו מראש בחוזה השכירות. מנגד, בסעיף-קטן (ג) מוצע לקבוע כי מקום שבו היתה לשוכר ברירה להארכת תקופת החוזה, לפי החוזה, השוכר יודע למשכיר אם ברצונו לקיים את הברירה לא יאוחר מ- 60 ימים לפני תום תקופת השכירות. הטעם להבחנה בין מועדי ההודעה לצד השני על מימוש ברירת ההארכה, נובע מפערי הכוחות שבין הצדדים. היות שלשוכר נגרם הפסד כלכלי משמעותי יותר מפינויו, בשל עלויות המעבר, הוא נזקק לפרק זמן ארוך יותר טרם סיום תקופת השכירות כך שיוכל לכלכל את צעדיו.

לסעיף 25יב המוצע כדי לשמור על עקרון ההדדיות ולמנוע יתרון בלתי-הוגן למשכיר, מוצע לקבוע כי תניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו - בטלה, אלא-אם-כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור. מוצע לקבוע תקופות להודעה מוקדמת על ביטול החוזה מכוח תניית ביטול כאמור, כך שעל המשכיר להודיע לשוכר 90 ימים לפחות לפני ביטול החוזה, ואילו על השוכר להודיע למשכיר על ביטול החוזה כאמור 60 ימים לפחות לפני ביטולו לפי סעיף זה.

לסעיף 25יג המוצע

סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה קובע כי הוראות פרק השכירות יחולו כאשר אין הוראות מיוחדות בדין לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת המשתמעת מההסכם בין הצדדים לחוזה. בהתאם להסדרים החדשים המוצעים בהצעת החוק, מוצע לקבוע לגבי חוזה שכירות למגורים אילו מהוראות החוק הן קוגנטיות ואינן ניתנות להתניה כלל, ואילו אינן ניתנות להתניה אלא לטובת השוכר: מוצע לקבוע כי אין להתנות כלל על הוראת סעיף 25ה המוצע, שעניינה דירה המתאימה למגורים. הוראה זו מבטיחה כי לא תימסר לשוכר דירה שאינה עומדת ברף המינימלי שנקבע בחוק להיותה דירה ראויה למגורים, אף אם השוכר מסכים לכך. עוד מוצע, לשם הגברת הוודאות והבטחת ההגינות והסבירות ביחסים החוזיים שבין משכיר לשוכר בכלל, ובחוזה שכירות למגורים, על רקע פערי הכוחות בין הצדדים, בפרט, לעגן את ההוראות המהותיות בחוק שאין להתנות עליהן אלא לטובת השוכר: סעיפים הנוגעים לחלק הכללי: הוראות לעניין פגם ואי-התאמה (סעיפים 6 עד 10), פטור מחובת תשלום דמי שכירות בזמן שהשימוש במושכר נמנע מהשוכר (סעיף 15), סעיפים הנוגעים להמחאת זכותו של המשכיר לאחר (סעיפים 21(ב) ו- (ג)), תחולת חוק השומרים על היחסים שבין הצדדים לחוזה (סעיף 24) וזכות הקיזוז של הצדדים (סעיף 25). לעניין זה יובהר כי סעיף 21(א) הוא סעיף קנייני ועל-כן אין צורך למנותו ברשימת הסעיפים שאין להתנות עליהם שכן ממילא הצדדים מנועים מלהתנות עליו. סעיפים הנוגעים לסימן "חוזה שכירות למגורים": הוראות המסדירות את צורת החוזה ותוכנו (סעיפים 25א עד 25ד), הוראות בדבר תיקון פגמים וליקויים (סעיף 25ז), תשלומים (סעיף 25ח), בטוחות (25ט), הודעה על העברת זכויות בדירה (25י), הארכת תקופת השכירות (סעיף 25יא) והוראות בדבר תניית ביטול ללא עילה של הפרת חוזה (סעיף 25יב). עם-זאת מוצע להותיר סעיפים מסויימים כסעיפים שניתן להתנות עליהם, וזאת כדי להקנות לצדדים, במקומות המתאימים, גמישות המאפשרת להם להתנהל בהתאם לרצונם ולצרכיהם. כך למשל ביחס להוראות הנוגעות למסירת המושכר, החזרת המושכר, תחילת תקופת השכירות ועוד.

