1. תביעה לסילוק יד והצמדת רשות לזכות השכירות בנכס
משהוסכם בין משכיר ושוכר כי השוכר רשאי להתקין, למשל, חלון ראווה תמורת דמי שימוש חודשיים הרי שימוש בחלון הראווה לאחר תום תקופת השכירות (ובהסכמה מכללא או מפורשת של המשכיר) הינו רשות שאין לבטלה. רשות זו נשארת צמודה לזכות השכירות - כל עוד היתה נמשכת - אלא אם למשכיר ישנה עילה לבטל את השכירות {ע"א 604/71 מעלות הנביאים בע"מ ואח' נ' דניאל שולר, פ"ד כו(2), 201 (1972)}.
כך גם, חוזה שכירות הכולל תנאי לפיו רשאי השוכר להשתמש בשטח אדמה הגובל עם המושכר, אין המשכיר יכול לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות. זכות זו ממשיכה אף במשך תקופת הדיירות הסטטוטורית {ראה סעיף 15(א) לחוק הגנת הדייר; ע"א 294/56 ש.נ. חברה לתעשיה בע"מ נ' ירדן פרגמן, פ"ד יב(1), 141 (1958)}.
זכות גישת מעבר אישית של השוכר כאחד מתנאי השכירות שלו למושכר ולכל הקשור אליו טפלה היא לשכירות והיא כלולה בה כחלק בלתי-נפרד ממנה, אפילו לא התנו זאת במפורש. אולם, נטל ההוכחה בדבר קיום יחסי שכירות או כי השכירות משתרעת על חלק אחר המוחזק בידי השוכר - היא על הטוען זאת, ותשלום דמי שכירות עדיין אינו מהווה הוכחה דייה {ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ ואח' נ' זיגה וייספיש, פ"ד טו(8), 1071, 1074 (1961)}.
חזקה בלעדית בנכס, אף כשהיא מלווה בתשלום תמורה בעדה, אינה יוצרת בהכרח הנחה על קיומו של קשר שכירות דווקא. הבא לסתרה - עליו הראיה.
חובת ההוכחה שכל חלק מהנכס שהוא מחזיק בו נכלל בשכירות היא על הטוען זאת, ואין הוא יוצא ידי חובתו זאת לגבי כל חלקי הנכס שהוא משתמש בהם על-ידי כך שהוא מוכיח כי שילם דמי שכירות, כאשר היקף השכירות עומד לוויכוח, כאשר היקף הנכס עליו משתרעת השכירות כביכול נתון במחלוקת. כאשר זה אומר שהם שולמו בעד נכס אחד בלי השני, על הטוען לשכירות גם על הנכס השני להוכיח זאת {ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ ואח' נ' זיגה וייספיש, פ"ד טו(8), 1071, 1074 (1961)}.
יוזכר, כי תמורה או דמי שכירות אין בהן כשלעצמן כדי ליצור הסכם שכירות בין הצדדים, אלא רק מהווה הוכחה לכאורה, היינו מעוררת הנחה חזקה, בדבר יצירת קשר מעין זה {ע"א 96/49 סודיט נ' רוזנברג ואח', פ"ד ד(1), 737 (1950); פים כרך ג', 396, 400-399}.
במה דברים אמורים? כאשר ברור וידוע בעד איזה נכס שולמו דמי השכירות. אך שונה הדבר כאשר היקף הנכס עליו משתרעת השכירות כביכול נתון במחלוקת, כאשר זה אומר שהם שולמו בעד נכס אחד בלי השני, על הטוען לשכירות גם על הנכס השני להוכיח זאת.
2. תביעה לסילוק יד - הפרת חוזה שכירות - ופיצוי מוסכם
שאלת פסיקת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה שכירות הינה בשיקול-דעתו של בית-המשפט כאשר ברור כי הפיצוי הינו בלתי-סביר. במצב כזה בו בית-משפט קובע שאין להתייחס כלל לסכום הפיצוי שנקבע בהיותו בלתי-סביר, לא יכול בית-המשפט לקבוע את סכום הפיצוי לפי אמדן שרירותי כראות עיניו אלא שומה עליו לבדוק את הנזק שקרה בפועל או נזק שהובאו ראיות לקיומו {רע"א 817/96 רחל אהרוני ואח' נ' דוד דוד ואח', דינים עליון מד 39 (1996)}.
בית-המשפט לא קובע את סכום הפיצוי לפי אמדן שרירותי כראות עיניו, אלא עליו לשקול שיקולים ראויים ולהתחשב בנתונים רלבנטיים בטרם קבע סכום זה.
העיקרון הוא כי תניה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת, באשר היא מהווה ביטוי לרצון הצדדים, ואת רצונם זה יש לכבד. משחתמו הצדדים על החוזה, חזקה עליהם ששקלו והסכימו לאמור בו, לשבט או לחסד {ע"א 748/80, 798 גולדשטיין נ' גוב ארי, פ"ד לח(1), 309 (1984)}.
אכן, לבית-המשפט מסורה הסמכות להפחית את הפיצוי, מקום שהוא מגיע למסקנה כי זה נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15 של חוק החוזים (תרופות)) אולם על הטוען לכך, רובצת גם חובת ההוכחה שראוי ונכון לנהוג כך {ע"א (חי') 4361/97 גנאדי שניטמן נ' גייגר משה, דינים מחוזי כו(8), 84}.
כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) הוא, כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו ולו בדוחק בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה {ראה ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"ד מו(5), 257, 264 (1992); ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה, פ"ד מח(4), 89, 95 (1994); ע"א 3846/98 יצחק דהן נ' דניאל ביטון, נד(4), 566 (2000)}.
3. סילוק יד וחיוב ערבים בתשלום חוב דמי השכירות וחיובים אחרים
ב- ע"א (חי') 4099/96 {מנדל צבי ואח' נ' לנגזם אליעזר, דינים מחוזי כו(7), 232 (1997)} נבחנה שאלת חבותם של ערבים בתשלום חבות השוכר לתקופת האופציה וזאת על-פי שטר הביטחון.
ב- 4.9.89 נכרת הסכם שכירות בין המשיב לבין גב' מנדל נדיה (משיבה פורמלית 1) (להלן: "המשיבה") לפיו השכיר המשיב למשיבה דירה בקריית-מוצקין (להלן: "הדירה") לתקופה של 11 חודשים.
סעיף 9(א) הקנה למשיבה את הזכות להארכה אחת של תקופת השכירות למשך 11 חודשים נוספים. המשיבה התחייבה בסעיף 13 לחוזה לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות ובאם לא תעשה כן תשלם עבור כל יום איחור 25 דולרים כפיצוי ריאלי וקבוע מראש. בסעיף 16 להסכם השכירות נקבע כי "להבטחת השמירה על תקינות המושכר ופינויו במועד הקבוע בהסכם זה יפקיד השוכר בידי המשכיר שטר ביטחון על-סך 10,000 ש"ח העשוי על-ידי השוכר לפקודת המשכיר אשר מספרו 23378 חתום על-ידי 2 ערבים".
בתום תקופת השכירות החוזית ניצלה המשיבה את האופציה ונכרת בין הצדדים הסכם שכירות לתקופה נוספת של 11 חודשים. תנאי הסכם נוסף זה זהים להסכם המקורי פרט לעניין גובה דמי השכירות ותשלום הארנונה. המשיב רשם בחוזה החדש את מספר השטר מספר ימים לאחר עריכתו.
בתום תקופת החוזה הנוסף לא פינתה המשיבה את הדירה והפסיקה לשלם דמי שכירות.
בתביעה שהגיש תבע המשיב את פינוי הדירה וסך 13,708 שקלים עבור פיגור תשלומי שכר דירה וכן לחייבה עבור שירותים וארנונה. המערערים נתבעו מכוח ערבותם על-פי השטר הנ"ל. הדירה פונתה ב- 30.12.92 מכוח צו פינוי מיידי שנתן בית-משפט קמא והדיון נסב בשאלת חיוב המערערים מכוח ערבותם בתשלומים שהמשיבה נותרה חייבת בקשר עם שכירות זו.
בית-משפט השלום קיבל את התביעה בקבעו, כי אין להתייחס להסכם המאריך את תקופת השכירות כהסכם חדש אלא כהמשכו של הסכם השכירות הראשון, כך שאין לומר שערבות המערערים פגה בתום תקופת השכירות החוזית הראשונה. על-כן חייב את המערערים, מכוח ערבותם, בסכום חיובה של המשיבה.
על פסק-הדין כאמור הוגש ערערור.
בית-המשפט שלערעור, בדחותו את הערעור קבע כי, הסכמי השכירות השני והשלישי בעניין דנא באו מכוח הסכם השכירות הראשון, תוך מימוש האופציה שניתנה לו לשוכר מכוח סעיף 9 לחוזה השכירות הראשון. אכן לכאורה נראה כי כל חוזה שכירות עומד ברשות עצמו. דא עקא, שלא הצורה עיקר אלא המהות.
בית-המשפט שלערעור הבהיר כי בעניין דנא מדובר בתקופות שכירות עוקבות ובחוזי שכירות באותו נוסח בשינויים קלים בלבד בהתייחס לגובה דמי השכירות וארנונה כללית. שינויים קלים אלה אין בהם כדי לשחרר את הערבים מהתחייבויותיהם למשכיר. ומשני טעמים. בהמשכו של סעיף 9א' שצוטט, נמצא כי דמי השכירות לתקופה הנוספת יהיו צמודים לשער הדולר היציג. מכאן להסכמה מראש על שינויים בגובה דמי השכירות לתקופת השכירות המתחדשת.
כמו-כן, קבע בית-המשפט כי סעיף 5 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 קובע, בהקשר זה, כי:
"5. שינוי בחיוב
...
(ג) חל בחיוב הנערב שינוי אחר, על-פי הסכם בין חייב לבין הנושה, משתנה חיוב של הערב לפי השינוי, אולם הברירה בידי הערב:
(1) למלא ערבותו ללא שינוי, אם ניתן לעשות כן;
(2) לבטל ערבותו אם השינוי היה שינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב."
בעניין דנא לא בא "שינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב", וכי גם לא ניתנה כל הודעת ביטול שהיא. לאור האמור לעיל, יש לדחות את הערעור.
4. תביעה לסילוק יד של שותף שנותר במושכר
זכותו של כל שותף להמשיך בהחזקת המושכר, שהושכר לו בשותפות עם אחר - גם לאחר ששותפו עזב.
כשם ששניים הקונים בית בשותפות יש לכל אחד מן השותפים זכות ההנאה והשימוש בכל הבית, כל עוד לא חילקו ביניהם את הנכס המשותף חלוקת הפרדה, חלוקת מוחלטת הגוררת את ביטול השותפות, כך גם שניים השוכרים דירה בשותפות, יש לכל אחד מהם זכות ההנאה והשימוש בכל הדירה, וכלפי בעל הבית, המשכיר, נחשב כל אחד מן השותפים כמחזיק בכל הדירה, אם כי למעשה מוכרח כל שותף לצמצם את שיכונו בדירה המשותפת, מפני זכותו בדומה של שותפו.
חוזה השכירות לא קובע כל חלוקה בין השוכרים בשימוש בדירה והשאיר להם עצמם את הסידורים הפנימיים בדרכי השימוש בדירה. בעל הבית, המשכיר, לא יכול להתנגד לכל סידור שהוא, שיעשו השוכרים בינם לבין עצמם בנוגע לשימוש בדירה, הן על-ידי חלוקה בזמן, שיגור בה, למשל, זה חודש וזה חודש, זה חצי שנה וזה חצי שנה, והן על-ידי חלוקה בשטח. כל "חלוקה" מסוג זה אינה מבטלת ואינה פוגמת את השותפות {ע"א (י"ם) 36/70 קתרינה סקומבריס נ' שמעון בן-חמו ואח', פ"מ תשל"ד(א), 101, 105 (1972)}.
5. סילוק יד והשכרת-משנה
כאשר השכירות הראשית מוגנת וההגנה פקעה, אין בפקיעת ההגנה הפרושה על השכירות הראשית כדי להפקיע את הגנת החוק הפרושה על דייר-המשנה כלפי המשכיר הראשי. אין זה כך במקרה שבו השכירות הראשית אינה מוגנת כי אז אין הגנת החוק עומדת לצידו של דייר-המשנה לאחר תום תקופת השכירות הראשית.
השכרת-משנה לפיה רשאי שוכר-המשנה להישאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות הראשית מהווה הפרה של חוזה השכירות מצד השוכר הראשי {ע"א 79/68 "ישרס" ישראל - רסקו חברה להשקעות בע"מ נ' פנחס טולידנו ואח', פ"ד כג(1), 533 (1969)}.
סעיף 22 של חוק השכירות והשאילה, הרחיב את זכותו של השוכר לבצע השכרת-משנה. בסעיף זה נקבעו העקרונות הבאים:
א. השוכר אינו רשאי להשכיר בשכירות-משנה ללא הסכמת בעל הבית.
ב. לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי-סבירים, רשאי השוכר להשכיר ללא הסכמתו וללא כל צורך של פניה לבית-משפט.
על-פי האמור בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שוכר אינו רשאי להעביר לאחר את זכות החזקה והשימוש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר. סעיף זה עוסק אומנם בהעברת הזכות ולא בשיעבודה, אך שיעבוד זכות צופה את האפשרות שבעת מימושו, הנכס יועבר לידי בעל השיעבוד או לצד ג' ועל-כן ניתן ללמוד גזירה שווה מסעיף זה לעניין שיעבוד של שכירות {ת"א {המ' 8663/91, 1068, 278/92, 1048, 1527 מרכז הארגזים בע"מ נ' בנק לפיתוח התעשיה בישראל בע"מ, פ"מ תשנ"ד(א), 68 (1993)}.
6. סילוק יד - דמי שכירות ושכר ראוי
אי-תשלום דמי שכירות במועד, איחורים בתשלום דמי שכירות, אי-תשלום דמי שכירות לחלוטין, ויכוחים על שיעור דמי השכירות, דרך הצמדתם, חישובם, חישובו של שכר ראוי בהחזקה לאחר תום תקופת השכירות, כל אלה הינם מן העילות הרווחות בתביעות לסילוק יד ביחסי שכירות בלתי-מוגנת בין בעל הבית והדייר.
בהיעדר סעיף הצמדה כלשהו בהסכם כלשהו או בהסכם שכירות ניתן לומר שהצדדים נתכוונו מלכתחילה, מטעמיהם הם, שלא להצמיד את הסכומים המשתלמים על-פי החוזה, למדד כלשהו המשקף את הירידה בערך מטבע {ע"א 224/76 חברת נופש ערד בע"מ נ' הסוכנות היהודית לישראל, פ"ד לא(1), 449 (1976)}.
אולם, במקום בו קיימת אי-בהירות מסויימת בחוזה הדורשת פרשנות ראויה וכאשר "כוונתם המוצהרת של הצדדים" תומכת במסקנה כי יש להצמיד את דמי השכירות אף בתקופת האופציה, יכול ודמי השכירות יוצמדו.
כאן יובהר, כי במקום בו דייר מפקיד כספים כשכר דירה ובעל הבית מקבלם, הרי נוצרת הנחה כי הוא הכיר באותו מפקיד כדייר. במקרה כזה על בעל הבית המגיש תביעת פינוי לשכנע את בית-המשפט כי בנסיבות העניין אין הדבר כן, העובדה שהוא סירב פעם לקבל את הכספים האלה אינה מספיקה כדי לסתור את ההנחה היסודית.
אולם, הואיל וזכאי אדם לשכר דירה מאת שוכר מצד אחד ולשכר ראוי מאת מסיג גבול מאידך הרי מעצם קבלת הכסף אין להסיק מסקנה של קבלתו בתור שכר דירה וקשירת קשר שכירות מכללא על-ידי הקבלה {ע"א 361/54 אטושה צישינסקי ואח' נ' חוה בורקו ואח', פ"ד ט(1), 505, 508 (1985)}.
היסוד ל"הנחה" הנ"ל הוא לא בטענה הטכנית שהתובע, במקום לקבל את הכסף, צריך היה להגיש תביעה לפינוי ולא עשה כן, אלא בטענה, שהתנהגות התובע, בהוסיפו לקבל כסף מאת הנתבע מצביעה על כוונה לראותו כדייר.
מסיקים את הכוונה הזאת מהנסיבות המהוות את ההתנהגות, ומבחינה זו כאשר מוכח שהנתבע שילם כספים בתורת דמי שכירות והתובע היה מקבל את הכספים, ובמשך שנים לא ביקש את פינויו של הנתבע, הרי נוצרת הנחה, כי התובע הכיר בנתבע כדייר, ועל התובע במקרה כזה לשכנע את בית-המשפט שקיימות נסיבות אחרות המצביעות על-כך שאף-על-פי-כן אין לייחס לו כוונה כזאת.
אין כאן עניין של יצירת קשר שכירות על-ידי טענת מניעות, אלא יש במקרה כזה יצירת קשר שכירות "על-ידי מעשה". העובדה שפעם אחת סירב בעל נכס לקבל את דמי השכירות מהדייר במישרין אינה מספיקה כדי לסתור את ההנחה הזו, כאשר מדובר בתקופה ארוכה בו המשיך הדייר להתגורר בדירה.
להשהיית הגשת התביעה אין אמנם משקל מכריע, אולם גם היא מהווה חוליה נסיבתית, היוצרת יחד עם חוליות אחרות את ההנחה כאמור, ולפעמים אף במקרה שהתובע בקבלו את הכסף מצהיר במפורש כי אינו מוותר על זכותו לדרוש פינוי.
יודגש, כי אם המשכיר, שעה שהוא גובה את דמי השכירות, או קודם לכן, מודיע לדיירו, כי הוא שומר על זכותו לתבוע פינוי ומגיש את תביעתו תוך זמן הנראה, לאור הנסיבות, כמתקבל על הדעת בעיני בית-המשפט אשר בפניו נשמעת התביעה, אז לא ייראה המשכיר כמוותר.אך אם, למשל, עברו שנה וארבעה חודשים ללא הצדקה, מיום לידתה של עילת הפינוי עד הגשת התביעה על-ידי המשכיר - הרי ייראה המשכיר כמוותר {ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד, פ"ד ב(1), 604 (1949)}.
בעל בית המקבל או המוסיף לקבל דמי שכירות מתוך ידיעה - מעשית או אפילו קונסטרוקטיבית - שהבסיס המקורי לתשלום דמי השכירות נשמט ואיננו עוד - יכול שיראוהו כמי שזנח את הבסיס המקורי והשלים עם השארות המחזיק על-פי התקשרות חדשה.
הרי אילו נפגשו הצדדים והשלימו ביניהם והסכימו במפורש שאין עוד תוקף לכל ההתקשרות הבלתי-חוקית שהיתה קיימת עד כה ושברצונם לפתוח דף חדש על בסיס שכירות מדי יום ביומו או מדי חודש בחודשו או לכל תקופה אחרת, ובהתאם לכך היה הדייר משלם לבעל הבית דמי שכירות, אין מחלוקת שבזאת נוצר קשר חוזי חדש, ובעקבותיו קשר מטעם החוק. ונראה לנו שמה שניתן להיעשות על-פי הסכם מפורש, בנסיבות מתאימות ניתן גם להסיק מתוך התנהגות כהסכם מכללא {ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד, פ"ד ב(1), 604 (1949)}.
אולם יש לבדוק את נסיבות המקרה כדי להסיק מהן שהתובע קיבל את דמי השכירות לאחר החלטתו של בית-הדין לשכירות מתוך כוונה ליצור על-ידי כך קשר חוזי {ע"א 360/65 יוסף מיכלסון נ' יעקב בירנצוייג, פ"ד כ(1), 365, 366 (1966)}.
כאן יוזכר, כי על הנתבע מוטל נטל הטיעון והראיה בעניין זה. התובע תובע סילוק יד על-סמך בעלותו. בא הנתבע וטוען כי הוא מחזיק בזכות על-פי קשר שכירות. את הקשר הזה טוען הנתבע על-סמך עצם תשלום דמי השכירות וקבלתם על-ידי התובע. ההנחה היא שעצם קבלת דמי השכירות מעיד על קשר חוזי, ואילו התובע מפריך הנחה זו, באמרו שקיבל את דמי השכירות על-סמך החלטת בית-הדין לשכירות, שלא היה מוסמך לפסוק בעניין.
עצם קבלת דמי השכירות על-ידי התובע, בזמן שהוא רשאי היה להניח כי החלטת בית-הדין לשכירות בדבר היות הנתבע דייר לפי החוק מחייבת אותו, איננה מוכיחה עדיין שהתובע התכוון ליצור קשר של שכירות עם הנתבע. מאותה סיבה אין לייחס כל חשיבות לעובדה שתובע היה מוכן לשלם דמי מפתח בכדי שהנתבע יפנה את המושכר {ע"א 360/65 יוסף מיכלסון נ' יעקב בירנצוייג, פ"ד כ(1), 365, 366 (1966)}.
כמו-כן יובהר, כי האם סכום הקבוע בחוזה מהווה פיצוי או קנס, תידון לפי כוונת הצדדים בעת עשיית החוזה, ולא לפי מצב העניינים שנוצר אחרי ההפרה {ע"א 170/60 קופלזון נ' ארגון העצמאים, פ"ד יד(3) 224,1, 2248 (1960)}.
הפרש בין גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם לבין סכום שנקבע עבור תקופה שלאחר גמר החוזה, אין בו כשלעצמו כדי להצביע שכוונת ההוראה הינה הטלת קנס. שאלה זו תידון לפי כוונת הצדדים, בעת עריכת החוזה. נקבעו דמי שימוש בשיעור מסויים ליום לאחר תום תקופת השכירות כפיצוי מוערך מראש, הרי שהתובע רשאי לגבותם אף אם לא נגרם לו נזק כלשהו.
אף אם לתובע לא נגרם כל נזק על-ידי ההפרה, הוא זכאי לגבות מהנתבע, במקרה של הפרת חוזה, את הסכומים שנקבעו כפיצוי מוערך מראש. לכך היעדר הוכחה בדבר גובה הנזק או אף בדבר קיום איזה נזק שהוא כתוצאה מההפרה, איננו עוזר למשיב {ע"א 301/60 גלונסקי נ' הרשות המוסמכת, פ"ד יד(3) 2281; ע"א 100/69 רות וזאב רתם נ' מנחם גולן, פ"ד כג(2), 150, 154 (1969)}.
ב- ע"א 182/68 {תיק נ' שמילוביץ, פ"ד כב(2), 181 (1968)} קבע בית-המשפט שתשלום בעד שימוש במקום, אשר עלה פי חמישה על הסכום שנקבע עבור תקופת החוזה, לא היווה בנסיבות אותו המקרה קנס אלא פיצוי.
ב- ע"א 241/65 {שורץ נ' תונה ואח', פ"ד כ(2), 41, 45 (1966)} נאמר שהסכום "הנמוך יותר שנקבע למשך תקופת החוזה לא היה חייב לשמש לצדדים כקנה-מידה בלעדי לקביעת דמי נזק מראש, לזמן שלאחר סיום תקופת החוזה".
משך תקופת השכירות אין בה כדי להביא לקביעה שתשלום מסויים בוצע כדמי שכירות ולא כתשלום דמי מפתח. תשלום כזה יכול שיהיה בעד זכותו של השוכר להישאר במושכר ולהפוך כדייר מוגן ולא דווקא כדמי שכירות {ע"א 34/70 מוריס בניין נ' פקיד השומה למס הכנסה, פ"ד כד(2), 425 (1970)}.
על משכיר של דירה אשר קיבל פיקדון מאת השוכר מוטלת החובה להוכיח כי הינו זכאי להחזיק בו. בהיעדר הוראה כזו הרי סכום "הפיקדון" יוחזר לפי דרישת המפקיד ובכל עת.
כדי שהדברים יהיו ברורים, על משכיר דירה לדאוג שתנאי ההפקדה יהיו כתובים בצורה ברורה בחוזה השכירות.
החזיק השוכר במושכר בתקופה לאחר תום תקופת החוזה המקורית, הדרך לחישוב שיעור גובה דמי השכירות הראויים היא על-ידי הערכת דמי השכירות הראויים, שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך של משא-ומתן חפשי, כאשר בפועל נעשה הדבר על-ידי קביעת אחוז מסויים המהווה שיעור רווח מערך המושכר כשהוא פנוי {ע"א 100/69 רות וזאב רתם נ' מנחם גולן, פ"ד כג(2), 150, 154 (1969)}.
עוד יובהר, כי בשוק החופשי גבוהים דמי השכירות לגבי נכסים בלתי-מוגנים יותר מאשר דמי שכירות לגבי נכסים מוגנים.
בקביעת דמי שכירות ראויים יש לקחת בחשבון גם את מצב המושכר, גודלו ומקום הימצאו, ודבר זה יכול להיעשות רק על-סמך עדויות מומחים, כשהמבחן יהיה אובייקטיבי. התביעה לדמי שכירות ראויים מקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט ויכולה אף לעלות בגין שימוש שלא כדין שנעשה בנכס המושכר {ע"א 889/75 "דרים" בע"מ נ' "אגד", פ"ד לא(2), 20 (1973)} על-פי ההלכה הפסוקה, הדרך לחישוב גובהם של דמי השכירות הראויים היא על-ידי הערכת דמי השכירות, שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך משא-ומתן חופשי {ת"א (אשק') 4027/95 חג'ג' פליקס נ' אזולאי אלי, תק-של 99(1), 397 (1999)}.
הנטל להוכיח את גובה התעשרותו של הנתבע - דהיינו, דמי השכירות הראויים - מוטל על התובע {ראה ע"א 889/75 "דרים" בע"מ נ' "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, פ"ד לא(2), 20 (1973); ת"א (אשק') 2447/96 עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' פרץ אלברט, תק-של 98(1), 375 (1998)}.
הוכחת השכר הראוי תיעשה באמצעות שומת מומחים שאין להם נגיעה לעניין ולא על-פי שומת אדם שהינו בא-כוח של הבעלים או מי שיש לו נגיעה לעניין במקרים בהם יש מומחים לדבר. שונה הדין שעה שיש לקבוע שכר ראוי תמורת ביצוע עבודה או מילוי תפקיד ואין מומחים שיוכלו להעריכו ולהעיד עליו, ואז מוסמך בית-המשפט לקבוע שכר ראוי לפי מיטב הבנתו ושפיטתו הוא {ע"א 90/60 יוסף חסין נג'אר ואח' נ' הארכיבישוף גורג'יוס חכים, פ"מ כו 325, 327 (1961)}.
יודגש, כי חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את מלוא התועלת פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות. כך למשל, בנסיבות מקרה זה כש"אשמה" התורם של המשכירה הוא שגרם למניעת השימוש המלא במושכר, אין לחייב את המערערת בתשלום פיצוי כלשהוא למשיבה. מה גם שאין מדובר ב"סרבנות לשמה" מטעם המערערת. כדברי בית-המשפט קמא, המדובר הוא, למעשה, בשתי הפרות מקבילות של החוזה מטעם שתי הצדדים {ע"א (חי') 622/95, ע"א (חי') 714/95 דיקלה אחזקות בע"מ נ' אלפונסו מליכסון בע"מ, תק-מח 97(1), 777 (1997)}.
כן יודגש, כי פיצוי על עזיבת הדירה טרם השלמת חוזה שכירות ינתן רק בהתאמה לנזק שנגרם למשכיר, שהרי שיעור הפיצויים נקבע על-פי שיעור הנזקים שנגרם לנפגע {ע"א (חי') 4259/96 לוסקי משה נ' פרץ יוסי, תק-מח 97(1), 566 (1997)}.
נקבע כי מועד לתחילת תשלום דמי השימוש אינו יום הדרישה לפינוי (המועד שעל הדייר לפנות את הדירה אלא הינו היום שבו הוגשה התביעה לפינוי. הטעם לכך הוא שרק סיבה טכנית היא המונעת מבית-המשפט לדון ולפסוק בו ביום שמוגשת התביעה לפינוי. דהיינו, כל עוד לא ניתן נגד הדייר פסק-דין של פינו "עדיין נחשב הוא כמחזיק בדין של המושכר" אשר-על-כן עדיין לא נולדה חובתו לפנות את המושכר {ע"א (חי') 541/95 זוהיר שחאדה נ' ברגמן תיאודור, תק-מח 96(3), 1897 (1996)}.
ערכאת ערעור מוסמכת, כעיקרון, לפסוק שכר ראוי מעבר לתקופה שנפסק לגביה בבית-משפט קמא. הכל בהתאם לנסיבות ולעובדות פסק-הדין {ע"א 118/95, ע"א 198/95 חן רון בע"מ נ' מחצבות חיפה, תק-על 96(2), 373 (1996)}.
מקום שכתוב בהסכם שכירות כי עם פיגור בתשלום יהא החוזה בטל, הרי "בטל" - פירושו "ניתן לביטול על-ידי המשכיר" {ע"א 309/54 מיכאל נאמן נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר ת"א ואח', פ"ד י(2) 1942, 1949 (1956)}.
הוראה זו יש לפרשה לפי הכלל הקובע כי מקום שכתוב בחוזה כי עם פיגור בתשלום - יהא החוזה בטל, אזי "בטל" פירושו "ניתן לביטול על-ידי המשכיר". הטעם למתן פירוש זה הוא: "אין זו כוונת הצדדים לאפשר לשוכר לבטל את החוזה על-ידי אי-תשלום השכר סתם. פירוש זה בא להיטיב עם המשכיר דווקא, שאם-לא-כן, יוכל השוכר בכל עת להשתחרר מכבלי החוזה על-ידי כך שלא ישלם את השכר בזמנו ובזה יביא, באופן אוטומטי, את החוזה לקיצו" {ע"א 256/53 קלינמן נ' מינצר, פ"ד ט(2), 1149, 1153 (1954); ע"א 309/54 מיכאל נאמן נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר ת"א ואח', פ"ד י(2), 1942, 1949 (1956)}.
ב- ת"א (חי') 1443/89 {שחר נ' אזמיר חברה לבניין והשקעות בע"מ ואח', תק-מח 97(1), 511 (1997)} נדונה השאלה האם ביטול חוזה השכירות נעשה כדין?
התובע שכר למשך ארבע שנים מהנתבעת קומה עליונה בבניין ההסתדרות בחיפה. מטרת השכירות (כפי שנקבע בחוזה) היה ניהול מסעדה ופאב. לאחר כשנה הודיע התובע על ביטול השכירות.
בית-המשפט קבע כי קיימים שלושה תנאים בבסיס ביטול כדין של הסכם שכירות.
1. האם הנתבעת הפרה את הסכם השכירות - נקבע כי בניגוד לכניסה הנאה והבטוחה שהיתה קיימת בשעת חתימת החוזה, הרי לאור שיפוצים שנערכו, נוצרו ליקויים בטיחותיים שיש בהם כדי לסכן את פוקדי המסעדה.
2. האם דרך הביטול היתה כדין? - נשלח כנדרש מכתב המתריע על המעשים בניגוד לחוזה וניתנה ארכה של כשבעה ימים במהלכם נדרשו המשיבים לשפץ את הכניסה למסעדה.
3. האם התובע היה תם-לב בבואו לבטל את הסכם השכירות? כאשר שאלה מקדמית לכך היא האם יש מקום לבחון את תום-ליבו של מבטל החוזה. בעובדות המקרה נקבע כי לנוכח הסיכון הבטיחותי החמור שנוצר בכניסה לבניין הרי שהמערער נהג בדרך מקובלת ובתום-לב. זאת כיוון שלא יכול היה להיות מודע לסכנה הבטיחותית בעת שכירות הנכס.
נשאלת השאלה, מה הדין במקרה של פינוי מוקדם של מושכר? האם יש צורך בקבלת ההסכמה ועל מי מונח נטל ההוכחה בדבר קיומה של ההסכמה?
כאשר בעל נכס תובע את תשלום יתרת דמי השכירות עבור תקופת השכירות המוסכמת, על הדייר הנטל להראות כי בעל הנכס אכן הסכים לפינוי מוקדם של המושכר וכן עליו היה להוכיח כי היו כאן נוהג, מניעות או חוסר תום-לב {ע"א (ת"א) 545/93 לונדון מיניסטורס בע"מ נ' שרה גרינברג, דינים מחוזי כו(8), 354}.
7. הפרת חוזי שכירות ושכירות לתקופה בלתי-מוגדרת
ב- רע"א 1784/98 {עמידר נ' אליעזר מנדה ז"ל ואח', תק-על 99(3), 799 (1999)} בין המבקשת (שהינה הבעלים של שתי דירות) לבין המשיבים, נחתמו שני חוזי שכירות, על-פיהם השכירה להם המבקשת את הדירות בשכירות בלתי-מוגנת. תקופת השכירות על-פי חוזי השכירות היתה ל- 35 חודשים. בתום תקופת השכירות החוזית הוארכה השכירות לתקופה בלתי-מוגדרת.
המבקשת הגישה תובענה נגד המשיבים לפינוי הדירות. בין היתר, הועלתה הטענה, כי המשיבים נטשו את הדירות וכי למשיבים דירה שרכשו, בישוב עמנואל. עובדה שלא הובאה לידיעת המבקשת. טענת המבקשת היתה כי עובדה זו משמיטה את הבסיס מתחת לזכאותם של המשיבים להתגורר בדירות, הואיל והם אינם עומדים עוד בתנאים הנדרשים לקבלתו של הסיוע בדיור. עוד לטענתה, כי התנהגות המשיבים מהווה הפרה יסודית של החוזים, וכי מכל מקום היתה המבקשת זכאית על-פי חוק להפסיק את השכירות על-ידי מתן הודעה מתאימה ללא כל נימוקים.
בית-משפט השלום קיבל את תביעת המבקשת לסילוק יד ולפינוי המושכרים. בית-המשפט קבע כי התובעת הוכיחה שאין לנתבעים זכות להמשיך להתגורר בדירות מאחר שהפרו את הסכמי השכירות, לא דיווחו על רכישת הנכסים במהלך התקופה ובמיוחד על רכישת הדירה בעמנואל.
לדעת בית-משפט השלום, דברים אלו, כשהם מצטרפים לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה שעניינו סיום יחסי שכירות לתקופה בלתי-מוגדרת, די בהם כדי להקים לתובעת עילת תביעה ולבסס את תביעת הפינוי. בית-המשפט הוסיף כי חל שינוי במצבם הכלכלי של המשיבים והם יצאו מגדר זכאים לסיוע בדיור באמצעות עמידר.
על-כך, הוגש ערעור על-ידי המשיבים, לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט המחוזי קיבל ברוב דעות את ערעורם. בית-המשפט קבע כי החוזים הנדונים אינם חוזים רגילים אלא כאלה המעניקים למשיבים זכות לגור בדירות כל עוד לא הפרו את תנאיהם. לדעת בית-המשפט המחוזי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה אינו חל במקרה הנדון מאחר והצדדים התנו עליו בהסכם. אשר לשינוי במצבם הכלכלי של המשיבים, נקבע כי אין בחוזה איסור לרכישת נכסים או חובה להודיע למבקשת על רכישה כזו. בית-המשפט היה מוכן להניח כי מדובר "בשכירות סוציאלית" ולכן אם המשיבים יצאו מגדר הזכאים רשאית המבקשת לדרוש פינויים, אולם לגישת שופטי הרוב לא הוכח הדבר.
על פסק-הדין כאמור, הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, בקבלו את הערעור קבע כי תכליתו של החוזה היתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים ואין להניח כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות, אין להניח כי אומד-דעתם היתה ליצור התקשרות לצמיתות.
עוד קבע בית-המשפט העליון כי לא קיים בחוזה השכירות כל הסדר באשר למועד סיום החוזה לאחר הארכתו. תכליתו של החוזה היתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים. כך נובע מלשונו של החוזה. כך נובע מהנסיבות, שעניינן בין השאר, מעמדה של המשכירה כחברה הלאומית לשיכון בישראל.
אין להניח כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות ביניהם, אין להניח כי אומד-דעתם (תכליתם הסובייקטיבית) היתה ליצור התקשרות לצמיתות. התקשרות לצמיתות - אפילו תקיפה היא כחוזה גרידא (חוזה "ללא שם" (חוזה innominate) על-פי הוראת סעיף 24 לחוק החוזים, אינה יכולה ליצור קשר של שכירות.
בית-המשפט הבהיר, כי שכירות בישראל היא זכות, שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו "שלא לצמיתות" (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה; סעיף 3 לחוק המקרקעין). הוראה בחוזה - בין מפורשת ובין משתמעת - המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות {ראה מ' דויטש קניין כרך ב' (1999), 316}.
בית-המשפט הוסיף, כי יש לייחס לצדדים בעניין דנא אומד-דעת משותף לכרות חוזה שכירות דווקא. מכיוון שכך, אין לייחס לחוזה השכירות משמעות נורמאטיבית הקובעת קשר חוזי לצמיתות. תחת זאת יש לפרשו כקובע הסדר נורמאטיבי, לפיו בתקופת השכירות (שאינה קבועה בסעיף עצמו) תינתן לשוכר הזכות ליהנות מהשכירות ללא הפרעה ובלבד שהשוכר מקיים את התחייבויותיו שלו.
לעמידר הזכות לסיים את חוזה השכירות תוך מתן הודעה סבירה. כוח זה יש להפעיל בתום-לב. כך לעניין כל משכיר וכך לעניין עמידר שבצד הדינים הכללים בעניין תום-לב ובמסגרתם, היא פועלת על-פי כללים וקריטריונים הראויים לגוף ציבורי.
השאלה היא אם עמידר הפעילה את כוחה על-פי אמות-המידה הציבוריות הראויות בעניין זה. שאלת הקריטריונים לא עלתה בכתבי הטענות ולא הונחה תשתית עובדתית באשר לאמות-המידה. לפיכך, בנסיבות אלה, החזיר בית-המשפט העליון את העניין לבית-משפט השלום שניתן יהיה להניח בפניו תשתית עובדתית באשר לאופן פעולתה של עמידר.
8. הגנת "דירת המגורים" במקרה פינוי הדייר בהליכי הוצאה לפועל למימוש משכנתא קיימת אלא אם נשללה מפורשות
ב- רע"א 1132/94 {פי.אף.איי אסטבלישמנט נ' יונה רוזנר ואח', תק-על 96(3), 690 (1996)} המבקשת הגישה בלשכת ההוצאה לפועל בקשה לממש משכנתא שנרשמה לטובתה על דירתם של המשיבים וראש ההוצאה לפועל ציווה לפנותם מהדירה. השאלה שעמדה להכרעה היא אם עומדת למשיבים "הגנת בית מגורים" לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל, לפיו אם היו המקרקעין שעוקלו משמשים בית מגורים לחייב, ניתן לפנותם רק אם הוכח שיהיה לחייב ובני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שהועמד לרשותם סידור חלופי.
סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל מוסיף שהוראות אלו יחולו גם על ביצועה של משכנתא אלא-אם-כן פורש בשטר המשכנתא שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה. השאלה שעלתה היא האם הסרת ההגנה ש"מכוח חוקי הגנת הדייר" או "מכוח כל חוק להגנת הדיירים" במסגרת סעיף 5 לתנאים המיוחדים אומנם מסירה את הגנת סעיף 38(א) לחוק מבלי לנקוב בו מפורשות.
בית-משפט העליון בדחותו את ערעור המבקשת קבע, כי "לשונו של סעיף 38(ג), מחייב את המסקנה שיש לפרש את המילים "פורש בשטר משכנתא" בלשון דווקני, לאמור הסרת ההגנה מותנית בכך שהדבר ייאמר בשטר המשכנתא בלשון מפורשת ותוך איזכור מספרו של הסעיף ... מתוך סעיפים אלה משתמעת בבירור הכוונה שאדם שדירת המגורים שלו נמכרה מחמת דחקו לא יושלך לרחוב ולא יישאר ללא קורת גג מעל ראשו".
עוד קבע בית-המשפט, כי אמנם בידי הנושה ניתן הכוח למכור את דירת החייב ולפנותו ממנה, גם בלי להעמיד לרשותו סידור חלופי. אולם זהו היוצא מן הכלל, חריג שמותר להשתמש בו רק ביד הקמוצה, בזהירות ובדקדקנות נוסח סעיף 5 לתנאים המיוחדים לשטר המשכנתא, הוא נוסח כללי, שאינו מאזכר את סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. נוסח זה אינו מקיים את מצוות סעיף 38(ג) סיפא לחוק ההוצאה לפועל, וממילא אין בו כדי להסיר מעל ראשיהם של המשיבים את הגנת סעיף 38(א) לחוק לחוק ההוצאה לפועל.
בית-המשפט פסק, כי הוראות סעיף 38(ג) סיפא לחוק ההוצאה לפועל, אינה הוראה פורמלית גרידא, אלא בעלת משמעות, הגיון ותוכן הבאה להגן על החייב מפני גניבת דעת, טעות והיסח הדעת ולפיכך יש לקיים את מצוות המחוקק ככתבה וכלשונה ולחייב את מנסח שטר משכנתא לנקוב בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל בשטר משכנתא במילים מפורשות.
9. סיכולו של חוזה שכירות
ב- ע"א 6766/93, 6450 {ענבר ואח' נ' סלים דנגור ואח', תק-על 96(2), 101 (1996)} השוכרים שכרו את קומת הקרקע בבניין בן מספר קומות ברמת גן לצורך ניהול בית קפה. השוכרים קיבלו זיכיון מרשת "קפולסקי" והשקיעו כסף רב בציוד והכשרת המקום. כאשר העבודות כמעט הסתיימו פנו מספר דיירים לבית-המשפט לשם קבלת צו מניעה כנגד בית הקפה, בטענה שהקבלנים התחייבו בפניהם שהשטח המסחרי לא יהווה מטרד, כולל ממין העסק שהם מתכוונים להקים במקום.
בית-משפט השלום הוציא צו מניעה זמני ולאחריו לאור המשך העבודה במקום השוכרים הורשעו בבזיון בית-המשפט. בשלב זה הודיעו השוכרים שהם רואים בחוזה השכירות כמבוטל. השוכרים עתרו לבית-המשפט על הפרת החוזה. בית-המשפט המחוזי קיבל את תביעת השוכרים, וקבע כי הקבלנים לא מילאו אחר חובת הגילוי, וחייב את הקבלנים בהשבת הוצאותיהם של השוכרים, אך נמנע מלפסוק פיצויי צפיות בשל קשיים הוכחתיים.
על ההחלטה כאמור הוגש ערעור לבית-המשפט העליון. השוכרים מערערים על שלא נפסק להם דבר על אבדן רווחיהם למרות ראיות שהביאו לכך, ואילו הקבלנים מערערים על הקביעה שהם הפרו את חובתם כלפי השוכרים וממילא על חיובם בתשלום ועל-כך שתביעתם לדמי השכירות נדחתה.
בית-המשפט העליון בדחותו את שני הערעורים קבע, כי על-סמך החוזים עם השוכרים - הדיירים ושוכרי בית הקפה, הקבלנים לא הפרו את חובת הגילוי כיוון שלא היתה התחייבות של הקבלנים שלא לפתוח במקום בית קפה (והחוזה ציין איסור לגבי עניינים אחרים).
אולם בית-המשפט קבע שעדיין היתה הצדקה מלאה לביטול הסכם השכירות על-ידי השוכרים. הוא קובע ש"צו המניעה אפילו בצורתו המצומצמת, עצר אותם בשלב בו כמעט השלימו את כל השקעותיהם בהכשרת המושכר. השוכרים שיתפו פעולה בביטול צו המניעה ולא עלה בידם. בנסיבות אלה, ביטול השכירות היה הרע במיעוטו.
מטרת השכירות סוכלה אפקטיבית, אם גם שלא באשמת הקבלנים, "בנסיבות שהמפר לא ראה ולא היה עליו לראותו מראש". ביטול הסכם השכירות על-ידי השכירות, יש בו גם משום הקטנת הנזק, ואיפשר את ההסדר שהושג, לפיו קיבלו הקבלנים בחזרה את המושכר, על כל הכשרתו וציודו, והשתמשו בו למטרת מעדניה.
מכאן, שגם ערעורם של הקבלנים, ככל שהוא נוגע לדחיית תביעתם ליתרת דמי השכירות, דינו להידחות גם הוא.
בית-המשפט הוסיף וקבע שחל על סיטואציה זו סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) ובית-משפט רשאי לחייב בהשבה או שיפוי וזאת על שום סיכול החוזה.
חובת ההשבה חלה מחמת סיכול השכירות, ואין מקום לחייב את הקבלנים בהשבת אותן הוצאות שהקבלנים לא נהנו מהן ולו גם בעקיפין.
10. טענת חוזה שכירות כטענת הגנה ומהותו של חוזה שכירות כחוזה אחיד
ב- ת"א (יר') 17805/93 {בני ראובני ואח' נ' החברה הכלכלית בע"מ, תק-של 96(3), 1339 (1996)} התובעים שכרו מהנתבעים שטח במרכז קניות חדש בירושלים. בתביעתם מיחסים התובעים לנתבעים עילות שונות, ברובם חוזיות. בין יתר טענותיהם טענו התובעים כי חוזי השכירות הם חוזים אחידים שבהם קיים תנאי מקפח ולכן יש לבטל את תנאים אלו.
בית-המשפט קבע כי אכן מדובר בחוזים אחידים, שנחתמו במקביל עם השוכרים האחרים במרכז הקניות. אולם על הטוען שתנאי בחוזה אחיד הוא תנאי מקפח, להביא ראיות לכך.
"הטוען לא יצא ידי חובתו אם יסתפק בהעלאת טענות כלליות, שהמדובר בחוזים אחידים שבהם הוראות מקפחות, עליו להצביע על הוראות מקפחות ספיציפיות שבהן מצטרפים שני גורמים, האחד, שתוכן התנאי הוא בלתי-רצוי מבחינה מוסרית או חברתית. והאחר, שהוא הותנה במסגרת חוזה שהצד בו הנמצא מקופח, לא היה חופשי להתנגד לו.
בית-המשפט קבע כי "משלא הצביעו התובעים על התנאים המקפחים בהסכמי השכירות אותם הם מבקשים מבית-משפט לבטל או לשנות, ממילא לא הרימו ולא יכלו להרים את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי נתקיימו התנאים לביטולם או לשינויים".
11. האם השקעה בהקמת מבנה יכולה להחשב כדמי שכירות?
ב- עמ"ה (חי') 5040/96 {שרגא אמירה נ' פקיד שומה עכו נהריה, תק-מח 98(2), 3083 (1998)} הקימה חברה מבנה על מקרקעין בהסכמת הבעלים. באשר לדינה של הכנסה למנהל החברה מדמי השכירות של המבנה נאמר כי אין הכרח לקבוע לפי הדין הכללי, שהוצאות ההשקעה של החברה בבניין צריכות להחשב כולן או בחלקן כדמי שכירות, והעניין צריך להחתך לפי הנסיבות. אמנם, מבחינת הדין הכללי, הופך בעל הקרקע להיות בעל הבניין המוקם עליה אך השאלה היא מה קורה במישור החיובים הכספיים, כאשר מי שהקים את המבנה על חשבונו ולצרכיו עוזב את המקום.
בנסיבות מקרה זה נאמר כי לא ברור מה הוסכם בין המערער והחברה לגבי התחשבנות ביניהם, במקרה שהחברה תחדל להשתמש במבנה.
העובדה שהחברה "נהנית" משימוש במבנה שאינו בבעלותה - אינה מחייבת את המסקנה שההשקעה במבנה, כולו או מקצתו, מהווה דמי שכירות מראש אצל בעל הקרקע, לא מבחינת הדין הכללי ולא מבחינת דיני המס, אלא הדבר תלוי בנסיבות העובדתיות של כל מקרה. בנסיבות דנן נפסק כי מאזן ההסתברויות נוטה למסקנה, שביחסים שבין הצדדים הועמד המבנה לרשות החברה ללא תמורה, ואין ההשקעה בהקמתו יכולה להחשב כדמי שכירות.
בית-המשפט קבע כי הצדדים חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים. לפיכך, עמידה על ביצוע דווקני של הוראות סעיף המימוש בנסיבות האמורות מהווה חוסר תום-לב מצידו של המערער, כאשר הוא מצידו ובהתנהגותו לא עמד על דרישת הכתב במקרים קודמים.
12. קיימות נסיבות כאלה שבהן אף אם הודיע השוכר על מימוש האופציה בהודעה בעל-פה הרי בכך מילא אחר חובתו לפי חוזה השכירות הגם שהודעה זו בעל-פה ולא בכתב
ב- ע"א (ת"א-יפו) 1297/97 {קרסנטי משה נ' אור אסתר, תק-מח 2002(2), 3838 (2002)} מדובר במערכת יחסי שכירות שהחלה בשנת 1985, עת נחתם בין הצדדים חוזה שכירות בלתי-מוגנת. החוזה כלל סעיף המעניק למשיבה את האופציה לשכור את הנכס לשנה נוספת. מכוח אותו סעיף נמשכו יחסי השכירות בין בעלי הדין שלוש שנות שכירות נוספות.
במסגרת תקופת השכירות השלישית הפקידה המשיבה בידי המערער שיק ביטחון על-סך 10,000 ש"ח להבטחת קיום תנאי החוזה, פינוי המושכר עם סיום השכירות ופיצוי בגין נזקים למושכר.
הועלתה הטענה כי המשיבה לא מילאה אחר התנאים המוקדמים המזכים אותה בהארכת השכירות לשנה החמישית, שכן לא העבירה לידי המערער הודעה בכתב על רצונה לממש את האופציה, לא שילמה דמי קדימה על-סך 1,200$ ולא הסכימה לחתום על חוזה שכירות חדש. למרות-זאת, סירבה לפנות את המושכר בחלוף המועד הנקוב בחוזה השכירות לתקופה הרביעית. כמו-כן, לטענתו, נותרה היא חייבת תשלומי מס שוטפים ואף הסבה נזקים לנכס ולרכוש שבו.
לפיכך, הגיש המערער את שטר הביטחון לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב, על מלוא הסכום הנקוב בו. המשיבה הגישה התנגדות לבקשת הביצוע, ניתנה רשות להתגונן ונתקיים דיון בטענות הצדדים.
בית-משפט השלום בתל-אביב, דחה את טענותיו של המערער ומצא את עדות המשיבה מהימנה. על-פי עדותה, היה זה המערער שמנע את מימוש האופציה בחוזה השכירות, בעוד היא פעלה נמרצות מבעוד מועד למימושה, עם מתן הודעה למערער על רצונה במימוש כאמור ומתן שיק כדמי קדימה, כמתחייב מן ההסכם.
על פסק-הדין כאמור, הוגש ערעור לבית-המשפט המחוזי.
בית-המשפט המחוזי בדחותו את הערעור קבע, כי על-פי סעיף 29(א) לפקודת השטרות קיימת לטובת המערער חזקה, לפיה הוא אוחז כשורה בשטר הביטחון וכי הנטל להוכיח שהוא אינו רשאי לתבוע על-פיו מוטל על המשיבה, אשר עמדה בנטל ההוכחה כאמור.
שטר הביטחון ניתן על-ידי המערערת לתקופת השכירות השלישית ועל-פי קביעת הערכאה הדיונית, הוא חל גם כביטחון בתקופת השכירות הרביעית. עם-זאת, לא הובאה מצד המערער כל ראיה שתוכל להצביע על-כך ששטר הביטחון חל גם לגבי תקופת השכירות החמישית, היא התקופה נשוא הדיון.
בעדותה של המשיבה, לפיה, עם פינוי המושכר היא ביקשה לקבל לידיה את שטר הביטחון, אך המערער טען בפניה כי השטר אבד. עדות זו, שהתקבלה על-ידי בית-המשפט הנכבד, מצביעה על-כך כי המערער לא חשב שיש מקום לעשות שימוש בשטר הביטחון, אחרת היה מצביע על כוונתו זו בפני המשיבה באותה עת. מכל מקום, לבטח אין לצפות מאדם סביר ותם-לב באותן נסיבות לומר למשיבה כי השטר אבד, כשבאותו הזמן התכוון לממשו. בשלב זה במערכת יחסי השכירות בין הצדדים, כשהמשיבה כבר פינתה את המושכר, יכול היה המערער לעמוד על הנזקים שנגרמו לו, כטענתו. גם אם שטר הביטחון חל על התקופה החמישית, אין בכך כדי להועיל למערער בטענותיו, שכן גם לגופו של עניין, לא התקיימו בנסיבות המקרה התנאים למימושו.
לטענת המערער, המשיבה לא מילאה אחר הדרישות לשם מימוש האופציה. המערער משליך את עיקר יהבו על-כך שהמשיבה לא עמדה, לכאורה, בדרישת הכתב הכפולה - זו המצויינת בחוזה השכירות וזו הכללית, מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין. אולם בית-המשפט קבע כי אין לטענותיו אלו על מה לסמוך.
באשר למימוש האופציה, קבע בית-המשפט כי תחילה יש להכריע מהו תוכן החוזה בין הצדדים. עיקרון יסוד בדיני החוזים הינו כי לצדדים קיים "חופש הצורה", כאמור בהוראת סעיף 23 לחוק החוזים, לפיה "חוזה יכול שיעשה בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על-פי חוק או הסכם בין הצדדים".
על-פי הוראת חוזה השכירות לתקופה הרביעית, על המשיבה היתה מוטלת החובה להודיע על רצונה לשכור את הנכס לשנה נוספת בכתב, לא יאוחר מתאריך 31.04.89.
במקרה דנן לא שלחה המשיבה הודעה בכתב למערער, שמצביעה על רצונה לממש את האופציה לתקופת השכירות החמישית. עם-זאת, בית-משפט קמא קבע, כי המשיבה עמדה בחובתה זו בכך שהביעה את רצונה בפני המערער בעל-פה.
מהעיקרון הקבוע בסעיף 23 לחוק החוזים "נובעת גם המסקנה כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסויימת דווקא. בין השאר, ייתכן שיווצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - על-ידי התנהגות הצדדים..." {ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4), 35, 40 (1992)}.
דהיינו, בית-המשפט קבע כי לצדדים לחוזה השכירות בעניין דנא, היה הכוח המשפטי לשנותו על-ידי התנהגותם.
בית-המשפט הבהיר, כי כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת-הדעת לסטות מהוראות החוזה.
הצדדים חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל בין בעלי חוזה הוגנים. לפיכך, עמידה על ביצוע דווקני של הוראות סעיף המימוש בנסיבות האמורות מהווה חוסר תום-לב מצידו של המערער, כאשר הוא מצידו ובהתנהגותו לא עמד על דרישת הכתב במקרים קודמים.
לאור האמור לעיל פסק בית-המשפט כי המשיבה אכן מילאה אחר חובתה לפי חוזה השכירות בהודעתה בעל-פה למערער על רצונה במימוש האופציה.
באשר לדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, קבע בית-המשפט כי אכן היא חלה על חוזה השכירות נשוא הדיון (סעיפים 79א ו- 79ב לחוק המקרקעין) וכי דרישת הכתב במקרה כאן נתקיימה. הראיה, לפני הצדדים היה חוזה בכתב שאותו האריכו מעת לעת.
קיום דרישת הכתב, אין פירושו גם אסמכתא בכתב להארכה של תקופת השכירות, כשהארכה כזו מתקיימת בהסכמה שבעל-פה בין הצדדים לפיה החוזה שבכתב ממשיך לחול על תנאיו.
13. טענה בדבר קיומו של סיכול חוזה השכירות
ב- ת"א (חי') 11278/97 {קואופ צפון היפרשוק נ' ירמיהו עייני, תק-מח 2002(2), 134 (2002)} נדונה, בין היתר, טענה בדבר קיומו של סיכול חוזה השכירות.
הועלתה הטענה מפי חברת עיני כי עומדת לה טענת סיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) השאלה שהתעוררה היא, האם ידעה חברת עיני בעת כריתת החוזה, כי סופרזול עלולה לאחר בפינוי המושכר וכן לגרום לנזקים לתשתיות בעת הפינוי?
בדחותו טענה את טענת הסיכול קבע בית-המשפט, שנטיית הפסיקה היא לפרש את הפטור עקב סיכול על דרך הצמצום {ראה שלו, דיני חוזים (מהד' II), 501 ואילך; ראה תב"ע (ת"א) נה/158-3 רוחמי נ' פלקו בע"מ, תק-עב 96(2), 2544, 2547 (1996); ת"א (ת"א) 2449/89 ש' ארצי נ' גמליאל, תק-מח 95(2), 1582, 1592 (1995)}.
בית-המשפט הבהיר שחברת עיני הביאה בחשבון שיהיו קשיים בפינוי סופרזול, שאם-לא-כן, לא היתה דואגת לשמור לעצמה "90 ימי חסד" בחוזה השכירות עם קו-אופ. והרי, אין מדובר בהקמת מבנה חדש שיכולים להיות עיכובים בהשלמתו, אלא בסך הכל מדובר בשכירות שעמדה להסתיים. בית-המשפט קבע שלכל היותר, היתה הערכה לא נכונה של תקופת העיכוב, אך עצם העיכוב בפינוי הובא בחשבון.
אמנם בתצהיר, הצהירה חברת עיני, כי הסיבה לארכה של 90 היום היתה נעוצה ברצון חברת עיני להוסיף למושכר פרוייקט שתנאי קבלת היתר עבורו היה ציפוי הבניין בציפוי קשיח, אך בית-המשפט קבע כי ניתן להטיל ספק בגרסה זו שכן בחוזה השכירות אין כל רמז לכך והרי לכאורה פעולות בניה במבנה המשמש לסופרמרקט, יש בהן הפרעה ניכרת לקהל הקונים והיתה צפויה התנגדות קו-אופ לפעולות כאלה. לכן, היה מקום לצפות שעניין זה יוסדר בחוזה. חברת עיני שמרה לעצמה, בחוזה, את הזכות להכניס "שינויים פנימיים ביתר חלקי המבנה" ולא שמרה לעצמה זכות להוסיף קומות, או לעשות עבודות ציפוי בבניין.
כמו-כן, לא הוגשו כל מסמכים המצביעים על התכנית האמורה וגם לאחר הפינוי על-ידי סופרזול, לא נעשו על-ידי חברת עיני כל ניסיונות למימוש הפרוייקט.
בית-המשפט הוסיף וקבע כי גם חברת עיני יכולה היתה לצפות שיתעוררו בעיות עם סופרזול בקשר לתשתיות. בחוזה השכירות עם קו-אופ, אמנם צויין בחוזה כי המערכות הן בבעלותה ומהווים חלק בלתי-נפרד מהמושכר, אך עיון בחוזה השכירות שבין חברת עיני לסופרזול מראה, שיש אלמנט של אי-בהירות בנושא זה, שכן בחוזה זה בהבדל מהחוזה עם קו-אופ לא פורטו אילו מערכות נמסרות לידי סופרזול.
בסעיף 3.1 לחוזה השכירות עם סופרזול הותר לסופרזול לבצע התקנות וכן שינויים במושכר. בסעיף 12 לאותו חוזה נאמר שחברת עיני תוכל לדרוש להשאיר את ההתקנות והשינויים שערכה סופרזול או להחזיר המצב לקדמותו, ומן הצד השני, ניתנה לסופרזול לקחת עמו 'שינויים ותוספות הנובעים שלא כתוצאה מפעולות בניה במבנה' והם ישארו רכוש סופרזול, אשר תהיה רשאית להסירם ובלבד שלא יגרם נזק למבנה.
לאור האמור, קבע בית-המשפט כי חברת עיני יכולה היתה לצפות את הקשיים כאמור, ועל-כן דחה את טענתה לסיכול חוזה.
14. בשאלת מימוש אופציה לשנת שכירות נוספת אל מול שלוח של בעל הנכס - עם תום תקופת שתי האופציות על הצדדים לכרות הסכם חדש או להתחייב במסמך בכתב על הארכת הסכם השכירות
ב- ת"א (ת"א-יפו) 29104/98 {בן נחום יצחק נ' מלחי ציון, תק-של 2002(1), 645 (2002)} התובע הגיש תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי הנתבע מקיוסק.
הועלתה הטענה כי הנתבע לא פינה את החנות עם תום תקופת האופציה השניה, ללא הסכמת התובע, ולפיכך הגיש את התביעה לפינוי ולתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.
הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן נתמכת בתצהירו, שנהיה כתב הגנה, ובו טען כי מלכתחילה ניהל את המשא-ומתן לשכירת החנות, עם דוד בלס (להלן: "בלס"), ואת התובע ראה לראשונה כאשר הופנה אליו על-ידי בלס על-מנת לחתום על ההסכם, במעמד חתימת ההסכם. לטענתו, שילם את תשלומי דמי השכירות ישירות לבלס, ואיתו גם הסדיר את שתי תקופות האופציה.
בית-המשפט בקבלו את מרבית טענות התובע קבע, כי סעיף 15(ב) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") קובע כי "לא ידע צד שלישי על סיום השליחות זכאי הוא לראותה כנמשכת..."
בית-המשפט מפנה ל- ע"א 318/82 {שי יעבץ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ, פ"ד לח(4), 85 (1984)} ומבהיר, כי בנסיבות בהן באה הרשאה לסיומה, והצד השלישי לא ידע על-כך, זכאי הצד השלישי לראות את השליחות כנמשכת לעניין פעולות העבר (סעיף 15(ב) לחוק השליחות). בכך מועבר הסיכון "הראשוני" משכם הצד השלישי לשכם השולח. זה האחרון עשוי לעיתים לגלגל את הסיכון על שכם השלוח.
הן במסגרת הכלל (לפיו פעולת שלוח ללא הרשאה אינה מחייבת ואינה מזכה את השולח) והן במסגרת החריג (לפיו רשאי צד שלישי לעיתים לראות את השליחות כנמשכת) עשוי הסיכון "הסופי" של פעולה ללא הרשאה לרבוץ לפתחו של השלוח.
עם-זאת, קיים הבדל מהותי "בכיוון", ממנו מתגלגל הסיכון. במסגרת הכלל, הסיכון הראשוני רובץ על הצד השלישי, אשר מצידו עשוי, לעיתים, להעבירו אל השלוח. לעומת-זאת, במסגרת החריג, הסיכון הראשוני רובץ על השולח, אשר, מצידו, עשוי להעבירו אל השלוח.
שוני זה "בכיוון" אינו בעל חשיבות, אם השלוח מסוגל לשאת בנטל הסיכון המוטל עליו. לעניין זה יש להשיב על שתי שאלות: ראשית, האם מתקיימים יחסי שליחות מקוריים, אשר בשלב מסויים באו לידי סיום? שנית, אם התשובה על שאלה זו היא בחיוב, האם ידע הצד השלישי על סיום השליחות?
בית-המשפט הבהיר, כי אין סיום יחסי השליחות מותנה בידיעתו של הצד השלישי. יחסי השליחות עשויים לבוא לידי סיום גם בלא ידיעתו של הצד השלישי. עם-זאת, צד שלישי, שאינו יודע על סיום יחסי השליחות, הרשות בידו לראות את השליחות כנמשכת.
הטעם לכך הוא הרצון להגן על הצד השלישי ולהגשים את ציפייתו הסבירה. מקור ציפייתו של הצד השלישי לקיומה של הרשאה הוא בהתנהגותו של השולח, אשר יצר את ההרשאה המקורית.
השולח אינו "זר", אלא הוא יצר בהתנהגותו שלו את יחסי השליחות המקוריים.
בנסיבות אלה, מן הדין שיוטל עליו הנטל להודיע לצד השלישי על שינוי שחל בהם, שכן הצד השלישי עשוי להניח, כי יחסי השליחות המקוריים ממשיכים להתקיים. אם השולח אינו עושה כן, מן הדין שיישא בסיכון "הראשוני".
עוד הדגיש בית-המשפט, כי זר, שאינו יודע על קיום ההרשאה, אינו מצפה להמשך קיומה, ואין כל הצדקה לאפשר לו להניח, שהיא ממשיכה לעמוד למרות סיומה. ציפייתו הסבירה של הצד השלישי היא לקשר עם השלוח. סיום השליחות אינו מסכל ציפייה זו, ועל-כן אין לאפשר לצד השלישי ליהנות מהסדרו של סעיף 15(ב) לחוק השליחות, המבוסס על סיכול ציפייתו של הצד השלישי במקום שהשליחות מסתיימת ללא ידיעתו {ראה גם ב- ע"א 318/82 שי יעבץ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ פ"ד ל"ח(4), 85 (1984)}.
על-מנת שיוכל צד שלישי כזה ליהנות מן הזכות שמעניק סעיף 15(ב) לחוק השליחות בשל אי-ידיעה על סיום השליחות, צריך להוכיח תחילה כי לפני סיומה ידע הוא על קיומה.
בית-המשפט אף מפנה לדבריו של פרופ' א' ברק, בספרו דיני שליחות, כרך ב', 1327 (סימן 978) ומדגיש כי סעיף 15 לחוק השליחות, "מתנה את תחולת הברירות הניתנות לשלוח ולצד השלישי, לפי העניין, בכך שהם לא ידעו על סיום השליחות, מועד הידיעה הרלבנטי הוא מועד פעולת השלוח אשר בגינה מבקשים להטיל אחריות על השולח. בעניין זה יש לקחת בחשבון את הוראות סעיף 18 לחוק, לפיה רואים אדם כיודע דבר 'אם היה עליו כאדם סביר לדעתו או שקיבל עליו הודעה בדרך הרגילה".
לעניין סעיף 15 לחוק השליחות נחשבים השלוח או הצד השלישי, לפי העניין כיודעים על דבר סיום השליחות אם:
א. הם ידעו על-כך בפועל - יהיה מקור הידיעה אשר יהיה - או ששלוחם ידע על-כך בפועל;
ב. אם ידעו עובדות שמהן היה עליהם להסיק כבני-אדם סבירים, שהשליחות נסתיימה;
ג. אם לא ידעו על-כך בפועל, ואף לא ידעו עובדות שמהן ניתן ללמוד על סיום השליחות, אך, אילו פעלו כבני-אדם סבירים, היו יודעים את העובדות ומסיקים כי השליחות נסתיימה".
בעניין דנא, אין מחלוקת כי המשא-ומתן נערך בין בלס לנתבע, כי הוא קיבל את תשלומי דמי השכירות, וכי הפעלת תקופות האופציה נעשתה, לפחות באחת משתי הפעמים, בין בלס לבין הנתבע ללא התערבות התובע.
יחד-עם-זאת אין מחלוקת כי לצורך חתימת הסכם שכירות הופנה הנתבע אל התובע עצמו, והחוזה לא נחתם על-ידי בלס. מכאן, שהיה ידוע לנתבע היטב, ומכל מקום היה עליו לדעת, כי כריתת הסכם אינה בסמכותו של בלס. יתרה-מזו, התובע והנתבע קבעו באופן ברור ונחרץ את סיומה של תקופת השכירות, לאחר תום תקופות האופציה, בחוזה עצמו, וכן כבלו עצמם, בגוף ההסכם, לשינוי ההסכם בכתב בלבד.
מכאן שעם תום תקופת שתי האופציות היה על הצדדים לכרות הסכם חדש או להתחייב במסמך בכתב על הארכת הסכם השכירות. להסכמה זו היה על הנתבע להשיג את הסכמתו של התובע, ולא של בלס, וזאת בהתחשב בכך שהתובע הבהיר לנתבע, מלכתחילה, בהתנהגותו בעת חתימת ההסכם הראשון, כי סמכותו של בלס אינה כוללת כריתת הסכמים. יתרה-מזו, אין מחלוקת כי לא נערך כל מסמך בכתב, גם לא עם בלס, על ההסכמה הנטענת על-ידי הנתבע להארכת השכירות.
לפי האמור לעיל, דחה בית-המשפט את טענות הנתבע ובין היתר, הטענה בדבר הארכת הסכם השכירות או כריתת הסכם חדש באמצעות בלס, מכוח סמכותו הנחזית.
15. תביעה לסילוק יד והצמדת רשות לזכות השכירות בנכס
משהוסכם בין משכיר ושוכר כי השוכר רשאי להתקין, למשל, חלון ראווה תמורת דמי שימוש חודשיים הרי שימוש בחלון הראווה לאחר תום תקופת השכירות {ובהסכמה מכללא או מפורשת של המשכיר} הינו רשות שאין לבטלה. רשות זו נשארת צמודה לזכות השכירות - כל עוד היתה נמשכת - אלא אם למשכיר ישנה עילה לבטל את השכירות {ע"א 604/71 מעלות הנביאים בע"מ ואח' נ' דניאל שולר, פ"ד כו(2), 201 (1972)}.
כך גם, חוזה שכירות הכולל תנאי לפיו רשאי השוכר להשתמש בשטח אדמה הגובל עם המושכר, אין המשכיר יכול לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות. זכות זו ממשיכה אף במשך תקופת הדיירות הסטטוטורית {ראה סעיף 15(א) לחוק הגנת הדייר; ע"א 294/56 ש.נ. חברה לתעשיה בע"מ נ' ירדן פרגמן, פ"ד יב(1), 141 (1958)}.
זכות גישת מעבר אישית של השוכר כאחד מתנאי השכירות שלו למושכר ולכל הקשור אליו טפלה היא לשכירות והיא כלולה בה כחלק בלתי-נפרד ממנה, אפילו לא התנו זאת במפורש. אולם, נטל ההוכחה בדבר קיום יחסי שכירות או כי השכירות משתרעת על חלק אחר המוחזק בידי השוכר - היא על הטוען זאת, ותשלום דמי שכירות עדיין אינו מהווה הוכחה דייה {ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ ואח' נ' זיגה וייספיש, פ"ד טו(8), 1071, 1074 (1961)}.
חזקה בלעדית בנכס, אף כשהיא מלווה בתשלום תמורה בעדה, אינה יוצרת בהכרח הנחה על קיומו של קשר שכירות דווקא. הבא לסתרה - עליו הראיה.
חובת ההוכחה שכל חלק מהנכס שהוא מחזיק בו נכלל בשכירות היא על הטוען זאת, ואין הוא יוצא ידי חובתו זאת לגבי כל חלקי הנכס שהוא משתמש בהם על-ידי כך שהוא מוכיח כי שילם דמי שכירות, כאשר היקף השכירות עומד לוויכוח, כאשר היקף הנכס עליו משתרעת השכירות כביכול נתון במחלוקת. כאשר זה אומר שהם שולמו בעד נכס אחד בלי השני, על הטוען לשכירות גם על הנכס השני להוכיח זאת {ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ ואח' נ' זיגה וייספיש, פ"ד טו(8), 1071, 1074 (1961)}.
יוזכר, כי תמורה או דמי שכירות אין בהן כשלעצמן כדי ליצור הסכם שכירות בין הצדדים, אלא רק מהווה הוכחה לכאורה, היינו מעוררת הנחה חזקה, בדבר יצירת קשר מעין זה {ע"א 96/49 סודיט נ' רוזנברג ואח', פ"ד ד(1), 737 (1950); פים כרך ג', 396, 400-399}.
כאשר ברור וידוע בעד איזה נכס שולמו דמי השכירות. אך שונה הדבר כאשר היקף הנכס עליו משתרעת השכירות כביכול נתון במחלוקת, כאשר זה אומר שהם שולמו בעד נכס אחד בלי השני, על הטוען לשכירות גם על הנכס השני להוכיח זאת.