לסעיף 25יד המוצע

סעיף 25יד קובע סייגים לתחולת הוראות סימן ו' המוצע. סעיף-קטן (א) המוצע מבקש לקבוע סייגים לתחולת סימן ו' לגבי חוזי שכירות למגורים המפורטים בסעיף. קבוצה אחת של סייגים לתחולה היא ביחס לסוג הדירה המושכרת במסגרת חוזה השכירות למגורים. שכירות למגורים בדירה מסוג הדירות המפורטות בסעיף, כדוגמת שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות לסטודנטים היא שכירות בעלת אופי שונה, שהיחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר בה שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים ולא יהיה נכון להחיל לגביהם את אותן הוראות. סוג אחר של דירות המושכרות במסגרת חוזה שכירות למגורים ומוחרגות הוא דירות שישנה הסדרה חוקית אחרת לגבי היחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, כגון שכירות דירה בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. קבוצה שניה של סייגים לתחולה נוגעת לתקופת השכירות. כאשר מדובר בשכירות קצרת טווח, לתקופה הקצרה משלושה חודשים, נראה כי הוראות הסימן מכבידות על הצדדים באופן שאינו נדרש, ביחס לתקופה כה קצרה. כאשר מדובר בשכירות ארוכת טווח, לתקופה העולה על עשר שנים, השוכר הוא למעשה "מעין בעלים" בדירה המושכרת, באופן המשפיע על יחסי השכירות שבין הצדדים ועל חלוקת הזכויות והחובות ביניהם, לעומת יחסי שכירות רגילים. סעיף-קטן (א)(4) המוצע מחריג מתחולת החוק דירות יוקרה, שדמי השכירות שלהן עולים על 20,000 שקלים חדשים לחודש, שכן פערי הכוחות הרגילים הקיימים ביחסים שבין משכיר לשוכר, לא מתקיימים בשכירות מסוג זו ואין חשש לניצול כוח עודף מצד המשכיר... בנוסף מוצע להסמיך את שר המשפטים להחריג סוגים נוספים של חוזי שכירות למגורים מתחולת הוראות סימן ו' המוצע. סעיף-קטן (ב) המוצע קובע הוראות תחולה שונות ביחס לחוזה שכירות למגורים שנכרת בין משכיר לבין שוכר הקרוב לו, כהגדרתו בסעיף. ההנחה היא כי בין קרובים יש יחסים מיוחדים, שיכולים ליצור הסכמי שכירות מגוונים, ואין למנוע זאת מהם. כך למשל ייתכן שאדם ישכיר לקרובו דירה למגורים במחיר שהוא נמוך משמעותית ממחיר השוק, והצדדים מסכימים ביניהם על הסדר אחריות שונה לעניין תיקון פגמים או אי-התאמה. כיוון שחלק מההוראות נקבעו כהוראות קוגנטיות, יש צורך להחריג אותן מפורשות ביחס לשכירות בין קרובים, מקום שיש לכך הצדקה. עם-זאת, יש סעיפים שאין להחריגם גם בחוזה שכירות למגורים בין קרובים, כמו למשל ההוראה לעניין דירה מתאימה למגורים (סעיף 25ה המוצע). סעיף-קטן (ג) המוצע קובע הוראות תחולה שונות במצב שבו השוכר משכיר את הדירה לאחר בשכירות-משנה. לפי סעיף 2 לחוק, בנוסחו המתוקן לפי סעיף 1 להצעת החוק, במצב זה, יראו את השוכר הראשי כמשכיר ואת שוכר-המשנה כשוכר לכל דבר ועניין. עם-זאת, אם השוכר הראשי שוכר את הדירה לתקופה שאינה עולה על עשר שנים, מוצע לקבוע כי הוראות סעיף 25ז(ב) ו- (ג) המסדירות את אחריות המשכיר לתקן פגמים וליקויים בדירה, יחולו על המשכיר ולא על השוכר הראשי, שכן תיקוני פגמים דורשים לרוב השקעה משמעותית בתשתית הדירה ומיתקניה ולא נכון להטיל זאת על שוכר ראשי, ששכר את הדירה לתקופה הקצרה מעשר שנים. אם השוכר הראשי שכר את הדירה לתקופה העולה על עשר שנים ניתן לראות בו כ"מעין בעלים" באופן המצדיק להטיל עליו גם אחריות זו."

לגבי התוספת השניה לחוק המתוקן נאמר בדברי ההסבר:

"סעיף 15 מוצע להוסיף תוספת לחוק, ולקבוע מהם המקרים שבהתקיים אחד מהם הדירה היא דירה שאינה מתאימה למגורים. כאמור בדברי ההסבר לסעיף 25ה לחוק, בנוסחו המוצע בסעיף 13 להצעת החוק, מקרים אלה מתייחסים לדרישות בסיסיות ביותר בדירה למגורים, כגון קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל או תאורה, פתחי אוורור, או שקיים בה גורם סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו."